房地产工程管理制度.docx

房地产工程管理制度目录第一部分投资管理第一章项目投资管理制度总则项目投资建议项目投资论证项目投资决策项目并购及合资合作项目变更与调整第二章项目投资管理工作流程图第三章项目建议书编制指引城市规划及发展简述项目决策背景及摘要项目概况法律及政策性风险分析市场分析主要经营指标分析结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引项目决策背景及分析项目概况法律及政策性风险分析市场分析规划设计初步分析工程及销售计划投资收益分析综合分析与建议附表开发成本测算附表投资收益分析附表开发各期利润预测第五章项目立项评审决策指引项目可行性评审方式和要求评审内容要点项目可行性评审决策会议评审决策结论第二部分规划设计管理第一章项目设计管理制度总则项目设计管理过程的一般规定规划建筑景观方案设计修建性详规修建性设计总图建筑初步设计和施工图设计其它设计设计更改识别变更需要并予以评审形成设计变更书面文件审查设计变更文件发布执行变更文件第二章规划方案设计作业流程第三章建筑方案设计作业流程第四章景观环境设计作业流程第五章规划设计指引编制要点设计意向部分客观资料部分第六章规划设计任务书编制要点城市背景分析详见规划设计指引项目用地概况详见规划设计指引项目开发目标及经营要求规划设计指导原则及要求设计依据成果要求成果提交第七章项目规划方案评审指引适用范围评审方式及要求评审议程及结论评审纪要第八章建筑单体方案评审指引适用范围方案评审方式及要求评审控制要点建筑方案评审控制点评审结论第九章景观设计任务书编制要点项目概况引用规划设计指引内容设计范围内容及深度设计要求第十章施工图审查基本要求审查要求施工图审查应重点解决的问题公司内部审查应着重审查解决的问题房地产工程管理制度第一部分投资管理第一章项目投资管理制度1总则11为有效规避项目开发风险保证项目开发的效益和效率公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策12公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求国家政策法规规定以及企业发展战略的评价和判断投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据符合集团主导产业的发展方向在保证质量的基础上以实现投资效益最大化为目标2项目投资建议21计划配套部负责根据拟开发项目的情况在公司范围内组织人员进行新项目调研新项目的调研应包含土地背景信息当地城市发展状况和房地产市场基本信息等22计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算经初步判断具备立项条件的提出项目建议书项目建议书的编制应符合项目建议书编制指引的规定23项目建议书经总经理办公会批准后计划配套部负责组织实施项目论证工作3项目投资论证31项目论证工作必须有计划地进行计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划32项目论证阶段的工作内容包括但不限于1宏观和微观投资环境分析2专项的市场调查以及相关信息收集整理和分析3项目初步定位4资金来源计划及融资方案5投资估算6经营效益分析等33项目论证形成的可行性研究报告必须符合项目可行性研究报告编制指引的规定要求计划配套部在完成项目可行性研究报告后报公司总经理办公会审查34计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证进一步修订完善项目可行性研究报告并为提交投资决策委员会审议做好资料准备35项目可行性研究报告由计划配套部组织编制财务部市场部工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合4项目投资决策41开发项目的立项决策首先必须通过总经理办公会的评审42总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后由总经理确定召开评审会议总经理办公会做出的评审决定包括三种1同意立项2不同意立项3推迟立项43总经理办公会要求补充论证的项目由计划配套部在规定时间内完成补充论证并再次提交总经理办公会审议44总经理办公会同意立项后将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批45投资决策委员会同意立项后计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订按本手册经济合同管理的规定执行5项目并购及合资合作51项目并购及合资合作必须按上述第234条的规定执行项目建议论证决策程序凡合资合作项目在人事资金技术经营销售等方面无控制权的原则上不参与52计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作提出项目运作策划方案明确项目运作目标各阶段工作内容控制措施时间进度和责任项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准53在项目运作过程中所有涉及对签订经济合同和付款的事项必须按本手册经济合同管理的规定执行6项目变更与调整61项目运作过程中发生的项目变更包括但不限于发展延伸投资的增减或滚动使用规模扩大或缩小后续或转产中止或合同修订等均应报投资决策委员会通过62投资项目变更时由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批第二章项目投资管理工作流程图设定开发项目目标进行市场调研市场部等相关部门配合进行项目调研提供调查资料进行市场定位相关部门参与定位分析提出项目建议书总经理办公会审批进行项目论证可行性分析相关部门参与可行性分析编制项目可行性报告并组织相关部门讨论根据建议进行修改总经理办公会评审项目可行性报告总经理办公会评审通过后计划配套部根据评审意见修改项目可行性报告报投资决策委员会审议审议通过后项目立项第三章项目建议书编制指引1城市规划及发展简述2项目决策背景及摘要21外部环境1城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响如交通捷运系统规划与建设城市功能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策走向等2宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位3项目渊源特殊的政治或文化背景如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等22内部因素1项目启动对公司未来几年发展战略的意义一般3至5年在公司发展中的地位是否核心项目2公司进入重点区域市场项目合理布局对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用3从项目投资回报率可持续经营等角度描述立项的意义3项目概况31宗地位置32宗地现状四至范围地势比较地面现状现有居民情况地下情况土地的完整性地质情况33项目周边的社区配套34项目周边环境35大市政配套36规划控制要点总占地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率等37土地价格38土地升值潜力初步评估39立即开发与作为土地储备优缺点分析4法律及政策性风险分析土地使用权归属土地的他项权力土地的用途有关项目用地现状的政府文件立项情况规划用地用途有关项目用地规划的政府文件征地批文土地使用权出让合同拆迁安置补偿有关项目地块的政府文件5市场分析区域住宅市场简述区域住宅市场各项指标成长状况近35年区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势各档次产品供应状况各档次产品的集合特征区域内表现最好个案状况未来23年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型本案在区域市场内的机会产品特征重点个案成长状况市场容量消费者特征产品定位及建议6主要经营指标分析开发建设期间计划分析购置土地的资金来源计划分析营销计划分析成本费用税务分析赢利能力分析7结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引1项目决策背景及分析11外部环境1城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响如交通捷运系统规划与建设城市功能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策走向等2宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位3项目渊源特殊的政治或文化背景如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等12内部因素1项目启动对公司未来几年发展战略的意义一般3至5年在公司发展中的地位是否核心项目2公司进入重点区域市场项目合理布局对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用3从项目投资回报率可持续经营等角度描述立项的意义2项目概况21宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置附图项目在该城市的区位图标记出宗地区域位置与标志性市政设施建筑物的相对位置和距离地段的定性描述22宗地现状1四至范围2地势平坦状况自然标高与周边地势比较3地面现状包括宗地内是否有水渠较深的沟壑池塘及高压线等对开发有较大影响的因素并计算因此而损失的实际用地面积4地面现有居民情况包括具体居住人数户数工厂数量规模产品性质开工状况等并说明对拆迁及项目开发进度的影响5地下情况包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建6土地的完整性是否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地7地质情况包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求附图平面地形图标记四至范围及相关数据地形地貌图主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容地下状况图包括地下管线暗渠电缆光缆等23项目周边的社区配套1周边3000米范围内的交通状况教育医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场文化体育娱乐设施公园银行邮局等设施状况2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状24项目周边环境治安情况空气状况噪声情况污染情况危险源情况周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化如道路的拓宽工厂的搬迁大型医院学校购物中心超市的建设等25大市政配套周边道路现状及规划发展供水排污雨水通讯永久性供电和临时施工用电燃气供热及生活热水距宗地距离成本接入的可能性26规划控制要点1总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积2住宅建筑面积公建建筑面积公建的内容并区分经营性和非经营性公建的面积3综合容积率住宅容积率4建筑密度5控高6绿化率等27土地价格土地价格计算的方法若有代征地要说明代征地价格根据购买价格计算总地价楼面地价28土地升值潜力初步评估从地理位置土地供应周边环境及配套市场发展状况政府规划城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估29立即开发与作为土地储备优缺点分析3法律及政策性风险分析31项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述311项目用地现状土地使用权归属土地的他项权力土地的用途有关项目用地现状的政府文件312计划手续项目是否已经立项立项主体是否能够变更立项变更条件和时间有关立项的政府文件313规划手续规划用地用途有关项目用地规划的政府文件314土地手续征地批文土地使用权出让合同拆迁安置补偿有关项目地块的政府文件1项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序描述取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及控制2项目用地土地性质变更的评估土地性质变更的程序描述和理由土地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要的工作日3政策性风险评估政府资源利用的评估政策变更对项目开发的影响32合作方式及风险评估合作方基本情况合作方名称主要股东构成情况资质等级履约能力注册资本特殊背景等合作方式双方的主要权利义务描述合作风险评估33总体评价对各项法律手续和程序的可操作性合法性风险的可控性进行评价如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等4市场分析41区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述区域住宅市场各项指标成长状况近35年区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势42区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征区域内表现最好个案状况未来23年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型本案在区域市场内的机会点和威胁点43区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围本案目标人群特征确定目标客户市场定位44整体市场对本案有重大影响的因素产品特征重点个案成长状况市场容量消费者特征等45产品定位及建议户型类型面积标准不同类型产品的比例5规划设计初步分析51规划设计的可行性分析规划设计的初步概念设计概念技术概念可持续发展概念6工程及销售计划1截至项目施工取得销售许可证报批报建分别需要的工作日2工程计划开竣工时间及工期计划各期开工面积开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率3销售计划各期销售时间价格面积预计销售各期的市场占有率销售计划实现的可行性分析7投资收益分析71成本预测说明测算假设和主要运用指标如产品类型假设总建筑面积住宅和非住宅面积容积率项目总投资等72税务分析营业税及附加所得税土地增值税73经济效益分析1项目利润率投资回报率及主要经济指标2项目开发各期的利润体现3敏感性分析成本变动各项经济指标的变化售价变动各项经济指标的变化容积率变动各项指标的变化4盈亏平衡点分析保本售价保本销售率74项目资金预测资金投入计划资金回款计划融资方案启动资金及现金流量分析8综合分析与建议81优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司一贯发展思路等方面论述82劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司一贯发展思路等方面论述83机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述84结论和建议附表1开发成本测算项目投资总额万元单位成本元m2一土地价款支出二前期开发准备费三主体建筑装饰工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六智能化系统费七园林环境工程费八配套设施费九其它建设工程支出十管理费用十一销售费用十二财务费用十三各项税金十四预备费十五总计在指标不确定或多个可选择时要将不同测算假设下的成本测算分别列示附表2投资收益分析项目名称制表人编制单位编制日期项目序号总金额万元可售面积M2单位金额元M2备注一销售总收入11多层住宅收入22高层住宅收入33小高层住宅收入44公建收入55车库收入66其他收入7二各项支出总额81建造成本911土地价款支出1012前期开发准备费1113主体建筑工程费1214主体安装工程费1315社区管网工程费1416智能化系统1517园林环境工程费1618配套设施费1719其他建设工程支出1820预备费192销售费用203管理费用214财务费用225营业税金及附加23四利润总额24减所得税25五净利润26六项目投资总额27七收益率281毛利率2292销售利润率303成本利润率314成本净利率325投资利润率336投资净利率34附表3开发各期利润预测经济指标年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积m2单位利润元m2利润万元第五章项目立项评审决策指引1项目可行性评审方式和要求11项目立项的评审经两步完成包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审12总经理办公会的评审采用资料审查方式进行各评审委员对项目可行性研究报告提出书面评审意见交由计划配套部修订完善项目可行性研究报告13投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定2评审内容要点21项目可行性研究报告及相关附件资料的审查1所用背景资料的可靠性2可行性论证分析的内容是否完整3分析方法是否可行4是否存在先入为主的假设22拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性1所在地域选择2开发产品的选择3项目品牌与企业品牌的协调性4开发项目规模5开发项目档次6目标客户选择23投资收益及风险1风险分析是否充分2风险规避措施是否可行3潜在风险对公司经营策略的影响4投资收益测算的可信程度5投资收益是否满足要求24项目策划的评价1项目规划分析与公司业务策略的符合性2规划概念的创新3工程计划及销售计划是否可行25资源能力评价1开发项目对近期经营计划的影响2资金来源的可行性3项目开发管理能力4专业资源及解决途径的可行性3项目可行性评审决策会议31评审会计划应至少提前3天通知各与会人员并随附项目可行性研究报告及相关资料与会人员必须提前审查项目可行性研究报告及相关资料32评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通或在评审会上提出评审意见评审会应保证充足的时间以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题意见和建议33评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见开发建议和评审结论34计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论形成公司决策会议纪要报投资决策委员会签发4评审决策结论评审结论分为三种同意立项反对立项推迟立项第二部分规划设计管理第一章项目设计管理制度1总则11项目设计管理是实现顾客价值达到公司经营目标的关键环节涉及项目规划建筑方案设计施工图设计初步设计景观设计等12全面优化规范设计管理活动流程和操作规范确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行是项目开发过程中保证设计质量进度促进销售控制成本的重要途径2项目设计管理过程的一般规定21项目设计管理内容211总工办负责对项目设计工作进行全过程监管各设计阶段的管理要求包括但不限于1编制审查各阶段设计指导及设计任务书2选择符合资格要求的设计单位3配合成本控制实施限额设计4参与设计过程或事后检查重要阶段的评审5组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果6组织各设计阶段的衔接协调7明确设计更改控制程序并保证设计更改按规定的程序进行8项目完成后的设计总结资料备案212各设计阶段的监管工作安排由总工办负责具体制定阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容责任和具体措施213项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求总工办在委托设计时必须以书面形式明确确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供设计成果审查及确认等22设计要求221总工办必须按规定作业流程和指引文件在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求形成各阶段的设计任务书222所有应由开发商提供的项目设计依据以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位并与设计单位进行确认223为保证各阶段设计要求的准确完整并符合相关法规要求和公司规定总工办负责组织实施必要的设计要求审查23设计过程跟进231总工办应按设计监管工作安排依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查以保证设计工作进度符合规定要求232设计过程中所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件总工办应负责跟进检查落实情况233设计过程中所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件并存档备案24设计成果241与设计单位订立的设计委托合同或其附件中必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度242根据项目的规模和具体情况的需要可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查243各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算施工图设计须进行成本预算确保在项目总成本的控制范围内244审查中发现的问题总工办必须以书面文件方式通知设计单位责成设计单位进行修改并跟踪记录3规划建筑景观方案设计31规划设计指引必须按照规划设计指引编制要点进行编制作为编制规划设计任务书的主要依据规划设计任务书由总经理办公会审批32规划设计方案必须执行规划方案设计作业流程及规划方案评审指引的规定形成的设计成果由总经理办公会审批33建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批34建筑方案设计必须执行建筑方案设计作业流程及建筑方案评审指引的规定形成成果后报总经理办公会审批35景观环境方案设计概念方案及深入方案351项目景观环境工程各阶段成本控制目标确定前总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查352项目修建性详细规划方案审定后由总工办组织编制景观环境设计总体计划及景观环境概念方案设计任务书景观环境设计总体计划及各阶段方案设计任务书必须报总经理办公会审查核准353各阶段方案设计的设计单位选择须按照招标管理制度进行354设计单位提交的各阶段方案必须按景观环境方案设计作业流程的规定进行方案评审方案评审会由总工办组织进行评审委员会人员由总经理工程副总工程造价部工程技术部及总工办相关人员组成最终实施方案报总经理办公会审批355各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计4修建性详规修建性设计总图建筑初步设计和施工图设计41修建性详规设计初步设计由总工办负责委托设计其相关设计任务书由工程副总审批设计成果报总经理办公会审批42修建设计总图施工图设计由总工办负责委托设计其相关设计任务书由工程副总审批43景观环境深入方案审定后由总工办编制施工图设计计划及组织景观施工图招标委托设计44出正式施工图前总工办应组织相关业务部门进行施工图审查并按施工图审查基本要求的规定执行45景观环境施工图应报工程副总审批46修建性详规设计修建性设计总图初步设计施工图设计等的图纸资料及竣工图非景观环境类景观环境施工图及竣工图均应及时备案47工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排并定期进行景观环境现场施工检查5其它设计51其它设计包括小区总体配套建筑景观装修设计部分施工图设计完善工作等由总工办负责组织完成并必须执行前述一般规定52卖场包括与所有销售展示相关的建筑景观装修等方案由市场部负责委托设计报总经理办公会审批销售卖场及样板房的设计应注意规避法律与市场风险6设计更改61所有变更申请及变更方案的审查均必须包括该变更可能对质量工期成本的影响62在施工图设计及施工过程中所有涉及规划建筑单体方案的原则性变更调整应事先告知有关的工程造价和营销管理部门并且报工程副总审批63在景观环境概念方案或深入方案确定后由于特殊原因需进行的局部设计调整或更改统一由总工办组织提出设计申请并注明修改原因及拟修改方向一并报工程副总审批64除上述规定外的施工图变更外其余变更由项目经理部根据工程设计变更管理规定进行处理包括1识别变更需要并予以评审2形成设计变更书面文件3审查设计变更文件4发布执行变更文件65最终批准的施工图变更文件总工办必须于施工图变更文件生效7日以内复制变更文件通知有关的现场施工工程造价和营销管理部门并做好变更文件的讲解工作是否需要初委托测量初勘测量或提供地形图地质初勘第二章规划方案设计作业流程YesNo总经理办公会审批总工办编制规划设计指引总工办编制规划设计任务书招标文件总经理办公会审批通过招标选择委托设计单位设计单位设计调整提交规划方案总工办接收方案申请方案评审NoYes召开方案评审会计划配套部进行规划报批通过第三章建筑方案设计作业流程NoYes总工办编制建筑方案设计任务书总经理办公会审批设计单位进行建筑方案设计设计修改总工办跟踪设计质量与进度总工办接收方案进行初步审查总工办编制设计招标文件按照招标程序选择设计单位通过召开方案评审会申请方案评审NoYes计划配套部进行方案报批总工办进行下一阶段设计准备通过第四章景观环境设计作业流程概念设计或深入设计总工办编制景观环境设计总体计划总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准招标选择设计单位总工办配合设计单位进行设计接收阶段设计成果总工办组织评审施工图设计沟通修改审查通过进行下一阶段设计第五章规划设计指引编制要点1设计意向部分11总体开发设想111项目定位和开发计划表达要求道路系统与分期开发的关系结合项目地块价值分析的容积率分配计划关注点设计自然环境利用等的开发思路及成本测算交通组织的设想等112销售策略与开发步骤的契合性要求12规划设计细则121总体规划构思表达要求结合项目定位及开发计划进行总体规划构想规划要点土地评估根据自然地形地貌分析土地规划用途选择适宜建造的范围122道路系统规划表达要求路网形式人车流组织道路分级布置静态交通布置以及关键技术要求如出入口与交通枢纽消防车道设计等1221车行系统与停车规划表达要求停车量及停车方式设计车位测算各种停车组织方式的分配比例1222步行系统规划表达要求纯步行系统分布是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段该地段应具备的区域特点无障碍步行系统是否考虑针对残疾人老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求123绿化与景观系统规划表达要求自然条件用地条件分析景观系统最大化利用分析124配套公共服务设施系统规划表达要求配套项目与公共设施规划对配套与公共设施的配置种类数量及分布的要求以及经营的利好125竖向规划126市政设施管网综合规划127生态与节能设计表达要求对生态环境的利用与保护的要求根据各地区差异对雨水太阳能及其他自然资源的利用设想13建筑设计细则表达要求以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料对档次定位主体风格主力户型环保节能和智能系统的实施加以说明对建筑材料部件产品的使用设想建筑造型间距朝向群体空间14项目综合评价规划方向及问题剖析表达要求对项目的各地块开发价值开发内容安排计划规划风格进行总体分析提出项目需要处理的重要问题及操作难点2客观资料部分说明本部分为设计工作提供客观理性的背景资料21城市背景分析说明节录项目可行性研究报告之相关内容211城市房地产市场现状分析212主要销售对象与需求人群分析213市场潜力与隐性商机分析214当地风俗与人文分析215市民居住模式和出行方式分析表达方式分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主搞清楚当地居民的日常生活模式避免设计师想当然216建筑文脉分析22项目用地状况分析221自然环境调查报告2211当地气候特征表达要求资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料风向气温降水云雾和日照空气湿度气压等2212空气质量表达要求资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料实地踏勘的上风空气污染情况2213噪声水平表达要求噪声模拟测试分析报告内容不少于测试分析报告模拟样本测点定位图2214水文情况表达要求资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文地质资料1地下水位关系到地下半地下建筑下沉广场的设计2地热资源关系到会所能够配备的服务项目小区采暖热源等问题3用地内以及用地毗邻河流泄洪沟湖泊等水系的水量变化规律水质资料关系到小区的环境质量防涝设施对水系资源的利用方式4城市给排水管网与城市管网连接点管径坐标标高材料压力等2215地形地貌分析表达要求资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘1等高等深线地形图土壤土质2保护保留植被树木明细与定位图3保留保护古迹建筑明细与定位图4地质构造及地层地层稳定性和地震烈度等级2216基地内市政设施表达要求资料来源于相关规划文件需现场核实1空中高压走廊微波通道确认2地下光纤通讯电信电缆确认3泄洪沟涵洞等城市资料确认4市政三通七通情况2217其他222项目用地城市区位价值分析说明重点为居民出行可达性分析2221项目所处地段等级表达要求资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则2222出行可达性分析表达要求1基地与城市节点的出行便利性2经过本地块的城市捷运系统的服务强度3地块周边市政道路等级高峰时间交通流向流量与拥挤分析4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查2223周边土地与建筑表达要求1周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥封闭快速路道路拓宽市政管线等工程设施的建设情况2周边建筑调研确认建筑性质使用年限改造变更用途的可能性确认周边建筑物对本地块的影响包括遮挡噪音污染交通服务等方面3周边楼盘概况223可利用资源分析表达要求重点为交通配套资源分析1可以方便享有的资源步行5分钟半径400米范围内2居民可以利用的资源步行510分钟半径400800米之间范围内2231交通资源表达要求在可达距离范围内的交通方式站点服务时间连接区域与重要城市节点的交通时间2232城市配套服务资源表达要求在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类规模服务能力以及缺欠配套项目明细2233景观与生态资源表达要求在可达距离范围内的城市公共绿地自然景观河流山坡等视觉可达的自然景观以及利用方式224用地原有构筑物建筑物状况第六章规划设计任务书编制要点1城市背景分析详见规划设计指引1城市房地产市场现状分析2主要销售对象与需求人群分析3市场潜力与隐性商机分析4当地风俗与人文分析5市民居住模式和出行方式分析6建筑文脉分析2项目用地概况详见规划设计指引1自然环境调查报告空气质量噪声水平水文情况地形地貌分析基地内市政设施2项目用地城市区位价值分析项目所处地段等级出行可达性分析周边土地与建筑3可利用资源分析交通资源城市配套服务景观与生态资源4用地原有构筑物建筑物情况3项目开发目标及经营要求31开发目标如项目初步定位风格主题项目类型等1客户主流及档次定位2产品构成高中低层比例3户型配置4分期开发的安排32经营要求如功能区域配置及划分4规划设计指导原则及要求41指导原则1符合城市规划原则2符合项目初步定位原则3生态与可持续发展原则4整体规划原则与项目周边环境的协调和融合5尊重和利用当地人文历史地理的原则6经济性原则7有利于物业管理的原则42具体要求分概念规划和详细规划421规划技术经济指标要求422住宅用地规划要求1整个小区空间形态顺应主导风向充分考虑住宅群体通风与防风措施2住宅组团的组织范围组团空间的层次要求3多层与小高层日照间距满足规范要求423公建配套用地规划设计要求1关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键商业街的规模与尺度应体现出与众不同创造性的特色公建配套发展应与住宅建设同步进行2公建配套的分类面积指标设置位置424道路用地与停车设施规划要求1路网形式及出入口规划2人车方式3停车位各种停车方式的分配比例4步行系统规划要求425景观与环境规划设计要求1对现有自然资源的保护与利用2与总体规划建筑风格的协调统一3主要景观与次要景观的合理划分426成本控制要求5设计依据由甲方提供或政府政策文件6成果要求成果类型及规格7成果提交时间地点及联系方式第七章项目规划方案评审指引1适用范围适用于规划设计阶段项目规划设计方案的评审1评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要2初步选择规划设计方案2评审方式及要求21项目规划方案评审采用会议评审的方式进行总工办负责制定评审会议的计划明确评审会召开时间参加人员地点及议程安排22评审会一般由总工程师负责主持并指定专业人员进行记录总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加以及工程技术部相关人员工程造价部相关人员及邀请的有关专家23规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员24评审会议所需资料由总工办负责准备包括1项目可行性研究报告2项目开发计划书3项目调研报告4规划设计指引5规划设计方案至少三家设计单位提供6规划设计招标文件7规划设计任务书8地形模块需要时9周边竞争楼盘的材料设备资料以及本项目的材料设备计划10其它资料3评审议程及结论31由总工办对项目规划设计指引进行讲解重点介绍项目背景公司对项目规划方案的方向性设想存在的问题及项目操作难点等内容此时投标单位应不在会场32由各投标单位分别介绍方案并留出20分钟左右的提问时间33与会者就投标方案发表意见主持人应注意控制讨论范围集中于项目规划设计方案简评表中所列的条款以便形成具有倾向性的专业意见34方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行规划设计方案简评表中每一单项满分为10分由投票人分别就每一方案给出各项得分4评审纪要41评审会结束后三天内总工办应做好规划方案评审会纪要总结分析对各规划方案的评审意见及评分一并报集团公司审批42规划方案通过后由总工办负责发出通知知会规划设计单位43未能通过集团公司审批时应重新组织规划方案设计和评审第八章建筑单体方案评审指引1适用范围适用于建筑方案设计阶段项目建筑方案的评审确认设计单位提交建筑方案是否符合公司要求以及识别方案需要改进的方面2方案评审方式及要求21项目建筑方案评审采用会议评审的方式进行总工办负责制订评审会议计划明确评审会召开时间参加人员地点及议程安排22评审会一般由总工程师负责主持并指定专业人员进行记录总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加以及工程技术部相关人员工程造价部相关人员及邀请的有关专家23建筑方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员24评审会议所需资料由总工办负责准备包括1项目可行性研究报告2规划设计方案及经济技术指标3项目调研报告4建筑方案建筑的平立剖面图建筑效果图经济技术指标设计说明书用地红线图5其它资料3评审控制要点31由总工办对建筑方案设计背景进行介绍重点回顾规划设计方案要点公司对项目建筑方案的要求等32由设计单位介绍建筑方案并回答评委提问33与会者就建筑方案发表意见主持人应注意控制讨论范围集中于建筑方案评审要点中所列的条款以利充分识别建筑方案完善的需要4建筑方案评审控制点41检查方案是否符合国家的现行规范法规法律标准42与规划设计是否一致若不一致要说明其相对的优缺点以供评委评审43是否符合美观实用及便于实施的原则44流线设计1建筑单体入口与道路关系的合理性2电梯厅与楼梯间位置的合理性3人流车流组织的是否顺畅是否相互干扰45平面设计1每种户型的类型面积是否合理2户型设计能否适应与市场需求3平面设计是否经济合理4是否符合现行的相关建筑规范几法规特别应该重点审查消防人防是否符合国家地方的相关规定46立面设计1立面形式与整个城市建筑文化的大背景的关系2立面的风格3立面形式的比例尺度4建筑外立面的细部设计5立面形式与市场需求之间的关系47剖面设计1高层建筑的地下室的层高的确定2多层建筑若底层架空其层高的确定3标准层的层高确定4顶层的层高的确定及其利用48结构设计重点审查建筑方案在结构设计上是否可行经济合理49新技术新材料的运用是否利用已经经过验证较成熟又经济实用的新技术新材料5评审结论51指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要总结分析对建筑方案的评审意见52总工办经办设计人员将评审意见以设计修改通知单的形式通知设计单位53设计单位在修改后经总工程师认可后报总经理办公会审批第九章景观设计任务书编制要点1项目概况引用规划设计指引内容1项目背景资料2项目基本定位3项目环境资料2设计范围内容及深度21设计范围根据总体规划和开发要求确定设计范围22设计内容详细景观范围如主题公园组团绿地等23设计深度根据开发要求确定设计深度概念设计方案设计扩初设计设施图设计3设计要求31总体构思要求仅提供方向性设想应要求景观设计师就下述各项作细致说明1对项目的各地块开发价值开发内容安排计划规划风格进行总体分析提出项目需要处理的重要问题及操作难点2提出总体设计构想设计要点土地评估根据自然地形地貌分析土地规划用途选择适宜建造的范围3与总体规划设计关系的构思对景观系统与自然景观或城市景观的呼应关系步行系统与景观带的结合方式的倾向意见应用依据对其主题和气氛的要求32设计细则具体景点设计要求4设计依据由甲方提供或政府政策文件5设计不同阶段成果内容和要求51概念方案设计阶段设计说明及成果图册1总体景观规划彩色平面图2功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图3功能空间内主要硬软景观设施的平面布置及概念效果草图4主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图52初步设计阶段方案设计说明及成果图册三套电子文本一套521各种硬质景观及其功能设施的平面布置图1各种园路的详细布置图2各种广场铺装的详细平面布置图3各种水体的详细平面布置图4植栽的平面布置草图结合硬质景观仅要求到乔木灌木花草的区块设计5各种小品雕塑亭台及功能设施的详细平面布置图6照明系统的详细平面布置图522各种硬质景观及其功能设施的平立剖面图及效果图1各种道路广场的布置形式图及效果图2各种水体及其驳岸的平立剖面及效果图3各种小品雕塑的平立剖面及效果图4各类景观建筑的平立剖面及效果图5各种功能设施的设计图和效果图6地形标高设计平立剖面及效果图53扩初设计阶段图纸3套电子文本一套1所有园林硬质景观及其功能设施的基本定位2照明系统定位及大样图3环境地形标高设计图4所有园林硬质景观的平立剖面及大样设计图5所有园林水体的平立剖面及大样设计图6物料样板54施工图设计阶段图纸A1及A3图册6套及电子文本一套1所有硬质景观详细定位平面2所有户外照明详细定位平面3环境地形标高设计图4所有水体平立剖面设计图5所有硬质景观的平立剖面及大样设计图6所有室外灯具之型号选择及大样图7材料明细表8初步工程成本核算9施工接点详图10各类细部详图6成果提交结合销售策略与开发步骤的要求以及设计要求提出时间要求第十章施工图审查基本要求1审查要求11施工图审查由总工办负责组织和协调总工程师对施工图审查具体负责12施工图审查责任和形式包括公司内部审查公司委托技术专家的审查施工方审查和监理方的审查13在正式技术交底和图纸会审前总工办必须督促各方完成图纸审查边出图边施工的情况下应规定变通的图纸审查办法确保施工前对施工图进行了必要的审查和修正2施工图审查应重点解决的问题1设计图纸是否符合工程建设国家标准规范2设计图纸及说明是否完整清楚明确齐全图中尺寸座标标高是否正确有否有局部差错3建筑结构给排水暖通强弱电煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互矛盾管线走向是否合理管理布置是否互相矛盾管理布置与地上建筑物地下建筑物周围环境有无冲突4施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点5特殊结构或新材料新工艺新技术是否已满足施工需要6设计选用的设备材料标准是否合适有无质量问题7配套使用的图集是否齐全是否需补充何种详图8有无设计变更的合理化建议9是否会突破工程成本3公司内部审查应着重审查解决的问题公司内部图纸审查除上述审查重点外还应注意审查解决以下问题1设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求当有售楼书时是否与图则一致2各系统工程设计是否符合公司要求售楼书承诺标准3建筑材料设备装饰材料是否符合公司要求售楼书承诺标准4为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议