写字楼物业服务合同.docx

写字楼物业服务合同甲方乙方根据中华人民共和国合同法及国家地方有关物业管理法律法规和政策在平等自愿协商一致的基础上就甲方委托乙方对实行专业化一体化的物业服务管理订立本合同第一章总则第一条物业基本情况物业类型综合性商业物业座落位置建筑面积第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业使用人本物业的全体物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任第三条本物业管理服务采取劳务包干制物业服务合同的总金额为人民币由乙方按照实际购买劳务发生额度开具发票支付合同价款以合同额的十二分之一金额按月支付服务期满一个月后次月的10个工作日内付上月服务费第四条房屋的共用部位共用设施设备市政公用设施和附属建筑物构筑物公共绿地附属配套建筑和设施公共场地的小修养护费用由乙方承担所发生的耗材工具等由甲方承担大中修及更新费用包括外幕墙清洗化粪池井清掏废物定点排放特种设备专业维保年检费等由甲方承担第五条委托管理期限为个月自年月日起至年月日第二章委托管理事项第六条房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理包括楼盖屋顶梁柱内外墙面内外墙体走廊道门及基础承重结构部位设备机房办公区域楼梯间车库及房屋建筑规划占地范围内全部物业及附属设施等第七条共用设施设备的维修养护运行和管理包括共用的上下水管道落水管垃圾道烟囱共用照明天线空调系统供暖系统供水系统供配电系统等第八条市政公用设施和附属物构筑物的维修养护和管理包括道路室外上下水管道化粪池沟渠池井停车场自行车棚等第九条大厦内外的安保工作第十条公共环境卫生包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生垃圾的收集清运及规划占地范围内除雪公用绿地庭院的绿化维护管理及环境美化管理等第十一条管理与物业相关的工程图纸竣工验收等资料第十二条其他委托事项第三章双方权利义务第十三条甲方权利义务代表和维护产权人使用人的合法权益审定乙方拟定的物业服务管理制度检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况拥有对乙方的工作行为的监督的权利拥有对乙方危害大厦行为的制止权拥有对乙方重大工作措施的审定权审定乙方提出的管理服务年度计划协调处理施工单位遗留问题及各种设施设备生产安装方维修维护为乙方完成管理服务工作提供辅助支持负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷为乙方在物业内配置必要的物业服务人员办公休息用房及保洁工具耗品仓库等物业管理用房甲方应及时免费为乙方提供物业服务所需的配件工具耗材等相关器材设备其他法律规定的权利和义务第十四条乙方权利义务根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度对物业使用人违反法规规章的行为及时制止若其不听劝阻发生的一切损失乙方概不负责经甲方同意后可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务但不得将本物业的管理责任转让给第三方负责编制房屋附属建筑物构筑物设施设备绿化等的年度维修养护计划和大中修方案经甲方审定后由乙方组织实施负责编制物业管理年度管理计划资金使用计划每年向甲方公布一次管理费用收支账目年终汇总账目情况报甲方审核对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能如需在本物业内改扩建或完善配套项目须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施乙方负责所有物业从业人员的工资福利及按规定缴纳的五险等从业人员发生各种纠纷及伤亡由乙方自行处理甲方不承担任何连带责任本合同终止时乙方须向甲方移交全部管理用房和甲方所提供工具设备等并物业管理的全部档案资料其他法律规定的权利和义务第四章物业管理服务质量第十五条乙方须按其制定的大厦物业服务年度计划实现目标管理第五章违约责任第十六条乙方违反本合同的约定未能达到约定的管理目标甲方有权要求乙方限期整改逾期未整改的甲方有权终止合同造成甲方经济损失的依据合同法中违约损害赔偿规定给予甲方经济赔偿第十七条如因乙方管理不善工作失误或操作不当造成甲方损失的甲方有权即刻终止合同并追究乙方相关责任第十八条因甲方原因致使乙方未能完成规定的管理目标乙方有权要求甲方在一定期限内解决逾期未解决的乙方有权终止合同造成乙方经济损失的依据合同法中违约损害赔偿规定给予乙方经济赔偿第十九条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的应向对方支付2个月的物业管理费作为违约金给对方造成的经济损失超过违约金的还应给予赔偿第六章附则第二十条因房屋建筑质量设备设施质量或安装技术等原因达不到使用功能造成重大事故的由甲方承担责任并作善后处理产生质量事故的直接原因以政府主管部门的鉴定为准第二十一条本合同执行期间如遇不可抗力致使合同无法履行时双方应按有关法律规定及时协商处理本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜均遵照中华人民共和国有关法律法规和规章执行第七章其他第二十二条本合同期满前日甲乙双方共同协商是否继续续约若双方无异议本合同续约一年第二十三条对本合同的任何修改补充须经双方书面确认与本合同具有同等的法律效力本合同正本连同附件一式四份甲方乙方各执二份具有同等法律效力经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效甲方公章乙方公章法定代表人法定代表人或授权代表人或授权代表人联系人联系人电话电话日期日期物业大厦项目服务细则一保洁部保洁部保洁员工作职责1保洁部保洁员作业操作规程2保洁部工作质量检查标准15二客服部客服部服务员工作职责20客服部服务员会议操作规程22客服部工作质量检查标准26三保安部保安部保安员工作职责28形象岗大堂岗岗位职责30大厦外巡岗位职责31大厦内巡岗岗位职责32安全监控员岗位职责33员工通道保安员岗位职责34保安部保安员工工作规程35保安部消防安全工作质量检查标准55四工程篇工程部工程人员岗位职责57强电工程师岗位责任制59弱电工程师岗位责任制60空调工程师岗位责任制61给排水工程师岗位责任制62变电所所长岗位责任制64变电所值班长岗位责任制65变电所值班员岗位责任制66工程部工作人员操作规程67维修服务工作程序67维修电工操作规程67空调工操作规程68给排水系统的养护操作规程69工程部工程员工作质量检查标准71保洁部保洁员工作职责1负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作2负责所属辖区公共设施设备的清洁工作3负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作4负责客户要求的各种清洁服务工作5负责辖区绿化的养护和修整工作6日常工作接受客服部部长及保洁所所长的督导直接向保洁领班负责7负责所在岗位的大厦宇内外保洁外墙清洁工作等各种清洁工作8遵守公司规章制度穿戴整洁时刻注意仪容仪表使用文明用语控制性情保持良好服务心态9按本岗位的要求按时上岗不得出现脱岗空岗现象忠于职守10严格执行本岗位工作的操作规程按具体规定严格执行11遇到突发事件积极处理并迅速报告上级12发现办公区域内出现行径可疑人员及时汇报至保安部13在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情14工作期间不得打私人电话有急事与本部领班联系处理15不损坏公物不浪费日常保洁消耗品使用保管好所有设备工具16服从领导接受检查完成指定的任务17完成领导交办的其它的随机性工作保洁部保洁员作业操作规程一日常清洁一大堂清洁清洁内容1日常清洁倾倒烟缸整理座位台面抹尘推尘清洁大堂玻璃门上手印自动门电梯按钮轿箱内外手印污迹大堂卫生间的清洁2定期清洁工作家具打蜡护理电梯保养清洁内外地垫清洁地毯洗涤大理石地面清洗打蜡玻璃清洁等操作程序1大堂保洁的原则是以夜间或周六日定期操作为基础白天进行日常保洁2定期对大堂地面进行彻底的清洁抛光定期上蜡操作时上蜡区域应有示意牌或围栏绳以防旁人滑跤3日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次大堂内的其他部位如玻璃柱面墙面台面椅子栏杆沙发灯座等要经常清洁保持光亮明净4操作过程中根据实际情况适当避开客人和客人聚集的区域待客人离散后再予以补做客人进出频繁和容易脏污的区域要重点拖擦并增加拖擦次数5遇下雨或下雪天要在大堂进出口处放置伞袋机踏垫铺上防湿地毯并树立小心防滑的告示牌和增加拖擦次数以防客人滑跤及将雨水带进大厦二电梯的清洁和保养电梯是客人使用频繁的地方一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题对客用电梯一般采用早中晚三次进行特别注意对金属部位的除渍保养清洁内容电梯外门电梯内白钢壁板天棚控制板地面门轨扶手装饰操作程序打开控制箱将电梯停在指定楼层每次只能停止一部电梯将正在工作中告示牌放在电梯门前吸净墙角边和门轨道内的砂尘抹净灰尘清洁玻璃镜面清洁不锈钢部分壁板控制板达到光洁明亮无任何印记用不锈钢清洁剂清洁扶手装饰天棚灰尘地面清洗干燥工作完毕后取下防护板把控制按钮恢复原位关上控制箱恢复电梯正常运行三玻璃窗镜面操作程序工具伸缩杆刮水器涂水器清洁剂美工刀片毛巾1发现玻璃沾有污迹时用美工刀片除污2按比例兑好玻璃水与水按体积1203将涂水器浸入玻璃水中插在伸缩杆上4将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦5另一个伸缩杆插上刮水器从上至下刮去玻璃上的水迹6最后用干毛巾抹去遗留的水印四卫生间清洁工作范围镜面台面洗手盆墙壁马桶水箱尿槽低架地面操作规程镜面清洁用喷壶喷上玻璃水后用干毛巾擦拭干净不留任何水迹洗手盆清洁先把肥皂涂在洗手盆内用毛刷来回刷洗直到污迹洗净为止用清水冲净并把台面顺手擦拭干净用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净马桶清洁将洁厕灵洗剂倒入水槽中用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶坐板盖马桶内外然后用清水冲洗将洁厕灵冲洗干净接着用毛巾把水抹干再用消毒手巾对坐板进行消毒最后把地面拖干坐厕水箱清洁关闭水龙头放走水箱水将盖放在安全位置少量使用酸性溶剂手刷刷干净打开阀清水冲盖好盖尿槽清洁将清洁剂洁厕灵倒入水槽中用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外用清水冲洗抹干如发现有水锈水迹则再使用较高浓度的酸性洗洁精否则水迹无法清除此时提醒注意不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面地面清洁放牌120兑水按体积刷热水冲拖干不锈钢手纸架用干湿毛巾清洁内外尘埃外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止厕纸在不足时应立即更换将旧的缠放在新的外面放在架上交班前必须把室内清洁一遍交班干净设备完好如有问题及时报告五室内清洁工作范围天棚灯饰四壁家具玻璃窗地面垃圾清倒操作程序根据事前工作计划工作要求准备好使用工具和清洁剂比如吸尘器毛巾梯子小铲百洁布刮玻璃器万能洗涤剂等应遵循先从上向下从内向外的原则工作之前要整个环视下房间如果有卫生间则应先清洁卫生间后再清洁其它部位架好梯子用干净毛巾抹天棚灯饰上的灰尘如尘较多用背式吸尘器吸尘后再抹尘清洁四壁及家具灰尘根据工作要求打木质蜡和金属光亮剂清洁玻璃窗先将窗框沟槽灰尘清洁干净涂水器蘸玻璃清洁剂均匀涂在玻璃上刮水器刮去水分用干净毛巾抹净剩余部分水分最后清洁地面地板石质地面用尘推推尘地毯要用吸尘器吸尘由里到外吸尘后结束清洁注意事项工作小心一看二干不得将室内家具物品碰撞损坏不随意动客人摆放的文件不准跟人拉关系对客人服务以外的要求应以回绝并有礼貌六室内公共区清洁范围公共走廊卫生间步行楼梯电梯间消防器材步骤公共走廊抹墙壁门框上灰尘根据需要定期打木质蜡清洁消火栓内卫生抹去灭火器上灰尘地毯吸尘地面湿抹清洁楼层指南卫生间清洁剂120兑水抹墙面地面隔断板洁厕灵清洁大小便器后用清水冲净洗手盆台面用涂水器百洁布进行刷洗用清水冲干净抹布抹去水迹镜面玻璃窗用涂水器玻璃刮进行清洁步行楼梯扶手笤帚清扫楼梯至上而下湿毛巾从上而下抹扶手及栏杆上灰尘拖布拧干拖楼台阶经常清洗拖布用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘电梯间卫生清洁清洁电梯门按钮抹手印必要时用白钢光亮剂擦拭清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾理石地面用尘推推尘七广场清洁范围大门外的楼宇周边地区主要包括停车场通道阶沿绿化带内卫生栏杆楼前饰物程序日常清扫由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾碎屑拾捡绿化带内杂物抹去休息桌凳灰尘及栏杆口灰尘湿拖布拖去台阶及地面的脏迹特殊清洁金属护栏装饰打白钢光亮剂地面用高压水枪清洗连接水管接高压水枪加入清洁剂如有油脂物质需附加热器八垃圾的收集与处理垃圾的存放各个场所应视情况分别设置垃圾筒落地烟灰盅字纸篓茶叶筐等临时存放垃圾的窗口但需注意存放容器要按垃圾种类和性质配备存放容器按产生量放置在各个场所存放容器要易存放易清倒易搬运易清洗有些场所的存放容器应加盖以防异味散发配合做好清运垃圾工作垃圾收集的操作程序及时清除楼面上所有的垃圾收集清运时用垃圾袋装好并选择适宜的通道和时间只能使用货运电梯不可使用客梯在清除垃圾时不能将垃圾散落在楼梯和楼面上要注意安全不能将纸盒从上往下扔要经常冲洗垃圾存放点保持卫生清洁防止产生异味及飞虫配合做好清运垃圾工作二特殊清洁一家具保养家具保养有四种类型一是木质家具二是不锈钢家具三是铜质家具四是皮质家具木质家具主要有桌几柜床头墙壁等操作规程将家具抹去尘打木质家具蜡将木质家具蜡喷到无绒毛巾上均匀涂擦家具表面操作方法最好S型互相重叠以免漏擦打蜡时绕过家具非木质部分如果擦上用毛巾擦净如果蜡水打过的过厚就显得不均匀则应用干毛巾反复擦拭均匀铜质家具主要包括各种家具边角扶手铜器铜质器具操作规程将要清洁部分用毛巾除尘倒少许擦铜水在干无绒毛巾上均匀将铜水涂在铜器上用力擦去铜器上的污迹待铜水干后用干净毛巾抹干铜器上的铜水直到光亮铜器封漆操作规程用擦铜水把铜器擦亮用干净毛巾将铜器擦干净将封铜漆按比例稀释用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上封漆层距互叠23毫米以免漏封影响质量封铜后铜器要达到光洁度均匀不留有铜漆痕迹的效果封闭后铜器宜放在通风的地方风干不锈钢家具主要包括各种扶手门面壁板器具等操作规程将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上均匀涂在上面反复擦拭直到光亮特别是扶手壁板脏迹很强的部分如果不锈钢表面有横或竖的暗纹则要顺着暗纹的方向擦拭皮质家具主要包括沙发座椅靠背等操作规程将要清洁的部位用湿干毛巾抹去灰尘将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净将皮革清洁剂喷到其表面用干无绒毛巾擦拭直到光亮无尘二地面的清洁经过装饰装修土建工程之后瓷砖和理石地面上都留有装饰过程中留下的各种顽固污迹清洁过程比较有难度而且程序复杂操作规程如下荒扫用笤帚将地面的大块杂质垃圾清扫干净酸性主要是清洁白灰石灰一类的顽固污渍使用单擦机换上地刷110按体积的酸化剂兑水注入清洁水箱内开启单擦机擦洗地面以30米分速度前进顽固之处停下细刷用吸水机将水吸起拖布抹净局部处理对于酸洗没有除去的污渍进行清洁处理胶状物质油漆类物质可用溶性洗剂如香蕉水酒精喷到上面待其溶解后用刷子刷去对于顽固性强面积又很小的地方可用小铲刀平行地面用力铲除洗地用洗地机将清洁剂120兑水注入水箱开启机器洗地时行与行之间相叠10公分以免漏洗用刮水器刮水后再用吸水机将水吸起用干净湿拖布拖净三理石地面保养大理石地面的日常保养洗地自动洗地机的操作将清洁剂按120按体积的比例兑水注入水箱内装好吸水刮后启动电源开关放下洗地刷和吸水刮扳动水制开关启动吸水机电源手推操纵杆以60米分的速度前进洗地和吸水同步进行洗地机洗地时行与行之间互叠10公分以免漏洗洗地完毕后要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干净以免影响质量地面打蜡抛光进行打蜡时首先要检查机器上喷壶是否加满保养清洁蜡将控制杆调节到合适的高度机体底盘针座接合抛光垫保持机身底盘与地面平衡接通电源按动机身电源开关使底盘转动当手柄提升时机身向右移动当手柄向下时机身向左移动当操纵机械从左至右移动时拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出由底盘抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上打蜡前用干地推将地面灰尘砂粒推干净打蜡时落蜡要均匀上下要互叠10公分每推100公分距离喷蜡一次喷蜡完成后换另一个干净的抛光垫进行地面抛光抛光推进的速度保持在50米分为宜来回抛光35次直到光亮为止地面高速抛光使用高速抛光机操作将高速抛光垫安装在抛光机转盘底部针座上平放在地面将控制杆调节到合适的高度接上电源按动机身上的电源开关转盘转动即可进行抛光抛光时推进速度不要太快应保持在50米分的速度抛光时上下行距应互叠10公分以免漏抛2理石地面的周期保养地面起蜡封蜡起蜡操作规程起蜡前将暂停使用告示牌放在工作现场出入口或周边位置以150转分速度的擦地机连清水箱进行操作将起蜡水按110按体积的比例兑水注入水箱中套好针座及洗地百洁垫擦地机接通电源按动机身电源开关拉动水箱控制杆将起蜡水均匀擦在地面上控制机械保持在50米分的速度进行刷地起蜡工作控制机器走向由左向右来回走动23次上下行距要互叠10公分洗地完成后用吸水机把起蜡水吸干净用自动洗地机来回过清水两次边角位用长柄手刷擦抹干净待地面吹干后进行封蜡封蜡操作规程将落蜡拖头套在蜡拖杆上把拖头浸透蜡水把拖头放在轧水器上轧干少许将蜡水均匀涂地面上一般封35层操作时边与边之间成90度角一层一层地将蜡水均匀拖在地面上待每层蜡水干透后才可以进行抹布的封蜡的操作封蜡结束一般需过6个小时后才用1000转分以上的高速抛光机进行抛光直到光亮为止四地毯的保养地毯吸尘若要延长地毯的使用寿命必须建立一套正确的清洁标准在保养过程中吸尘是保养地毯最重要的程序吸尘工作做的越好地毯需要清洁的次数就越少其使用的寿命就越长另一方面有污迹要尽快清除否则时间长了便会很难清除地毯清洗即地毯干泡清洗用吸尘机对地毯进行吸尘处理用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及口香糖按比例将地毯水兑水后加入电子打泡箱内将150转分的洗地机套上地毯刷接上电源打开泡箱开关将泡沫均匀地擦在地毯上控制擦地机的走向由左至右保持40米分的速度为宜操作机械在地毯上来回洗刷34次上下行距互叠10公分用毛刷刷洗边角位抹干地毯上的泡沫用地毯吹干机吹干地毯工作完毕后用清水冲洗泡沫箱和地毯刷地毯抽洗灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积必须采用抽洗的方法深层清洁使地毯恢复原来的光泽对于水有敏感的地毯可采用干泡清洗代替抽水的办法进行抽洗方法用大约60的热水或带有清洁剂的热水通过微型喷嘴喷到地毯纤维上羊毛地毯最高用30的热水紧接着用吸水扒吸干污水地毯纤维就从上至下进行了一次冲洗清洁为了增加抽洗的效果一般采用增强机械力或延长作用时间的方式增强机械力因素是高压水枪出水的压力通常有12帕者仍不能将污垢冲出来就需要用与机器连为一体的滚刷把粘住的污垢刷出来延长作用时间是将清洁剂事先喷到地毯上大约让其作用十分钟然后再冲洗3操作程序用吸尘器或立式吸尘机全面吸尘除去地毯表面的污渍稀释清洁剂倒入喷壶中而抽吸机清水箱注入清水用喷壶在地毯上全面喷洒清洁剂作用1520分钟污渍脱离纤维即乳化过程结束也可直接用抽洗机加清洁剂进行抽洗用抽洗机抽洗操作时每行互叠10公分以免漏洗最好经过两次以上的抽洗才能达到满意效果梳起地毯纤维毛为了让地毯尽快投入使用可用吹风机吹干保洁部工作质量检查标准第一部分大堂卫生检查标准1大堂内摆放的落地烟灰盅内烟头存放量不得超过3个2大堂地面无灰尘无垃圾无杂物打蜡地面光亮均匀无污渍3大堂内外地垫无积尘纸屑污迹地垫底层无杂物4地角线电源开关无灰尘5消防器材无灰尘排列整齐6垃圾桶内垃圾不能超过一半7大堂的墙面台面沙发不锈钢等保持光亮整洁无灰尘8保持厅内空气清新无异味9玻璃大门无手印和灰尘保持光亮干净第二部分楼梯间通道卫生检查标准地面梯级洁净无污渍灰尘楼梯扶手护栏干净梯间顶面无蜘蛛网灰尘地脚线干净无灰尘大理石地面目视干净无杂物污迹第三部分电梯卫生检查标准电梯门内外及轿厢壁白钢表面无灰尘污迹锈迹手印轿厢地毯干净无污迹纸屑地毯下无杂物电梯控制板按钮指示灯无洁净无污渍手印轿厢顶棚照明灯无灰尘蜘蛛网塑料胶条门轨无灰尘砂土电梯门沟槽无污垢杂物第四部分卫生间卫生检查标准天花墙角灯具烘水器电源开关无灰尘蜘蛛网墙壁瓷片干净无积尘陶瓷便器洁净光亮无水锈无尿渍无堵塞表面无尘无水迹地面无烟头纸屑污渍积水台面洗手盆拖布池无水锈无堵塞无沉淀物水龙头光亮如新镜面无水纹污渍手印室内空气无异味臭味无蚊蝇纸篓或茶水桶内的垃圾不能超过二分之一外门及隔扇门包括门把手无水渍污渍手印第五部分办公室卫生查检标准玻璃窗明亮无灰尘污迹手印窗框滑道无灰尘及泥沙地面干净无杂物灰尘污渍天棚无积尘和蜘蛛网灯具摆设品办公家俱无灰尘污迹室内空气清新无异味办公室内各种设备摆放整齐所有台面无灰尘门及门把手无污垢及手印第六部分公共区域清洁检查标准墙壁天棚门窗框消防器材无灰尘通道地面洁净无污渍无污水垃圾楼梯台阶无杂物无污渍无积水扶手无手印无锈渍无灰尘垃圾桶内外无污渍无积水垃圾日产日清楼层所有公共区域无卫生死角卫生间无异味台面便器无污垢水锈四壁天棚无灰尘第七部分广场卫生检查标准广场地面无垃圾杂物大片污渍停车场台阶洁净无杂物积水污染无口香糖渍绿化带草坪整洁无垃圾杂物大门外地垫清洁无杂质旗杆台面洁净无杂物室外垃圾桶内外无污渍桶内存放垃圾不得超过三分之一第八部分地下室卫生检查标准地面无垃圾果皮纸屑积水污迹及杂物标识牌及通道指示消防栓灭火器等公共设施无灰尘第九部分玻璃及镜面清洁检查标准玻璃窗镜面无固渍无水印无灰尘洁净透亮边框沟槽无污渍无水印无灰尘临近台面无污迹水迹第十部分会议服务操作间卫生检查标准操作间内空气清新温度适宜窗台桌面柜面地面无灰尘无污渍无水迹各种物品摆放整齐杯具烟缸分类清洁摆放及时收入柜内保管暖瓶保持明亮无水渍无污渍无手印杯具内不得有茶渍消毒柜保证内外干净清洁暖瓶车开水器表面光亮干净无水渍污渍手印其中开水器的接水盘内积水不得过半及时清掉抹布及时清洁晾晒整齐污水及时清倒垃圾日产日清第十一部分办公室卫生查检标准玻璃窗明亮无灰尘污迹手印窗框滑道无灰尘及泥沙地面干净无杂物无灰尘无污渍天棚无积尘和蜘蛛网墙面保持干净整洁灯具摆设品办公家俱无灰尘污迹室内空气清新无异味办公室内各种设备摆放整齐所有台面无灰尘门及门把手无污垢及手印垃圾桶内的垃圾不能过半及时清倒客服部服务员工作职责1负责楼内所有会前准备会中服务会后清理的系统接待工作2完成会议服务和专项服务两项主要业务工作3负责所有会议室区域内的卫生清洁情况其中专项服务要负责相关领导层的清洁卫生情况4专项服务还要负责领导办公室开水及毛巾报刊的分发工作5所有客服部工作人员的日常工作接受保洁部部长及服务所所长的督导直接向其负责6负责会议室区域内的物品保养保管工作3遵守公司规章制度穿戴整洁时刻注意仪容仪表保持良好服务心态4按本岗位的要求按时上岗不得出现脱岗空岗串岗等现象忠于职守5按时参加公司及客服部内部各种服务知识与技能培训活动不断提高实际的业务水平6严格执行本岗位工作的操作规程按照规程具体内容执行操作在服务中要及时发现问题积极采取措施6遇到突发事件积极处理并迅速报告上级7会议服务时应使用普通话并掌握好节奏态度要谦和掌握好礼貌用语的运用8在工作期间不得做自己职责以外的事9在工作中不得接打私人电话有急事处理须与本部领班联系解决10在工作中遇到不能处理难以判断的事情应主动汇报至上级听从指示并控制事态发展局面11服从领导接受检查完成指定的任务12完成领导交办的其它服务工作客服部服务员会议操作规程一会前准备工作目的会前准备是工作中的重要环节使会议服务员做好充分的思想准备和完善的物品准备了解会议的基本情况服务员接到召开会议的通知单后首先掌握A出席会议的人数B会议类型名称C主办单位D会议程序安排E会议的宾主身份F会议标准G会议特殊要求调配人员分工负责会前主管人员要向参加会议服务的所有人员介绍会议的基本情况说明服务中的要求和注意事项进行明确分工使服务员清楚地知道工作的整体安排和自己所负责的工作服务员根据会议类型性质人数结合会议室的具体情况整体安排会场布局配合维修人员检查照明音响视频空调等设备根据会议要求增添新的设备冬夏季要调好室温注意通风茶具要求A茶具选择花纹式样颜色型号配套的茶具B茶具没有破损现象必须干净每套茶杯下面要有杯垫C茶杯要按会议人数配放每人一套还要准备适量备用杯及矿泉水水具要求A不用不保温的暖水瓶B暖水瓶一般34名与会人员配备一个C如果与会人数较多或会场服务不方便可适当加一些暖水瓶茶叶A袋装茶叶每个杯子配放一袋并有适量的备用茶B散装茶叶可事先放入杯中待宾客就坐后直接冲泡开水签到桌及文具用品A按会议要求在会议入口准备好签到桌笔纸或薄B如会议要求配备信纸便笺或红蓝铅笔等要每人一份整齐地摆放在会议桌上水果饮料根据会议标准有时还要备有不同的饮料和水果水果要经过挑选装盘摆放整齐10以上各项用品均在会议前30分钟准备妥当二会议服务程序会议开始前30分钟服务员要各就其位准备迎接会议宾客迎接本大厦宾客应在会议室的入口处设迎宾员如果与会者不是本大厦的宾客还应在本大厦大厅门口设迎宾欢迎并引路宾客到来时服务员以精神饱满热情礼貌地站在会议室的入口处迎接客人配合会务组的工作请宾客签到发放资料引领宾客就坐然后送上香巾茶水会议进行20分钟后进行续水服务动作要保持轻稳按上茶服务规范进行会议过程中服务员要精神集中注意观察与会者有无服务要求会议如设有主席台有专人负责主席台的服务在主讲人发言时要随时添茶续水送毛巾等会议结束时服务员要及时提醒客人带好自己的东西宾客全部离开会场后服务员首先要检查会场有无客人遗忘物品如发现宾客的遗留物品要及时与会务组联系尽快转交失主10清理会场不留死角特别留意有无未熄灭的烟头避免留下事故隐患11清扫卫生桌椅归位撤下会议所用之物分类码放整齐12关闭电源关好门窗再巡视一遍确认无误后撤出锁门13如客人表示会议期间不用服务时服务员要在会场外门口值班以备客人需要代办其他事务14会议进行中如果有电话找人服务员应问清被找人的单位姓名然后很有礼貌的通知被找客人如果不认识找的人应通过会务组人员去找绝不可以在会场高喊宾客姓名客服部工作质量检查标准第一部分会议服务操作间卫生检查标准操作间内空气清新温度适宜窗台桌面柜面地面无灰尘无污渍无水迹各种物品摆放整齐杯具烟缸分类清洁摆放及时收入柜内保管暖瓶保持干爽洁净无水渍无污渍无手印杯具内无茶渍消毒柜内外干净明亮暖瓶车开水器表面光亮干净无水渍污渍手印其中开水器的接水盘内积水不得过半及时清掉抹布和清洁工具及时清洁晾晒摆放整齐污水及时清倒垃圾日产日清第二部分会议室卫生检查标准会议室内空气清新温度适宜每日开窗通风窗台桌面柜面地面无灰尘无污渍无水迹尤其是桌堂内做到无灰尘无杂物各种会议备品摆放有序暖瓶杯具烟缸玻璃续水壶杯垫壶垫等物品保持干爽洁净不得有破损并对其进行分类清洗经过消毒后再备用茶柜或工作台保持干净整洁不得随意摆放物品室内各种电器设备擦拭干净无灰尘和污渍门面及门把手保持无手印无水渍无污渍会议室桌面定期对其保养保持自然光泽保安部保安员工作职责全体保安员在保安部部长及助理的督导下全面负责综合大厦的安全保卫和消防工作确保业主的人身安全及财产安全保护服务业主的合法权益不受侵害保安部全体员工通力配合协助大厦各部门做好安全和消防管理工作使安全工作与各部门的岗位职责程序有机的结合起来共同做好楼内安保工作加强对要害部门的安全保卫工作确保正常的工作秩序对大厦各部门进行日常巡逻和检查发现事故隐患及火灾隐患及时上报第一时间排除隐患保安员定期参加公司及保安部内部的各种法纪法规安全及五防放火防盗防事故防爆炸防抢教育活动提高防范意识和安保技能积极配合公安机关及相关执法部门调查处理大厦内发生的各类一般性案件事故负责公做好安机关规定的有关事项协助工作保护值勤责任区域内刑事治安案件现场抓获值勤区域内违法犯罪分子维护案发现场秩序了解大厦的结构熟悉大厦的消防系统了解各部位情况熟悉疏散安全方案普及消防安全知识熟练掌握各种消防器材的使用方法做好外来闲散人员送水人员推销人员等的管理教育工作工作期间着标准工作装上岗文明值勤礼貌待人树立安防员良好的对外形象统一整齐按规定佩带使用保安器械和通讯报警工具检查制止出入责任区域内人员和车辆防止无关人员的进入和物品丢失确保责任区域的正常工作秩序向上级领导及时反映工作情况和工作中遇到的困难对队伍建设提出合理化建议形象岗大堂岗岗位职责对人员及物品进出进行管理认真盘查可疑人员防止物品丢失和各类案件的发生并且以良好的值勤姿态和礼节礼貌迎接本楼业主及外来办事人员其主要职责是高度的警觉性和使命感认真执勤礼貌接待出入人员并且检查外来办事人员的有效证件或相关办事文件严格检查出入物品及可疑人员维护正常的出入秩序阻止无关人员的进入例推销传销商贩蓄意滋事等人员严禁外来人员将危险物品和易燃易爆物品带入大厦未经业主允许不准任何采访人员进入对来访的客人检查团体领导出入必须敬礼对工作人员送问候语准时正规地交接岗位传达注意事项和上级指示指引监督办事人员到前台进行登记未经过登记的人员一律禁止上楼大厦外巡岗位职责本岗是公司外在形象的一个真实体现所以要求此岗当班人员除有高度的责任心和使命感之外还必须要注意自身的外在形象养成维护大厦周围的交通秩序正确引导车辆停放到指定位置对带有危险品易燃易爆品或大件物品进入大厦的人员要求其走员工通道并通知人员按规定处理着装整齐精神饱满仪态大方对待询问者要热情礼貌周到严禁用粗言恶语对待客人维护大厦周围各种设施不被破坏对来大厦办事人员骑的摩托车自行车等要求放到指定位置对在大厦外部车场的闲杂人员如小商小贩发放传单的推销人员大厦内巡岗岗位职责大厦内巡岗工作至关重要大厦内巡岗人员要机动灵活及时发现果断处置突发事件排除事故隐患1白天要认真检查每一个安全出口是否畅通无阻帮助业主做一些力所能及的好人好事制止扰乱办公秩序事件的发生夜间要认真严格彻底清除逗留人员认真检查大厦内事故隐患2看护监督检查好楼内的公共物品和消防设施保证不丢失不被损坏3树立强烈的防火意识及时发现不安全因素能发现不正常气味烟雾声音漏电等现象4检查大厦内设备的运行情况及各种设施的完好情况如发现故障立即报告维修部门进行维修5遇有突发案件或事故应保护好现场并立即向上级汇报6发现可疑人员要认真礼貌的盘查排除疑点7做好巡回工作情况的记录和汇报8在做楼处巡楼时要仔细查看楼体有无喷写或外墙设施损坏安全监控员岗位职责监控工作是我办公大厦安全工作的重要环节监控人员必须树立高度的责任心和使命感必须履行以下职责熟悉本岗位的工作特点熟悉系统的运做程序熟练掌握操作方法集中精力监守工作岗位对工作认真负责不做与工作无关的事情按有关程序处理发生的安全问题最大的发挥监控系统优势确保大厦的绝对安全发现可疑情况或危及客人大厦安全的情况和行为及时处理并做好记录和汇报工作熟悉大厦消防设施和器材的分布及使用方法发现火警立即报告找出原因按规定处理爱护大厦及工作岗位上的各种设施设备保证设备设施完好发现问题立即汇报在工作期间注重自身形象养成保持工作环境的卫生清洁认真交接工作做好工作记录和交接记录员工通道保安员岗位职责认真检验进出大厦人员的证件包括员工及施工人员并做好登记核实工作认真检查进出大厦的物资员工外出携带物品也应有相应部门开具的物品出门证施工人员外出携带物品也应有相应部门开具的物品放行单并做好核实登记工作发现可疑人员要进行有礼貌地询问发现可疑情况及时采取相应措施并向上级汇报礼貌接待来访人员并与有关部门联系员工上下班时应有礼貌地问候并要求自觉出示包中物品及时作好工作情况记录和汇报保安部保安员工工作规程第一部分保安部部长工作规程1带领和督导下属做好安全保卫工作确保辖区内人财物的绝对安全2负责公司的安全管理制度消防制度的落实3部署保安部的工作计划安排和检查落实审定各部拟定的岗位安全制度规定4负责检查每日的人员在岗情况及仪容仪表的抽查工作5负责保安人员的培训考查报请物业办及公司职能部门办理录用手续6负责保安人员的思想教育业务培训行政管理违纪查处7负责日常勤务的组织实施检查指导讲评8负责保安部勤务执班负责突发事件的组织指挥9负责组织调查内部发生的案件事故并向经理指出建议汇报查处结果10抽查巡视辖区内重要器材设备确保设备处于良好状态11与当地执法部门司法部门及其它保安部门保持密切合作关系配合执法部门侦破违法犯罪案件12定期召开总结性工作会议第二部分保安部助理工作程序监督队长的交接和队员之间的交接是否准时正规检查队长队员的仪容着装是否符合标准了解上班的工作情况重大事件主动向上级汇报协商解决经常巡视各岗位队员值勤情况检查督促队员认真履行职责定期召开保安工作会总结检讨工作情况认真填写工作记录抽查保安器材和通讯工具的使用保养情况第三部分保安部队长工作程序提前10分钟上班队前整理好自己的仪容仪表并监督检查警员的仪容仪表和签到情况监督安防人员准确填写上岗时间交接保安用具了解上班的治安情况检查督促警员认真履行职责重大事件主动向负责人汇报经常巡视各岗位人员的值勤情况检查督促岗位人员认真履行职责在大堂或易发生事件的场所进行巡视定期召开分队队务会总结检讨工作情况下班后认真填写工作记录交接保安用具第四部分监控消防中心交接岗位工作程序消防员应提前10分钟到岗着装整洁到岗后应和上一班人员进行交接班工作在交接工作中应做到仔细认真准确无误仔细检查记录和巡查记录掌握实际情况做到心中有数然后详细认真检查下列情况高低消火栓喷淋消防水泵控制盘显示情况加压风机排烟风机和其它风机控制盘显示情况火警控制盘及消防广播设备情况4高低消防水箱水位显示情况5五部电梯正常显示及运转情况6十台显视器一台电脑硬盘录像及其它监控设备运转是否正常在岗时应保持室内卫生坚守岗位不得擅自离岗做与工作无关之事上述情况检查时应作仔细记录对上一个班所遗留问题要及时跟进及时解决处理不了问题应向消防中心工程师及相关领导及时报告一具体的岗位职责门岗岗位职责在保证个人形象的前提下做好对出入人员的管理工作800开始坐岗登记坐姿端正做好证件核实登记管理工作对夜间出入领导起立敬礼以表敬意830以前进行正规化的岗位交接注意语言文明注重个人仪表对一些人员做好说解工作对物品的出入应严格禁止对不可避免的物品出入一定要做好核实登记工作并必须上报带班员由其亲自处理大厦巡回岗位职责巡回人员不要走形式要见实效发挥作用认真对夜间加班人员做好统计监督工作看护检查好大厦的设施公共消防两设施是否完好有无无关闲散可疑人员四处游荡有无破坏现象做好大厦内的防火检查工作不留死角味烟声电发现设备运行不正常或有漏水现象应及时通知工程人员进行检查并做好协助处理的准备监控员职责做好镜头监控记录发现情况及时做好录像炼就可以发现情况的慧眼能够对突发事件果断处置当发生火警迅速按规定程序处置并在事后做好整理记录工作熟悉设备运行情况能够熟练操作使用镜头编号位置监控范围死角位置录像的录制和观阅镜头的总数量位置性能电梯迫降消防设备的使用在发生火情做好中心枢纽当好参谋协助灭火做好监控设备的维护工作禁止无关人员的动用做好监控室的卫生保持和打扫工作做好工作情况的汇报工作大堂岗职责巡回一楼保证无关人员进入及时清除进入的无关人员做好一楼的防火和物品检查工作协助东门岗工作看护好南门外的盆景带班员职责以自身形象工作标准带领队员工作是本班工作的直接组织者和责任人对队员的值勤情况进行监督检查纠正督促确保工作的绝对安全必须了解公司和部门的各项规章制度频繁检查队员的仪容仪表监督队员的签到情况组织召开分队的工作会议总结经验表扬好的个人克服不足认真做好工作记录和工作的汇报第五部分保安部交接班管理标准作业规程一目的规范保安部各岗位交接确保工作交接清楚责任明确二适用范围适用于保安部各岗位每天每班次的交接工作三职责保安部部长当值班长负责交接班工作的讲评指示及检查工作当值带班员负责所辖班的交接班工作当值安防人员负责具体的工作交接四程序要点保安部事先安排好岗位的岗位轮流表按轮流表执行交接时间接班前集合所有接班人员应于接班前10分钟到达指定地点集合注意自身形象不得相互追逐打闹保持站立姿式不得蹲坐整理着装当值班队长按有关规定检查人员着装情况当值带班员集合队伍点名并统计做好记录当值主管和带班员交待有关工作注意事项具体工作内容集合过程应在10分钟内完成接班所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作交接班人员相互敬礼并交代本岗值勤情况对值勤设施物品进行交接如灭火器对讲机登记等缺遗立即向带班员提出并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录认真查阅上一班值班记录如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进检查区域内有无异常情况如发现有异常则要立即上报带班员要求上一班当值人员做出解释做好记录交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名并开始按岗值勤当班值勤中要严格履行各岗位职责带班员一定要负起责任同时安防主管人员也要做好班级工作的不定时检查工作交班各岗位在交班前35分钟需进行岗位清洁工作保持岗位的绝对清洁灭火器排放整齐手台等设施完好清洁认真做好值班记录收集整理好相关的工作证据在接班人员到达岗位时主动向对方敬礼并问好将未完成的工作如实向接班人员交待清楚带领接班人员负责系统的检查责任区域内的工作情况互相签名后方可离岗并及时赶往集合地点交班后集合当值带班员在全部岗位交接清楚后集合队伍清点人数带班员对值班情况进行讲评工作带班员讲评本班次的整体工作表现批评或指出不足提出改正措施或意见替换吃饭时的岗位交接中午吃饭要轮流分两批进行吃饭每个人吃饭时间为30分钟第一批人员吃完后换第二批吃饭第二批吃过后继续值勤具体的交接由带班员组织执行值班记录本不得撕页记录不得涂改记录本用完后即收回保安部统一保管保存期一年以上带班员在接班后要及时检查岗位情况做好记录工作每天上午带班员要汇报值勤工作情况如有事件发生要写好书面材料进行汇报第七部分大厦物品搬运操作规程序一物品的搬入大重物品搬运安防人员先要与相关业主进行沟通协助设计好最便捷的搬运方法和路线搬运时一定要做好防护工作防止破坏楼内的物品理石地面墙面电梯等雇佣外来人员搬运时安防员需到前台登记处协助做好登记工作进行身份验证登记外来雇佣工劳动超过两天以上者需由当值保安员陪同至保安部办理施工人员临时出入证做好登记工作保安员负责维持搬运现场的秩序不准搬运人员在楼内随意走动防止物品的丢失给管理造成混乱6搬运结束后负责与保洁部协调保持地面卫生二物品的搬出首先要查视持本部门开据的物品搬出有效证明负责引领至前台做好存根登记工作经安防人员核实后方可搬出搬出的过程注意事项同上第八部分消防器材管理标准作业规程一目的规范消防器材管理工作确保消防器材性能完好齐全好用二适用范围适用于物业管理公司辖区内各类消防器材的管理三职责安全消防部部长负责消防器材管理的监督检查工作消防工程师具体负责消防器材的管理四程序要点登记入库从采购领回的消防器材应先进行检验检验器材的性能规格数量使用日期使用范围等是否符合公安部消防局的有关标准验证数量和用途是否和申购单上的数据相吻合凡不符合标准的一律退回采购对符合标准的消防器材进行人库登记领用与归还临时领用的消防器材须经消防工程师登记确认后方可领出用完后及时归还平时用的训练器材由消防工程师领出训练完后统一送还仓库保管配置在消防控制中心的消防器材必须经当值监控员签字确认并进行班次登记移交配置在各部门公共场所电房保安岗位的消防器材由消防中心主管和配置场所的负责人双方签字确认并由配置场所的负责人监督其部门员工保管消防中心定时检查工程部保洁部或其他部门需借用消防器材时须经部长经理同意将破旧修复的器材借给对方使用归还时应将器材洗净晾干由消防工程师签收后人库保管消防员填写消防器材借用登记表使用与维护战斗服头盔战斗靴战斗服战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救战斗服应刷洗干净晾干后折叠放置于货架上不能将头盔拽动或垫坐帽壳破损时申购调换战斗靴不能用作便靴应将战斗服战斗靴头盔安全带按照着装训练时准备器材的要领统一放置便于快速接警出动时使用水带水枪水带含接口和水枪应合理配置于辖区楼层的消防栓箱内水带水枪只用于火场供水和平时训练水带用后应保持清洁整齐清洗晾干后卷放在货架上或消防箱内水带接口相互连接时应灵活松紧适度保证其密封性并连接可靠加压时不能自行脱开平时训练用水带水枪时收卷水带应小心轻放防止水带接口水枪震动甩打破损注意防潮防震防腐蚀防霉和腐烂破损生锈水带水枪应置于通风干燥的地方消防斧及消防腰斧消防斧和消防腰斧用于火场破折消防斧应注意保养防止生锈潮湿存放于货架上消防腰斧有变形裂缝或橡胶柄套损坏时应停止使用消防电话对讲机消防电话只能用作火警报警不能用于私人用途电话应经常擦拭防积尘防污垢防线路破损办公室电话一般应控制说话时间不超过5分钟对讲机按保安警用器械管理标准作业规程相关要点执行工衣由消防管理中心班长统一保管和发放室外消防栓室外消防栓是连接市政供水的管网系统应每月逐个出水试验消除阀塞启闭杆端部周围的杂物将消防专用扳手套于杆头检查是否合适转动启闭杆加注润滑油用油纱头擦洗出水口螺纹上的锈渍检查闷盖内胶垫圈是否完好打开消防栓检查供水情况在放净锈水后再关闭并观察有无漏水现象外表油漆剥落及时修补消除消防栓附近的障碍物3米内不准堆放任何物品灭火器ABC干粉来火器高层和超高层楼均配备有手提式ABC干粉灭火器电房机房内均配备有推车式ABC干粉灭火器灭火器应置于通风干燥清洁的地点不受烈日的暴晒不接触热源或剧烈振动悬挂地点环境适宜温度为1055压力表指针是否在绿色区域如在红色区域要检查原因发现重量减轻10检查后要及时灌装铅封是否完好一经开放须按规定再充装并作密封试验重新铅封喷嘴和喷射管是否堵塞腐蚀损坏钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转并可任意停留推车式灭火器的行车结构是否灵活有无检验标志喷筒是否畅通如堵塞要及时疏通器材保管消防监控值班员应做好消防器材的统一保管在其主管的领导下建立消防器材台账保管要求消防器材必须整齐存放于货架上铭牌朝外标识清楚必须保持干净整洁无积尘存放的器材必须在接警时能及时取用所有器材一律不准挪作他用和外借特殊情况需外借时须经主管经理同意各类器材应分类堆放标识清楚严格按器材说明书的内容放置存放的环境温度适宜配置在公共区域的消防器材由各班巡楼保安负责并在交接班时移交清楚出现丢失损坏由各班负责维修保养消防工程师和消防监控值班员每天巡检时发现破损漏气霉烂腐蚀的消防器材应立即送到消防管理中心进行登记维修和日常保养安全消防部部长根据每月消防器材检查保养情况对消防器材进行报废充气和更换一般维修由消防工程师负责指导维修需外委维修或公安消防部门有特殊规定的送公安消防局或安装厂家进行维修安全消防部部长监督填写各类维修保养记录每次巡检维修保养均应有完整的记录消防工程师认真填写消防器材保管记录表和消防器材配置统计表并将各类表格归档保管保存期3年第九部分消防中心报警处理程序一接警当报警主机发出报警信号后应立即通知监控室内机动保安员携带对讲机迅速到达报警现场确认并通知楼内巡回人员巡查报警点二确认保安部当班负责人到达现场后应检查是否误报如误报及时查明原因并现场及时确认根据现场实际情况及时查明事故性质场所发展趋势严重程度等误报现场有无施工所造成的灰尘过大或烟雾过浓报警点附近动用明火施工动火证及灭火设备是否齐全报警点烟感是否有损坏脱落丢失现象对报警点附近应仔细巡查一遍是否有异常情况如业主在房间内及公共区域吸烟烧报废文件等如发现上述情况保安部负责人或楼内巡回人员应立即制止其行为如情况严重不服从管理者及时上报物管处以免造成严重的后果火情如确有火情发生应立即用通讯工具向消控中心反馈信息如是小火情况下组织现场人员利用最近灭火器进行扑救如果大火可将就近的喷洒泡打碎让其喷洒并用消火栓内水枪进行灭火三报告如遇大火时应及时运用一切通讯手段报告大厦领导和相关部门并做好疏散准备四事故处理误报确认火警误报后应查明现场环境情况对施工中所造成烟雾过大温度过高或违章施工应立即采取适当措施责令施工单位立即进行整改火情如确有火情发生立即按消防系统操作流程执行五记录整理事后详细做好记录时间地点人物原因处理结果必须准确无误以备检查之用第十部分喷淋系统处理程序一位置划分二接警当消防中心报到水流报警信号后消防中心值班人员立即通知保安部当班负责人携带对讲机迅速达到报警现场确认并第一时间通知工程部人员带管井钥匙和工具马上到达现场三确认及处理保安部负责人到达现场后检查是否误报如报警点没有漏水现象立即检查本层喷淋管喷淋头消防井内管道及喷淋末端有无漏水现象如发现喷淋头及管体和接头有漏水现象应及时先将本层消防井内喷淋信号蝶阀关闭同时将喷淋末端水阀打开放水如漏水点离电梯比较近或有可能浸入电梯情况时可将电梯开于顶楼以防电梯受损迅速用最近消防水带打开一头接于漏水点另一端放于卫生间排水池内排水或在现场就近找水桶接住漏点这样可使漏水所造成的损失降为最低点同时告知消防中心值班人员严密注意水泵有无起动并及时通知工程部人员对消防水泵稳亚泵助力管道泵进行巡查事后应详细认真填写漏水时间地点原因及损失情况第十一部分消防水箱处理程序一消防水箱分布二发现问题如果出现水箱内浮球失灵造成外来水不断给水箱补水造成水箱内消防水不断外溢首先将位于水箱上方水阀关闭这样外来水进入不了消防水箱避免了浮球失灵所造成漏水现象消防水箱因自身原因质量问题裂缝所引起的漏水现象首先将水箱上方水阀关闭后对消防水箱进行排水注消防水箱下方都有一个排水阀将此阀打开进行排水三措施及时通知工程部人员赶赴现场修理如发现水箱内无水或水位低时应及时通知工程部人员第十二部分电梯处理程序一电梯大厦内电梯分部如大厦地上某一层有火情应急时如大厦地上某一层有大量漏水时保安部负责人应将电梯全部停于顶楼消防电梯除外并及时通知工程部如电梯内有人员被困应及时通知工程部协助解决保安部当班负责明确被困电梯楼层和梯内人员取得联系尽力安慰被困人员有一直保持联系待工程部人员将电梯升至平层后打开电梯门将被困人员救出二记录事后填写时间地点相关人员及处理结果第十三部分消火栓系统处理程序暂行接警后保安部负责人迅速赶赴现场确认属于误报应及时检查其原因属于消火栓接头阀门漏水且水量非常大可将其管网阀门关闭并报工程部修理确认B1F消火栓泵是否动作确认稳压泵是否动作确认管道泵是否动作如上述泵有动作告知工程部值班人员处理保安部员工工作规程定期对灭火器的使用期限部件进行检查更换确保处于良好备用状态检查楼内消火栓箱内的各配件是否齐全一般有以下部件组成消防水枪消防水带消防水喉消防栓楼梯或走廊通道的应急照明灯是否醒目管道间内是否堆放易燃易爆物品警惕楼内各种施备设施是否存在跑冒滴漏等其他不安全因素若巡楼人员发现异常情况应及时上报第一时间与工程部联系抢修定期检查各种登记记录本查看内容的完整性真实性准确性建筑消防设施自投入使用开始必须处于运行和备用状态采取定期检查和不定期抽查两种方式进行消防设施器材按照划分的管理区域实行谁主管谁负责的原则各设备设施的负责人明确挂牌制使消防设施器材经常处于良好备用状态有运转不正常情况及时上报保安部每年对消防设施器材进行两次定期内部大盘查并对结果清理和登记造册存档手动报警器是否处于良好备用状态温烟感控制箱体指示灯开关探头经常处于良好备用状态消防水泵阀门管道压力表水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次消防手电筒出口指示灯保持完好消防用广播器材随时处于良好备用状态每日按规定时间播放上下班音乐由专人操作执行消防扳手存放在显要位置随时备用消防设施器材禁止挪作他用及改变位置严禁损坏丢失消防控制室的设备应当实行每日24小时监控确保及时发现并准确处置火灾和故障报警查看当值人员是否有缺岗串岗睡岗现象消防控制室值班人员应当每日检查火灾报警控制器的自检消音复位功能以及主备电源切换功能是否在适宜状态检查防火门启闭功能是否正常检查消防电梯轿厢的内置电话是否正常保安部消防安全工作质量检查标准定期对灭火器的使用期限部件进行检查更换确保处于良好备用状态检查楼内消火栓箱内的各配件是否齐全一般有以下部件组成消防水枪消防水带消防水喉消防栓楼梯或走廊通道的应急照明灯是否醒目管道间内是否堆放易燃易爆物品警惕楼内各种施备设施是否存在跑冒滴漏等其他不安全因素若巡楼人员发现异常情况应及时上报第一时间与工程部联系抢修定期检查各种登记记录本查看内容的完整性真实性准确性建筑消防设施自投入使用开始必须处于运行和备用状态采取定期检查和不定期抽查两种方式进行消防设施器材按照划分的管理区域实行谁主管谁负责的原则各设备设施的负责人明确挂牌制使消防设施器材经常处于良好备用状态有运转不正常情况及时上报保安部每年对消防设施器材进行两次定期内部大盘查并对结果清理和登记造册存档手动报警器是否处于良好备用状态温烟感控制箱体指示灯开关探头经常处于良好备用状态消防水泵阀门管道压力表水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次消防手电筒出口指示灯保持完好消防用广播器材随时处于良好备用状态每日按规定时间播放上下班音乐由专人操作执行消防扳手存放在显要位置随时备用消防设施器材禁止挪作他用及改变位置严禁损坏丢失消防控制室的设备应当实行每日24小时监控确保及时发现并准确处置火灾和故障报警查看当值人员是否有缺岗串岗睡岗现象消防控制室值班人员应当每日检查火灾报警控制器的自检消音复位功能以及主备电源切换功能是否在适宜状态检查防火门启闭功能是否正常检查消防电梯轿厢的内置电话是否正常工程部工程人员岗位职责认真执行公司的各项规章制度当班中出现任何设备故障等问题及时上报上级组织解决处理上班时间穿戴整洁佩带工作牌保持仪表端庄保持精神充沛不做与工作无关的事不做不雅观的举动值班人员应熟悉空气调节装置的制冷系统供热系统通风系统及防排烟系统并能实现各系统间的良好操作配合及协调值班人员必须按照操作规程对空调系统进行操作运行值班人员应作好空调设备的日常保养工作执行好设备维护规程保持设备内外清洁无跑冒滴陋等现象工具工件附件放置整齐设备零部件及安全防护装置具备齐全值班人员应忠于职守认真负责勤巡视勤检查按规定时间作好运行记录要定期清洗风机盘管中的过滤网熟悉给排水系统各种水泵管道阀门控制设施和各种机械设备供水设备的机械情况和维护保养知识按要求正确使用负责污水处理池等的定期清洁监督及时排除常见故障保证系统处于良好的运转状态当班期间及时巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况并作好巡回记录及时进行设备的维护保养作到维修保养要及时质量要保证记录要完整并存档保管作好应急漏水污水外溢等抢修工作接到应急报告迅速奔赴现场及时进行抢修重大事故应在领导和主管的指导下进行积极配合其他工种工作努力完成领导交给的其他任务积极参加业务学习和技术培训不断提高业务技术水平掌握相关电器技术了解相关规定搞好电气设备的整洁与环境卫生工作负责更新各层破损灯管移地插工程接线修理开关等由专人负责四层视频会议室的调试工作完成上级交给的其他工作强电工程师岗位责任制负责综合大厦全部电气设备的安全运行及管理工作根据系统运行情况进行必要的技术改造制定切实可行的节约能源措施并保证实施使供电方案为最优认真执行上级主管部门所规定及下达的有关文件规程掌握电气所规定的有关安全技术规定做好全部电气设备的资料整理维修计划报表工作现场文明施工提高工作效率协同各专业做好各项工作努力提高设备的完好率做好经济运行工作搞好电气设备的整洁与环境卫生工作弱电工程师岗位责任制负责对总控室的安全经济运行技术管理人员培训等工作负全面领导责任负责本大厦消防自动报警系统通风系统楼宇自控系统保安监控系统广播系统等八大弱电系统的安全运行维护管理工作认真执行上级主管部门所规定及下达的有关文件规程负责对弱电设备的管理及时组织消除设备隐患使设备经常处于完好状态下运行编制年月工作计划并组织实施按时总结工作及时上报工作总结和各种报表现场文明施工提高工作效率协同各专业做好各项工作建立健全正常运行工作秩序定期巡视检查设备和查阅有关记录搞好自控设备的整洁与环境卫生工作组织全总控室人员学习技术业务不断提高技术素质和业务水平不定期的考问讲解和考核搞好现场培训活动空调工程师岗位责任制熟练掌握空调系统各设备的运行管理及日常维护熟悉与空调相关各专业的知识和设备保证中央空调系统和分体空调系统运行正常加强业务学习提高自身业务素质坚决服从上级领导团结同事互助互爱认真负责地完成各项工作任务发挥主观能动性降低成本提高工作效率在空调运行操作中不断提高业务水平和操作能力贯彻理论结合实际的原则加强空调值班人员素质培训遵守职业道德规范有较强的责任心和开拓精神给排水工程师岗位责任制认真执行上级以及部长的指示对部长直接负责确保所管辖的给排水系统的安全运行对下属操作人员和所属系统设备负有主要的管理责任每天做如下检查主要设备的运行技术状况发现问题立即向部长汇报并组织处理现场督导重要维修工程及增改工程施工控制工程质量与进度实地考察下属维修保养工作的质量与工作效率发现问题及时采取纠正措施审阅本专业的运行报表掌握给排水系统当天的能耗状况发现异常分析原因及时杜绝浪费现象设备发生故障及时组织维修发现隐患及时组织维修把好技术关保证所管辖系统设备处于良好的技术状态当重要设备发生故障时迅速到现场组织处理并及时向上级报告负责制定所管辖系统的运行方案并不断与运行人员研究改进措施使系统设备在保证安全运行的前提下力图节省能耗负责制定所管辖系统设备的月度和年度维修保养计划和备品备件计划定期报送部长审定并负责组织维修保养计划的实施制定工作标准督促下属保证工作质量提高工作效率切实执行上级以及部长指示认真落实岗位责任制督导工作人员严格执行操作规程及员工守则坚持周而复始的维修保养工作做好本工种技术档案管理工作作好设备维修故障处理零部件更换等的记录掌握技术发展动态对所属系统的重大改造工程参与和提出与原系统匹配的可行性方案监督外协施工验收施工质量完成上级交办的其他工作变电所所长岗位责任制所长是全所的负责人对本所的安全经济运行技术管理人员培训等工作负全面领导责任负责贯彻执行石油企业安全生产方针及各种规章制度加强安全思想教育组织安全活动主持事故故障的调查分析编制年月工作计划包括大小修预防性实验降损等并组织实施按时总结工作及时上报工作总结和各种报表加强设备管理及时组织消除设备缺陷不断提高设备完好率使设备经常处于完好状态下运行建立健全正常运行工作秩序定期巡视检查设备和查阅有关记录簿了解运行情况做好安全经济运行和电解质量的分析遇有较大的停电工作和较复杂的操作应主持准备工作并在现场指导监督组织全所人员学习技术业务不断提高技术素质和业务水平不定期的考问讲解和考核搞好现场培训活动组织好扩建工程投运前的准备工作参加工程和设备质量的验收工作负责文明生产环境整洁不断改善所容貌变电所值班长岗位责任制值班长是本岗安全运行和维护工作的全面负责人组织好本岗正常运行工作接受和执行调度系统和本公司值班调度命令正确迅速的进行倒闸操作和事故处理定期组织设备巡视和抄表工作发现缺陷应及时组织处理处理不了的及时汇报组织好设备清扫维护工作管理工作票有疑问时应及时向签发人提出组织进行工作票所列安全措施的实施负责设备检修后的质量验收工作审查操作票重要操作担任监护或亲自操作审查本班记录保证其正确根据季节变化和设备薄弱环节做好事故预想完成本岗培训工作变电所值班员岗位责任制在值班长领导下坚守岗位精神集中随时监盘准备应付可能发生的异常现象有权接受调度命令填写操作票进行倒闸操作和事故处理负责按时巡视设备做好记录发现缺陷及时向值班长汇报按时抄表并计算有功无功电量保证正确负责正确填写各种记录保管工具仪表器材钥匙备件和消防器材等并应按岗移交做好所用交直流二次回路熔丝检查应急照明试验以及设备维护清洁卫生和文明生产加强学习做到应知应会工程部工作人员操作规程维修服务工作程序工程部主管负责接收来自客户或内部的报修电话由工程部部长指派维修人员并说明维修任务维修人员接到维修指令后迅速备全工具15分钟内赶到作业现场维修人员衣着整洁注意形象待用户开门后首先问您好然后礼貌客气地自我介绍并说明来意在用户首肯后方可进入屋维修在维修时尽量保持室内环境安静不扩大作业范围不得使用客户设施要用塑料布或报纸覆盖好桌面或地面严禁喧哗游荡东张西望及与工作无关的事维修完毕清点工具立即清理好现场恢复原貌最后请用户验收维修人员根据材料和人工如实填好综合大厦维修工单请客户签字维修电工操作规程电工工作时必须按照规定操作在地下室等潮湿场地工作或上下夹层工作时先切断电源不能停电时至少应有两个在场一起工作停电维修时应先通知有关部门及时悬挂标示牌以免发生危险上梯工作时应放稳靠妥高空作业时应系好安全带清扫配电箱时所使用漆刷的金属部分必须用胶布包好打墙孔时必须带防护眼镜拆线路时应包好线头开闭开关时尽量把配电箱门锁好利用箱外手柄操作手柄在箱内时人体不应对正开关大厦采用接零保护任何机器设备都必须有良好的接零保护绝对不得疏忽以确保安全空调工操作规程了解设备运行情况根据外界天气变化及时进行调节确保系统正常运行并做好记录坚持巡检认真填写空调机组新风机组点检表空调供暖系统运行参数表巡查中发现异常现象及故障要及时排除如一时处理不了的要做好补救措施的同时上报工程部长当班期间要监视水温水压以及有无溢漏情况如遇到下雨或消防排水要注意排水系统以免水浸设备按中央空调及其设备运行周期定期做好计划大修中修或小修每年中央空调使用过后要进行必要的检修接到报修任务后要立即赶到现场进行处理必要时连夜抢修如果处理不了通知维保单位给予处理空调工程师必须掌握设备的技术状况发现问题妥善处理搞好中央空调系统和通风设备的日常保养和检修并做好工作记录中央空调运行人员要勤巡查勤调节保持中央空调温度的稳定并作好节能工作给排水系统的养护操作规程给排水系统是指房屋的冷热水管道阀门水箱蓄水池生活及消防水泵污水管道设施等加强巡视检查检查范围包括室内外外露管道阀门屋顶水箱水箱浮求阀泵房等给排水工程师工作职责之一就是巡视检查每天不少于1次发现问题及时维修解决并认真填写给排水点检表水箱清洗消毒水箱会由于异物进入水泵锈蚀等造成水质污染一般可采用两种方法加以防止水箱定期清洗消毒水箱清洗一般每半年进行1次每年消毒1次泵房也是水质二次污染的关节点两台水泵轮换使用若遇水箱清洁或或管道阀门维修停水时应事先给业主发出停水通知说明停水原因停水时间让业主早做准备定期对泵房内水泵管道电机等进行维修保养要定期清洁局面天沟使之疏通室外管道水表阀门消火栓等要定期刷油漆减少腐蚀在冬天来临之前为防止管道冻裂还须作好保温防冻的工作定期检查消火栓消防泵喷淋泵水龙带灭火器等设备消防泵喷淋泵每两年运行1次水龙带消防接口按钮应定期试验检查防止老化霉变老化并应及时更换工程部工程员工作质量检查标准做好每天业主报修电话及工作量的记录定期检查强电双电源点检记录每两周对柴油发电机试运行并记录及核实定期检查弱电的楼宇自控设备是否正常每周检查调试消防监控设备每月对于弱电相关的消防设备如消防电话DDC箱等并做好弱电点检记录每月检查各楼层的空调设备如风机盘管送回风口管线水阀法兰阀电动阀电磁阀温度计保温层的完好等等并记录在空调月例点检表上夏季送冷风时每天做好压缩机组的运行参数并做好记录冬天送暖风时每天做好供暖系统的运行参数并做好记录变电所每天交接班要做好交接班记录每天检查变电所的供电系统的运行记录每天检查泵房的消防栓泵喷淋泵完好情况并做好记录每天检查泵房的高区供水泵中区供水泵的运行情况并做好记录每天做好楼内的巡楼工作并做好巡楼点检记录