论住房保障制度的国际经验及启示.docx

论住房保障制度的国际经验及启示论文关键词住房保障经验启示论文摘要住房问题是关系国计民生的热点问题也是重大的社会问题和政治问题解决好城市中低收入群体的住房问题是城镇住房的重点和难点也是政府的重要职责和住房政策的主体目标各国政府在城镇居民住房保障制度方面都进行了积极探索学习和借鉴国外的成功经验对加快完善我国的住房保障制度有着重大的启迪意义住房作为人民群众的基本生活资料具有一般商品和公共产品两种特征属性是一种基本的社会保障品也是实现社会公平的标志之一中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过市场机制解决自己的住房他们更加需要政府的政策性帮助因此要实现社会的公平与正义构建和谐社会必须切实做好中低收入人群的住房保障工作经过多年来的改革与实践我国已经初步建立起了以经济适用房制度廉租房制度住房公积金为主要内容的住房保障制度自去年月国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见颁布以来住房保障问题被提到了空前的高度国家接连出台了廉租住房保障办法经济适用住房管理办法以及经济适用住房开发贷款管理办法许多地方按照中央要求制定并公布了住房建设计划对保障性住房的建设规模做出了明确要求力度颇大除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房很多地方还积极尝试创新经济租赁房限价房等多种形式的保障措施虽然住房保障政策受国家政治制度经济发展水平等因素制约但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用本文选取了美国日本新加坡三个国家进行比较分析一国外住房保障制度的经验及做法美国美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施为了解决低收入居民住房和贫民窟问题先后通过了住房法城市重建法国民住宅法住宅与城市发展法等对住房保障做了相应的规定美国住房保障内容可以概括为六方面一是扩大房屋抵押贷款保险除少数富人家庭外很少人能一次付清房款通常支付房价现款其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款二是提供较低租金公房住房法规定政府必须为低收入者提供较低租金住房其租金一般不到私有住房租金的一半三是提供低息贷款建房国民住宅法规定政府提供低利息贷款鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭四是提供房租补贴家庭收入为居住地中等收入以下者均可申请此项补贴五是帮助低收入家庭获得房屋所有权六是禁止住房中的种族歧视发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础美国的各类金融机构积极地参与住房建设其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款特别是个人住房抵押贷款大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款另外美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保采取减税政策等日本二战结束后日本住房短缺达万户约万人无房可住占到当时人口的日本政府为了缓解住房短缺状况先后制定了住房金融公库法公营住宅法日本住宅公团法此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规通过建立健全住房保障的法规日本住房保障制度逐步走向正轨不同程度地满足了不同阶层的住房需要其住房保障措施主要包括三个方面一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设日本银行为促进企业建住宅于年月以后将利率从降为全国银行同期放款亿日元的住宅信用贷款二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置政府曾举办一种万日元以内的免税利息的住宅零存整取邮政储蓄在不动产税固定资产税等方面对住宅用地实行优惠三是建立健全公营住宅体系日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上合理界定受益对象的收入标准制定多档次房租水平以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入由于申请这种住宅的人比较多而住宅数量有限取得公营住宅需要相当长的时间年日本对公营住宅法进行了修改提出公营住宅房源新思路即由地方公共团体建设公营住宅由地方公共团体收购民间住宅由地方公共团体租用民间住宅新加坡新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范其住房保障制度具有许多特色一是制定长远规划政府出资建房年成立了房屋发展局专门负责住宅建设的规划开发和管理并把实行居者有其屋当作国策二是实行住房公积金制度公积金制度是新加坡于年建立的一项强制性储蓄制度经过发展和完善中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制度之一涉及到养老医疗住房教育投资等社会生活的各个方面是一种综合的社会保障储蓄制度三是分级提供公有住宅补贴严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平在住房短缺时期政府规定只有月收入不超过新元的家庭才有资格租住公用住宅政府对购房补贴也采用分级的办法例如一室一套政府补贴三室一套政府只补贴四室一套政府不仅没有补贴而且按成本价加的利润五室一套政府按成本价加的利润四是公有住宅的合理配售政策为确保公共住房的可承受性房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格在社会发展的不同阶段历经了低于成本价成本价和略高于成本价的调整过程并逐渐形成较为合理的定购制度二对我国的启示从以上住房保障制度的经验和做法来看我国应在结合实际的基础上按照统筹规划市场导向适度保障动态调整的原则多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系尽快建立完善的住房保障法律体系自年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中提出要加快建立适合我国国情的住房保障制度以来我国至今仅出台了廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法两部全国性的政策法规文件尚无全国性的住房保障法律法规问世甚至连基本的住房法都没有颁布因此应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规从法律上对我国住房保障的目标框架和保障对象标准范围资金来源及机构设置等作出明文规定各地方应当结合本地经济发展的实际制定出地方性的住房保障法规并针对住房保障的不同对象提供多种不同方式的住房保障健全以政府为主体的住房保障体系由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者担负着促进社会全面发展的职责理应成为构建住房保障体系的主体并应自觉主动承担起住房保障的各项职责同时改变当前的政绩考核机制建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系着重凸现政府的公共管理与社会保障职能住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标建立健全廉租住房制度从国际经验和我国当前的实际来看廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心在我国廉租住房制度实施中存在着门槛过高覆盖范围过低资金瓶颈等问题以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为平方米和元月累计受益家庭仅万户左右占家庭总户数比例不足首先有必要加快放宽廉租住房政策标准适当降低准入门槛扩大廉租住房对象覆盖面把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围争取实现全部城镇低收入家庭的应保尽保其次拓展廉租房来源拓宽廉租房建设资金融资渠道解决资金瓶颈问题其中鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路最后建立和完善进入退出机制加强廉租房分配的监督和管理比如原廉租住房的居民收入提高到中等收入水平时就应该立即搬出原廉租住房未达到中等收入水平也应该按照收入增长适当调整租金水平改进和规范经济适用住房制度经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处如政策实施监管不力享受对象界定不明资格审查不严等等出现开宝马住经济适用住房的怪现象使政策实施效果大打折扣必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题进一步完善政策措施一是明确保障对象要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭且要与廉租住房保障对象相衔接购房人拥有有限产权二是依法严格监管关键要加大经济适用住房建设力度提高供应和管理的透明度严格执行经济适用住房供应审核轮候公示等各项制度严格执行平米左右的小户型建设标准加强全社会监督三是完善退出机制鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房政府优先回购用于补充经济适用住房房源限价房可比照经济适用住房制度实施综合运用各种配套手段税收政策即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费对个人购买经济适用房不足年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等以期达到正税明租清费的目标补贴手段目前我国各地享有住房补贴的人口比例低覆盖面窄随着住房分配货币化改革的深入应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴变暗补为明补变补砖头为补人头这样可以大大提高补贴资金效率使补贴无法产生对高收入家庭的溢出效应减少补贴额能更有效地解决夹心层的住房问题金融配套措施在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度适当提高公积金的缴存比例提高公积金归集水平增加公积金的归集总量借鉴国外经验吸收外资和民间资本组建住房银行开办住房储蓄业务为符合条件的居民提供低利率的住房贷款积极推行个人住房抵押贷款证券化建立住房贷款担保制度参考文献尚教蔚我国住房保障制度存在的问题城乡建设万婷完善我国住房保障制度的政策性建议中国房地产田东海住房政策国际经验借鉴和中国现实选择清华大学出版社李勇辉城镇居民住宅消费保障制度中国经济出版社