某市小寨工人文化宫整体改造项目可行性研究报告.doc

某市小寨工人文化宫整体改造项目可行性研究报告目录总论项目概述编制依据和原则编制依据主要原则可行性研究报告工作范围主要数据及技术经济指标可行性研究报告结论项目提出背景意义和投资必要性项目背景项目投资必要性和建设意义项目的投资必要性项目建设的意义单位概况及项目运作方案项目承办单位概况项目合作开发单位概况项目运作方案项目建设条件地形地质满足建筑要求满足城市规划的要求项目实施方案建筑规模规划设计经营规划商业经营文化娱乐经营物业管理实施进度投资估算与资金筹措投资估算投资估算范围投资估算依据项目投资资金筹措综合效益评价第页共页经济效益评价投资计划与资金来源财务计算与经济效益分析经济效益分析结论意见社会效益评价项目风险及防范措施国家政策方面从该项目的市场前景来看结论与建议结论建议附图市小寨工人文化宫整体改造项目总平面图总论项目概述项目名称市小寨工人文化宫整体改造项目主办单位市小寨工人文化宫单位性质国家事业单位法人代表编制依据和原则编制依据市发展计划委员会关于改造小寨工人文化宫项目建议书的批复市计社发号文件国家现行有关工程建设项目的设计标准规范规程及定额第页共页市小寨工人文化宫提供的有关资料主要原则按照市计委市小寨工人文化宫总体规划要求以合理配置资源为原则本项目的建设贯彻布局合理建筑美观节约用地和投资的原则充分考虑工人文化宫整体改造项目的现有条件将本工人文化宫改造成符合当地长远发展要求的集商业文化娱乐及办公于一体的国际文化中心公用工程与辅助设施应满足大楼的各项功能要求尽量利用项目所在地提供的公用设施注意环境保护搞好三废治理可行性研究报告工作范围根据市的总体规划要求结合该项目的现状论证工程建设的必要性根据市的近远期经济发展目标确定该项目的经营范围和设计规模结合市的文化娱乐业商业以及写字楼的现状及其发展情况计算和评价该项目的经济效益和社会效益是否可行第页共页主要数据及技术经济指标表主要数据及技术经济指标表序号项目名称指标备注计算期年建设期年项目总投资万元其中银行贷款万元自有资金万元总营业收入万元财务内部收益率税后税前投资回收期年税后税前财务净现值万元税后税前贷款偿还期年可行性研究报告结论通过对该项目的分析论证项目的顺利实施可以充分体现小寨工人文化宫在地区的文化娱乐传播的作用提高其影响力项目的经济效益显著贷款偿还资金来源充足银行风险较小小寨工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和小寨工人文化宫的长远发展有着积极的意义其社会效益显著第页共页项目提出背景意义和投资必要性项目背景市是陕西省的省会城市是西北地区政治经济文化和商贸中心同时也是重要的旅游城市之一是我国重要的科研高校及高科技产业基地以科学旅游商贸为先导把建设成为一个社会主义的外向型城市是江泽民总书记为跨世纪发展提出的总体目标和战略途径党的十五大又提出中西部地区要加快改革开放和开发发挥资源优势发展优势产业国家要加大对中西部地区的扶持力度这无疑给市经济发展带来了新的机遇小寨工人文化改造项目位于市南郊的金融商贸文化中心区长安路和兴善寺东街的交叉口周边东临育才中学和陕西省历史博物馆西临长安路西北文化艺术中心和大兴善寺南临好又多超市长安大学和国际贸易中心北至小寨饭店南二环音乐学院公路交通大学西北朱雀体育场是以商业金融为主配以科教文体娱乐和居住区的黄金区域是市区未来发展的黄金地段有了黄金般的地理位置和良好的周边环境适合结合小寨工人文化宫现有的优势资源强强联合在此地开发建设一座集商贸影视娱乐文化交流为一体的综合性智能化大楼小寨工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和小寨工人文化宫的长远发展有着积极的意义目前小寨工人文化宫现有的规模已经远远不适合社会发展需求第页共页为了充分体现出工会事业服务于职工群众服务于社会服务于经济建设大局的宗旨集商贸文化影视娱乐项目为主的小寨工人文化宫改造项目便应运而生了该项目也必将受到政府的高度重视项目投资必要性和建设意义项目的投资必要性宏观经济形势发展的要求开发西部加快发展从根本上扭转西部经济发展滞后的局面成为当前我国经济工作的主旋律对于工会事业来说也是乘势而上发展自己的千载难逢的历史机遇现在西部大开发已进入实质性启动阶段扩大固定资产规模成为推动经济发展的突破口国家于年就将文化教育娱乐业被列为国家七大重点之一并给予政策资金项目上的倾斜优惠和支持因此该项目的实施符合国家经济发展大环境的要求文化娱乐市场发展的需要小寨地区是我市科研文化教育事来的中心区域商贸旅游餐饮宾馆等实业较为集中发达近年来该地区余家电影放映单位和余家文化娱乐场所呈现出百花齐放百家争鸣的局面文化娱乐具有良好的发展势头据调查测算该地区参与文化娱乐消费的群体常年保持在万人左右随着城市中心的南移该地区将逐渐形成全市政治中经济文化的中心其文化娱乐消费的规模与水平亦将达到一个新的高度而目前该地区尚无一家品位高水准第页共页高设施好功能全环境雅的文化娱乐场所既便是占据着地区文化娱乐市场主体地位的小寨工人文化宫也未形成规模经营其辐射作用受到抑制该项目的提出完全符合地域经济形势发展的需要商业市场发展的需要小寨是市南郊最繁华地商业地段本项目位于小寨十子东北角地理位置十分优越车流人流集中是南郊地区及长安区居民主要的购物目的地和交通枢纽广义商圈辐射万人口含雁塔区高新开发区长安区部分地区其中第一商圈半径公里或车程十分钟内的辐射人口约万人该项目的建成投入使用后可以和小寨国贸商厦遥相呼应能够极大的改善市南郊地区机关企事业团体居民进城购物难交通不便的状况自身建设与发展的要求小寨工人文化宫占有土地平方米约合亩现朋房屋建筑面积平方米固定资产万元该宫现有电影录像舞会歌厅台球健身健美培训班文艺学校及商业用房出租等活动项目和经营项目但多数项目规模小设施旧档次低效益欠佳另有一些合作开发的项目短期内还不能产生效益该宫资产运营率及利润率一直在较低水平徘徊目前尽管该宫每天约有人次来消费但人均支出仅有元过低的消费水平与文化娱乐硬件设施的低档次低品位应该讲与之存在一定的因果关系而周边环境的迅速变化也向文化宫提出了严峻的挑战如北邻小寨饭店由于投资余万元进行改造旧貌变了新颜其文化娱乐设施的更新活动项目的拓展颇具吸引力对面拔地而起的十四层西北文化艺第页共页术大厦更以其类同于我们的设施和项目直接一文化宫形成对峙局面因此加快实施该项目对文化宫进行战略性改造创立名牌标志拓展文化市场巩固主体地位就显得非常必要和迫切城市基础设施建设是城市可持续发展的必要前提城市基础设施建设是城市经济发展的载体是城市持续发展的平台加强城市基础设施建设不仅可以拉动当前经济增长还可以增强经济发展的后劲因此城市基础设施建设若能以略高于国民经济发展的增长速度城市的发展才可能获得良好的发展空间并保持持续稳定健康的发展态势从而使城市发展和基础设施建设之间形成良性互动的战略发展关系基础设施建成之后不仅为今天所用更主要的还是为明天所用只有当城市尽快拥有了现代化的基础设施城市的功能才能得到发挥城市的各项经济社会活动才能更好地开展城市才能成为开放型的多功能的社会化的现代化的经济中心由于现代化城市基础设施的整体性强建设规模大建设周期长只有超前建设才有可能与城市的主体设施指工业金融贸易仓储科研等部门的设施附属设施指住宅中心学校医疗卫生商业网点等设施同时形成完整的能力使城市的各项主体设施附属设施能最快地投入使用发挥效能项目建设的意义本项目具有良好的投资环境从项目地点功能和标准以及相应的市场需求状况来看项目结构合理市场需求状况良好小寨工人第页共页文化改造项目位于市南郊的金融商贸文化中心区长安路和兴善寺东街的交叉口周边东临育才中学和陕西省历史博物馆西临长安路西北文化艺术中心和大兴善寺南临好又多超市长安大学和国际贸易中心北至小寨饭店南二环音乐学院公路交通大学西北朱雀体育场是以商业金融为主配以科教文体娱乐和居住区的黄金区域是市区未来发展的黄金地段有了黄金般的地理位置和良好的周边环境适合结合小寨工人文化宫现有的优势资源强强联合在此地开发建设一座集商贸影视娱乐文化交流为一体的综合性智能化大楼该项目在整体开发和建设时的高标准以及新材料的应用将给市增添一个新的建筑风格典雅俊秀的标志建筑对振兴地区经济发展有着积极作用小寨工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和小寨工人文化宫的长远发展有着积极的意义单位概况及项目运作方案项目承办单位概况小寨工人文化宫建于年占有土地折合亩现有职工人经过余年的建设与发展目前该宫已初具规模房屋建筑物面积达固定资产近万元初步形成了集文化娱乐教育餐饮商贸与房地产为一体的综合性多功能全方位的职工文化活动中心小寨工人文化宫现有主要的文化娱乐项第页共页目包括电影院小影厅录像厅舞厅歌厅台球棋牌室文化艺术学校男子分健身房女子健美中心美术培训中心电脑培训部及商业用房出租等另有合作经营的项目若干个如室内温泉泳池餐饮饭店等经营活动项目呈现出多样性综合性的特征但多数项目规模小设施旧档次低效益不好有一些合作开发的项目虽然经营情况尚佳却需待多年合作期满之后才能给文化宫产生效益项目合作开发单位概况集团有限公司成立于年月日由陕西省工商行政字处理局批准注册号注册住所市含光北路号法人代表注册资本万人民币企业类型有限责任公司经营范围计算机及硬件产品的研究开发销售维修系统集成及软开开发尺子设备及产品办公设备及用品机电产品汽车除外仪器仪表化工原料与产品专控除外的批发与销售陕西东大置业有限公司成立于年月日由陕西省工商行政管理局批准注册号注册住所市含光北路号法人代表杨正平注册资本万人民币企业类型有限责任公司经营范围房地产开发及物业管理商品房销售及信息中介服务公司已建项目长信花园地址东郊面积平方米住宅鸿景花园地址高新区面积平方米住宅第页共页公司在建项目锦绣国际大厦地址高新区面积平方米锦绣康家地址高新区面积平方米东方明珠地址丈八东路面积万平方米该集团下属子公司北京利达源科工贸有限责任公司市正平物产有限公司北京东安饮食集团东来顺饭庄澳门德兴海鲜火锅酒楼北京澳门德兴海鲜火酒楼雪岳山韩式烧烤城韩式商务雪岳山商务公寓集团有限公司年被市雁塔信用合作联社授予优良信用客户截止年月日本公司无由于担保抵押法律诉讼税务纠纷可能带来的或有事项年月日该集团在账户资金额万见市商业银行高新支行证明杨正平集团有限公司董事长是陕西省第九届政协委员年月日该集团下属市正平物产实业有限公司与陕西新华信房地产有限公司合作完成了鸿景花园项目年月日该集团下属市正平物产实业有限公司与陕西长安信息房地产开发有限责任公司合作完成了长信世纪花园项目第页共页项目运作方案小寨工人文化宫甲方在该项目改造过程中采用与集团有限公司乙方联合开发的形式在不改变各自所有制性质及其隶属关系的前提下达成合作开发协议项目在开发过程中要以突出文化中心的主题为之为宗旨由乙方承担项目建设及前期费用项目建设包含地下室两层地上建筑主要包括七层的商业中心和十层的文化中心项目建成后甲方享有所有建筑物的产权和平方米的住宅和平方米文化中心经营使用权乙方享有地下室及其商业中心总计平方米的建筑的经营使用权经营期限为年项目建设条件地形地质满足建筑要求项目所在地地势平坦没有底层断裂带根据我们调查的结果结合项目所在地周边的构筑物小寨国贸大厦等等的建筑情况该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求满足城市规划的要求项目所在地属于市规划的商业中心区域该项目的建设符合城市整体规划的要求同时满足保护文化古迹的要求第页共页项目实施方案建筑规模该项目用地平方米地块长约宽约拟建规模平方米主体结构按跨其中地下室建两层每层建筑面积平方米层平方米层高地上建筑分为商业中心和文化中心两部分商业中心地面拟建层一层拟建平方米层高层每层平方米计平方米层高文化中心拟建层每层平方米计平方米层高规划设计小寨工人文化宫改造项目的设计以以人为本为原则本着适度超前的开发理念设计出高标准多方位的智能化大厦小寨工人文化宫改造项目整体规划为地下室两层地上构筑物由七层的商业中心和十层的文化中心组成地下室为使楼内业主车位充足实现人车分流创造宁静安全的生活空间在地下一层规划机械自动堆垛式车位个双层占用地下一层建筑面积约平方米设备间放在底下二层规划面积约平方米其余面积用于超市营业及仓储平方米七层商业中心一层为商业步行街二至四层为国际时尚购物中心五层设立国际连锁餐饮区六至七层为文化娱乐中心为第页共页南郊的学生和市的白领阶层提供优质健体和娱乐场所十层文化中心其中一层为半地下室一层为大型电影院二至四层用作文化娱乐经营五至七层为影视厅分别设置智能化影剧院分座的豪华影厅一个座的黄金影厅两个座的厅两个以及座的钻石厅一个满足不同客户群的需要八至九层为文化中心办公场所十层为展示大厅主要是文化艺术作品的展示等配套设施建筑物内设局域网各种物业服务均可在网上进行并可与英特网连接设置可视对讲电话车库自动管理系统红外线临近系统在高速宽带网还可以进行网上购物医疗学习游戏视屏点播等功能满足大厦内不同人的办公和生活需要经营规划该项目主要分为商业经营和文化娱乐经营两大类其中商业经营中主要包含超市购物区时尚购物区和国际连锁餐饮区等文化娱乐经营主要由智能健体娱乐休闲广场和小寨工人文化宫影剧院等部分组成商业经营地下超市购物区地下超市购物区主要为了满足消费者的日常消费需求引进国内知名的连锁超市经营商时尚购物区时尚购物区将采用以和国际知名品牌联合的经营策略引进国际第页共页大型商贸公司的经营理念如沃尔马家乐福等经营国际的服装化妆品饰品和生活用品为主引导市的时尚消费连锁餐饮区连锁餐饮区将采用和国际知名品牌联合经营的方式经营推广快餐西餐东南亚清新口味等让市民体验世界各国的饮食文化文化娱乐经营健体娱乐区健体娱乐区将容纳近百个娱乐健体项目经营内容包括室内篮球沙滩排球乒乓球羽毛球台球壁球室内高尔夫球保龄球等球类运动射击射箭飞标蹦极攀岩等休闲项目综合健身中心游泳馆拳击场等健身项目美容美体日光浴桑拿浴网吧酒吧书吧氧吧咖啡秀的设立将为在此办公购物和来此健身娱乐的贵宾有一个高尚幽雅的休息环境影剧院为小寨工人文化宫专业建设的智能影剧院其建筑风格新颖别致融汇了东西方的文化韵味白色弧形拱顶和具有光感的玻璃幕墙有机结合在灯光的烘托下宛如一个水晶般的宫殿大堂作为观众的休闲区域大堂的主要色调为白色高雅而圣洁大堂上空悬挂着由片排箫灯架组合而成的大型水晶吊灯地面采用举世罕见的希腊水晶白大理石图案形似琴键白色巨型的大理石柱子和两边的台阶极富节奏感让人一走进大堂就仿佛置身于一个音乐的世界小寨剧院兼具电影歌剧芭蕾交响乐综艺节目及大型会议多功能厅它共有六个剧场智能货影剧院分座的豪影厅一个座的黄金影第页共页厅两个座的厅两个以及座的钻石厅一个满足不同客户群的需要建成后影剧院和各种设施采用世界一流的设备从多样化的三维角度观赏影剧豪华剧场分为主舞台后舞台和左右两个侧舞台可作平移升降倾斜旋转等变换放映设备全部采用计算机控制让观众享受世界顶级设备带来观赏效果文化艺术展示区文化艺术展示区分为艺术作品展区和科普展区艺术作品展区主要是汇集国内外名家的艺术作品科普展区主要是汇集大量的科普知识物业管理小寨工人文化宫改造项目在物业管理上吸收了国外香港的先进管理思想和体系在项目前期介入有以下几个方面管理规范化业主进入前与物业管理公司签订物业管理合同严格按照合同规定执行管理智能化小寨工人文化宫改造项目智能化系统是在大厦局域网的基础上采用集成化技术建立起来的由信息服务信息管理消防安全物业管理消防安全物业管理设备监督和车库管理技术组成的综合系统为将来业主提供优质的物业服务和管理奠定良好的基础具体内容为设立物业管理中心中央管理系统来分控各个分系统分系统有设备监视系统可监控电梯所在位置和故障状态以及水第页共页箱是否漏水和漫水以便及时处理计算机网络系统可管理物业部管理网保证信息传送的高效与准确物业管理中心网站给业主提供上网高速传递的同时提供各种增值服务管理大厦的局域网可使住户在物业管理中心网站获取大厦内部信息也可连接服务商维修保养系统对所有系统进行维护保养修理等工作保证各个系统的正常进行保安系统设立紧急广播设备使楼内有背景音乐也可在遭遇紧急情况下迅速通知设立巡更系统使保安人员定时巡逻确保客户的安全电视监视系统在大厦通道地下停车场物业管理中心等重要部位设电视监视探头随时观察大厦内安全情况设红外监视系统在院墙安装红外探头有非法侵入立即报警并联动摄像机摄取该位置图象消防系统报警和连动设施和设立使火灾报警时立即切断相应电源并开启排烟设备和应急灯物业管理全面性保安措施采取自动化监控和入口道路楼栋多层次人防相结合确保住户的安全组织专门的保洁队并明确分工保证楼内的清洁卫生实施进度鉴于市小寨工人文化宫整体改造项目现状建设单位应尽快争取项目立项办理各种审批手续在年内完成项目的改造进度计第页共页划安排见表此表仅供参考最终的实施计划将在项目立项后确定表项目实施进度计划表计划项目第一年第二年项目准备可行性研究初步设计施工图设计土建施工设备供货设备安装项目验收投资估算与资金筹措投资估算投资估算范围市小寨工人文化宫整体改造项目投资范围主要包括现有建筑物拆迁与补偿费项目前期费土建工程费水电气暖等设备购置及安装费等投资及相应的其它费用市小寨工人文化宫整体改造项目占地地平方米约亩拟建建筑物规模平方米主体结构按跨投资估算依据市政工程可行性研究投资估算编制办法建标全国市第页共页政工程投资估算指标其他费用参考机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标工程勘察设计收费标准年修订本材料价格参考陕西省建筑材料信息价工程勘察费工程设计费按建设部工程勘察设计收费标准年修订本有关规定计算工程监理费工程保险费建设单位管理费按机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标有关规定计算基本预备费按照第一第二部分合计的计算建设期利息贷款总额亿元年利率建设期为年贷款按照每年年初一次贷款亿元计算利息项目投资本项目总投资万元项目总投资估算见表其中拆迁安置费用见表主体结构投资见表电力工程投资见表电梯及自动扶梯工程投资见表表总投资估算表单位万元序号项目名称工程费用其他费用预备费用合计备注第一部分工程费用拆迁安置费用表三通一平及临建土方外运及基础工程主体结构投资表外墙及立面中央空调电力工程费用表第页共页给排水消防工程电梯及自动扶梯表商业中心内装修广场及外网工程自动车库工程小计第二部分其他费用土地转让金及手续费地质勘探费方案设计咨询费施工图设计开办费及广告费其他税费小计第一二部分合计第三部分预备费基本预备费小计建设期利息总计表拆迁安置费用表单位万元序号名称费用备注原联建房补偿估价原建筑拆除及清运文化宫人员工资万元年年居民安置过度费户月元居民安置费元合计表主体结构投资表单位万元序号名称费用备注地下室商业中心第页共页文化中心合计表电力工程费用表单位万元序号名称费用备注电力增容费元高压进线工程高低压设备低压内线楼层低压供电及照明合计表电梯及自动扶梯费用表单位万元序号名称费用备注地下超市专用货梯地下超市自动人行走道商业中心货梯商业中心垂直客梯商业中心自动扶梯文化中心垂直客梯合计资金筹措本项目总投资万元资金全部由企业自筹第页共页综合效益评价经济效益评价由于该项目在建成投入运营后有小寨工人文化宫和集团有限公司按照协议经营各自的范围所以在本项目经济效益评价中主要对集团有限公司经营的地下超市和商业中心进行评价预测项目计算期为年既建设期年运营期年投资计划与资金来源本项目总投资万元其中申请银行贷款万元企业自有资金投资万元详见表投资计划与资金来源表表投资计划于资金来源表单位万元序号项目建设期合计总投资其中工程投资基本预备费用建设期利息小计资金筹措银行贷款企业自有资金小计