利率汇率调整对房地产价格的影响.docx

利率、汇率调整对房地产价格的影响. 摘要:本文首先构建了适合我国国情的房地产价格与利率 汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率 汇率的关系进行实证 研究 研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具有相同的变化趋势,与 理论 分析 有较大差异,表明我国 金融 制度仍存在缺陷,逐步完善金融市场才能更好地发挥利率和汇率调节 经济 的功能 因此,我们认为房地产价格保持相对稳定是房地产业安全运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策能在此方面发挥重要作用  关键词:房地产价格;利率;汇率   Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price, interest rate and exchange rate. The n it conducts an empirical study of the relations among real estate price, interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price, and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore, we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system.  Key words:real estate price; interest rate; exchange rate   一 引言   房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业 发展 具有极其重要的 影响 在开放的经济条件下,利率 汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金融支持过度现象,导致房地产价格剧烈波动,甚至出现金融危机 与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究 如,著名城市经济学家Muth(1986)在估算抵押贷款函数时发现,住宅价格与长期利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感 Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场进行研究时发现,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱,但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因 但20世纪90年代以来,一些 文献 还对利率与住宅价格的关系提出了另外一种观点,如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系  二 理论模型   在开放经济条件下利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品收益和价格产生了深刻影响 由于房地产是一种重要的资本品,而且其开发和销售都与金融支持有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系 P t =P m t +H t (1)  期中,P t 代表t期的房地产价格;P m t 代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;H t 代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值 很显然,房地产预期增值收益的现值可表示为: 期中,H * t+1 代表下一期预期增值收益;i代表t期的利率  房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理 一旦部分消费者预期房地产价格将上涨,其他消费者会匆忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣 因此,我们可以认为房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价格增长率有关 由于房地产开发建设 销售都离不开银行贷款,使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响 同时,货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移,在较短的时期内完成货币买入卖出的置换,吸纳这些游资的行业不会是汽车业,也不会是国内的消费品生产行业,而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业 这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业炒热,导致房地产价格迅速上升 因此,下一期房地产增值收益可表示为:  H * t+1 =f(g t ,i t ,E t ) (3)  其中,gt表示房地产价格增长率,E表示汇率,上述公式说明H * t+1 是由过去价格的增长率 利率和汇率共同决定  由于方程(1)中Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格,即消费者从房地产的使用中获得的效用,因此我们可以认为此时房地产价格仅与收入Y和利率i有关 这是一种简化的描述,收入Y可以代表消费者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同时也是一个宏观变量 因此,自身使用时的房地产价格可表示为:  P m t =f(Y t ,i t )(4)  将方程(3) (4)代入方程(3),可得到如下表达式: 通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支配收入 过去房地产价格实际增长率 利率和汇率 根据方程(5)建立近似线性方程如下: 由于房地产折旧速度非常慢,实际利率是租赁价格的主要部分 承租人支付给房东的房租中,绝大部分是对房屋所占用的资金的补偿 如果你自己拥有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息 所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多 房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌 因此,房地产价格与利率在经济上呈负相关关系  由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨 如果一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外 因此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系   三 数据选取及说明   在以往的研究中学者们经常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将发生显著变化,仅用年度数据难以反映这种变化,应尽量使用季度或者月度数据 同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映局部的差异,使用城市级数据是最佳选择 我国实行的是有限弹性的固定利率制度,中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅,使得市场利率呈现间断变化,但我国银行间拆借业务发展较快,拆借利率市场化程度高 另外,1994年汇率并轨以后,我国实行以市场供求为基础的 有管理的浮动汇率制度 为缓解人民币升值的压力,2005年7月21日起,我国开始实行以市场供求为基础 参考 一篮子货币进行调节 有管理的浮动汇率制度 为深入探讨利率 汇率对房地产价格的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行拆借利率 汇率数据为基础进行实证研究   四 实证分析     表1中模型3描述了汇率与房地产价格的关系,解释变量为城镇居民可支配收入Y 汇率E 过去房地产价格实际增长率g 回归结果显示,过去房地产价格实际增长率每提高1个百分点,房屋销售价格指数将上升59.0694个百分点;可支配收入每增加1元,房地产价格指数仅上升0.0033个百分点,说明可支配收入对房地产价格的 影响 力较弱;汇率上升1个百分点,房地产价格指数将上升13.4409个百分点,说明汇率与房屋销售价格指数存在正相关关系,人民币升值将导致房地产价格下降 从上述两个模型可以看出,利率 汇率对房屋销售价格有较大影响,进一步印证了 金融 支持在房地产价格运动中的重要作用 上述各模型回归结果进一步揭示了,近期我国房地产价格上涨主要受非收入因素影响,其中对未来价格继续上涨的预期 利率 汇率都是决定当前我国价格走势的主要变量,其中利率 汇率对房地产价格有较大影响,在2001年9月-2005年12月期间这种影响更显著,说明金融管制放松将对房地产价格产生持续影响 下面,将本文所讨论的利率 汇率与房地产价格的 理论 与实证关系做一比较,如表3所示    五 结论及进一步解释   房地产业具有第二金融的“美称”,在强有力的金融支持下才能健康 发展 ,尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显 我国房地产业发展所需资金大部分是从银行取得的,从理论上看利率 汇率对房地产业的影响应该非常大,它们之间呈负相关关系 在房地产与汇率关系的实证分析中,可以看出两者具有相同的变化趋势,与理论不相符,这与我国汇率制度的不成熟有直接关系 从 经济 理论层面上看,在健全的汇率制度下如