土地增值税试题

1． 一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费（营业税税率5％，城建税税率7％，印花税税率万分之五，教育费附加征收率3％）。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中：利息支出240万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元，另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3％。请计算该单位出售写字楼应缴纳的土地增值税税额是多少？   答案  1．（1）转让收入＝5 000万元 (2)  扣除项目金额：  1）取得土地使用权支付的地价款为600万元 2）建造房地产的开发成本为1 500万元 3）建造房地产的开发费用为：  （240－30）＋（600＋1 500）×3％＝273万元  4）与转让项目有关的税金为：5000×5％×（1＋7％＋3％）＋5000×0.5‰＝277.5万元 5）扣除项目金额合计为：    600＋1 500＋273＋277.5＝2 650.5万元  （3）增值额＝5 000－2 650.5＝2 349.5万元  （4）增值额与扣除项目金额的比率＝2 349.5÷2 650.5≈89％ （5）应纳土地增值税税额为：     2650.5×50％×30％＋【2 349.5-2 650.5×（100％－50％）】×40％＝807.275万元   或采用速算扣除法：税率40％，速算扣除率5％  应纳土地增值税税额为：2 349.5×40％－2 650.5×5%=807.275万元  2． 某事业单位转让一幢旧办公楼，原造价500万元，经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为1500万元，成新度折扣率为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用300万元，转让时取得收入2300万元，请计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额(营业税税率为5％，城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率万分之五)？  2．（1）转让收入＝2300万元    （2）扣除项目金额：        1）房地产评估价格＝1500×70％＝1050万元       2）取得土地使用权支付的金额＝300万元       3）与转让房地产有关的税金为：          2300×5％×（1＋7％＋3％）＋2300×0.5‰＝127.65万元        4）扣除项目金额合计为：          1050＋300＋127.65＝1477.65万元      （3）增值额＝2300－1477.65=822.35万元     （4）增值额与扣除项目金额的比率为：         822.35÷1477.65≈56％      (5)应纳土地增值税税额为：          1477.65×50％×30％＋【822.35-1477.65× (100％－50％)】×40%=255.0575         若采用速算扣除法，税率40％，速扣系数5％：      应纳土地增值税税额＝822.35×40％－1477.65× 5％＝255.0575万元  3． 1995年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入5000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5％，城建税等其他税25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一缴纳的有关费用为500万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分推并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％，请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额.   3.(1)确定转让房地产的收入。转让收入为5000万元。   （2）确定转让房地产的扣除项目金额。       1）取得土地使用权的扣除项目金额500万元      2）房地产开发成本为1500万元       3）房地产开发费用＝（120－10）＋（500＋1500）×5％＝110＋100＝210万元        4）与转让房地产有关的税金＝5000×5％＋25＝250＋25＝275万元      5）从事房地产开发的加计扣除＝（500＋1500）×20％＝400万元       6）转让房地产的扣除项目金额＝500＋1500＋210＋275＋400＝2885万元    （3）计算转让房地产的增值税＝5000－2885＝2115万元     （4）计算增值额与扣除项目金额的比率＝2115÷2885≈73.3％     (5)计算应纳土地增值税税额：        1）增值税未超过扣除项目金额50％的部分，其税额为：         2885×50％×30％＝432.75万元        2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，其税额为：         （2115－2885×50％）×40%=269万元        3）应纳土地增值税税额＝432.75＋269＝701.75万元    4． 某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15 000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5％，城建税税率7％，教育费附加征收率为3％，印花税税率为万分之五）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3 000万元；投入房地产开发成本为4 000万元，房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。   4.（1）确定转让房地产的收入为15 000万元。     （2）确定转让房地产的扣除项目金额：         1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元        2）房地产开发成本为4000万元        3）房地产开发费用为：（3000＋4000）×10％＝700万元         4）与转让房地产有关的税金：15000×5％×（1＋7％＋3％）＝825万元         5）从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）×20％＝1400万元         6）转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋825＋1400＝9925万元      （3）计算转让房地产的增值额：15000－9925＝5075万元      （4）计算增值额与扣除项目金额的比率：5075÷9925≈51％      （5）计算应纳土地增值税税额：          1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，其税额为：