浅谈小产权房产论文报告.doc

浅谈小产权房关键词小产权房乡产权房商品房报告小产权房不是法律上的概念而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓通常所谓的小产权房也称乡产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房年月关于农村集体土地确权登记发证的若干意见政策发布明确指出小产权房不得登记发证年月国土部发言人表示将于年试点清理小产权房根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知职工购买公有住宅在国家规定的住房面积内可以按标准价出售职工购房后另外拥有部分产权可以继承和出售但出售要在购买年以后才能进行原售房的产权单位有优先购买权售房的收入在扣除相关税费后按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别部分产权与全部产权的不同之处在于部分产权是强调永久使用权和继承权而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定凡按市场价购买的公房购房者能够拥有全部产权市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格国家和地方政府不予压低和抬高随行就市任由买卖双方商定只要双方能接受即可成交按照市场价购得住宅的房主也就拥有了住宅的各项支配权利也就是拥有了房屋住宅的占有权使用权收益权和处分权在这里房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的只不过是二者的提法有所不同相对于部分产权而言全部产权才有存在的意义关于小产权房的概念分类为第一类小产权房占用集体用地或耕地违法建设将农民集体用地使用权流转用于商品住宅开发的违法建筑第二类小产权房在政府划拨或出让的土地上不按规划功能开发或使用并将限制销售的房屋直接在市场上销售具有产权纠纷隐患的不完全产权房第三类小产权房在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发之后卖给军人以外的地方居民俗称军产房国家发产权证的叫大产权房国家不发产权证的叫小产权房小产权房乡产权房有两种一种是在集体建设用地上建成的即宅基地上建成的房子只属于该农村的集体所有者外村农民根本不能够购买另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的和一般意义上的商品房相比小产权房没有土地出让金概念也没有开发商疯狂的利润攫取所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的甚至更低廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去差不多以集资的形式把自己的房子建起来虽然暂时没有权证还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房既购买了相当便宜的房子自己居住同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题小产权房产生原因主要是由于房价过高小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一年和年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨根据国家统计局发布的数据年全年全国房价平均上涨北京深圳是房价上涨最快的城市分别达到北京深圳截至年月北京普通住宅开盘整体均价元平方米比月上涨了虽然年后稍有回落据预测年北京市房地产均价仍上涨了由于我国经济社会发展并不平衡若干大城市的房价长期快速上涨远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平与此同时政府经济适用房廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求小产权房存在着大量现实的购买群中华人民共和国宪法第八条中明文规定参加农村集体经济组织的劳动者有权在法律规定的范围内经营自留地自留山在宪法的第十条中也清楚的写着农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有宅基地和自留地自留山也属于集体所有而中华人民共和国土地管理法第四十三条规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外第六十二条规定农村村民出卖出租住房后再申请宅基地的不予批准根据以上法律规定在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上农民可以自行经营而且农民自建的住房也是可以进行交易的国土资源部的一位副总督察曾突出说明建设使用农村集体土地法律规定只有四种情况一是农民的宅基地二是农村公共设施的用地三是农村兴办的村办企业或者联营企业四是根据担保法使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许除此以外都是现行法律不允许的从另外一个方面来解读这就意味着在四种情况内建小产权房就不涉及到所谓的违法问题这里还有一个核心就是只要不是占用耕地办好相关小产权房建设用地的手续就不应该存在什么大的原则问题正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方才导致了各地小产权房建设的泛滥在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场实行市场定价而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来以致造成同地不同价城市建设用地使用主体有使用权证可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估而农村建设用地没有使用权证也不能进行上述的抵押和融资行为不具有资产功能同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿根据国研中心课题组的调查在目前合法的房地产开发过程中土地增值部分的收益分配只有到留在乡以下其中农民的补偿款仅占到地方政府拿走土地增值的到开发商则拿走土地增值收益的大头占到而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用此外由村集体牵头开发也省去了开发商而建筑商就是当地农民如此一来小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设另外工程设计建设的投入配套开发建设费用如学校应缴纳的税款营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省因而其开发成本相比真正的商品房成本能低过这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素而在这一开发过程中农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额有不少人认为随着物权法的出台公民的财产权利全面被肯定乡产权房也会被法律所认可最终可以转化为合法的产权房那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗从我国目前的相关法律规定来看乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析短期内我国还不会放开集体土地的流转因此乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间同时即便今后乡产权房屋可以转化为产权房从现有的土地制度来看购房人还会需要缴纳土地出让金如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几国土资源部再次严厉地指出小产权房实质是违法建筑违反土地管理法律集体土地不得用于商品住宅开发城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或小产权房中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表示小产权房违法绝对不允许再建设对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者国家相关部门正在研究制定具体的解决措施乡产权房的流通转让存在很多的限制因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质但不具备普通商品房的法律性质其实并不是商品房所以法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件购房人的权益很难得到维护同时由于购买乡产权房的合同是无效的因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的由于己方有过错可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求而且即使开发商违约由于合同无效购买人的权利将无法得到保障由于乡产权房不受法律认可也不用在房管部门备案不在政府机构监管范围内因此在使用房屋的过程中如果遇到一些房屋质量问题公共设施维护问题其救济途径就非常有限在购买的是在建乡产权房购房人与开发商签订合同并交付房款后如果相关部门整顿乡产权房的建设项目可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除那么结果只能是购房人找开发商索要购房款购房人就可能面临既无法取得房屋又不能及时索回房款的尴尬境地另外购房后如果遇到国家征地拆迁由于乡产权房没有国家认可的合法产权购房人并非合法的产权人所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的监管缺位目前乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束开发建设的监管同样存在缺位而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管主要依靠开发商自律进行开发建设一旦开发单位的资金或其它环节出现问题极有可能变成烂尾工程如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位对购房者而言资金的安全开发商资金是否按时到位是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险同时开发单位的资质没有房屋质量和房屋售后保修难以保证而且入住后的物业管理也极易出现问题转让风险根据中华人民共和国土地管理法的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设而农村宅基地属集体所有村民对宅基地也只有享有使用权农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护也就不能办理土地使用证房产证契税证等合法手续由此可见乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的但这并不是说乡产权房就不能转让而是说购买后也不能合法转让过户其同时对房屋的保值和升值也有很大影响全国政协委员民进中央常委清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授表示对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔要加强农村集体所有土地的审批力度对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房在政策上则要加以区分要尽量利用经济手段用科学发展的长远眼光来提出对策解决问题承认现实平衡利益许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地然后再在整合之后的集体土地上建设的这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题也实现了农民增收在一定程度上缓解了民生问题很多城市居民都已经购买了这类房产这也证明了小产权房的确存在一定的市场因此除非严重影响国家和城市的统一规划对于那些合理合规建设的小产权房在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中经过合理的审批程序予以确认或者制止现在国家颁布的各项政策都是全国一刀切的行政命令而对于集体建设用地上建设的小产权房应该努力运用经济手段进行调控而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁这样可能会激化社会矛盾把好事变成坏事首先小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减建议加紧改革现行税收体制缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头再加强对开发商的规范和监管商品房的价格就会趋于合理的空间其次在我国税收收入逐年稳步递增的情况下中央和地方都应加大财政转移支付力度尤其应当主导建设更多的廉租房如果政府能够提供足够数量价格合理区位适宜的此类保障性住房并且形成合理有效的分配机制那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力农村的集体建设用地包括宅基地如果还继续实行集体所有的话应该和城市的国有建设用地具有同样的权利并按照同样的市场原则定价城市居民的宅基地虽然是国有但是其使用权可以出租抵押继承和转让而农村居民的宅基地使用权却既不能出租抵押又不能继承转让城市本论文居民的住宅可以卖给出价高的任何人而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民这既违反了同地同权同价的原则又限制了居民迁徙定居的自由应该实行国有建设用地和集体建设用地统一市场达到同地同权同价进行城乡土地市场体系建设关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益同权是根本同为建设用地已经不存在土地转用问题应当具有平等的产权实行同地同权同价关于农村集体土地确权登记发证的若干意见日前发布其中明确了相关工作的重大政策问题年月日国土资源部召开通气会表示将力争在年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作并明确指出小产权房不得登记发证自年月日国土部联合财政部农业部下发关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知以来在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题确权登记发证进展较为缓慢为推动确权登记发证顺利进行近日又下发了关于农村集体土地确权登记发证的若干意见意见提出要严格规范农村集体土地确权登记发证行为严禁搞虚假土地登记严禁对违法用地未经依法处理就登记发证意见明确规定对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设城镇居民在农村购置宅基地农民住宅或小产权房等违法用地不得登记发证对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的严肃追究有关人员责任对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完将不予以登记发证关于小产权房综述近年来由于商品房价格的不断上涨和土地制度的不完善等原因小产权房顺应市场需求产生它是农民将资产转化为资本的一种路径尝试打破了政府对建设用地的垄断控制同时也向我们反应了城市居民的购房取向和农村居民改善居住条件的一种尝试小产权房是近年来我国房地产市场一个新的概念是在社会仍然存在大量住房需求的背景下产生的本文所指的小产权房是指在农民集体所有的土地上由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售并向购房者发放由乡镇政府制作的房产证简言之就是指建在农村集体土地上的商品性住房因其用地的性质它不能获得国家建设及国土部门颁发的房屋所有权证当然也不能上市交易正是因为其特殊的产权性质可能对购买人权益造成伤害甚至可能对整个国民经济稳定运行产生影响因此小产权房问题备受关注一小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之一就是近年以来的中国城市化工业化的高速进程中国目前城镇人口已达到亿城镇化水平已超过了这是人类历史上最大的一次城市化转型导致小产权房产生的第二个根本原因就是近年以来中国没有根据宪法落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度导致小产权房产生的第三个根本原因就是中国的房改没有根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的承诺落实房改的进程和政府担保该项改革指南强调深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系发展住房金融培育和规范住房交易市场事实上由于政府没有建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系以及广泛发展个人合作建房合作社建房单位建房集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存倘若政府依据全国住房改革的承诺提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求也会极大地抑制小产权房的发展总的归纳为商品房价格的上涨年以来我国商品房价格以惊人的速度上涨已达到或超出了普通老百姓的承受极限尽管住房公积金经济适用房廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的能否买得到房成为众多城市居民生活的重心不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力中国经济周刊时评认为小产权房的出现背景实与近一段时间涌动的单位集资建房个人合作建房等一样是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果土地制度不够完善从一定意义上来说小产权房是我国土地制度二元化结构的产物在我国集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅乡镇企业公共设施以及公益事业只能由政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所有权然后以高价将土地使用权转让出去巨额利润绝大部分都由政府获取从这个层面上看农民的基本权益受到损害农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费于是开始修建小产权房以此作为资产转化为资本的一种路径所以如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用二从小产权房自身特色看城市居民的住房需求相对于城市商品房来说成本低由于建设小产权房使用的是集体用地省去了购地成本各种税费由土地和房地产市场管制造成的公关成本甚至腐败成本价格有绝对吸引力一般只有同样位置商品房价格的这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村由此可以看出城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房对买得起商品房的人来说是一种节约体现了现代城市人购房的价格需求小产权房多集中于城乡集合部小产权房一般使用的是城市周边集体土地随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远但这个差距相对于价格优势微不足道更重要的是正是由于小产权房的地理特征吸引了很多喜欢乡土风情返璞归真的高端消费群体现了现代城市居民尤其是高端消费群购房的舒适度需求目标群体多样化从小产权房物业形态上来看一般是普通住宅也有少量高档住宅和别墅所以小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析从城市购买对象上来看有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群普通工薪阶层少数手里有土地的政府官员用房屋做投资生意的人外来打工者而有一个群体就是收入不低的公务员企业老板教师那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房也可能是为了自我享受但不管目的何在已经说明了小产权房已经吸引了多个群体小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向体现了部分人群的投资需求三小产权房与农村居民住房需求作为小产权房的卖方即村民小产权的出现使其基本权益得到了维护和实现找到了一种将资产转化为资本的路径村民一方面作为小产权房土地使用权的出让者另一方面也可以成为小产权房的目标消费群体如果小产权方房由开发商和村委会合作建设农民也可以成为小产权房的消费者小产权房是顺应市场和城镇化过程中的必然产物它的存在不是偶然的但却是目前法律体系不认可的小产权房的存在虽有不合法之处但却在反映人民购房需求的同时提醒了我们建立城乡统一的住房保障系统的重要性住房保障系统覆盖面能够更广更宽如果土地政策能够更加完善小产权房也许会因为顺应一种需求而不存在二城乡规划法强行拉开了解决中国小产权房的序幕目前小产权方的利益核心不是房屋造价多少受惠于国内生产通胀的限度房屋造价的上涨大多数人还能接受其利益核心在地价受惠国内资产价格的巨大升势它使城乡居民可以通过灰色地带享受小产权房地价上涨的特殊利益以对付中国的高房价和通货膨胀因此若以损益关系而论土地管理法譬如小产权房之损用一块少一块城乡规划法譬如小产权之益加一部分规划多一部分房屋为此治理小产权房应该土地和规划两法并用而且理想的方法应该是先有土地法立规矩后有规划法划方圆但是目前管小产权房地的没来管小产权房天的先来了由于国土资源部全国人大仍在研究集体土地法规的有关的问题建设部主力推动的城乡规划法立法已获成功年月日十届人大第三十次会议通过了中华人民共和国城乡规划法自年月日施行同时现行的城市规划法废止城市规划法转变为城乡规划法一字之差却标志着中国将从年元旦起彻底改变城乡二元结构的规划制度进入城乡一体化的规划管理时代而与此相反商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界三解决中国小产权房问题的几个途径无论是基于对宪法的责任还是要加强城乡规划法的施行都必须彻底解决集体土地使用权的流转和小产权房问题对此大体可以有四个途径其一修改土地管理法建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系和权利安排其二与土地管理法修改的同时制定有关行政条例初步建立农村建设用地制度和促进集体建设用地使用权进入市场其三国务院或国土资源部发布有关集体土地改革的行政通知以行政政令的方式确立集体建设用地的改革路径和架构其四确立由地方政府试点解决的过渡性安排宪法和土地管理法规定的土地使用权可以依法转让并没有限定是中央的法律还是地方的法律目前来看小产权和集体土地使用权流转的违规问题决不可能因为以上一两个严格的行政通知就会得以纠正也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破因此农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题不如说是中国现阶段的国民收入分配问题为此中国小产权房问题改革的实质就是要实现中国历史上又一次以土地为主的财富再分配再次确立高速前进的中国城乡建设的利益平衡解决土地使用权商品化过去年的中国城镇化的最大受益方可能是地方政府未来年土地改革的最大受益方应该是人民特别是中国农民从中国的互动机制而言为防止通过社会冲突的方式导致维宪护宪的危机中央政府必须在较近期作出集体土地使用权转让的制度安排由于现行的土地管理法是在保持着诸多盲区的情况下运转的为此甚至需要以政代法以令代法维持管理局面这正是中国小产权房问题势大的制度原因也是小产权房问题影响力巨大的关键它客观上造就了小产权房利益相关方的越来越大的谈判力量也直接倒逼着中央政府尽快出台集体土地使用权流转的管理办法区别对待解决中国的小产权房问题房地产论文报告姓名徐芹芹学号班级工程管理班