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金融理财师（AFP）金融理财师全科第七章 房产与教育金规划含解析 一、单项选择题 1.关于租房和购房的年成本，以下说法正确的是（ ）。①.其他条件相同，租房押金越高，租房年成本越高②.其他条件相同，房价每年涨幅越大，购房后年成本越高③.其他条件相同，贷款购房后其年成本将逐年降低④.其他条件相同，房租年增长率越高，租房的年成本越高 A.①、②、③ B.①、②、④ C.①、③、④ D.②、③、④ 2.王先生打算到杭州市居住，他在市区看好一套房，此房可租可售。若租房，则需要交付两个月的租金为押金；若购房，房价 100 万元，可贷七成。假设房贷年利率为 5%，按年等额本息还 款，租房与购房的机会成本均为 3%，房屋年维修成本为 3,000 元。根据年成本法不考虑购房 相关税费及房价年涨幅，则月租金超过多少元后，王先生会选择买房？（ ）（答案取最接近 值） A.3,667 元 B.3,898 元 C.3,917 元 D.3,648 元 3.小王调职到某市工作，看上了一套 80 平米的住房，该房可租可售。如果租房，房租每年 1.8万元，以半年房租作为押金。如果购房，总价 40 万元，可申请 20 万元贷款，假设房贷年利 率为 6.5%，按年等额本息还款，房屋每年的维护成本为 2,500 元，押金与首付款的机会成本 均为 3%，忽略房价涨幅及相关税费，利用年成本法计算，小王应选择租房还是购房?（ ） A.购房，购房年成本比租房年成本低 3,230 元 B.购房，购房年成本比租房年成本低 2,500 元 C.租房，租房年成本比购房年成本低 3,230 元 D.租房，租房年成本比购房年成本低 2,500 元 4.张先生借调到某城市工作一年，他计划购买一套 150 平米的住房，价值 300 万元，可申请贷款六成，贷款年利率为 6%，按年等额本息还款。已知房屋的年均维护成本为 0.5 万元，预计房价每年上涨 100 元／平米。根据年成本法计算，若张先生购买该房产并持有一年的成本为13.5 万元，则张先生所交首付款的机会成本为（ ）。 A.2.8 万元 B.1.5 万元 C.10.8 万元 D.3.7 万元 5.李先生看上一套可租可售的住房，面积 120 平方米，如果购买，总价 300 万元，自备首付款90 万元，首付款机会成本率为 5%，同时申请 210 万元贷款，贷款年利率为6%，期限 20 年，按年等额本息还款，另外房屋每年维护成本为 1 万元。在以年成本法进行租购决策时，若已 知租房的年成本为 6.7 万元，则当未来房价每年的涨幅至少为（ ）时，李先生购房的年成本小于租房的年成本。 A.950 元／平方米 B.1,050 元／平方米 C.850 元／平方米 D.750 元／平方米 6.张先生借调到某城市工作一年，他计划租住一套 150 平米的住房，每月房租 0.8 万元，以3个月房租作为押金。根据年成本法计算，若张先生租住该房产的年成本为 9.8 万元，则张先生所 交押金的机会成本为（ ）。 A.12,000 元 B.8,000 元 C.2,000 元 D.4,000 元 7.穆女士借调到某城市工作一年，她计划购买一套 150 平米的住房，价值 300 万元，可申请贷款六成，贷款年利率为 6%，按年等额本息还款。已知房屋的年均维护成本为 0.5 万元，预计一年后可将该房产以 302 万元的价格卖出。根据年成本法计算，若穆女士购买该房产并持有 一年的成本为 16.5 万元，则穆女士首付款的年机会成本率为（ ）。 A.4% B.5% C.7% D.6% 8.关于影响租房与购房决策的因素，假设其他条件不变，以下说法正确的是（ ）。①.贷款购房的首付款比例影响购房的年成本②.购房年成本随着购房后房价上涨而增加③.租房的年成本随着房租的提高而增加④.购房年成本包含了贷款本金的偿还，因此相对较高 A.②、③ B.①、③ C.②、④ D.①、④ 9.以下关于用净现值法进行租购房决策的说法中，正确的是（ ）。 A.其他条件不变，租房支付的押金越多，租房的净现值越大 B.其他条件不变，所购房屋的年维护成本越高，购房的净现值越大 C.购房房贷还款所产生的现金流只含有利息，不包含本金 D.若计算出购房和租房的净现值都为负，则净现值较大者更为划算 10.刘先生为了方便孩子上幼儿园，计划到幼儿园附近某小区租住 3 年，房租每年 8 万元，年初交纳。押金为 3 个月的房租，第一年初随房租一起交纳，3 年租约期满后返还。若租房的机会 成本率为 4%，不考虑其他税费，则租房的净现值为（ ）。（答案取最接近值） A.﹣22.99 万元 B.﹣21.80 万元 C.﹣22.89 万元 D.﹣23.31 万元 11.吕女士希望购买一套期房，在考虑期房的合理价格时，吕女士需要关注的因素包括（ ）。①.同一区域、同类户型现房价格②.同一区域、同类户型房屋年租金③.房产折旧率④.期房交房时间 A.①、②、④ B.②、③、④ C.①、③、④ D.①、②、③ 12.某城市中心现房价格为 20,000 元／平米，已知同地段同户型 2 年后交房的期房价格为15,000元／平米，假设折现率为 3%，那么可估计该类房屋的年租金为（ ）。（答案取最接近值） A.2,537 元／平米 B.640 元／平米 C.2,613 元／平米 D.672 元／平米 13.某楼盘一期现房售价为 80 万元，二期的期房于 2 年后交付。已知该小区内同样的房子，每年租金 3 万元，折现率为 10%，则该期房目前价格为多少时，购买期房与购买现房没有差异？（ ） A.76.79 万元 B.80.00 万元 C.74.27 万元 D.70.21 万元 14.刘女士计划出售自己 7 年前以 80 万元购买的住房，假定平均房价增长率为 8%，房屋年折旧率为 3%，按照成本法计算二手房价格，刘女士的该套住房目前的市场价值为（ ）。（答案取 最接近值） A.108 万元 B.137 万元 C.116 万元 D.145 万元 15.江女士看中了同区域的两处投资性房产，准备购买其中一处用于出租：房产 A 预计在三年后交付，房产 B 已建好，可立即交付使用。经房产专业人员估算后得知，目前房产 A与房产 B 的价差为 850 元／平方米。江女士审慎评估后，决定购入总面积为 100 平方米的房产 B，并 立即用于出租。假设折现率为 12%，按照该区域的租金水平，江女士可预期的年租金收入为（ ）。（答案取最接近值） A.31,598 元 B.22,491 元 C.52,468 元 D.40,228 元 16.下列关于子女教育金规划的说法中，正确的是（ ）。 A.子女教育金一般通过强制性账户进行储蓄 B.子女教育金的需求时点通常早于退休金的需求时点，因此可将退休准备金用于支付教育金 C.子女教育金的准备可以配合保险规划进行 D.由于父母的收入会逐渐增加，子女教育金的准备可相对延后 17.陈女士今年 44 岁，女儿刚读小学一年级，她计划从高中开始送孩子出国学习直至硕士毕业。就孩子的教育金问题，陈女士向理财师小陆咨询，小陆的下列建议中不合理的是（ ）。 A.女儿现在还小，不需要立即进行教育金准备，等到其初中毕业再进行教育金规划会更有针 对性 B.女儿的教育金规划要同时配合保险规划，若发生保险事故，教育金准备来源有中断的风险， 因此应根据教育金需求增加保额 C.女儿的教育金没有时间弹性与费用弹性，同时为了对抗通胀和汇率风险，教育金的投资不 能过于保守 D.如果选择一次性投资，陈女士可以以女儿为受益人设立一笔境外教育金信托来准备女儿出 国留学的费用 18.关于教育金规划的特性和原则，下列说法正确的是（ ）。①.教育金支出没有费用弹性，因此准备子女教育金只能通过定期储蓄②.虽然每年子女教育金支出在家庭总支出中所占比重不大，但需要持续多年支付，因此子 女教育金支出总金额较大③.子女教育金有国家强制储蓄账户进行储备，个人仅需进行补充准备④.由于子女的潜质无法事先控制，在求学期间所花费用可能相差很大，并且教育金支出的 成长率通常较高，因此需要从宽规划⑤.子女教育金支出在时间上没有弹性，需要提早规划⑥.若监护人发生意外事故，子女教育金来源可能中断，因此应根据教育金需求配置相应保 额的保险产品 A.②、④、⑤、⑥ B.②、③、④、⑤ C.②、③、⑤、⑥ D.①、②、④、⑤ 19.刘先生的儿子即将达到入学年龄，为此，刘先生特地向理财师小王咨询子女教育金规划事宜。已知刘先生从事安全爆破工作，妻子为小学教师，目前家庭储蓄偏少，家庭年收入不高但较 为固定。根据以上情况，小王的下列建议中，最为恰当的是（ ）。 A.刘先生所从事的工作较为危险，应考虑购买保险，为子女教育提供一定的保障 B.子女教育金投资时为确保本金安全，应只投资低风险的投资工具 C.为子女设立教育金信托，以子女为受益人，保障子女未来的生活与教育费用 D.家庭可用资金偏少，应将全部资金投入期货市场，以获取高收益 20.关于教育金规划的特性与原则的说法中，正确是（ ）。①.教育金规划几乎没有时间弹性和金额弹性，因此客户的客观风险承受能力较低②.通过定期定额储蓄，一般可以满足子女教育金需求，不需要再购买相关的保险产品③.虽然每年子女教育金支出在家庭总支出中所占比重不大，但需持续多年支付，所以子女 教育金支出总额较大④.每个孩子的潜质无法事先控制，因此应尽量提早准备教育金⑤.子女高等教育金准备期与退休金准备期高度重叠，因此两者应该合并规划 A.①、③、④ B.①、②、③ C.②、③、⑤ D.①、④、⑤ 21.有关子女教育金规划，下列叙述正确的是（ ）。①.规划子女教育金目标时，如果以实质报酬率计算会低估子女教育金需求②.子女教育金保险规划可根据事先预测的未来教育金支出，配置子女在各教育阶段的保险金③.如果遇到子女教育金的投资大幅减损时，可考虑推迟子女教育目标的实现时间④.子女教育金为家庭义务性支出，该项支出多寡必须视子女潜质决定 A.②、③、④ B.①、②、③ C.②、④ D.③、④ 22.小高夫妇今年 28 岁，他们的女儿今年 1 岁，关于小高夫妇对女儿的教育金规划问题，下列说法正确的是（ ）。 A.由于银行定期存款收益率较低，难以抵御通货膨胀和学费成长率的压力，因此教育准备金 的投资不能太过保守 B.由于夫妇二人均很年轻且女儿年纪很小，因此可以考虑在女儿上高中时再进行教育金规划， 以便更有针对性 C.．为防止小高夫妇因意外导致女儿的教育金准备中断，应以小高夫妇为被保险人购买子女教 育年金保险 D.由于子女潜质、通货膨胀等因素均无法控制，因此小高夫妇的子女教育金规划具有一定的 费用弹性，在金额上无需从宽规划 23.以下关于子女教育金规划的说法，正确的是（ ）。①.子女教育金没有时间弹性与费用弹性，所以要稳妥安排，不能把用于子女教育的资金投 入到股票或基金产品市场②.子女教育年金保险虽然内部报酬率不高，但可以为教育金的准备提供一定保障，因此是 很多家长愿意选择的一项规划工具③.国家助学贷款的贷款利息由国家财政补贴，获得贷款的学生在毕业后只需偿还贷款本金④.子女教育金要从宽规划，因为子女高等教育的学费成长率通常高于通货膨胀率而且无法 准确预估 A.①、② B.②、④ C.③、④ D.①、③ 24.下列关于中国高等院校贫困学生帮扶政策体系的说法，错误的是（ ）。 A.助学贷款的帮助对象是家庭人均收入低于当地最低平均生活线的困难学生 B.奖学金不是贫困学生帮扶政策体系的组成内容 C.助学贷款主要是帮助贫困学生解决学费、住宿费和生活费的支付问题 D.在校期间的助学贷款利息由财政补贴，毕业后开始给付利息 25.以下关于子女教育金规划工具的说法中，正确的是（ ）。①.教育金补助因其操作简单、保障全面，是大多数家庭首选的教育金规划方式②.国家助学贷款的贷款利息统一由财政补贴，学生仅需偿还本金③.子女教育金信托以子女为受益人，是高净值客户保障子女利益的理财工具④.以父母为投保人，购买子女教育金保险，并附加保费豁免条款，一旦父母发生意外，可豁免缴纳未交清的保费⑤.子女教育金规划几乎没有金额弹性和时间弹性，因此应以中低风险的基金为主要投资工具 A.①、③、⑤ B.①、②、④ C.③、④、⑤ D.②、③、④ 26.关于子女教育金的规划工具，下列叙述中错误的是（ ）。 A.设立子女教育金信托时，应以子女为受益人 B.国家对助学贷款的发放对象会有所限制，在校期间贷款利息由财政补贴，毕业后开始计息 C.子女教育年金保险的内部报酬率往往低于定期存款，但其通常可以在教育金准备来源中断 时保障子女教育金的给付 D.由于教育金的增长率通常较高，因此父母应尽量通过股指期货等投资工具来获得较高的投 资收益 27.下列关于子女教育年金保险的说法中，错误的是（ ）。 A.子女教育金规划中考虑购买保险，主要是为了减少家庭重大变化对未来子女接受教育的不利影响 B.子女教育年金保险内部报酬率普遍较高，它除了储蓄的功能外，还有投资的功能 C.子女教育年金保险通常含有保费豁免条款，一旦父母发生意外，可豁免交纳尚未交清的保费 D.在子女教育金规划中，购买子女教育年金保险应与其他规划工具相结合，互相补充 28.以下关于子女教育金规划工具的说法中，正确的是（ ）①.教育金补助因其操作简单、保障全面，是大多数家庭首选的教育金规划方式②.国家助学贷款的贷款利息统一由财政补贴，学生仅需偿还本金③.子女教育金信托以子女为受益人，是高净值客户保障子女利益的理财工具④.以父母为投保人，购买子女教育金保险，并附加保费豁免条款，一旦父母发生意外，可豁 免缴纳未交清的保费⑤.子女教育金规划几乎没有金额弹性和时间弹性，因此应以中低风险的基金为主要投资工具 A.①、③、⑤ B.①、②、④ C.③、④、⑤ D.②、③、④ 29.关于子女教育金信托，以下说法错误的是（ ）。 A.子女教育金信托通常应指定投资的标的范围 B.子女教育金信托通常应指定投资的预期收益率 C.子女教育金信托通常适用于没有整笔资金的家庭 D.子女教育金信托通常应指定子女为受益人 30.小王刚刚大学毕业，有一份很稳定的工作，年薪 5 万元，并保持不变。计划到国外继续攻读2年硕士，已知目前国外攻读硕士每年学费 28 万元，毕业后可工作 25 年，每年薪酬 15 万元， 并保持不变。假定学费和薪酬都在每年末发生，则考虑攻读硕士期间的货币时间价值，以内 部报酬率法精确计算，小王到国外攻读硕士的年投资报酬率为（ ）。（答案取最接近值） A.13.6% B.24.6% C.33.6% D.42.6% 31.张华高中毕业后面临是否继续升学的选择，如果现在工作平均月薪为 1,800 元，大学毕业后工作平均月薪可达 3,400 元，但大学四年学费生活费及放弃工作的机会成本在大学毕业时合计12.64 万元。假设薪资差异固定，按大学毕业后可工作 30 年计算，张华读大学的净效益为（ ）。（不考虑货币时间价值） A.44.96 万元 B.52.16 万元 C.57.6 万元 D.109.76 万元 32.林晓本科毕业后，面临工作和读研的选择。如果直接工作，本科学历平均月薪为 3,500元且保持不变；如果读研，学费、生活费及放弃工作的机会成本在研究生毕业时合计21.6 万元，研究生毕业后可工作 30 年。假设研究生学历和本科学历的薪资差异固定，若林晓希望读研的年 投资报酬率不低于 12%，按年复利，那么林晓要收回读研的教育成本，其研究生毕业后的月 薪至少应为（ ）。（年收入按 12 倍月收入计算，答案取最接近值） A.3,535 元 B.4,420 元 C.5,735 元 D.6,752 元 33.徐先生目前就职于一家国企，预期 2 年后年薪资收入为 7 万元。为了今后更好的发展，他计划从原单位辞职，然后出国 2 年攻读硕士学位。假设出国留学费用和期间放弃的工作收入累计到硕士毕业时共计 60 万元。徐先生硕士毕业后可继续工作 25 年，如果继续在原单位工作 的薪资收入与硕士毕业后的薪资收入差异固定不变，要使攻读硕士的年投资报酬率达到 15%， 则徐先生硕士毕业后的薪资至少应为（ ）。（答案取最接近值） A.