XX置业公司项目可行性研究报告.doc

XX置业公司项目可行性研究报告项目名称省直专用房项目开发单位XXXX置业有限公司日期2006年3月目录第一章项目概况1第一节项目基本情况1第二节项目建设主体简介1第三节项目主要经济技术指标2第四节项目开发建设意图2第二章项目市场分析及定位3第一节住宅市场分析及定位3第二节公建配套及商业市场分析及定位7第三章项目建设计划及工作分解8第四章项目投资估算11第一节项目物业分类11第二节项目投资估算依据12第三节项目投资估算表14第五章项目资金筹措和营运16第一节项目销售收入的估算16第二节项目资金平衡分析16第六章项目经济评价17第一节项目销售收入和利润估算17第二节项目财务评价17第七章结论18第一章项目概况第一节项目基本情况项目位于XX市滨江区省属用地滨江BJ03区块R2110地块处于钱江四桥和一桥之间东临主干道建业路南临规划支路西临上铁四公司地块北临主干道滨盛路交通便捷地理位置优越项目东面为青少年活动中心和居住区公园南面为综合商业用地西面为正在建设中的区级大型公建中心北面为规划中的大型居住区项目占地约138亩规划建设用地面积758公顷总建筑面积255万平方米其中住宅1703万平方米公建配套及商业215万平方米地下建筑633万平方米现状地势平坦目前为农用地有少量农居房本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直专用房建设项目为加快项目建设进度省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议负责协调省直单位专用房建设管理和销售中的有关事宜并将此项工程列入省重点工程项目要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作根据浙江省省直经济适用房建设联席会议20052号会议纪要精神项目前期准备工作进展顺利1项目建设主体45XXXX置业有限公司已组建2项目计划已报经浙江省发展和改革委员会浙江省建设厅浙江省国土资源厅浙发改函2005232号文批准正式立项3项目规划条件已申领通过招投标确定了设计单位浙江华坤建筑设计研究院完成了项目规划设计方案的编制并按程序报规划主管部门批准第二节项目建设主体简介XXXX置业有限公司由XX银河房地产开发有限公司和萧山地方建设发展有限公司出资组建XX银河房地产开发有限公司成立于1993年3月具备相应的房地产开发资质现有各类工程技术及经济管理人员30多人其中硕士研究生3人本科及大专以上学历人员20多人具有中高级专业技术职称的人员近20人历年来XX银河房地产开发有限公司开发建设了银河小区银河商务中心银通大厦银河公寓西仓弄公寓等多个项目累计竣工面积30万平方米第三节项目主要经济技术指标根据项目规划条件和主管部门的要求初步确定该项目的主要经济技术指标项目基本指标1毛地138亩2建设用地758公顷3总建筑面积255007平方米4地上建筑191747平方米其中住宅170273平方米公建配套及商业21474平方米5地下建筑63260平方米其中全地下室58851平方米半地下室4409平方米6容积率257绿化率308建筑密度1839住宅总户数1302户10小区总人数4400人11机动车位配比1107第四节项目开发建设意图由于本项目是为解决省直属机关企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的专用房因其特殊性项目住宅部分受到相关政策性条件的限制而无法按市场化原则来实现其利润最大化因此在本次专用房开发建设中我们把提供高质量住宅产品满足特定居住人群现代居住行为方式提高住宅居住环境质量完善住宅使用功能构建生态居住空间最大限度提高省直属机关企事业单位干部职工满意度来获得良好的口碑充分提升公司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设的前提性目标在实现以上目标的同时应充分挖掘各方资源和发挥自身优势实现预期效益为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益第二章项目市场分析及定位根据本项目的开发意图和总体思路滨江项目分为两大部分一是住宅部分主要满足省直机关干部人群的住房问题二是公建配套及商业部分主要满足对小区内业主的日常居住需要和区外一体化综合商业物业经营需求第一节住宅市场分析及定位一住宅市场背景及政策因素分析从本项目所处的市场背景层面上分析随着国民经济的快速增长房地产业得到了突飞猛进的发展固定投资增长速度过快房地产开发商为追求利润最大化盲目开发中高档楼盘商品房供应结构性矛盾日显突出投机性购房支出比例过大局部区域城市房价短时间内上升过快在此市场背景下中央八部委联合出台了多项稳定房价的宏观调控措施目前已取得阶段性成效各地房价已基本趋于稳定市场正逐步迈向理性发展的轨道中央实施宏观调控政策以来房地产业作为国民经济支柱型产业其稳定健康的发展成为本次宏观经济调控的重点也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意义在国家控制房地产投资规模过大抑制商品房价格上涨过快调整商品房供应结构不合理的大背景下增加经济适用房供应量加快经济适用房建设已成为当前稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理的重要手段之一以至今后很长一段时间里经济适用房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位基于整个房地产市场发展态势住宅建设在未来的基本走势一是住宅建设的支柱产业地位不会改变二是随着城市化进程的加快刚性居住需求有增无减三是仍会保持一定幅度的增长速度也就是说国家既要控制过度盲目投资也要保持整个住宅建设市场健康理性发展因此加快经济适用房建设无疑将成为重要的调控手段和国家政策扶持的对象从本项目政策层面上分析由于本项目属省直专用房是为解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目一方面在项目运作中其建设用地的获得住宅的分配与销售资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与调整同时在项目基本建设程序中的有关环节包括住宅的定价基本建设相关环节的审批与管理等又要与四部委关于经济适用房的有关政策相接轨另一方面在项目的组织协调方面由于省委省政府对本项目的高度重视有意将此项工程列入省重点工程项目专门成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议办公室负责协调省直单位专用房建设管理和销售中的有关事宜为本项目的开发建设提供了有力的组织和协调保障总体上说虽然项目的政策约束性条件较多但无论是从规范运作行为还是降低协调成本从这种意义上讲本项目处在当前特定的市场环境下以其政策扶持背景和稳定的投资收益不仅大大降低了项目的经营风险同时也有效降低了项目的政策风险和项目运作的协调成本二住宅居住人群需求分析根据本项目的开发意图和总体思路住宅建设最终是要在符合相关政策规定要求的前提下尽量提高本项目特定居住人群满意度由于满意度的高低是取决于人们在使用产品过程中满足其期望和需求的程度因此对本项目居住人群的需求分析是项目住宅产品定位的重要依据之一根据本项目特定居住人群省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉求等因素来分析我们得出以下一些基本结论首先我们提供的住宅产品应充分满足这部分人群在生理心理及安全方面的第一层次基本需求这包括对住宅产品的基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求三优劣势分析1项目优势1项目属性优势本项目为省直机关专用房项目的所有房源由省直机关事务管理局统一分配在销售和资金回笼方面不存在太大压力项目经营风险小作为经济适用房的开发有政府的支持在税收和政策上都能享受不同程度的优惠2交通优势项目位于滨盛路和建业路口靠近四桥高架和江南大道交通可达性好3地域优势本项目位于省属滨江用地内且沿江一带多为高档楼盘对于提升楼盘的档次起到较大的带动作用4配套优势本项目周边有公建中心青少年活动中心和自身的商业配套对小区居民的生活带来很大的便利5规模优势本项目占地138亩适中面积可以充分展示小区规划利于塑造小区的整体品质2项目劣势1项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少周边缺乏必要的人气大家对于项目的价值认知有待一段时间的过渡2项目地块不方正西北角为中铁住宅项目这对于项目规划设计来讲会形成一定的制约3项目以提高得房率为主要目标对于高层建筑来讲必然会存在一梯多户的结构布局这在一定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质4本项目为省直专用房在定价与成本控制方面有严格的政策性限制一方面直接影响项目住宅部分的赢利能力另一方面在控制成本的前提下为提高楼盘的品质带来较大的挑战四住宅产品定位住宅产品定位的主要依据是1项目的整体开发建设意图和目标在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益2项目优劣势因素分析3住宅特定居住人群的需求分析1规划设计理念1坚持以人为本的设计原则以现代家庭居住行为方式为依据着重提高住宅的居住环境质量完善住宅的使用功能构建生态居住空间充分满足住宅的功能性安全性方便性经济性舒适性和耐用性等并考虑持续发展的需要同时应满足老年人儿童残疾人等居住者的使用要求2经济合理有效的利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源3要充分体现人与人人与建筑人与环境的和谐统一体现整个居住小区与周边环境及城市总体规划的协调与统一4规划设计总体上要体现高起点高水平高水准经济性适用性前瞻性创造性营造一个现代化生态化信息化的居住小区5项目设计的最终成果要满足社会经济与环境三方效益的同步提高2总体规划原则按规划设计条件和有关设计规范标准的要求在确保住宅建筑总量的前提下综合平衡住宅品质住宅朝向通风采光得房率等造价投资和小区整体环境景观等因素以改善布局结构提高环境质量为宗旨力求空间组织丰富多样而有层次为居民多方面多层次的需求组织和配置好住宅群体公共设施道路网络绿化系统建筑小品等做到使用方便功能合理丰富多彩景观宜人3建筑及景观设计建议建筑设计以现代风格为主流讲究开放性重视立面造型克服呆板单调和千篇一律的状况努力创造丰富新颖的建筑形式反映时代风貌和地区特色体现稳重大气而不失个性在经济合理情况下建议尽量布置高层提高项目绿地率景观设计以江南园林风格为主注重自然生态要充分处理好景观与建筑道路及周边环境的关系提高小区景观整体的均好性4交通布局规划小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通满足消防通道及登高场地的要求实现交通的便捷性与通达性充分提高人流车流效率实现人车分流停车位配比不小于109小区入口设置与布局要在满足规划条件的前提下尽量有利于小区人车出入包括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理并能充分考虑与商业配套建筑的有机结合5建筑设计建议1户型面积及比例户型面积及比例按照省直专用房的有关政策规定执行具体指标如下表所示提高住宅平面利用率及得房率在满足主要居住功能要求的基础上提高居住的舒适度健康性和环保性户型面积比例户数户100平方米以下15232110平方米左右17238120平方米左右50645150平方米左右18187合计1302本项目住宅为170273万平方米2住宅的设计要适度超前这里的超前不仅仅是面积问题更重要的是功能质量方面的适度超前这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化应充分体现以人为本的原则想住户之所想每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重实现动静分开洁污分离每一户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分室功能分室等要求设计五住宅价格定位经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算考虑到本项目土地前期及建安成本管理费用税金以及3的固定利润当前XX市经济适用房高层住宅最高销售价格为2980元m2的规定以及本项目为省直专用房性质住宅销售价格暂定3000元m2第二节公建配套及商业市场分析及定位在前期市场调查的同时我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调查研究这为本项目进行科学合理的市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依据一公建配套及商业物业定位本项目定位为以服务社区居民日常生活为根本以餐饮休闲类业态为特色以汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求为延展二产品定位根据预规划方案建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成临街住宅底商根据规划条件要求临街住宅底商分布在南北两边集中式公建配套依据规划条件及地块基本情况在地块的西南角安排集中式公建配套综合经营楼以满足社区居民大众餐饮青少年教育老年人活动休闲娱乐与健身配置游泳池乒乓球羽毛球篮球壁球器械健身体操房等健身项目等需求三公建配套及商业产品价格定位根据现在的市场价格结合今后发展的趋势建议销售价格如下南北一层临街商铺每平方米1200015000元平方米2住宅车位11万元个综合经营楼按成本持有经营第三章项目建设计划及工作分解本项目建设周期的计算起点以项目取得立项批复的时间为准即2005年9月30日本项目关键事件完成的时间节点计划如下1通过规划方案审批并领取建设用地规划许可证应不迟于2006年4月31日2完成土地报批征地拆迁办理交地手续并取得土地使用权证应不迟于2006年10月31日3完成开工建设前相关手续并领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证应不迟于2006年12月31日4完成各单体建筑基础工程和000以下土建部分不迟于2007年12月31日5各单体工程全部竣工验收并具备交付使用条件不迟于2009年12月31日根据以上计划本项目整体建设周期为3年图1所示工作任务分解结构图WBS图2所示项目工作最终交付成果分解结构图滨江省直专用房项目1项目前期开发阶段11项目施工建设阶段12项目营销阶段13计划立项111住宅销售前期准备工作并回笼首期住宅预图1工作任务分解结构图WBS滨江省直专用房项目计划目标项目前期开发阶段目标项目施工建设阶段目标项目营销阶段目标取得立项批复各单体基础工程通过竣工验收000以下土建工程阶段性竣工验收合格完成住宅销售前期准备工作并实现首期住宅预售收入资金回笼市场调研报告图2项目工作最终交付成果分解结构图第四章项目投资估算第一节项目物业分类物业名称单位数量备注总建筑面积万255007一地上建筑面积万1917471住宅万170273a可售住宅万167774b物业经营性用房万00766c物业管理及社区用房万00952d公共厕所万00060e架空层万007212公建配套及商业用房万21474a南面一层商铺住宅底万00956b南面一层商铺独立万01481c北面一层商铺33m层高万00256d北面一层商铺万02481e公建配套综合经营楼万15900f公建配套综合经营楼架空层万00400二地下建筑面积万632601住宅基底车位万个03750125000030个2住宅基底设备用房面积万03063包括设备等用房3独立地下车库万个3623811250000约37个4独立地下车库设备用房009045地下车库延伸部分万个083836夹层非机动车停放位面积万044097公建配套综合经营楼车位万个05492158000035个8公建配套综合经营楼地下设备用房万01022三可售建筑面积万2427111可售住宅建筑面积万1677742可售商业用房建筑面积万051743可售地下车库建筑面积万个5386312500000约38个第二节项目投资估算依据一土地费用根据XX国土资源局和滨江国土资源局提供的信息滨江项目土地征用费用项目及收费情况列表如下序号费用项目收费情况说明1耕地占用费12000元亩情况不同收费标准也不同3000035000元亩2占补平衡指标费8000元亩以前未收明年可能要收3征地管理费3000400042005600元亩情况不同收费标准也不同有可能减半4征地费9215万元亩包括劳动力安置费青苗补偿费土地补偿费地上附着物5耕地占用税130033006600元亩情况不同收费标准也不同6水利专项基金600元亩7拆迁费5060万元户来自滨江国土资源局的信息有16户按最高收费标准计算土地费3288万元亩注数据来自XX国土资源局征地科拆迁科土地利用科二前期开发费1地质勘探费根据地质勘探测绘收费市场信息按建筑面积每平方米25元估算2三通一平费通过调查场地平整施工用水施工用电及道路等三通一平工程估算为23513万元3规划建筑设计费按总建筑面积25元m2估算4燃气电力智能工程设计费燃气电力智能属于专业工程一般由专业工程施工单位自行设计单项专业工程设计费一般不超过10万元暂按30万元估算5施工图审查费来自浙江省建筑设计院具有施工图审查资格的调查一般按建筑总面积1元m2收费单项工程最高收费不超过12万元按12万元估算6招标代理费暂按50万元估算7工程监理费根据当前XX建筑工程监理收费市场行情按10元m2估算8预算编制审计费按照XX市预算编制审计收费标准和市场收费情况按总投资的3估算9规费根据滨江区建设局的调查收费情况如下注住宅楼地下室有人防的不再收人防费三建筑安装费1住宅建筑安装工程费根据设计方案做了详细的分部分项工程估算平均单方成本为1550元m22商铺建筑安装费根据设计方案做了详细的分部分项工程估算商铺分为住宅楼底和突出住宅楼独立商铺二部分在住宅楼底商铺的单方造价同住宅楼独立商铺的单方成本为1000元m23公建配套综合经营楼建筑安装费根据设计方案做了详细的分部分项工程估算综合楼建筑安装单方成本为1600元m2游泳池根据设计方案通过对专业人士的调查做了详细的分部分项工程估算估算额为14999万元地下车位费用按综合楼建筑安装单方成本估算4住宅基底车位费用按住宅楼建筑安装单方成本估算南北二线延伸部分的地下室车位根据设计方案做了详细的分部分项工程估算单方成本为2200元m2独立式地下室单方成本为1550元m25物业管理用房和社区用房物业管理用房和社区用房单方成本同住宅楼四区内市政配套费1景观灯照明费暂按5元m2估算2有线电视配套费和燃气管道配套费属于专业公司的规定收费分别按16元m2和22元m2估算序号费用项目收费情况依据1市政配套费住宅90元m2杭价房97123号非住宅140元m22新型墙体专项基金8元m2省政府04171号令3白蚁防治费16元m2杭建房92110号4质量监督费09元m2浙价费03102号5人防费2000元m2杭人防05106号3雨污水配套费供电配套费和供水配套费根据设计方案做了详细的分部分项工程估算分别为46646万元155051万元和50992万元4智能化监控配套费绿化工程费和邮政通过XX类似工程的调查单方指标分别按15元m2200元m2占地面积和200元户估算4区内场地铺装费和区内道路费按占地面积分别分130元m2和200元m2估算五商业用房级差地租根据XX国土资源局土地利用科的调查地上建筑物为评估土地出让金的55六管理费按土地费用前期开发费区外市政配套费建筑安装费区内市政配套费总和的3估算七营销费按商业用房总投资费用的5及售楼中心费用120万元估算八不可预见费按总投资费用的3第三节项目投资估算表序项目总价住宅公建配套及商业用房车位总价单方造价总价单方造价总价单个造价号万元万元元万元元万元元一土地费用453744313651186953939718695100696805564二前期开发费1677301151146861156597431369572956521可行性研究费120012005692地质勘探634743872625512621409112693三通一平费235131625396920429695218417454规划建筑设计费6236943113257054152570138411107295燃气电力智能工程设计费3000207412426012466653266施工图审查费120083004910404926621307招标代理费50003456206434206111088778工程监理费24948172451028216610285536442919预算编制审计费134949328556117255629952395810规费2665818427109823151098591647328a白蚁防治费406228081673531679017212b质量监督费228515790941980945074057c新型墙体专项基金20311140408371764837450736059三区外市政配套费623199553655330006954433000四建筑安装成本费4010339276908916504834914216567489210971368681住宅建筑安装费260050226005021550002住宅基底非机动车位部分1158141158141550003物业经营用房11873118731550004物业管理及社区用房14756147561550005架空层11176111761550006公厕9609601600007独立地下车库设备用房14008140081550008南面一层商铺住宅底14818148181550009南面一层商铺独立148101481010000010北面一层商铺33m层高2560256010000011北面一层商铺54m层高248102481010000012综合楼成本292144292144179229a其中综合楼建安费260800260800160000b公寓装修000000000c屋顶游泳池1499914999d综合楼地下设备用房163451634516000013车位8921098921097136868a综合楼车位87875878755561732b住宅基底车位58125581254650000c独立式地下车库5616845616844992750d地下车库延伸部分1844241844241639323五区内市政配套费487796396262236194882023166427143417101景观灯照明费9587851750810705082雨污水配套费46646414412470520524703区内场地铺装费25090222901329280013294区内沥青道路费142901269575715957575供电配套费1550511071796388134636388344092752736供水配套费50992453022700569027007有线电视配套费30500270971615340416158管道燃气费41938372582221468022219智能化弱电监控配套费374222586815423249154283056643710邮政2596259615511绿化工程费686846101936377665363712小区入口及围墙50005000298六商业用房级差地租967549675445911七管理费18273515660793342612812398八营销费42966120007153096614694九借款利息558417496102295706231529570十不可预见费198710137359818717254818744098352785总计6822390494983929503075597935872611165728932580第五章项目资金筹措和营运根据项目投资估算成果结合项目本身的特点先对项目收入进行估算进而对项目开发的进度作了初步划分分析各阶段对资金的需求量第一节项目销售收入的估算物业名称单位数量单价元平方米销售收入万元住宅万16777433000005033229南面一层商铺万0095601500000143400南面一层商铺大面积万002400150000036000北面商铺层高33米万002560120000030720北面商铺层高54米万0248101500000372150综合楼持有物业万163000404184持有经营收入住宅车位万个012500110000001375000综合楼车位万个001580141135持有经营收入合计7535818注综合楼和综合楼车位按其开发成本计算持有经营收入第二节项目资金平衡分析项目开发的不同阶段对资金量的需求有很大差异资金筹措运营对项目资金平衡具有举足轻重的作用本项目前期开发资金约13亿元由公司自筹具备项目贷款条件后向银行贷款解决项目运作第二阶段的资金缺口根据省直专用房建设资金结算管理办法的有关规定在本项目具备预售分配条件后由省财政根据工程形象进度拨付相应的建设资金根据项目开发建设进度的计划安排我们逐一分析了各阶段的资金来源及资金使用状况后认为项目资金可以平衡第六章项目经济评价第一节项目销售收入和利润估算项目产品收入成本销售税金及附加销售利润所得税净利润销售收入合计住宅503322975358186822390166422547006180512366494南面一层商铺179400北面一层商铺402870综合楼404184住宅车位1375000综合楼车位141135第二节项目财务评价财务指标数值投资利润率802投资净利率537销售利润率726销售净利率486第七章结论根据XX市及滨江区区域经济及房地产市场发展状况在相关市场调研的基础上并结合宏观政策经济因素对滨江区城市规划建设发展战略与前景的分析完成本可行性研究报告结论如下本项目总投资6822390万元销售收入7535818万元利润总额547006万元税后净利润366494万元税前投资收益率为802税后净利润率为537鉴于该项目为经济适用房在保本微利的前提下体现了良好的社会效益项目建设方案定位合理项目