土地增值税案例

某县房地产开发企业于2008年12月签订土地转让合同，以转让方式取得2万平米土地，其取得土地使用权购置原价1000万元，取得土地证书后，该房地产公司在2009年对此地块进行三通一平建设，开支土地三通一平费用250万元，并在当年发生如下业务： （1）签订合同，将三通一平后此地块的1/5转让给另一家企业，转让收入600万元； （2）将其余地块建造一处居民小区，小区建造中发生其他开发成本3000万元，开发费用1000万元（不能提供银行证明）；该小区建筑面积42000平方米，其中2000平方米为无偿提供给业主的配套的车库，不对外销售，40000平方米为可售面积； （3）将此小区建造完工配套用车库无偿投入规定用途的使用，将小区32000平方米（可售面积的80%）的房屋销售，按照销售合同取得销售收入8000万元 ； 将6000平方米（可售面积15%）的房屋作价1500万元对外进行投资；将剩余2000平方米（可售面积5%）房屋转为自有固定资产管理； （4）签订合同，将自有房屋出租，租期自2009年11月1日至2011年10月30日，月租金5万元，10月底交付，2009年取得租金收入10万元； 假定该企业所在地房地产开发费用扣除采用最高标准；可售占地面积与占地总面积的比例，和可售建筑面积与建筑总面积的比例一致。要求计算： （1）该企业应纳的营业税和城建税、教育费附加合计数 （2）该企业上述行为应纳的印花税 （3）该企业转让土地使用权应纳的土地增值税 （4）该企业转让房地产应纳的土地增值税 【答案及解析】 （1）该企业应纳的营业税和城建税、教育费附加合计数 转让土地使用权营业税=（600-1000×1/5）×5%=20（万元） 财税[2003]16号文件以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。 销售商品房营业税=8000×5%=400（万元） 以不动产投资入股不交纳营业税 出租房屋营业税=10×5%=0.5（万元） 合计营业税和教育费附加=（20+400+0.5）×（1+5%+3%）=454.14（万元） （3）该企业上述行为应纳的印花税 （1000+8000＋600）×0.5‰+24个月×5×1‰+0.0005=4.8+0.12+0.0005=4.92（万元） 租房合同按照2年租金计算缴纳印花税。 （4）该企业转让土地使用权应纳的土地增值税 转让收入=600万元；转让成本=（1000+250）×1/5=250万元； 转让费用=250×10%=25（万元） 转让税金=20×（1+5%+3%）=21.6（万元） 三通一平属于房地产开发，可以加扣费用。 加扣费用=250×20%=50（万元） 增值额=600-250-25-21.6-50=600-346.6=253.4（万元） 增值率=253.4/346.6=73.11% 应纳土地增值税=25