万科的成本管理.doc

目录一总则二房地产成本管理职责一集团总部的成本管理职责二开发企业的成本管理职责三房地产成本监控一成本监控系统二成本监控的要求四房地产开发环节的成本控制一立项环节的成本控制二规划设计环节的成本控制三施工招标环节的成本控制四施工过程的成本控制五工程材料及设备管理六竣工交付环节的成本控制七工程结算管理八其他环节的成本控制五附则万科企业股份有限公司房地产成本管理制度讨论稿一总则1为了增强成本控制力度降低成本费用提高市场竞争力根据国家有关法规政策结合集团成本管理的要求和经验教训制定本制度2成本管理的基本原则是以市场需求为导向保证质量为前提过程控制为环节规范操作为手段提高经济效益为目的3成本监控的任务是遵守国家有关法规政策落实成本岗位责任制完善成本管理基础形成有效的成本监控系统努力降低成本提高经济效益二房地产成本管理职责一集团总部的成本管理职责1制定修正集团成本管理制度督促指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度并跟踪检查执行情况对成本实行制度监控2进行房地产市场调研对房地产市场走势作出分析判断及时提供反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解协助房地产公司争取优惠政策处理有关政策性问题3组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察立项听证按立项审批程序审查投资估算把握投资决策合理配置资源帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制立项审查的重点是立项资料是否齐全规范市场定位是否明确恰当投资成本估算是否经济合理投资回报是否符合集团利润目标要求投资风险能否有效控制4跟踪落实各项目成本计划及其执行情况适时了解各项目成本的实际构成汇编集团成本报表分析总结项目成本控制情况协助督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作5建立成本信息监控中心及时收集各项目成本动态资料为集团管理层提供充分有效的决策依据并按要求将有关意见反馈给各开发企业6组织集团成本管理的信息交流通过培训双向交流研修会等方式增进全员的成本管理意识推广集团内外成本管理经验寻求降低成本的有效途径促进集团成本管理水平的提高7根据管理的需要派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计对项目成本发生的合理性成本管理的规范性提出审计意见并结合项目收益情况考核项目的成本降低率投入产出率投资回报率等指标8逐步推行成本管理及其信息交流电脑化搞好成本管理的综合服务二开发企业的成本管理职责1认真执行集团成本管理制度结合实际制定本单位成本管理制度并自觉接受总部监督2根据本单位业务发展规划开发能力和市场情况确定项目开发计划组织立项调研选址和前期策划提出立项建议和开发设想并按要求向集团总部提交立项可行性报告履行立项审批程序3规划设计阶段应按市场定位和成本估算准确把握设计方案组织审查设计概算的经济合理性使规划设计既符合规范又体现成本控制的意识和要求4客观认真地进行项目成本费用测算编制项目成本费用计划确定项目及每个单项工程的目标成本分解成本费用控制指标落实降低成本技术组织措施5遵循基本建设程序进行项目实际操作对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制对可控成本变动成本和成本异常偏差实行有效监控保证将成本控制在目标成本范围内6正确处理成本市场工程质量开发周期资源效益之间的关系防止和杜绝重大工程质量事故努力缩短开发周期严格控制项目的质量成本和期间费用加速投资回报提高投资回报率7组织项目开发成本费用核算及时全面准确动态地反映项目成本费用情况按规定编报成本会计报表等有关资料坚持成本报告制度保证成本信息交流的及时有效8熟悉掌握国家和当地有关法规政策及市场需求预算定额水平等成本控制因素用足用活各种政策资源提高成本控制的预见性努力寻求降低成本费用的途径9定期或不定期分析成本结构差异及其原因监控措施及其效果经验教训每年至少一次并将分析报告报集团总部财务部三房地产成本监控一成本监控系统1根据集团的管理体制集团建立总部以管理监控为中心各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统实行总经理领导下项目经理负责各职能部门具体实施的运行机制2各监控中心应树立全员成本意识对房地产成本实行全过程监控3各开发企业应根据管理需要和项目实际情况设置审算部工程部财务部等成本管理职能部门或岗位保证成本控制工作的顺利进行二成本监控的要求制度建设1根据管理的需要各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度并报集团总部备案成本管理责任制及监控程序计划管理制度包括指标定额考核管理办法招投标管理制度合同管理制度工程质量进度监理现场工程盘点竣工验收移交管理制度预决算包括概算设计变更现场签证结算款项拨付管理制度费用控制制度材料设备管理制度以上制度各单位可分别制定也可综合制定2集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验在此基础上逐步健全完善集团房地产成本管理制度计划管理1各开发企业应按根据项目开发的节奏及时编制成本计划并跟踪检查考核计划的执行情况开发产品成本计划按完全成本口径期间费用计划降低成本技术组织措施计划2成本计划以设计概算施工图预算成本预测和决策为依据综合考虑各种因素进行编制做到目标明确先进可行尽量数据化图表化3各开发企业应完善成本考核办法确立成本降低率费用节约额项目投资回报率等成本考核指标分析检查1各开发企业在成本控制过程中应定期按开发阶段对房地产成本的结构差异及其原因控制措施及其效果进行分析以及时总结经验教训做好下一步成本控制工作分析的重点是计划及其执行情况实际成本与预算成本计划成本对比差异及其原因分析期内控制措施效果存在问题及改进意见对策评价结论与提示2集团总部根据管理需要应按项目就成本控制情况进行分析检查信息交流1应报集团总部的常规性成本资料主要包括项目基本情况按会计制度规定应编报的成本核算报表成本动态情况及其分析资料当地政策性收费项目内容标准依据及政策的适用期限收费部门2按例外管理原则对下列成本异常偏差及其处置办法应随时报集团总部当地有关法规政策的重大调整成本超降率占单项工程成本总额10以上占其本身预算成本或计划成本30以上的的项目事件包括停工严重窝工重大设计变更计划外增减项目现场签证工程质量事故等因素影响造成的成本增减项目事件合作条件更改补交地价3各开发企业应建立成本信息库互相交流成本控制的经验教训四房地产开发环节的成本控制一立项环节的成本控制1各单位新项目立项时必须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告并经集团立项听证会讨论通过可行性研究报告除应具备地块基础资料周边环境及其发展趋势合作方背景合作方式及条件初步规划设计方案开发节奏及市场定位等基础内容外还须包括以下内容成本费用估算和控制目标及措施投资及效益测算利润体现安排税务环境及其影响资金计划竞投方案仅限招标拍卖项目投资风险评估及相应的对策项目综合评价意见2可行性研究报告应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部3若项目立项后合作条件或招标拍卖条件等关键因素发生变化并将对我方构成重大不利影响时应重新向集团总部提交立项申请4招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本5招标拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署二规划设计环节的成本控制1规划设计单位的选择由各开发单位自行负责但应遵循以下原则能由集团内部完成的规划设计工作应由集团内部自行完成需委托设计院进行的规划设计工作应采取招标方式择优确定2总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标应首先上报集团领导牵头组织的规划设计方案听证会审查获通过后方可进入下一设计阶段如单体设计扩初设计施工图设计每一阶段都必须要求设计单位出具设计概预算并在与上一阶段的概预算进行认真分析比较的基础上编制我方的建造成本概预算确定各成本单项的控制目标并以此控制下一阶段的设计3施工图设计合同应具备有关钢筋混凝土等建材用量要求的条款并载明设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算4设计工程预算人员应会同监理人员组成联合小组对施工图的技术性安全性周密性经济性包括建成后的物业管理成本等进行会审提出明确的书面审查意见并督促设计单位进行修正避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费三施工招标环节的成本控制1除垄断性质的工程项目外其他工程的施工或作业单位不得指定2主体施工单位的选择必须采取公开或邀请招标方式进行3应组织设计工程预算财务四大专业人员联合组成招标工作小组就招标范围招标内容招标条件等进行详细具体的策划拟订标书开展招标活动对投标单位应就其资质经济实力技术力量以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察提出书面考察意见对投标情况进行评估提出书面评估意见4同等条件下应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位5凡投资额超过人民币1000万元的工程项目若采取邀请招标方式应事后向集团总部提交有关招标评标等工作的文字备忘6零星工程应当在两个以上的施工单位中综合考察其技术力量报价等进行选择7垄断性质的工程项目如水电气等应尽力进行公关协调最大程度降低造价8施工合同谈判人员至少应包括工程预算两方面的专业人员合同条件必须符合招标条件合同条款及内容概念应清晰不得因工程紧而不签合同就开工9应建立健全施工队伍档案跟踪评估其资信技术力量等10出包工程应严禁擅自转包四施工过程的成本控制现场签证1现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理2现场签证必须列清事由工程实物量及其价值量并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名其中甲方预算人员必须对工程量单价用工量负责把关现场签证的具体审批程序与权限由各开发企业自行制定3现场签证必须按当时发生当时签证的原则在事后五日内办理完毕严禁事后补签签证内容原因工程量必须清楚明了涂改后的签证及复印件不得作为结算依据4凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目在施工过程中不得办理任何签证5因业主要求或者因设计不当确实需要变更设计的应填写设计变更审批表并编制预算经设计监理单位和我方有关负责人认可后方可办理办理过程中必须对照有关设计施工或售楼合同明确经济责任杜绝盲目签证我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定工程质量与监理1项目开工前原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系2工程质量监控人员应要求监理单位密切配合严格把关一旦发现质量事故必须组织有关部门详细调查分析事故原因提交事故情况报告及防患措施明确事故责任并督促责任单位按照质检部门认可的书面处理方案予以落实事故报告与处理方案应一并存档备案3应特别重视隐蔽工程的监理和验收隐蔽工程的验收必须由工程预算人员联合施工单位质检部门共同参加并办理书面手续凡未经验收签证的应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工隐蔽工程验收记录按顺序进行整理存入工程技术档案工程进度款1原则上不向施工单位支付备料款确需支付者应不超过工程造价的15并在工程进度款支付到工程造价50时开始抵扣预付备料款2工程进度款的拨付应当按下列程序办理施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表工程预算部门会同监理人员对照施工合同及进度计划审核工程进度内容和完工部位主体结构及隐蔽工程部分须提供照片工程质量证明等资料预算部门整理复核工程价值量经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐3应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利4工程进度款支付达到工程造价85时原则上应停止付款预留至少10工程尾款和5保修款以便掌握最终结算主动权五工程材料及设备管理1项目开工前设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单一般按照下列原则决定甲供甲定乙供和乙供并在工程施工承包合同中加以明确2甲方能找到一级建材市场的有进口免税计划指标的有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备应实行甲供或甲定乙供其余实行乙供3实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费4应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间防止积压或造成窝工现象5甲供材料设备的采购必须进行广泛询价货比三家也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式在质量价格供货时间均能满足要求的前提下应比照下列条件择优确定供货单位能够实行赊销或定金较低的供货商愿意以房屋抵材料款且接受正常楼价的供货商能够到现场安装接受验收合格后再付款的供货商售后服务和信誉良好的供货商6工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量质量及规格要当场检查验收并出具检验报告办理验收手续妥善保管对不符合要求的应及时退货并通知财务部拒绝付款7采购合同中必须载明因供货商供货不及时或质量数量等问题对工程进度工程质量造成影响和损失的供货商必须承担索赔责任8各单位必须建立健全材料的询价定价签约进货和验收保管相分离的内部牵制制度不得促成由一人完成材料采购全过程的行为9对于乙供材料和设备我方必须按认定的质量及选型在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板进行封样并尽量采取我方限价的措施同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证10材料的代用应由工程管理部门书面提出设计单位和监理单位通过审算部门同意领导批准11甲供材料设备的结算必须凭供货合同供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单经审算财务部门审核无误后方能办理结算六竣工交付环节的成本控制1单项工程和项目竣工应经过自检复查验收三个环节才能移交2设计工程审算销售和物业管理部门必须参加工程结构验收装修验收及总体验收等移交证明书应由施工单位监理单位和物业公司同时签署3凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位安装部位装饰部位和设备设施均应限期整改直到复验合格因施工单位原因延误工程移交给我方造成经济损失的要按合同追究其责任4工程移交后应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书以明确施工单位的保修范围保修责任包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定及处罚措施等5采取一次性扣留保修金自行保修的开发企业应对保修事项及其费用有充分的预计留足保修费用6甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用应在工程承包合同中便明确有乙方承担七工程结算管理工程竣工结算应具备以下基本条件符合合同协议有关结算条款的规定具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料项目设计变更现场签证及其他有关结算的原始资料齐备工程遗留问题已处理完毕施工单位结算书按要求编制所附资料齐全2工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准施工单位提供的设计变更和现场签证一般只能作为参考3点工必须按照定额价计取结算4审算部门应详细核对工程量审定价格取费标准计算工程总造价做到资料完整有根有据数据准确也可聘请建行或国家有关部门进行复审5编制的预结算书应当有工费材料设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明扣清甲供材料款项6审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理进行三算对比找出工程成本超降的因素并提出改进措施和意见7在审算部门提供的结算资料基础上财务部门应当结合预付备料款代垫款项费用等债权债务对照合同详细审核并编制工程财务决算书八其他环节的成本控制1正式发售前应组织销售设计工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单逐项测算其建设成本并对照原成本预算逐项审核对学校交通水塔等配套应测算其运行成本并列入项目完全成本范围内销售承诺事项清单及有关成本测算须报各开发单位总经理办公会审查通过2销售过程中为增加卖点需增加或调整绿化公建配套等项目时应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施3应尽可能缩短项目开发经营周期减少期间费用应保证向客户承诺的交工日期以避免赶工成本和延期赔偿在市场和经营条件许可的情况下应注意加快项目开发节奏应减少现房积压时间减少利息费用等成本4各开发企业应按回避竞争平等服务距离双赢公正团队合作的原则正确处理与合作伙伴的关系五附则1本制度适用于集团所属的房地产开发企业各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点结合本制度的要求制定本单位的成本管理制度或管理办法在实际工作中不断完善并报总部备案2本制度未涉及到的内容或未尽事项应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善