物业管理制度.doc

关于颁布物业管理规范的通知各单位各部门随着我公司的发展公司及所属单位营业办公场所日益增多物业管理作为创造良好的营业办公环境展示公司形象是一项十分重要的工作为搞好我公司及所属各单位的物业管理公司按照国家的相关规定制定了物业管理规范现予颁布请各部门各单位及相关人员严格按此规范执行凡管理不到位者一经查出将严格追责处罚特此通知1一电梯管理规范电梯服务性标识及警示性标识齐全如电梯用途抵达区域楼层乘梯须知火灾禁用禁烟等电梯轿厢电梯井道底坑的环境卫生通风照明等符合要求电梯轿厢不锈钢壁光亮并呈本色无灰尘胶迹指印油迹通风良好无异味门槽沟内无杂物电梯轿厢内紧急呼叫系统无故障启用电梯轿厢内紧急呼叫系统值班人员20秒内应答要制定电梯困人应急预案有相关演习或处理记录电梯维修保养作业时间应避开电梯运行高峰期保养过程中设置明显警示标识电梯每年必须按时通过年检有电梯年检报告并将合格证张贴于电梯轿厢内年检过程中若发现问题须按期整改电梯必须保证运行效果正常如启动制动平层有无异响门开门闭等电梯三角钥匙生活水箱钥匙专门管理管理有序无非专业人员借用现象二消防设备管理规范2消防设备设施器材灭火器消防栓应急灯等完好无缺失定期巡查消防设施和器材如灭火器消防栓等巡查记录清晰完整真实可追溯消防水系统处于备用状态如主管道阀门常开无关闭消防水泵表压水池水位正常消防泵喷淋泵每旬盘车一次每月试车一次盘车试车记录清晰完整真实可追溯烟感温感煤气报警装置灵敏度符合要求定期检测保养记录清晰完整真实可追溯定期进行消防联动测试记录清晰完整真实可追溯性火灾自动报警系统运行正常故障修复及时巡查记录清晰完整真实可追溯气体灭火系统运行正常无故障重量压力达到规定要求气体灭火系统气瓶失重能报警消防报警系统时间与北京时间误差不超过2分钟3三供电系统管理规范高压配电室按规定24小时值班值班人员持证上岗熟悉本岗位操作规程遵循值班守则交接班清楚记录清晰完整真实可追溯按规定进行日常巡视按时记录若发现异常情况能妥善处理并立即上报制定供配电设备的保养计划并按计划实施相关记录清晰完整真实可追溯有停电应急预案有相关演习或处理记录严格执行停电审批权限的相关规定编写停电方案认真填写工作单和操作表通知相关部门所有公共用电和临时用电线路均需加装漏电保护装置处于正常状态并定期检测发电机组备用状态蓄电池电压仪表油位水位等良好每月进行空载运行空载试运行记录数据清晰完整真实可追溯发电机组能正常启动操作人员按规定正常操作4四给排水系统管理规范供水泵潜水泵运行正常管理人员要定期巡查运行及巡查记录清晰完整真实可追溯给排水系统无渗水漏水现象水池水箱安装高低水位和溢水报警装置报警装置灵敏可靠二次供水水池水箱定期清洗消毒有水质检验合格证要制定停水跑水应急预案并进行相关演习处理要有记录建立并落实二次供水水池水箱双管制二次供水水池水箱溢水口排气口加防虫网罩相关设施设备上的标识完善明确相关沟井渠池管等排水设施完好无堵塞渗漏溢水等现象排水口有明显标示5五房屋主体和公共设施管理规范楼宇自控系统监控系统周界防范系统电子巡更系统门禁系统等正常运行故障修复及时定期检查并做好记录停车场管理等系统正常运行故障修复及时出卡读卡起落闸杆正常可调出车辆进出历史记录制定并落实房屋主体与公共设施保养计划定期检查按计划维护保养并做好记录楼宇外观完好整洁外墙砖涂料玻璃等装饰材料无脱落和污迹天台楼梯走廊地下室公共道路及其附属设施完好整洁无堆放杂物及违章占用检查记录清晰完整真实可追溯公共照明及其附属设施完好整洁检查记录清晰完整真实可追溯会所图书馆展示厅及其附属设备设施如康乐器材图书展品等完好整洁检查记录清晰完整真实可追溯公共洗手间便器洁具烘干机排风扇照明隔板等设施使用正常无故障有明显楼栋号和楼层标识出入口指引标识6设备房门上有明显设备房名称标识有机房重地闲人免入或类似的警示标识无人值守的设备房加锁设备房内严禁吸烟现场无香烟烟头烟缸打火机火柴等吸烟用具设备房管井内严禁堆放易燃易爆等危险品或其他危险源设备房内的开关阀门单休设备等部位有明显的状态标识管道有介质流向标识各操作开关清晰标明控制的状态功能或动作区域部位等信息为防止误操作供配电设备房在存在误操作风险的部位设立严禁合闸严禁拉闸等警示标识其他重要和操作有危险的设备部件有警示标识重要设备房内如监控中心消防控制室电梯机房电脑机房等配置温度湿度计环境温度保持在40摄氏度以下湿度保持在80以下有特别要求的除外7六环境卫生管理规范本公司环境卫生实行保洁员包区域分工责任制保洁人员要熟悉本岗位操作规程及标准物业办公司办公室负责环境卫生管理及规划检查等工作乔木长势良好无枯死乔木挽救濒临枯死乔木可只保留树干但须能见青皮新移植乔木需保留部分树叶修剪美观无病虫害无折损无斑秃灼伤树干机械损伤无卷黄异常落叶现象灌木长势良好修剪美观无病虫害无折损无枯死斑秃灼伤无机械损伤无卷黄异常落叶现象草坪等植被地长势良好生长季节浓绿目视平整无明显杂草枯死黄土裸露破坏占用积水鼠洞等现象修剪后茎叶高度为58cm枯萎植被地每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米枯萎植被地每块不超过05平方米花坛植物长势良好造型美观无明显杂草折损枯死黄土裸露破坏占用积水鼠洞等现象时花长势良好无残花黄叶无高出花面的竹8签杂草等盆内无杂草盆边干净无泥垢无明显病虫害大叶花叶面无虫口无缺水干旱现象生长良好单盆开残率23以上时应撤走病虫害防治作业避开人流高峰期设置必要的警示标识并采取必要的防护措施对绿化用肥料有毒药物的储存和使用严格控制储存环境要采取防护措施每一次使用的去向用量清晰余量及时回收无因管理失控导致的安全事故制定并落实清洁工作计划相关记录清晰完整真实可追溯公共区域无污迹积尘积水纸屑烟头蜘蛛网乱贴乱画异味以及违章占用公共洗手间空气清新无异味无积水污迹堵塞地面台面镜面无积水水迹污迹纸屑烟头便池无污垢异味纸篓不过满洗手液纸巾用品充足配套设施完好无损茶水间干净整洁物品摆放整齐各类管道无污迹积尘蜘蛛网灭火器消防栓应急灯等消防设施器材无污迹积尘蜘蛛网消防栓内无杂物开关灯罩线槽插座等公共照明设施无污迹积尘蜘蛛网烟灰盅内置物水石米沙保持清洁烟头及9时清理按照计划清洁外墙面无明显积尘锈迹水泥涂料等各类型墙面呈本色无污渍胶迹指印脚印油迹蜘蛛网乱贴乱画大理石贴瓷内墙面不锈钢内墙面光亮并呈本色玻璃幕墙光亮并呈本色无明显积尘室外休闲娱乐设施如公共健身器材座椅等各类标识装饰物宣传栏雕塑等无污迹积尘蜘蛛网排水沟明沟无积水污水垃圾箱筒体外观光亮无变形破损无满溢无积尘痰迹污迹胶迹垃圾房站无明显积尘痰迹污迹胶迹污水异味和蚊蝇滋生垃圾车干净整洁无污迹油迹摆放整齐停放点干净整洁垃圾收集有专职的清洁人员和明确的责任范围日产日清垃圾运送过程袋装无超载滴漏洒溢现象空置房无蜘蛛网异味杂物明显积尘水电总阀关闭对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便的如卫10生间清洁高空作业石材养护地毯清洗等应设明显标识或采取有效防范措施绿化带室内植物中无纸屑烟头杂物制定并落实消杀计划相关记录清晰完整真实可追溯无使用国家禁用消杀药品的现象药品配置合理及时更新消杀药品投放点设置醒目警告标识必要时采取相应防护措施投放点位置药量记录清晰消杀药品投放后在规定时限内应及时回收药品公共区域无明显的鼠洞鼠粪等鼠迹无明显蟑鼠蚊蝇活动11七安全管理规范安管人员熟悉岗位职责应知应会岗位相关的设备设施以及各类相关文件熟知并遵守岗位礼仪各岗位秩序维护员要认真负责维护好当班区域内秩序并填报交接班记录定期组织秩序维护员参加军事及体能训练安管人员上班时应当保持工作状态无怠工串岗睡岗等违纪现象主管人员班长主管主任经理项目负责人分管领导等对安防进行巡查或者检查包括夜间记录应当清晰完整真实并可追溯无乱占用道路楼道绿化地等公共设施的现象巡逻路线频次设置合理无重要的监控部位区域遗漏符合服务合同要求秩序维护员应当严格按照规定巡逻巡逻中发现的异常情况及时汇报处理相关记录清晰完整真实并可追溯12八监控室管理规范监控中心值班人员应当持证上岗监控中心24小时值班随时保持工作状态无离岗睡岗现象不做与工作无关事情监控中心值班人员熟悉监控设备设施的管理和操作监控中心要按规定保存和管理监控声像记录与其他文件监控过程中发现的异常现象能及时有效处理相关记录清晰完整真实可追溯闭路电视监控范围无移位现象若出现移位应及时矫正相关记录清晰完整真实可追溯建立并落实监控中心人员出入管理制度严禁无关人员进入相关记录清晰完整真实可追溯监控中心或总值班人员2300至次日700定时呼叫各岗位汇报值班情况若有异常应及时联系相关部门人员处理呼叫记录清晰完整真实可追溯监控设备设施故障时应采取人工防范或其他防范措施相关记录清晰完整真实可追溯门岗13封闭管理时段内秩序维护员应按规定对访客进行登记和服务遵守相关礼仪和客户服务要求必要时通知巡逻岗或监控中心进行跟踪监控必要时对可疑人员尾随九门岗管理规范访客登记记录填写规范内容真实可追溯能起到人员出入管理证据作用协防员按规定对客户搬离的大宗物品进行有效控制持物出门证填写规范内容真实可追溯能起到物品出入管理证据作用门岗值班记录清晰完整真实可追溯14十停车场管理规范对进入停车场的机动车进行有效登记对离开停车场的机动车进行有效登记并按规定收取停车费停车费按时足额入账停车费管理有效无流失现象执行一车一礼一卡制度定时对停放机动车进行巡查刮痕碰撞痕门窗关闭贵重物品等巡查记录清晰完整真实可追溯并能起到证据作用停车场车位标划导向标识警示标识限高限速禁停等清晰合理停车场严格控制进出口实施封闭式管理导引秩序维护员的导引手势规范礼仪到位训练有素停车场管理员要熟悉机动车强行冲卡事件机动车盗损事故的应急预案停车场管理人员要能熟练操作智能化管理系统15停车场智能化管理系统故障时应采取人工防范或其他防范措施相关记录清晰完整真实可追溯停车场内车辆停放有序无违章停车现象停车场内不得发生因管理不善而导致的交通事故机动车被盗被损责任事故十一消防安全管理规范建立并预演火灾应急处理等应急预案或定期开展消防演习演练有相关演习或处理记录消防值班人员接受过专业培训并持证上岗熟悉消防控制设备的操作消防值班室消防斧扳手铁撬锤防烟防毒工具等消防器材配备充足齐全重要部位如动火作业现场装修现场仓库设备房娱乐场所等配备足够的消防器材建立义务消防组织义务消防队员名单更新及时成员职责分配清晰明确定期组织义务消防队全体成员开展防火知识及火灾应急处理知识培训相关记录清晰完整真实可追溯义务消防队全体成员熟悉各自的职责和分工熟练掌握灭火器消防水带消防栓等器材的使用向客户全体员工有效开展消防宣传和教育如宣16传栏宣传小报放映宣传片等相关记录清晰完整真实可追溯无火险隐患如裸线消防通道堵塞消防门锁闭易燃易爆品等十二钥匙管理规范制定并落实钥匙管理制度接管记录完整钥匙清单与实物一致专人负责整个物业的钥匙接管和日常管理工作钥匙柜专人管理标识清晰备用钥匙要封存钥匙复制更换借用归还等记录清晰完整真实可追溯日常工作配发的钥匙有发放记录无丢失的现象