房地产项目过程中的工作要点.doc

房地产项目过程中的工作要点年月日在项目立项与可行性研究阶段技术部门和技术关键岗位的责任是为项目理想决策提供技术支持技术服务和支持性依据就管理这个层面来讲属于配合管理过程实际上就是提供可行的规划面积与计算容积率面积的符合性项目销售面积的最小量项目成本的估算依据项目产品的品质和环境品质与目标客户群定位的符合性对项目可行性研究的支持和服务这个过程虽然是估算但是也必须审慎对待因为这些指标是决定项目可行性研究理论的基础是项目立项决策的依据这个阶段技术部门更多的是参与和支持起过程支持作用是对土地招拍挂文件的研究是对文件中给定的规划条件与地形边界转角坐标和各区段间尺寸对给定容积率计算建筑面积与地形面积周边环境规定限高等规划要素满足条件下符合性的判断性研究这个阶段技术部门是对市场调查和可行性研究建议的项目市场定位和目标客户群定位的项目品质提供相应的建筑与环境品质支持和服务为项目建筑成本估算提供依据或者提供符合条件的估算成本这个阶段是技术根据可行性研究的建议向决策者提供产品设想和环境设想的过程至少应提供可建建筑面积最小可销售面积规划条件与上述基本目标的符合性向项目决策者提交一个可以联想的空间或者是一个可以想象的描述以利批准或者立于参加土地招拍挂的决策投标过程的报价上限划定在项目规划与设计阶段技术部门就是要把立项批准的可行性研究报告所规定的原则按照项目的市场定位和目标客户群定位的指导思想按照规划条件进行符合性研究按照国家及地方政府有关规划的政策法规与项目设计的设想与相关行政主管部门与设计单位进行交流在满足设想的符合性基础上强调经济性要点工作是规划设计满足国家相关法规强制性技术标准要求满足规划许可条件要求满足消防日照分析人防绿化景观等要求一方面满足自己的设想使与设计沟通的更具体同时又通过与规划消防人防避雷减灾的沟通为组织办理规划许可证提供支持和服务总图设计应满足与周边环境的符合性各大功能区划布局应体现对业主关怀协调好项目主次入口与周边的交通的和谐不管总图布局的形式如何综合利用地形与地貌与周边环境的和谐等是规划设计必须应重视的要素总图设计应满足建筑物布局的日照分析消防停车运动交通各主体景观间的联系以路网划分大功能区划竖向标高满足管网设计景观设计的需要布局应符合可合理获得较大销售面积的项目需求户型设计必须满足目标客户群要求在功能功能分区可改造和附加扩展功能等方面得到体现在户型和户型比例方面符合批准的可行性研究报告确定的原则户型设计必须体现人性化体现对入住业主的关怀体现在对国家现行政策特别是强制性标准的尊重上建筑方案必须体现与周边项目的差异性建筑与周边环境的和谐性具备可以引领消费观念的前瞻性体现功能间联系的人性化建筑方案还必须体现在符合国家相关政策上坚持对环境的友好性表现在对绿色建筑四节建筑安全的理解表现在开发商和设计对顾客理解与符合体现建筑方案与建筑技术的符合性结构设计必须体现技术的可行性与经济的合理性结合结构方案与建筑与主体功能与荷载和作用与专项规范或者法规必须做到协调一般地在建筑方案确定后留给结构设计师的只能是与建筑设计的符合性在要求结构承担设计的经济性时必须体现尊重与工程地质条件和建筑功能必须结构形式的协调性综合管网设计必须满足节能维护的便宜性满足专项规程的要求注意与周边市政管网的衔接与匹配引进与引出必须满足线路的经济型技术的合理性比如对高层建筑的消防要求除满足规范防火分区紧急疏散可产生有害气体的管线管道防护外还要与管网布设对环境的影响等要素结合项目经理圈子景观设计应在满足各大功能区划的前提下强化各主题的意义以绿化主题景观小品水景作为纽带把景观的外延作为主题意义的延伸强调景观的灵魂联系景观设计应满足业主的均好性满足与项目市场定位的符合性满足项目成本和后期使用成本要求的系统性强调普遍与提升关系的兼顾这个阶段技术部门是过程的主要管理者和实施者与项目决策和开发部门有密切的关系在整个开发建设的所有工作任务中所占权重最大也是成本控制实现事前控制保证项目销售保证项目利益的关键过程在项目实施阶段技术部门的工作主要体现在对设计实现的专业监督上通过对图纸会审设计变更的控制保证项目实施过程是一个按设计有计划的实施过程通过对实施过程的技术方案技术措施的监督控制保证合作伙伴的过程技术手段工艺对持续满足项目品质的可靠保证通过对隐蔽工程检验批分项分部工程的质量监督监督承包人和监理在合同履约在保证质量通病控制的细节管理应该注意注意温度应力作用在顶层外墙或第一开间墙体被削弱处产生的裂缝墙体组砌方法或搭接长度不足灰缝过大拉结钢筋的设置与间距螺丝墙后补墙填充墙没有按照构造规定增设构造柱现浇钢筋混凝土带圈梁造成的裂缝因平面布置过于复杂或者地基不均匀沉降造成的裂缝还要关注因外墙裂缝裂通造成的进水因外墙固定栓件钉入有可能吸水墙体造成的渗漏比如混凝土加气混凝土砌块等材料表面应涂刷的界面剂及其使用效果混凝土构件与砌块砌体还应增设的防裂钢丝网的设置与固定等特别关注基层是吸水率较高的加气混凝土砌块外墙保温的施工质量系统选择和兼容性的效果注意有特殊使用功能部位的防水处理象卫生间厨房的防水处理构造和工艺就要采取复合措施一方面重视结构和建筑构造的防水处理另一方面又要在施工现场对基层处理清理干净充分湿润小时安装竖管后塞填充微膨胀混凝土套管周边处理套管塞填防水材料沥青油麻以及防水处理后的闭水试验注意采用装配式楼面板的后塞处理对板缝的宽度设置填缝材料微膨胀混凝土按照抗震要求配置的构造抗裂钢筋规范和标准图规定基层处理清理干净充分湿润小时处理层处理后的加荷时间等问题的处理这些都是造成装配式楼屋板开裂的重要原因注意现浇楼屋面板的混凝土浇筑与梁板钢筋构造高出板结构控制标高区域的处理混凝土密实度不够振捣配合比的用水量水灰比较大现场泵送混凝土随意补充加水导致顺序和浇筑方向设置错误致使造成方案规定外施工缝没有按规定先浇同比例砂浆导致先后浇筑施工缝处理不当泵送混凝土输送管布置与浇筑方向不一致导致初凝混凝土被拉裂混凝土养护不及时或者过震导致浮浆过厚造成的开裂都是导致楼屋面板会漏水的可能也是造成渗水的根源因素之一注意与入住业主生活有密切关系的质量问题处理比如电梯的品牌运行速度层站呼唤站的设置安装后的运行质量水平假如你的电梯运行速度不当会造成乘用的不舒服就像失重或超重的感觉对老人心血管疾病患者的影响会有多大假如安装质量有问题经常出现卡人和关人事件有谁能堵住受害人的嘴注意与入住业主生活有密切关系的质量问题处理还应关注专业的东西与入住业主之间的相关影响比如根据绿化设计平面布置需要在业主客厅比较近的区域栽种有可能招蚊子的树影响业主采光的树或者是考的比较近的路灯变压器距业主的用电器比较近可能会对业主使用电视电脑手机有影响的等等类似这样的问题作为主管该做些什么处理使用功能性质量通病造成的问题要求我们的现场管理人员必须把业主利益放在心中把企业的利益放在心中认真抓好每一个环节细节一定要用系统的管理思想采用复合措施坚持做好事前事中控制决不能掉以轻心否则那些裂缝渗水沿管渗流就会把我们的质量信誉和项目品质完全葬送掉这个过程是技术部门必须严格控制的部分在项目管理的范畴内属于技术的专业监督就组织构架内的管理职责来说属于配合管理就管理的控制过程来讲属于技术管理的事中控制