房地产企业财务管理运行机制及优化.docx

房地产企业财务管理运行机制及优化摘要经济发展企业数量与日俱增这些企业在促进中国经济增长的同时也面临着种种问题和不适本文以房地产企业为例分析了房地产企业财务管理存在的问题针对这些问题试图找出具体的应对策略关键词财务管理内部控制融资风险财务管理是依据国家相关法规制度遵循一定的管理原则组织企业财务活动和处理财务关系的一项经济管理工作房地产是我国第三产业发展的重头戏随着人们生活水平的提高房地产交易日益活跃对国民经济的贡献量不可小觑但作为资金密集型行业对资金使用要求较高所以财务管理显得十分必要正是基于此本文对房地产企业财务管理问题进行了研究分析一房地产财务管理的运行现状分析一融资管理方面房地产项目开发是一个巨额资金投入的过程动辄上亿的地价和房屋建设费用对房地产企业实力是一个巨大考验由于一次性投入的资金太多房地产企业筹集资金的任务就十分艰巨房地产项目开发周期较长资金回转率低房地产开发企业不得不使出混身解数来筹集资金目前国内的主要融资渠道有两种一种是内部融资另一种是外部融资内部融资主要来源是预售账款和自有资金自有资金是企业自有的可使用资金一般不低于投资项目的预售账款主要是开发商通过预售商品房获得的资金一般占总投资的左右也是一笔重要的资金外部融资主要有银行信贷房地产债券上市融资等方式但从目前来看大部分房地产企业主要依靠银行信贷房地产企业的融资渠道比较单一并且银行为房地产信贷设置了较高的门槛所以融资难度比较大二资金投资运用和开发成本管理方面房地产投资有极大的盲目性主要体现在房地产企业在投资时过多依赖人的主观判断未对市场进行调查和充分论证这样得到的结果就像在赌运气一个房地产企业保持这样的状态显然是不行的因为目前中国的房地产市场还算景气粗放式投资模式的弊端并不显著假设中国房地产市场开始走向低迷那么很可能就有一批投资失误的房地产企业面临倒闭危机一些房地产企业带有较重的投机心理利用房地产市场机制获取暴利忽略市场项目的可行性分析结果造成投资项目技术可靠性较低盲目扩张控制不力最终导致项目烂尾资金无法回收损失惨重一个项目包括方案设计土地使用权工程招标管理和施工销售等诸多环节每一个环节都会涉及到资金然而房地产企业在这些环节上的成本管理存在诸多问题成本管理的目的是经济效益最大化要求房地产企业必须对项目全过程的各个环节进行有效控制和规划然而我国房地产企业在方案设计时并没有全盘考虑为了获得土地使用权可谓大费周折无形成本不断增加造成了竞买价格与预算成本严重不符工程招标过程中忽略了工程后期合同纠纷等因素的影响对施工成本控制不力施工成本与预算目标产生较大分歧三房地产财务人员专业素质和制度建设有待加强企业领导者是企业的核心尤其在家族企业当中领导者几乎主宰了企业的一切近些年中国经济呈现井喷式发展房地产企业从中受益逐渐强大起来然而一些房地产企业管理者的包工头身份始终没有变他们严重缺乏管理理念眼中只有利润没有管理只重视短期利益而忽略长远战略在人才选用上因为对外来人员信任度不够所以更愿意让亲戚来担任亲戚关系固然有更好的信任但人才质量大大降低势必会对企业发展造成不利影响在一些企业领导者看来财务管理只不过是一部计算工具并与记账发工资等基础工作混为一谈缺乏科学系统的规划在财务管理过程中常常凭借自己的经验和直觉作判断为企业财务管理埋下了致命隐患在财务制度方面虽然一些房地产企业建立了财务管理制度但制度不明确责权利不统一会计失真比较严重会计信息质量得不到保障这些现象归咎于财务管理体系不健全大部分房地产企业仍然将财务管理置于一个较低的层次财务管理制度不健全财务管理工作不完善就无法为企业提供有价值的财务数据和信息更满足不了企业高层决策需要使决策风险进一步加大二房地产企业财务管理的几点建议一拓宽融资渠道房地产企业应做好融资准备尽可能减少对银行贷款的依赖通过其他渠道获取成本更低的资金比如我国的中小房地产开发企业可以选择联合开发模式通过与其他企业结成战略合作伙伴得到另一方资金的鼎力支持这样就可以形成利益共享风险共摊局面融资过程中一定要注意财务风险尽量保持企业的稳定运转房地产企业在投资前一定要对市场信息进行科学评估不搞投机主义更不能盲目乐观项目评审要做到科学化专业化充分考虑效益与风险之间的关系争取在风险可控范围内获得更多收益除此之外房地产企业还要加强财务风险防范工作通过风险转移风险共担等方式使财务风险降至可承受范围内总之应做好资金管理风险管理和监督管理优化资金结构控制投资风险盘活沉淀资金提高资金利用效率二强化成本控制首先房地产企业要正确反映房地产开发的实际支出以此来确定销售价格保证利益最大化其次要对工程结算进行严格把关既要保证工程质量又要防止施工中的浪费作为房地产企业日常主要的资金支出工程支出通常有一定的调节性要评估房地产企业的工程部门财务部门对各个在建项目工程资金需求的先后顺序控制工程成本支出在销售淡季由于企业的进项变少更应该对支出项进行严格控制比如管理费用虽然这一部分比例较小但仍需要财务部门对其进行监督审核确保支出科学合理减少不必要的浪费三完善财务管理制度房地产企业领导者要多学习财务管理方面的知识提高对财务管理重要性的认识财务部门要加大财务管理培训工作提高财务工作人员的专业素质房地产企业要尽快建立健全财务管理制度为财务管理人员工作提供必要的依据和准则同时要明确财务部门的地位突出财务管理在企业管理中的核心位置一要设置专业的财务管理机构负责企业财务相关的各项工作二要规范资金支出提高财务管理效用三要建立考核机制和内部审计制度提高财务工作人员的积极性和主动性保证资金使用安全与完整四财务管理人才培养要明确财务管理部门及人员的职责保证财务人员能够积极主动且有序的完成职责之内的事情使财务工作得以有序开展财务管理是一项复杂而严谨的工作非专业人员是无法担任的所以企业管理者要避免举贤唯亲大胆使用外来优秀的财务管理人才此外还要加大对财务管理人员技能的培训可定期开展培训或集体交流活动也可通过知识和技能讲座聘请行业专家来丰富财务人员的知识和见识房地产企业还要给予员工在外进修的机会激发其工作热情更好的为企业财务管理做出贡献五精细化信息化管理模式的应用目前我国房地产企业在财务管理细节上扁平化上处理不够需要进一步细化财务管理工作提高财务管理实效性房地产企业可以借鉴企业管理的一些做法采用精细化财务管理模式做到凡涉及资金的问题均事无巨细全面掌握资金动态使资金发挥最大效益此外随着电子信息技术的日益普及各行各业财务管理工作已经与电子信息技术发生了深度融合房地产企业应后来者居上大力发展财务管理信息技术以信息带动财务管理发展目前我国信息化财务管理尚存诸多不足如缺乏信息化管理平台在这种背景下就需要房地产企业参与进来争取在行业领域有所建树总之房地产行业作为第三产业的重要部分对社会经济产生了深远的影响对我国向小康社会迈进具有重要的历史意义目前我国房地产企业财务管理尚存诸多问题需要不断修补和完善只有这样才能保证企业在获得经济效益的同时长久发展下去参考文献卞晓燕浅析房地产企业财务管理与内部控制体系的建设商陈允灿浅析我国中小企业财务管理存在的问题及对策中小企业管理与科技上旬刊刘科会浅析成本性态分析在房地产开发项目可行性研究中的应用财务与会计邹毅刘力市场呼唤房地产企业财务管理策略北京房地产