全国房地产经纪人考试2018版.docx

1房地产交易制度政策第一章房地产业及相关法规政策第一节房地产业一房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资开发经营服务和管理的行业包括房地产开发经营物业管理房地产中介服务房地产租赁经营和其他房地产活动在国民经济产业分类中房地产业属于第三产业是为生产和生活服务的部门广义的建筑业涵盖了建筑产品的生产即施工及与建筑生产有关的所有服务内容包括规划勘察设计建筑材料与成品及半成品的生产施工及安装建成环境的运营维护及管理以及相关的咨询和中介服务等狭义的建筑业是指建筑产品的生产活动建筑业包括房屋建筑业土木工程建筑业建筑安装业建筑装饰装修和其他建筑业建筑产品包括住宅公寓别墅等居住建筑行政办公商业办公文化体育医疗等公共建筑铁路桥梁运河大坝和隧道等基础设施以及钢铁厂炼油厂汽车制造厂等工业设施房地产业与建筑业既有区别又有联系建筑业是物质生产部门属于第二产业房地产业兼有生产开发经营服务和管理等多种性质属于第三产业2业务对象主要都是房地产房地开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系房地产开发企业是房地产开发建设的甲方建筑施工企业是乙方房地产开发企业是投资开发者策划者组织者承担发包任务建筑施工企业则是建设承包单位按照承包合同的要求完成基础设施建设场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务二房地产业的地位和作用可以为国民经济的发展提供重要的物质条件房地产是国民经济发展的一个基本生产要素任何行业的发展离不开房地产房地产业关联度高带动力强可以带动建筑建材化工轻工电器等相关产业的发展可以改善居民的住房条件和生活环境可以加快旧城改造和城市基础设施建设改变落后的城市面貌通过综合开发避免分散建设的弊端有利于城市规划的实施有利于优化产业结构改善投资硬环境吸引外资加快改革开放的步伐可以扩大就业特别是房地产经纪行业和物业管理行业需要的从业人员较多可以增加政府财政收入三房地产业的行业细分房地产开发经营业3主要是取得开发房地产特别是土地然后进行基础设施建设场地平整等土地开发或者房屋建设再转让开发完成后的土地房地产开发项目或者销售出租建成后的房屋房地产开发经营业具有单件性投资大周期长风险高回报率高附加值高产业关联度高带动力强等特点房地产开发企业的收入具有不连续性物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动并提供相关服务从事物业管理活动的物业服务企业需要树立服务意识正确处理好与业主的关系物业管理是劳动密集和知识密集的行业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规政策信息技术等方面的顾问服务现实中的具体业务主要有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究房地产投资项目可行性研究房地产开发项目策划等房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经机构承担房地产估价业主要是分析测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见为土地使用权出让转让和房地产买卖抵押征收征用补偿损害赔偿课税租赁保险等提供价值参考依据房地产估价通常要独立客观公正4房地产估价业是知识密集型行业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者出租人寻找到房地产的购买者承租人或者帮助房地产购买者承租人寻找到其欲购买承租的房地产是房地产市场运行的润滑剂房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业房地产租赁经营业房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业主要包括各类单位和居民住户房地产租赁以及房地产管理部门企事业单位机关提供的非营利性租赁服务和体育场地租赁服务等第二节房地产经纪相关法规政策体系一房地产法律的调整对象房地产开发关系指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设建造房屋过程中产生的法律关系第一获得建设用地使用权第二在获得建设用地使用权的土地上建造房屋房地产交易关系5指房地产买卖租赁抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系主要包括房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系物业管理关系是指物业所有者业主委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮养护保管看管等活动时产生的法律关系物业管理服务涉及面比较广泛饭店办公楼住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理房地产行政管理关系指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理监督检查时发生的法律关系典型特征是其主体法律地位的不平等是管理与被管理的关系住房保障法律关系指政府通过配租配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式以解决城镇中低收入家庭和个人住房困难实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称第一保障对象为住房困难且收入财产等符合条件的城镇常住家庭和城镇稳定就业的外来务工人员第二保障方式包括配租配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式6第三房源筹集保障性住房通过建设收购租赁受赠等多种方式筹集可以由政府投资也可以由政府提供政策支持社会力量投资其中新建的保障性住房可以在商品房项目中配建也可以采取集中建设的方式第四租赁型保障房运作模式租赁型保障房采取市场租金分档补贴的运作模式同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房第五产权型保障房运作模式产权型保障性住房采取共有产权的运作模式产权份额根据配售价格与同地段同类型商品住房价格的比例参考政府土地出让价款减让税费优惠等因素确定产权型保障房在满足相关规定条件的前提下可以上市交易第六准入退出保障对象应当按照政府规定的条件及程序申请保障房同时在不符合保障条件或违规使用保障房时应当退出拒不退出的主管机关可以申请人民法院强制执行二房地产法规政策体系指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件由现行有效的房地产法律行政法规部门规章地方性法规地方性规章构成按照一定内在联系而组成的整套有机统一完整的体系宪法中华人民共和国宪法是国家的根本大法宪法具有最高的法律效力无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则房地产法律全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律仅次于宪法中华人民共和国城市房地产管理法该法于年颁布年月日起施行年第一次修订年第二次修订与房地产相关的关法律中华人民共和国物权法该法于年月日颁布年月日起施行中华人民共和国土地管理法该法于年颁布分别于年年修订7中华人民共和国城乡规划法该法于年月日颁布年月日起施行房地产行政法规是以国务院令的形式颁布的主要有城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例物业管理条例土地管理法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例不动产登记暂行条例等地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法法律和行政法规的规定制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件在本行政区域内有效如安徽省城市房地产交易管理条例等行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章最高人民法院的司法解释最高人民法院在审理房地产案件中会对房地产领域的有关问题进行解释或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件第三节相关法规的有关主要规定一国有土地有偿有限期使用制度城市房地产管理法规定国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外二房地产成交价申报制度房地产权利人转让房地产应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价不得瞒报或者做不实申报房地产权利人转让房地产房地产抵押权人依法处分抵押房地产应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格8三房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度城市房地产管理法规定国家实行房地产价格评估制度房地产价格评估应当遵循公正公平公开的原则按照国家规定的技术标准和评估程序以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础参照当地的市场价格进行评估基准地价标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布具体办法由国务院规定城市房地产管理法规定国家实行房地产价格评估人员资格认证制度城市房地产中介服务管理规定进一步明确国家实行房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员房地产估价师是经国家统一考试执业资格认证取得房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得房地产估价师注册的人员未取得房地产估价师注册证的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务四土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据国务院建立不动产统一登记的要求自年月日起由国土资源部负责监督全国土地房屋草原林地海域等不动产统一登记职责基本做到登记机构登记薄册登记依据和信息平台四统一房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设房地产部门承担五房地产行政管理体制城市房地产管理法规定国务院建设行政主管部门土地管理部门依照国务院规定的职权划分各司其职密切配合管理全国房地产工作县级以上地方人民政府房产管理土地管理部门的机构设置及其职权由省自治区直辖市人民政府确定房地产经纪业务主要涉及房地产交易指政府及其房地产交易管理部门其他相关部门以法律的行政的经济的手段对房地产交易活动行使指导监督等管理活动是房地产市场管理的重要内容9市县房地产交易管理机构的主要工作任务是执行国家有关房地产交易管理法律法规部门规章并制定具体实施办法整顿和规范地产交易秩序对房地产交易经营等活动进行指导和监督查处违法行为维护当事人的合法权益办理房地产交易鉴证及权属转移初审手续协助财政税务部门征收与房地产交易有关的税款为房地产交易提供洽谈协议交流信息展示行情等各种服务建立定期定期的市场交易信息发布制度为政府宏观决策和正确引导市场发展服务10第二章房地产基本制度与房地产权利第一节我国土地基本制度一土地所有制土地基本制度通常包括土地所有制度即土地所有制土地使用制度和土地管理制度三大方面土地所有制的性质和形式土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式其法律体现形式是土地所有权土地管理法第二条规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制即全民所有制和劳动群众集体所有制由此可见我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制其形式有两种分别是全民所有制和劳动群众集体所有制土地公有制是我国土地制度的基础和核心也是我国社会主义制度的重要经济基础土地的全民所有制土地的全民所有制具体采取的国家所有制的形式该种所有制的土地被称为国家所有土地简称国有土地其所有权由国家代表全体人民行使具体由国务院代表国家行使年月日颁布的中华人民共和国土地管理法实施条例第二条进一步明确了国家所有土地的范围城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收征收征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地草地荒地滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原属于其成员集体所11有的土地因国家组织移民自然灾害等原因农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地土地的劳动群众集体所有制具体采取的农民集体所有制的形式这种所有制的土地被称为农民集体所有的土地简称集体土地农民集体的范围有三种村农民集体村内两个以上农民集体乡镇农民集体农民集体所有的土地属于本集体成员集体所有物权法第六十条规定对于集体所有的土地和森林山岭草原荒地滩涂等依照下列规定行使所有权一属于村农民集体所有的由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权二分别属于村内两个以上农村集体所有的由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权三属于乡镇农民集体所有的由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权农村和城市郊区的土地有的属于国家所有有的属于农民集体所有二土地管理基本制度土地登记制度是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记薄上予以记载的行为根据不动产登记暂行条例土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理直辖市设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记跨县级行政区域的土地登记由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理不能分别办理的由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理协商不成的由共同的上一级人政府不动产登记主管部门指定办量12依法登记的土地所有权使用权和他项权受法律保护任何单位和个人不得侵犯国有土地有偿有限期使用制度自年月日城市房地产管理法生效起除了国家核准的划拨土地以外几新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件进行市场交易等均实行有偿有限期使用土地用途管制制度根据土地利用总体规划将土地用途分为农用地建设用地和未利用土地土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途农用地转用须经有批准权的人民政府核准控制建设用地总量严格限制农用地转为建设用地耕地保护制度物权法规定国家对耕地实行特殊保护严格限制农用地转为建设用地控制建设用地总量耕地是指种植农作物的土地包括熟地新开发复垦整理地休闲地轮歇地草田轮作地以种植农作物为主间有零星果树桑树或其他树木的土地平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂耕地中还包括南方宽小于米北方宽小于米的沟渠路和田埂第二节我国土地使用制度一国有建设用地使用制度城镇国有土地使用制度改革土地使用权与土地所有权分离建立了土地使用权有偿出让和转让制度13国有土地有偿使用制度除国家核准的划拨土地可以无偿使用外其他国有土地的使用均以偿使用方式取得国有土地有偿使用方式包括国有建设用地使用权出让国有土地租赁国有建设用地使用权作价出资入股和授权经营国有建设用地使用权的设立国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交其使用或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为国有建设用地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源交通水利等项目用地法律行政法规规定的其他用地国有建设用地使用权划拨的特征以划拨方式取得的国有建设用地使用权除法律行政法规另有规定外没有使用期限的限制划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收拆迁安置补偿费用如城市夏存量土地或集体土地和无偿取得如国有的荒山沙漠滩涂等两种形式这里的补偿安14置费用是支付给农民或原用地单位的不是付给国家的由于没有向国家支付土地使用费理论上仍属于无偿取得国有建设用地使用权除法律法规另有规定外以划拨方式取得的国有建设用地使用权未经许可不得进行转让出租抵押等经营活动取得划拨国有建设用地使用权必须经过县级以上人民政府核准并按法定的程序办理手续在国家没有法律规定之前在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地除出让土地以外的土地均按划拨土地进行管理未经批准划拨的国有建设用地使用权用途不得改变国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国有建设用使用权出让的方式招标出让方式招标出让国有建设用地使用权是指市县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告邀请特定或者不特定的自然人法人和其他组参加国有建设用地使用权投标根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为拍卖出让方式15指出让发布拍卖公告由竞买人在指定时间地点进行公开竞价根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为挂牌出让方式指出出让人发布挂牌公告按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为协议出让方式指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国有建设用地使用权出让年限居住用地年工业用地年教育科技文化卫生体育用地年商业旅游娱乐用地年综合或其他用地年上述最高年限不是唯一年限具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定但实际年限不得高于法律规定的最高年限住宅建设用地使用权期间届满的自动续期非住宅建设用使用权期间届满后的续期依照法律法规办理16国有建设用地使用权出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者按规定向受让人收取的土地出让的全部价款指土地出让的交易总额土地使用期满土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者将土地使用权有偿转让出租抵押作价入股和投资按规定补交的土地出让价款土地使用者应签订国有建设用地使用权出让合同后日内支付全部出让金逾期未全部支付的出让人有权解除合同并可请求违约赔偿出让人应按照出让合同约定提供出让的建设用地使用权未按照出让合同约定提供建设用地使用权的土地使用者有权解除合同并可请求违约赔偿国有建设用地使用权出让合同当事人的名称和住所土地界址面积等建筑物构筑物及附属设施占用的空间土地用途使用期限出让金等费用及期支付方式解决争议的方法国有建设用地租赁17国有建设用租赁的概念指国家将国有建设用地租给使用者使用由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式是出让方式的补充国有建设用地租赁的方式国有土地租赁可以采用招标拍卖或者双方协议的方式有条件的必须采取招标拍卖方式国有建设用地租赁的期限可根据具体情况实行短期租赁和长期租赁国有建设用地使用权作价出资入股和授权经营指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价作为出资投入改组后的新设企业股份有限公司或有限责任公司该建设用地使用权由新设企业持有相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为国有建设用地使用权的流转和出租国有建设用地使用权流转国有建设用地使用权流转的概念和方式土地使用者其使用权在使用年限内可以转让出租抵押或者用于其他经济活动土地使用者将土地使用权再转移的行为包括出售交换和赠与18建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让互换出资赠与或者抵押但法律另有规定的除外国有建设用地使用权出售是指售方将其取得的建设用地使用权有偿转移给购买方由购买方向其支付价款的行为国有建设用地使用权互换是指当事人双方约定相互交换建设用地使用权的行为国有建设用地使用权出资是指以一定年期的建设用地使用权作为出资投入企业该建设用地使用权由新设企业持有的行为国有建设用地使用权赠与是指赠与人自愿将建设用地使用权无偿转移给受赠人受赠人表示接受的行为国有建设用地使用权流转的有关规定国有建设用地使用权转让互换出资赠与的当事人应当采取书面形式订立相应的合同使用期限由当事人约定但不得超过建设用地使用权的剩余期限国有建设用地使用权转让互换出资赠与的应当向登记机构申请变更登记国有建设用地使用权转让互换出资赠与的附着于该土地上的建筑物构筑物及其附属设施一并处分建筑物构筑物及附属设施转让让互换出资赠与的该建筑物构筑物及其附属设施占用范围的建设用地使用权并处分国有建设用地使用权出租国有建设用地使用权出租的概念19指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物其他定着物租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为国有建设用地使用权出租的基本政策国有建设用地使用权出租出租人和承租人应签订书面租赁合同以营利为目的房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应将租金中所含土地收益上缴国家二集体土地使用制度集体土地使用权的概念是指民事主体依法取得对集体土地进行经营使用和收益的民事权利民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人集体土地使用权的表现形式集体土地使用权可分为两种第一种为农地使用权现行规定为土地承包经营权自留地和自留山使用权农地包括耕地其他农业用地用于农业开发的荒地等第二种为农村建设用地使用权农村建设用地包括宅基地集体企业和公益用地等集体土地使用权流转第三节我国房屋基本制度一房屋所有制20城镇房屋所有制按所有制结构划分全民所有制房产国家按照统一领导分级管理的原则将房地产授权国家机关人民团体企事业单位和军队分别进行管理集体所有制房产它是社会主义劳动群众集体组织所有的房产集体组织依法对其享有占有使用收益和处分的权利私人所有房产它是公民个人所有的房产我国宪法规定国家保护私人房产产权人依法享有占有使用收益处分等权利目前属于私人所有的房产大部分为住房外资及中外合资房产外资房产是指外国政府企业团体和侨民所有的房产中外合资房产是指我国企业或私人同外国企业私人合资经营的房产其他房产如宗教房产私营股份公司房产等按产权点有形式划分两大类单独所有房产指房屋产权人单一即房屋所有权只归一个产权人所有21共有房产指房屋所有权为两个或两个以上的所有权人所共有包括公民个人共有房产公民与集体国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产等业主的建筑物区分所有权三个方面内容对专有部分的所有权对建筑区划内的共有部分享有共有权对共有部分享有共同管理的权利农村房屋所有制农村房屋实行农民自建自用并以农民私有为主的制度农民对宅基地拥有使用权对在宅基地上建造的房屋拥有所有权二房屋征收房屋征收的概念房屋征收过去称为房屋拆迁是指国家为了公共利益的需要依照法定权限和程序强制取得单位个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为房屋征收的限制条件只能为了公共利益的需要必须严格依照法定的权限和程序政府以征收的执行人身份出现以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿22房屋征收的前提条件房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋收回国有土地使用权公共利益是国家征收国有土地上单位个人的房屋的前提条件是预防公共权力滥用的约束性规定国防和外交的需要由政府组织实施的能源交通水利等基础建设的需要由政府组织实施的科技教育文化卫生体育环境和资源保护防灾减灾文物保护社会福利市政公用等公共事业的需要由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要法律行政法规规定的其他公共利益的需要国有土地上房屋征收的管理三城镇住房制度改革和住房供应体系城镇住房制度改革试点探索阶段全面推进阶段深化改革阶段23城镇住房供应体系廉租住房经济适用住房限价商品住房市场价商品住房公共租赁住房市场租赁住房第四节房地产权利一房地产权利的种类所有权建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权地役权抵押权租赁权债权24二房地产所有权房地产所有权的概念和权能占有使用收益处分房地产所有权的特性完全性房地产所有权是房地产为一般支配的完全权整体性或者称为单一性恒久性所有权有永久性其存在没有存续期间不因时效而消灭弹力性房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利即使所有权的所有已表征权利均被剥夺仍然潜在地保留其完整性这种剥夺终止后所有权当然地重新恢复其圆满状态绝对性与债权相比所有权不待他人积极作用而实现房地产所有权的种类房地产所有权可分为单独所有共有和建筑物区分所有权三种房屋所有权的取得消灭及其特点房屋所有权的取得25原始取得依法建造房屋依法没收房屋收归国有的无主房屋合法添附的房屋如翻建加层继受取得因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法房屋买卖包括拍卖房屋赠与房屋相互交换指因被继承人死亡包括宣告死亡的法律事件继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权房屋所有权的消灭指因某种法律事实的出现使原房产权利人失去对该房产占有使用收益和处分的权利房屋所有权主体的消灭如房屋所有权人自然人死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产房屋所有权客体的消灭包括自然灾害爆炸战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等26房产转让受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭因国家行政命令或法院判决而丧失房屋所有权人放弃所有权我国房屋所有权的特点房屋的国家所有权集体所有权和个人所有权同时并存同等地受到宪法和法律的保护房屋所有权的客体是具有一定结构可供利用的房屋而不是单指组成房屋的材料房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离房屋所有权可以转让但受到土地使用权转让的制约房屋所有权的设立与转移需办理房屋所有权登记和转移登记手续建筑物区分所有权的具体内容一是对专部分的所有权二是对建筑区划内的共有部分享有共有权三是对共有部分享有共同管理的权利即有权对共用部位与公共设备设施的使用收益维护等事项通参加和组织业主大会进行客理三房地产他项权利建设用地使用权27宅基地使用权土地承包经营权地役权抵押权租赁权28第三章房地产转让相关制度政策第一节房地产转让概述一房地产转让的概念以房地作价入股与他人成立企业法人房地产权属发生变更的一方提供土地使用权另一方或者多方提供资金合资合作开发经营的房地产而使房地产权属发生变更的因企业被收购兼并或合并房地产权属随之转移的以房地产抵债法律法规规定的其他情形有偿转让包括房地产买卖房地产抵债房地产作价入股等行为无偿转让包括房地产赠与房地产继承等行为二房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的按照土地使用权出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的应完成开发投资总额的以上属于成片土地开发的形成工业用地或者其他建设用地条件司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的29共有房地产未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的法律和行政法规规定禁止转让的其他情形三房地产转让的程序房地产转让当事人签订书面转让合同房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书当事人的合法证明转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请并申报成交价格房地产管理部门对提供的有关文件进行审查并在日内作出是否受理申请的书面答复日内未用书面答复的视为同意受理房地产管理部门核实申报的成交价格并根据需要对转让的房地产进行现场查堪和评估房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费登记机构办理房屋权属登记手续核发权属证书四房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称住所及联系方式房地产权属证书的名称和编号房地产坐落位置面积四至界限土地宗地号土地使用权取得的方式及年限30房地产的用途或使用性质成交价格及支付方式房地产交付使用的时间违约责任双方约定的其他事项第二节存量房买卖制度政策存量房买卖市场概述指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场住房买卖的限制性政策和房住不炒存量房买卖相关合同存量房买卖合同存量房屋买卖合同要求出卖人和买受人在平等自愿公平协商一致的基础上就房屋基本情况房屋权属情况成交价格付款方式及资金划转方式房屋产权及具体情况房屋权属情况成交价格付款方式及资金划转方式房屋产权及具体状况的承诺房屋的交付违约责任税费相关规定权属转移登记不可抗力和争议解决方式等存量房屋买卖事宜达成协议房地产经纪服务合同房地产经纪服务合同房屋出售31应由房屋出售委托人协助的事宜提供的资料委托出售房屋的市场参考价格房屋买卖的一般程序及房屋出售可能存在的风险房屋买卖涉及的税费经纪服务内容和完成标准经纪服务收费标准支付方式房屋出售委托人和房地产经纪机构认为需要告知的其他事项房地产经纪服务合同的附件内容主要有房屋所有权人及其代理人有代理人的的有效身份证明复印件房屋的不动产权证书或房屋所有权证书或其他房屋来源证明复印件房屋所有权人出具的合法的授权委托书代理人办理房屋出售事宜的公司章程公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件房屋属于有限责任公司股份有限公司所有的房屋共有权人同意出售房屋的书面证明房屋属于共有的房屋承租人放弃房屋优先购买权的书面声明房屋租赁合同房屋己出租的房地产经纪服务合同房屋购买应由房屋购买委托人协助的事宜提供的资料32房屋买卖的一般程序及房屋购买可能存在的风险房屋买卖涉及的税费经纪服务内容和完成标准经纪服务收费标准支付方式房屋购买委托人和房地产经纪机构认为需要告知的其他事项违反存量房销售行为处罚有下列行为之一对房地产经纪人员处以万元罚款对房地产经纪机构处以万元以上万元以下罚款房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的房地产经纪机构提供代办贷款代办房地产登记等其他服务未向委托人说明服务内容收费标准等情况并未经委托人同意的房地产经纪服务合同由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前不向交易当事人说明和书面告知规定事项的房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的第三节其他类型房地产转让管理一房地产项目转让33转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发完成一定开发规模后才允许转让属于房屋建设的开发单位除土地使用权出让金外实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的以上属于成片开发土地的应形成工业或其他建设的用地条件方可转让转让的程序转让房地产开发项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案转让的规定以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时受让人所取得的建设用地使用权的权利义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围一致二划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理以下几种情况可以不办理出让手续经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于城市房地产管理办法第二十三条规定的项目即国家机关用地和军事用地城市基出设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源交通水利等项目用地法律行政法规规定的其他用地私有住宅转让后仍用于居住的按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的34同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限土地用途和其他条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形三已购公有住房经济适用房和限价商品房转让管理已购公有住房经济适用房经济适用住房不满年不得直接上市交易购房人因特殊因素确需转让经济适用住房的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购限价商品房四婚姻家庭关系中的财产及债务纠纷婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释婚姻关系存续期间夫妻一方请求分割共同财产的人民法院不予支持但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外一方有隐藏转移变卖毁损挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治另一方不同意支付相关医疗费用的夫妻一方个人财产在婚后产生的收益除孳息和自然增值外应认定为夫妻共同财产35婚前或者婚姻关系存续期间当事人约定将一方所有的房产赠与另一方赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与另一方请求判令继续履行的赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与婚后由一方父母出资为子女购买的不动产产权登记在出资人子女名下的可视为只对自已子女一方的赠与该不动产应认定为夫妻一方的个人财产夫妻一方婚前签订不动产买卖合同以个人财产支付首付款并在银行贷款婚后用夫妻共同财产还贷不动产登记于首付款支付方名下的离婚时该不动产由双方协议处理一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续另一方主张追回该房屋的人民法院不予支持婚姻关系存续期间双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋产权登记在一方父母名下离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对访房屋进行分割人民法院不予支持离婚时夫妻一方尚未退休不符合领取养老保险金条件另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的人民法院不予支持婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的人民法院应予支持当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议如果双方协议离婚未成一方在离婚诉讼中反悔的人民法院应当认定该财产分割协议没有生效并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割婚姻关系存续期间夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产在继承人之间尚未实际分割起诉离婚时另一方请求分割的人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉36离婚后一方以尚有夫妻共同财未处理为由向人民法院起诉请求分割的经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产人民法院应当依法予以分割夫妻债务纠纷处理夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务应当认定为夫妻共同债务夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的人民法院应予支持夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的人民法院不予支持但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外五个人无偿赠与的房地产转让管理属于以下四类情形之一的还应分别提交相应证明资料离婚分割财产的应提交的材料离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件离婚证原修的及复印件亲属之间无偿赠与的应提交的材料无偿赠与配偶的提交结婚证原件及复印件无偿赠与父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹的提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门有资质的机构出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件37无偿赠与非亲属抚养或赡养关系的人应提交的材料人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养赡养关系证明或者其他部门有资质的机构出具的能够证明双方抚养赡养关系的证明资料原件及复印件继承或接受遗赠的应提交的材料房屋产权所有人死亡证明原件及复印件经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件六共有房地产的转让管理房屋共有指两个或两个以上的单位个人对同一房屋享有所有权按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务共同共有的所有权人对房屋享有平等的所有权七对查封登记的房地产转让限制登记机构对被司法机关和行政机关依法查封预查封的房屋在查封预查封期间不得办理抵押转让等权属变更转移登记手续八对失信被执行人的房地产转让限制惩戒对象有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的以伪造证据暴力威胁等方法妨碍抗拒执行的38以虚假诉讼虚假仲裁或者隐匿转移财产等方法规避执行的违反财产报告制度的违反限制消费令的无正当理由拒不履行执行和解协议的惩戒措施联合惩戒联合惩戒分为八大类其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施包括限制购买不动产限制房地产交易各级人民法院限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人主要负责人实际控制人影响债务履行的直接责任人员参与房屋司法拍卖信息互通共享第四节交易合同网签一新建商品房买卖合同网签网签流程买卖双方协商买卖合同的相关条款经双方当事人协商确认后通过网上备案系统在线填写合同内容买受人自行设置查询密码合同网上提交后系统自动生成合同编号并在楼盘表内即时标明该商品房已售出39买卖双方打印网上签订商品房买卖合同的编号和内容在合同上签字盖章并到房地产交易管理部门登记备案管理部门经审核对符合条件的商品房买卖合同加盖合同登记备案章同时打印备案证明商品房买卖合同登记备案后如因买卖双方的特殊原因需要解除或变更商品房买卖合同的经当事人双方协商一致由双方持解除或变更合同的书面协议原商品房买卖合同当事人身份证明因特殊原因需要解除或变更买卖合同的证明材料等申请办理注销或变更合同的相关手续经认可解除合同的原备案的书面合同作废商品房楼盘表内恢复该单元套商品房为可售房源二存量房买卖合同网签存量房网签流程买卖双方协商合同的相关条款内容操作人员登录存量房网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋在线填写买卖合同的有关内容买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为存量房买卖合同的附件一并提交到系统中当事人签字盖章后到房地产交易管理部门登记备案到权属登记部门办转移登记手续三合同网签信息共享全面推进房地产涉税信息共享40切实强化部门信息集成共用着力推动房屋代码采集应用积极推行跨部门业务联办大力提升行业信用管理水平第五节交易资金监管一商品房预售资金监管二存量房交易资金监管三购房融资管理41第四章新建商品房销售相关制度政策第一节商品房预售管理一商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上并已确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证二商品房预售许可三商品房预售合同登记备案四商品房预售监管五违反商品房预售许可行为的处罚第二节商品房预现售管理一商品房现售的具体规定二商品房预销售代理三高品房销售中禁止的行为42四违规销售行为的处罚第三节商品房买卖合同一商品房买卖合同概述二商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释第四节新建商品房售后质量管理一新建商品房质量保修管理二工程竣工验收的程序三房地产开发项目的质量责任制度四住宅质量保证和住宅使用说明制度五商品房交付使用管理第五节物业管理一物业管理概述二物业管理的相关制度43第五章房屋租赁相关制度政策第一节房屋租赁概述一房屋租赁市场发展历程二房屋租赁的概念及分类第二节房屋租赁合同一房屋租赁合同的概念及法律特征二房屋租赁合同的主要内容三房屋租赁合同当事人的权利义务四多份租赁合同法律效力的认定五房屋租赁合同的解除第三节商品房屋租赁管理规定一房屋租赁基本要求二房屋转租基本要求三房屋租赁中的禁止行为四稳定出租房屋租赁关系的特殊规定44第四节商品房屋租赁登记备案制度一商品房屋租赁登记备案材料二商品房屋租赁登记备案办理三商品房屋租赁登记备案证明四商品房屋租赁登记备案信息系统五商品房屋租赁登记备案效力第五节其他房屋租赁管理一已购公房租赁管理二公共租赁住房管理45第六章个人住房贷款相关制度政策第一节个人住房贷款政策一个人住房贷款政策概述二近年来个人住房贷款政策的调整第二节房地产抵押制度一房地产抵押的概念及特征二房地产抵押的主要类型三房地产抵押设定的条件四房地产抵押合同五房地产抵押估价第三节住房公积金制度一住房公积金制度概述二住房公积金缴存提取和使用三住房公积金个人住房贷款46第七章房地产交易税费相关制度政策第一节税费制度概述一税收的概念及特征二税收制度及构成要素三我国现行房地产税种四房地产收费第二节契税一纳税人二征税对象三计税依据四税率五纳税环节和纳税期限六减税免税规定七其他有关规定第三节增值税47一纳税人二征税对象三计税依据四税率五计税方法六纳税环节和纳税期限七营业税改增值试点有关事项的规定八减税免税规定第四节个人所得税一纳税人二征税对象三计税依据四税率五纳税环节和纳税期限六与转让住房有关的征收个人所得税具体规定48七减税免税规定第五节企业所得税一纳税人二征税对象三计税依据四应纳税额五税率六纳税环节和纳税期限七房地产开发企业所得税预缴税款的处理第六节房产税一纳税人二征税对象三计税依据四税率五纳税环节和纳税期限49六减税免税规定七具备房屋功能的地下建筑的房产税政策第七节土地增值税一纳税人二征税对象三计税依据四税率五纳税环节和纳税期限六减税免税规定七营改增后土地增值税的若干征管规定第八节印花税一纳税人二税目税率三免税规定四印花税其他相关规定50第九节其他相关税费一城镇土地使用税二耕地占用税三城市维护建设税和教育费附加四房地产税收相关优惠政策51第八章不动产登记相关制度政策第一节不动产登记制度概述一不动产登记的概念和范围二不动产登记制度的类型三不动产登记目的四不动产登记薄五不动产物权生效时间六不动产登记机构第二节不动产登记类型一按照登记业务类型分类二按照登记物类型分类三按照登记物权分类第三节不动产登记程序一申请二受理52三审核四登薄五发证六不动产登记收费第四节不动产登记资料的查询一不动产登记资料查询概述二不动产登记资料的管理三不动产登记资料的查询程序四对查询机构和查询人的要求53第九章房地产广告相关制度政策第一节房地产广告概述一房地产广告的含义和特点二房地产广告应当遵守的原则第二节房地产广告发布规定一发布房地产广告应当提供的文件二房地产广告的内容三发布房地产广告的具体要求第三节房地产广告发布的禁止行为一禁止发布房地产广告的几种情形二房地产广告不得包含的内容三违法违规行为的处罚