土地增值税例题

土地增值税例题 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：  INCLUDEPICTURE "http://www.10zk.cn/upfiles/201404/20140416220513205.jpg" \* MERGEFORMATINET 
例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计=800×60%+32=512（万元） 增值额=600-512=88（万元） 增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。 应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元） 例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？ 扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（万元） 增值额=1000-385=615（万元） 增值率=615÷385×100%=159.74% 应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元） 例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？ 扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元） 增值额=1800-1275=525（万元） 增值率=525÷1275×100%=41.18% 应纳税额=525×30%=157.5（万元） 例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？ 扣除项目金额=800×50%+30=430（万元） 增值额=500-430=70（万元） 增值率=70÷430×100%=16.28% 应纳税额=70×30%=21（万元） 例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有： （1）支付土地使用权价款1400万元； （2）取得土地使用权缴纳契税42万元； （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元； （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。 1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？ 营业税、城市维护建设税、教育费附加 =7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元） 2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？ 价款=1400×80%=1120（万元） 开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元） 开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元） 税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元） 加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元） 允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元） 3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？ 增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） 增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10% 应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元） 4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。 应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（万元） 例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但