中华蓼莪文化园可行性研究报告.doc

武进太湖旅游度假区中华蓼莪文化园可行性研究报告一项目环境现状地理位置武进太湖旅游度假区位于常州市东南部太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内面积平方公里是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源度假区距离常州市区仅公里距离无锡市区约公里距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅公里路程由武进太湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧东至蓼莪山脊线西至梅园岭西段山脊线规划用地范围约公顷其范围如图示中华蓼莪文化园地处环太湖旅游带周边有知名的灵山大佛三国城水许城常州中华恐龙园天宇禅寺溧阳天目湖和茅山景区自然条件气候中华蓼莪文化园所处地区气候温和雨量充沛四季分明属亚热带季风季候年平均气温左右一月份最冷七月份最热无霜期天每年月到月为雨季年平均降水量常年主导风向为东南风年平均风速地质规划有地大部分为低山丘岭山峰最高程米山体坡度以以下为主主要岩体是乌桐砂岩土壤为黄泥土白土灰心黄泥土覆土厚度米左右地耐力为抗震防裂度为度水文太湖沿岸湖深平均米常年平均水位米最高洪水位米年最后枯水位米湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底在潭底附近有部分沙砾岩底由岸边向湖中延伸水质含磷等有机物成份较高水体目前基本达二级地面水标准植被由于区域内优良的水土条件而形成的小气候植物生长茂盛植被良好共有乔水灌木竹林草木植物树种近百种栽培作物有水稻麦子玉米茶叶等还有桃桔梨等多种瓜果其他道路交通区内现有环湖路宽公尺东至无锡马山区公里西至宜兴分水镇与往浙江公路相连有盘山公路公尺至锡宜路约公里区内离无锡和常州市区分别分到小时车程供水区内有一古井日取水约吨附近村民日常生活用水主要靠打井取水武进政府拟在二年内建水厂供电现有雪堰潘家二镇的变电所引线路提供通讯邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇电信服务质量尚可市政府似在区内建邮电所二项目建设条件分析评价优美的自然条件该园区依山傍水地形地貌景观丰富三面环山南临太湖山顶山坡植被良好山林叠翠空气清新鸟语花香景色秀丽园区两侧各有一座山峰廷至太湖边宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园的宁静和安详这些为园区项目的发展奠定了风景资源的基础丰富的人文资源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹其中蓼莪寺最为著名始建于东晋得名于诗经小雅蓼莪篇是全国唯一的孝子祠遗址虽屡经兴废经一期工程修复后已具风貌悠久的历史文化可以精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化确定在相邻旅游区的地位以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客雄厚的区域旅游整体规模江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点附近有无锡马山国家级旅游度假区灵山大佛水浒三国影视城欧洲城等景区和正在规划建设中的其他旅游度假观光区旅游资源分布各有特色各区可以扬长避短相互协调建成各具特点而又密切联系的旅游基地将形成强大的规模优势有力地推动整个区域的旅游业的发展今后毫无疑问苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势便利的交通条件随着沪宁高速公路宁杭高速公路新长铁路的开通以及潘分公路环湖公路潘百公路潭底公路等道路的进一步建设加上在潭底附近建设开通直达苏州无锡湖州杭州的航班将使本地区成为交通便利对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地三项目内容概况中华蓼莪文化园的规划布局以武进太湖旅游度假区的整体构想为基础秉承地域传统利用自然景观注入文化内涵力图凸显文化园林之特色全园区主要可分六龙广场蓼莪山村净澄湖二十四孝子石刻长廊蓼莪禅寺和太湖观音等六大景点整个文化园区以真山真水人文胜迹作为创作源泉着力对蓼莪山的文化与自然进行艺术提炼和环境塑造灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手法真正做到步移景异移步换景古蕴浓郁的建筑自然高下的山势萦绕开合的水系构成了景区的结构框架主要景观呈轴线状展开高潮迭起交相辉映由建筑水体水面绿化等造景要素组成大小空间环境形成既有太湖地域风情又令人耳目一新的现代文化园林风光并体现出多元协调蕴古出新亲和人性寓教于乐湖山毓秀的文化园林布局特点详见规划用地面积和效果图规划用地面积指标蓼莪文化园区总用地公顷投影面积蓼莪寺用地公顷太湖观间用地公顷入口广场公顷商业用地公顷停车声公顷四客源市场分析据调查研究中国城市居民观光旅游随距离增加而衰减的出游市场分布在距城市的范围内的市场分布在内分布在内由旅游中心城市出发的非本市场居民的目的地选择范围主要集中在距城市半径范围内以此做参考可将园区主要国内客源市场定位在半径范围内而这一地区恰恰包括由宁镇扬苏锡常杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带园区就处该城市带的中部这些城市人口众多经道路用地公顷绿化用地含水体公顷济发达人民收入水平高出游愿望强烈再加上园区宗教文化浓为全国唯一孝道寺庙并与灵山大佛相呼应必将吸引广大游客的注意力比照年周边景点接待游客情况成熟后的中华蓼莪文化园游客人数达到万人次年是可以达到的详见市场潜在旅游者预测表目前市场潜在旅游者预测表区城市场人口数万熟知度潜在游客数万上海南京无锡苏州常州镇江南通扬州杭州嘉兴湖州浙江其他城市其它华东市场海外市场总计周边景点接待游客情况年度景点名游客人数万人灵山大佛中华恐龙园天目湖度假区无锡三国水浒城常州天宁寺茅山五项目投资估算本投资估算主要由前期费用总体部分入口广场净澄湖蓼莪禅寺太湖观音王裒雕像等部分组成详见表投资估算表项目投资估算表单位万元表序号项目名称投资额一前期费其中拆迁费征地费前期动作二总体其中停车场道路用地绿化用地地形调整三入口广场其中广场龙之居蓼莪乡村四净澄湖其中茶室前廊湖桥楼阁等蓼莪会馆小别墅莲花广场五蓼莪禅寺其中庙宇二十四孝子廊孝子广场六太湖观音王裒雕像等七预留费八总投资六经济效益分析本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况在分析旅游市场发展前景的基础上结合太湖旅游大环境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的营业收入的测算标准门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格苏州乐园元人杭州未来世界元人无锡中视影视基地三国水浒景区元人中华恐龙园元人灵山大佛元人中华蓼莪文化园主要由太湖观音蓼莪禅寺净澄湖等景点组成根据经济需求规律和游客的旅游心理本景区的门票价格定为元人境内外人士一律同等票价估计每年收入万元客房收入龙之居宾馆设套标准房张床位按平均房价元床每年收入计万元入园旅游等消费收入本景区的特色餐饮游览和参与性娱乐项目共有多项随着景区知名度的逐步提高可以适当提高门票票价以增加营业收入出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化本研究报告以提高入园旅游的平均水平来计算该项营业收入的增长营业初期的入园旅游消费水平规划为元人消费人数为万人次每年收入计万元蓼莪乡村商业街租金及购物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入商业街面积共平方米按每日元平方米计算收入约万元年购物每人按元计万人次计万元年由此可得正常年份总收入为万元年月试营业月按计算详见附表营业成本的测算标准游乐营业成本该成本是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用不包括门票印刷和服务人员的工资这两项列入管理费用内测算本研究报告为了简化测算程序把日常维修费用和国内旅游待业的平均营销成本占营业收入百分比的水准按门票收入的提取高预测营销成本每年计万元客房营业成本按营业收入的计算每年计万元消费营业成本消费营业成本主要是指餐饮成本和休闲设施的耗费和简单维修保养费用前者参照餐饮商品零售行业的平均毛利水平一般为成本约为万元但本园区滚动开发的规模效应明显休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大本应计入门票收入栏目中但是根据经济需求规律和游客的旅游心理本景区的门票价格确定为元人且境内外人士一律同等票价除了游客人数增加等因素以外在门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带来的收入增量商业街成本商业街投资万元按一定比率承担公共部分投资为万元年购物成本按计万元详见附表营业费用的测算标准营业费用主要指广告宣传费用等按每年万元计算水电煤气费用按每年万元计算维修保养费用按每年万元计算管理费用的测算标准固定资产折旧递延资产等按总投资万元的计提为万元对人员编制和工资标准参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准拟定为人员定编为人中高级管理人员的工资为元月一般员工为元月总额为万元工资附加费用住房基金养老保险基金待业保险基金等按工资总额的计总额为万元两者合计为万元年培训费每年按万元计提蔻保护费按人均每月元计约为万元一年差旅费按当年营业收入的计为万元一年交际应酬费按现行的财务制度规定统一按当年营业收入的计为万元一年董事会费按每年万元标准计审计年鉴费每年万元标准计工会经费按职工当年实得工资的测算按每年万元计算企业财产保险费按固定资产原值的测算约万元一年办公费用每月按万元计算全年万元其他费用指上述费用以外的零星费用即不可预见的费用每年按万元计算财务费用本项目贷款万元贷款利率计正常年财务费用为万元税收和盈余公积金的提取现行税制规定旅游待业适用的税种为营业税税率为餐饮业适用的税种也为营业税税率为商品零售业适用的税种为增值税税率为实际税负相当于商品销售额的本园区未涉及高税率项目故游乐项目适用的税种为营业税税率为为简化测算本研究报告统一按营业收入的测算计万元年所得税按所得额的征收企业所得税并实行二免三减半的优惠政策法定盈余公积金按税后利润的提取具体情况可由董事会决定当累计提取额超过实收资本的时停止提取公益金按税后利润的提取详见附表经济效益分析十三年七个月经营期经济效益测算总营业收入万元人民币总营业税万元人民币总经营成本万元人民币总管理费用万元人民币财务费用万元人民币总经营利润万元人民币总所得税万元人民币总折旧万元人民币总税后纯利润万元人民币本园区总投资万元人民币建设期二年到年月日开始营业年投资收益率年净利润年折旧投资总额预计回收期五年六个月详见附表盈亏平衡和敏感性分析盈亏平衡点分析详见表中华蓼莪文化园总收入与总成本持平处于不亏不盈状态即税前利润为零盈亏平衡点分析表定量盈亏平衡点固定成本万元保本点游客万人保本点营业收入万元销售税金万元敏感性分析影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营成本根据影响利润敏感性分析计算因销售收入和经营成本分别按一定幅度变动而引起的各项利润指标的变动较敏感的因素是销售收入因此企业一定要对外充分做好市场营销和广告宣传以扩大知名度美誉度增加指认性入园游玩率对内控制成本深挖潜力要创造设计更多与景区文化融合的具有参与性观赏性的项目以稳定游客数量提高游客的消费水平取得更好的经济和社会效益详见附表七综合评估蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲依山傍水三面环山西南面向太湖开口有良好的小气候环境和优质的地下水资源景区经济发达人杰地灵教育和文化氛围浓厚加上交通发达可进入性强发民旅游的条件十分优越以景区规划设计的旅游发展要求衡量基础设施尚待完善太湖水富营养化状况需要改善周围荒山绿化需加大力度上述环境条件的优化将通过本项目的建设得到促进和推动本项目以高品味特色组合为建设目标以有组织的境外游客中高档消费作为重要服务对象在景区形象形成广告效应显著和市场顺利营销的情况下比照年中华恐龙园游客万人次灵山大佛万人次本景点每年游客可达到万人次以上本项目在年月开始投资建设如在万元人民币顺利到位的情况下规划所列举的经济效益是可以达到的十三年内政府财政将收入两税共万元投资者可以获得红利万元综上所述本可行性研究的结论是建设投资中华蓼莪文化园景区项目是切实可行的附表经营期营业收入预测表单位万元表经营年份合计总营业收入门票收入宾馆收入消费收入购物租金经营期营业成本预测表单位万元表经营年份合计营业成本游乐营业成本宾馆成本消费成本购物租金经营期间费用预测明细表单位万元表年份合计项目费用维修保养费水电煤气费折旧工资及附加培训费劳动保护差旅费交际应酬费董事会费审计年鉴费工会经费财产保险费办公费用其他费用管理费用合计财务费用小计经营期利润预测表单位万元表年份项目合计一总营业收入门票收入宾馆收入消费收入购物租金二营业税三营业成本游乐营业成本宾馆成本消费成本购物租金四管理费用五财务费用六经营利润七所得税八税后利润九公积公益金十可分配净利财务现金流量规划表单位万元表建设期经营期项目为个月一现金流入营业收入二现金流出投资利息经营成本营业税所得税三现金净流量四净现值五累计净现值投资回收期测算表单位万元表年限各年回收额现值未回收投资金额第年初第年末第年末第年末第年末第年末第年末第年末小计影响利润敏感性分析单位万元表现金指标变动因素变动幅度销售收入销售收入经营成本销售税金销售利润利润变动率经营成本销售收入经营成本销售税金销售利润利润变动率