物业中控室管理作业指引.docx

股份有限公司文件编号公司通告号签发单位物业中控室管理作业指引1目的加强各物业服务区域中控室的规范管理确保中控室内部设施设备的安全正常运行明确中控室管理职责2适用范围适用于公司所属各物业服务中心中控室的规范管理与正常运行3职责31物业服务中心经理负责对中控室的管理工作进行指导与检查32工程部负责中控室设备的维修保养及定期检查工作33秩序主管负责对中控室工作的具体组织调度实施33秩序领班负责在当班期间对中控室值班工作的巡查与督导34中控室监控员341负责各项业务工作的具体操作与运行值班342负责消控系统运作情况的监视和各类报警信息的处理夜间客户服务工作的调度343负责各类突发应急事件的紧急处理与指挥调度4作业指引41中控室工作内容工作职责1服从上级领导的工作安排并报告有关工作情况专项负责中控室值班工作2监控员上岗前应先做好自我检查做到按规定着装佩戴工牌个人仪容仪表端庄整洁3熟悉物业服务区域的工作任务和要求4保持良好的精神状态坐姿要端正准确5坚守岗位严格执行执勤管理制度集中精力严密观察对异常可疑情况立即报告上级主管领导做好记录并录像6监控员应根据他人提供的情况或从屏幕中观察到的可疑情况及时进行定时定位定人录像并做好记录对电话报案及发现刑事案件治安案件火灾事故等应迅速按照程序上报处理7中控室禁止无关人员进入确因工作需要进入中控室的人员应经过保安队长同意后方可进入同时在中控室来访人员登记表上做好记录8监控员应爱护使用设备更不得私自拆装9中控室所监控的范围及摄像监视头的运行情况均属保密不得向无关人员透露或提及10中控室人员应熟练掌握各种设施设备的操作程序操作方法及注意事项避免误操作11填写中控室值班记录表记录当班工作情况换岗时交接清楚及时无误12爱护中控室内各种用品和器具保持中控室内整洁13公司领导及相关部门如消防管理部门公安部门等需到中控室查询情况监控员应及时报告上级主管领导并做好接待工作和给予积极配合14完成上级交办的其他事宜2突发事件处理1发生突发事件时中控室即为指挥中心物业服务中心负责人为总指挥物业服务中心各部门人员为指挥中心成员2发生突发事件时指挥中心应立即组织人力物力按照应急方案进行有步骤的抢救并利用监控设备密切关注现场情况的发展3有关疏散或向有关部门报警等均由中控室发布指令其他任何人不得擅自做处理决定4将发生突发事件做重点记录并存档3录像资料1中控室所有人员必须对录像所录制的内容进行严格控制2录像资料可以采取刻录光盘或移动硬盘保管的方式a普通闭路监控录像保存不少于45天b对于录制存在诉讼隐患的突发事件等内容的重要录像资料必须有明确标识并另行存放同时备份存档保存期限不少于2年消除录制内容时必须经物业服务中心负责人同意c公司外部的机构和人员提出查阅监控录像时必须经物业服务中心负责人同意d非执法机关办案需要不得提供录像拷贝3非公司人员观看查阅录像资料必须经物业服务中心负责人同意须填写录像资料查阅登记表4投诉建议报修等中控室监控员对于顾客投诉建议报修服务求助等处理流程按照客户投诉管理办法客户报事管理办法的相关规定执行42中控室专项设备操作标准1中控室报警系统管理标准监控显视器1画面清晰无雪花黑点闪动等现象2能自动切换矩阵控制盘1能按需求进行监视器操作和画面控制224小时运行硬盘录像机1有正常储存状态绿色指示灯亮2根据动态摄像的设置和摄像点位的情况最低的无误储存时间不低于10天3能在储存时间内随时查阅录像资料能进行重点资料备份保存室内报警电脑1能清楚显示报警点位2能进行报警处理和和控制3能进行1个月以上的报警资料储存无误并能在储存时间内查阅资料紧急求助按钮在住户求助求救时能立即接收报警信号红外探头防区有物体阻断探头红外时能在2秒钟之内将警情信息反馈至中控室室内报警控制电脑显示屏上燃气报警器有燃气泄漏时能立即将警情信息反馈至中控室室内报警控制电脑显示屏上周界报警电脑1能清楚显示报警点位2能进行报警处理和和控制3能进行1个月以上的报警资料储存无误并能在储存时间内查阅资料背景音乐播放1能按要求进行背景音乐播放和控制2按背景音乐控制方案运行室外一体摄像机1能24小时正常摄像摄像情况根据监控显示器的显示判断2摄像画面清晰云台可控摄像机1能24小时正常摄像摄像情况根据监控显示器的显示判断2摄像画面清晰枪式摄像机1能24小时正常摄像摄像情况根据监控显示器的显示判断2摄像画面清晰半球摄像机1能24小时正常摄像摄像情况根据监控显示器的显示判断2摄像画面清晰周界红外报警探头1有物体阻断周界报警系统时能在2秒钟之内将警情信息反馈至中控室的控制电脑上显示屏上2报警点控制电脑显示屏显示正常2对讲系统可视对讲管理机1通话接听清楚正常无杂声2在有对讲打进的情况下能清楚显示打进地址3能与所有业主单位进行联系电梯三方通话系统1通话清楚正常无杂声2在有打进的情况下能显示打进地址电梯求助通话器按下通话键即能将信号传送至中控室相应的电梯三方通话机上键盘可视对讲机1能在输入密码的情况下手动打开单元门2能在输入相应房号后能与该业主进行通话3摄像正常图像清晰接通后在业主单位能清楚看见单元口的情况4通话清楚正常无杂声3门禁系统门禁电子巡更系统电脑1能进行门禁系统电子巡更系统设置更改查询2能进行资料储存和备份3中控室内严禁闲杂人员进入4外单位人员进入中控室须由有关领导陪同或批准并进行登记否则一律不准进入本中控室5公司相关单位或部门进入中控室须由秩序部负责人许可并进登记否则一律不准入内单元门含地下单元门1无破损变形现象2能正常关闭3单元门对讲系统通话正常清晰无杂声闭门器1在90o内能将单元门自动完全关闭2能平稳开启关闭单元门3在开启关闭单元门时无噪声和异常声响电子吸合器1在通电的情况下能完全吸合单元门2无脱落错位现象刷卡器1绿色指示灯为开启红色指示灯为关闭2在已授权的智能卡刷卡时能发出嘀的一声后可手动拉推开单元门固定插销1无损坏遗失能固定单元门2无错位现象且上下均能插入门框4巡更系统门禁电子巡更电脑1能进行门禁系统电子巡更系统设置更改查询2能进行资料储存和储备巡更巡检器1能正常采集巡更点数据2能储存数据10万条以上且能在控制电脑显示屏上并进行导出和保存3电池的使用寿命在2年以上巡更地址钮1能将数据信息传输至巡检器上2能在巡更人员触动后清楚显示地址身份识别钮1能将数据信息传输至巡检器上2能在导出后清楚显示巡逻员身份5消防联动控制柜1中控室设备主要由火灾自动报警器和联动控制柜以及音响柜等组成有自动和手动控制的各种设备2消防水泵当主机收到消火栓按钮或湿式报警动作信号时自动启动消防泵联动柜显示水泵启停状态也可手动启动3送排烟风机排烟风机设在地下车库当主机收到某区域烟温报警信号时自动启动风机联动柜显示风机启停状态也可手动启动4自动防火卷帘防火卷帘设在地下车库当主机收到某区域或相邻区域探头手报按钮动作信号时自动启动该区域相邻区的防火卷帘联动柜显示设备降位状态也可手动启动防火卷帘5电梯迫降电梯迫降属于手动控制监控员针对某单元梯间房发生的火警应将某单位电梯迫降匙顺时针扭90度电梯则降至底层待命电梯到位有指示灯显示6消防广播背景音乐消防广播分布在物业区域内当主机收到某区报警信号时将自动切断背景音乐转换为紧急广播语音进行广播也可用麦克风进行人工广播当紧急情况发生时须用麦可风进行人工广播6广播音乐系统1月检查a每月检查播放机功放设备性能是否正常b随机抽查10扬声器的播音情况是否正常c检查各设备之间连接是否正常d检查各开关指示灯是否正常2季度检查a完成月检查保养记录b逐个测试背景音乐音箱和事故广播的终端音箱并检查安装是否牢固线路连接是否正常c必须为开放状态43中控室设备维护保养1日检每班次在当值领班的指导下由当值队员对火灾报警系统进行检查检查内容1每班次均应进行系统设备检查并填写智能化系统运行记录2火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气烟雾粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在如有则应设法排除对于误报频繁或探头显示灯不亮不接收信号的应及时维修3自检功能在按自检键后能进行复位并让系统处于正常状态不能复位应查明原因4故障功能a主电源故障检查输入电源是否完好熔丝有无烧断接触不良等情况b备用电源故障检查充电装置电池有否损坏有无断线c探测回路故障检查该回路至探测器的接线是否完好有无探头被取下终端监控器有无损坏2月检每月定期在物业服务中心经理的指导下由工程部组织秩序部及工程部相关人员对中控设备进行检查并填写设备检修保养记录表检查内容1日检全部内容2测试控制器主要工作电压是否正常3任选两个手动报警按钮进行模拟报警测试报警功能是否正常4对消防主机监视器显示屏联动柜动力配电箱灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘线路松动应给予紧固5对主电源和备用电源做自动转换试验3季检每季度检查和测试中控设备并填写设备检修保养记录表检查及测试内容1采用专用检测仪器分批测试火灾探测器的动作及确认灯显示情况2测试火灾报警器的声光显示情况3测试水流指示器压力开关等报警功能信号显示情况4对备用电源进行12次充放电测试13次主要电源和备用电源自动切换测试5用手动或自动检查消防栓泵自动喷淋灭火系统的控制设备6对固定自动灭火系统进行外观巡视查看管网系统的密封情况读出压力表指针数值用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备7用手动检查消防应急广播8从消防联动柜上按强制消防开关键使客货梯停于首层9从中控室进行消防通信设备对讲通话10检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能是否正常工作4年检每年12月20日前由物业服务中心负责人工程部及专业工程技术人员组织秩序部对中控设备的功能作下列检查和试验并填写设备检修保养记录表1对所有安装的探测器探头取50进行一次实效模拟测试对电缆接线盒设备作直观检查并清理灰尘2进行本作业指引当中季检的全部工作内容5维护保养常规要求1对中控设备的外部清洁及部分附件的维护保养由工程部指导完成每班次监控员应对中控设备进行外部清洁保持设备清洁2中控设备故障的维修一般不超过8小时在8小时内无法解决的应将其故障原因解决时间上报物业服务中心负责人并按批准的时间限期解决3若需外委维保修则由工程部制定外委维保方案上报公司领导审批后委托安装厂家或消防部门进行维修保养4中控设备的检查维修保养均应有完整的记录并分类归档管理保存期为5年5中控设备维修后必须恢复原状不得随意更改原器材线路6凡是夜间发生不影响业户生活工作及不会产生严重后果的中控室设备故障可以由工程维修部白班人员进行维修7工程部负责人负责对维修保养提供工作指导及检查监督6中控系统外包监督管理1维保单位人员应参照维保公司的周检月检季检半年检年检等检查内容与标准进行逐一检查2工程部秩序部对维保单位实施的周维保月维保季维保及年维保的维保工作质量进行确认3具体维保内容及要求应参照维保合同和工程外包监督管理规范的相关要求执行4工程维护人员在接到秩序人员反映关于中控系统的相关问题后应立即到现场查看及时通知维保单位到场处理并做好通知内容和时间的记录5维保人员到场后中控室监控员应积极配合监督并对维保后的设备操作进行测试对质量进行确认6所有中控设施设备的定期维保情况均需记录于设备检修保养记录表中5支持文件6相关记录签发单位负责人有限公司20年月日