商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题

商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题 售后返租，就是开发次在销售商品房时，约定以购房合同的 折让优惠后的价款成交价，同时与购房者签订该房的租赁合 同，要求购房者在一定期限内将购买的房屋无偿或低价交给 开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。 人A 房地产开发公司是一家外资商业地产公司 ,采用售后返 租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同 和租赁合同，约定商铺按优惠价 85 万元(即总价 100 万元的 85%) 出售, 未来 5 年内商铺归开发商出租, 收益归开发商 开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并 开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来 5年内转租房产能收取多少收益并不确定，假设当年 A 公司 将商铺转租取得租金 5 万元〈不考虑城建税、教育费附加、 土地使用税) 。 (一) 营业税的处理 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生 应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以 折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其 在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。《营业税暂行 条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显 然，A 公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税 计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定 了予以明确。 江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业 税问题的批复》(苏地税函[20081135 号) 规定，房地产开发  公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不 动产交给开发公司使用震干年。这一经营方式名义上是开发 公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的 使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方 式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》 第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其 营业额。 浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》 (浙地税函[2008162 号) 第八条规定，房地产开发公司采用 折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的 同时，房地产开发公司 (或房地产开发公司的关联企业) 与 购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让 后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益 权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额〈或商品 房售价低于同类商品房价格部分) 应并入商品房销售价款， 一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托 管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益， 应按“服务业一一租赁业”税目征收营业税。 因此,A 公司销售房地产应缴纳营业税 100X 5%=5(万元) 。 购房者返租商铺应缴纳营业税 15X 5%=0.75 (万元)，城市维 护建设税及附加0.75X (7%+3%) = 0.075 A 公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务 业一一租货业”税目缴纳营业税，即 5X 5%=0.25 (万元) 。 城市维护建设税及附加025X (7%+3%) = 0.025。 (二) 印花税 A 公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并 转租〈假如转租合同每年签订一次) 应分别按“产权转移书  据”税目缴纳印花税: 85X0.05%=0.0425 (万元) ，按“财产 租赁”税目缴纳印花税: 15X0.001+5X0.001=0.02 (万元)。 (三) 个人所得税 税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠 价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》 (国税函 [20081576 号) 规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订 协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给 购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店 无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者 个人以所购商上店交由卜地产开发企业出租而取得的房屋租 赁收入支付了部分购房价款。 (三) 个人所得税 根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买 者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按昭 “财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得 的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数 平均计算确定。第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义 务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。 所以A 公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房 者应缴纳的个人所得税: [15二 (5X12) 一0.08] X 20% X 60=2.04 (万元) 。和否则，税务机关会根据《税收征管法》第 六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对 A 公司处 应扣未扣、应收未收税款 50%以上 3 倍以下的罚款。 (四) 房产税 购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入(少 支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定) 的 12%缴纳房产税: 15二 (5X12) X12%=0.03 (万元)。开发