房产开发基本流程.doc

房地产开发流程图解一项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地办理土地产权手续申领规划红线图规划设计条件通知等文件申领建设用地规划许可证房地产开发流程四阶段一项目立项阶段二项目前期准备阶段三项目建设阶段四项目销售及售后服务阶段首先对投资地区和投资环境进行研究分析根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测找到最有利的投资机会为投资机会的选择提供依据选址意见书是项目进行设计开发和管理的重要依据申领项目选址意见书时需向主管部门提交地址申请报告有效的项目建议书等项目立项批文是有计划管理部门颁发确认开发项目通过审核是可以进行开发建设的文件申领项目立项批文的时候需向主管部门提交可行性报告立项申请书资金来源说明房地产开发物业类型说明等到城市规划管理部门申请定点需向规划部门提交有效的项目立项批文选址意见书申请定点报告申请用地报告企业的资质证明营业执照法人代表委托书等文件或证书到土地管理部门办理土地出让或转让手续签订土地使用权出让或转让合同并缴纳土地使用权出让金被申请建设用地现状地形图根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围外部限制条件提出规划设计要点包括建筑密度容积率建筑层数高度体量红线等提交建设用地规划设计总图供规划管理部门审核然后由规划管理部门核定用地面积报经政府批准发给开发商建设用地规划许可证二项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好七通一平工作选择承包单位选择监理单位通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计建设工程许可证是由规划管理部门审批颁发的施工许可证是由建设单位即开发商而不是有施工单位负责申领在开工前办理未经许可不得擅自开工房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书拆迁程序为拆迁调查制定拆迁安置计划申领房屋拆迁许可证发布拆迁公告与被拆迁人签订协议动迁验收办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证使土地生地在通过一级开发后能达到具备上水雨污水电力暖气电信和道路通以及场地平整的条件使二级开发商可以进场后迅速开发建设主要包括通给水通排水通电通讯通路通燃气通热力以及场地平整通过招标选择承包商招标一般流程拟定招标方式准备文件编制标底向招标主管部门申请招标发布招标通告对承包企业的资格进行预审发送招标文件招标工程交底与解答开标评标决标发出中标通知及签订合同通过招标方式选择监理单位接受建设单位的委托承担其项目管理工作三项目建设阶段组织监理单位进行监理组织业主负责供应的材料设备订货配合承包商做好各项工作按时提供施工现场完成场地的七通一平及时提供以约定数量的图纸组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场协助承包商做好接受验查工作对项目的投资进度和施工质量进行监控进行合同管理有效地协调参与项目单位的关系到房地产市场管理部门申请应具备条件建设项目各种批准手续齐备且已确定竣工交付使用日期已完成建设项目投资的或已完成单体项目的主体结构即结构封顶已确定预售的监管机构和监管方案已制定房屋使用维修公约应提交的材料开发商的营业执照建设项目的投资立项规划用地和施工等批准文件或证件工程施工进度计划投入开发建设的资金已达工程建设总投资的以上的证明材料商品房的预售方案方案应说明商品房位置装修标准交付使用日期预售总面积和交付使用后的物业管理等内容应附有商品房预售总平面图建设工程竣工验收应当具备下列条件完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容达到使用要求有完整的技术档案和施工管理资料有工程使用的主要建筑材料建筑构配件和设备的进场试验报告有勘察设计施工工程监理单位分别签署的质量合格文件有施工单位签署的工程保修书不符合上述条件的工程建设单位不得组织工程的竣工验收应提交材料项目开工报告竣工报告分部分项工程技术人员名单图纸会审及交底记录设计变更通知技术变更核定单工程质量事故调查处理资料测量放线资料材料构件设备合格证明试验检验报告隐蔽工程验收记录施工日志竣工图质量检验评定资料竣工验收资料等四项目销售及售后服务阶段申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同新房竣工后个月内申请办理所有权登记登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件向主管部门交验主要的证明文件及相关资料如项目批文规划红线图土地权属证明文件建设用地规划许可证建设工程规划许可证房屋竣工验收资料及平面图价格申请表等包括管理和服务两方面管理掌握物业的变动使用状况使房屋设备和配套设施及时得到修复更新保养服务以充分保障产权所有人居住者和使用人的各种需求及时提供各类服务以方便用户物业管理范围治安消防服务环境卫生服务维修保养服务绿化养护服务家居服务物业管理服务是物业管理企业受物业产权人使用人委托以有偿方式对物业项目进行日常维护修缮与整治等服务开发企业将新物业交付物业管理公司接管时应提交以下资料房屋建设的各项批准文件竣工总平面图房屋及配套基础设施设备的竣工图地下管道网图及其他必要资料购买人应当自销售合同签订日起天内办理土地使用权和房屋所有权登记手续