开发商依法应退房的十个法定理由及经验总结.doc

讲座主题交房法律问题专题讲座主讲人上海建纬律师事务所朱树英张四华时间2008年12月2日内容总结开发商依法应退房的十个法定理由及经验总结主要法律依据1最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释下简称解释2中华人民共和国城市房地产管理法3城市发地产开发经营管理条例一房屋未经验收或者验收不合格的不得交付使用法律依据城市发地产开发经营管理条例第十七条房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用未经验收或者验收不合格的不得交付使用房地产开发项目竣工后房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容组织工程质量监督规划消防人防等有关部门或者单位进行验收合同法第两百七十九条经验借鉴竣工验收合格报告是交房的必备材料建议备客服中心和物业存档以备部分业主要求查看二下列房地产不得转让一以出让方式取得土地使用权的不符合本法第三十九条规定的条件的二司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的三依法收回土地使用权的四共有房地产未经其他共有人书面同意的五权属有争议的六未依法登记领取权属证书的七法律行政法规规定禁止转让的其他情形法律依据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条如上三无商品房预售许可证明的签订的预售合同无效法律依据解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效经验借鉴未取得预售许可证而出售房屋的方法法律风险很大业主在公司取得预售许可证之前都可以要求退房因此务必在预售许可证拿到之后才能进行销售四已出售的房屋另行签订的买卖合同无效法律依据解释第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予支持五主体结构质量不合格的买卖合同可解除法律依据解释第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持意思分解1使用该条款的界限很清楚关注两个关键词一是主体结构二是确属不合格2主体结构设计施工工艺包括柱板梁墙构成的承重结构确属不合格法院委托第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果3依此条款装修质量不好等理由不得作为退房的依据开发商处理方法还是应该以整改为主案例上海一楼盘层高低了5公分业主诉讼退房未得到法院支持经验借鉴1在交房时有业主提出因房屋质量不合格要求退房的用此条款明确回绝业主告知其房屋质量问题不属于主体结构质量确不合格解决方法主要还是以整改为主2如业主坚持退房暗示其必须拿到第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果也可委婉告知其在此问题上法院的一些判例六买卖双方任何一方迟延履行经催告三个月仍未履行的另一方可解除合同法律依据解释第十五条根据合同法第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的应予支持但当事人另有约定的除外法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的解除权消灭经验借鉴1延期交房时建议公司提前告知业主主动按照合同约定承担违约责任以免业主催告业主一旦催告即启动退房的时效计算法定的三个月期限开始倒计时2为避免业主在诉讼时否认收到我司的发函建议发函最好由公证处公证需公证内容为寄发时间函件内容寄发对象等七出卖人交付房屋一年零三个月后仍然不能办理产证的法律依据解释十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持城市房地产开发经营管理条例第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件经验借鉴1产证的办理时间延迟会导致业主退房的法律风险且易导致群体诉讼的爆发应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证2此外结合一期有极少业主因没有收到领取产证的短消息通知而投诉至客服中心的情况建议短消息的发放也最好能够公证避避免业主失口否认曾收到领取产证通知时我司无法出示发放证据八担保贷款的买卖合同因任何一方当事人的原因或者不可归责于买卖双方的原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的买卖合同可以解除法律依据解释二十三条商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人九因房屋买卖合同被确认无效或被解除该买卖合同的担保贷款合同也可以随之解除法律依据解释二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持十凡被确认为出卖人欺诈的任一情况合同可免除主要包括1作为要约的广告没有兑现2故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明3故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实4故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实5面积误差比绝对值超出3法律依据解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违反的应当承担违约责任解释第九条出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任一故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明二故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实三故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同有约定的按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理一面积误差比绝对值在3以内含3按照合同约定的价格据实结算买受人请求解除合同的不予支持二面积误差比绝对值超出3买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的应予支持买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3以内含3部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担所有权归买受人房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3以内含3部分的房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人意思分解广告作为要约视为合同内容需要承担法律责任的情况范围开发范围内如果售楼时告诉业主门前是市政公园交房时发现因规划变更市政公园被其他建筑取代因不属于开发范围内业主的退房申请得不到支持对象设施和房屋本身承诺和说明达到的程度具体确定重要性对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的经验借鉴1对楼盘不确定的信息在宣传资料上的措辞应尽量模糊避免具体确定2没有取得预售许可证而销售房屋应书面明示业主3设计和工程都应明确面积误差比绝对值超出3业主可以退房要尽量避免这种情况的发生4对开发范围内的承诺一定要兑现如幼儿园会所等等其他经验总结一关于公司发函方面1公司发给业主的通知催告函等函件应用挂号信寄出且需要申请公证处做证据保全对挂号信内容底单批次发放对象发放时间等进行公证2负责发放挂号信的工作人员需将挂号信签字的回单留底存档二关于甩项验收协议建议公司与承包商之间签订一个甩项验收协议以整改结束为结清工程款项的前提这样公司在法律上和经济上会占据主动迫使施工方积极整改避免了施工方在交房之后消极整改附所谓甩项竣工就是当工程大部分已经竣工而个别子项还未完成但是并不影响整体工程的使用或者影响不大当发包方需要使用该工程时可以进行甩项竣工验收签署验收文件签订对于甩项项目的处理协议承包方将已竣工验收合格的工程交付发包方使用并按照协议继续未完项目的施工三关于交房期间业主请专业验房师验房的应对鉴于验房师的专业水准一般超过置业和物业陪同验房人员因此要避免和验房师在现场争辩而主要以疏导为主律师建议在竣工验收时邀请业主的验房师参与监理和设计对房子竣工验收然后将问题集中书面抄报承包商要求其限期整改再通知业主第二次验房明确告知其如不参与则默认为其同意房屋的整改没有问题这样操作有诸多好处1会使业主心理感觉良好认为开发商认真负责2引导业主和开发商在房屋质量整改问题上的矛盾尽早爆发并把压力顺势转移给承包商3交房期间验房师验房的压力被提前分解四关于销售合同的建议1尽量不要在交房标准关于进户门的规定中写明防盗门或者防盗安全门因为国家对防盗门有专门的标准而这也是业主在交房时极为关注的一点2法律对严重影响居住的房屋质量问题并没有明确定义在开发商具备政府竣工文件的情况下法院通常不支持业主因房屋部分质量问题而拒收房的行为建议将此条在合同中明确约定五关于景观变更方面1若报批时的景观和实施的不同则要办理规划调整手续建议景观的变化最好在预售之前全部结束变更并及时在政府办理手续要尽量避免后期施工中随意调整因为此类案件引起的纠纷非常多在交房期间会滋生很多矛盾甚至引发诉讼2同时景观的变更要发函告知业主六关于交房程序纠纷方面交房期间关于先验房还是先交钱一直是开发商和业主的矛盾争议点因其作为交房的第一个环节处理不当会对整个交房造成不良影响建议在销售合同中明确约定要将代收代缴费用付清方能验房此外在交房时强制收取物业费没有法律依据因为收不到物业费而影响交房得不偿失如易被业主状告开发商逾期交付房屋引起诉讼七其他装修房中的空气质量问题日益引起关注可能成为今后交房中的新的纠纷点因空气质量问题归责困难整改无从下手建议公司今后多加注意