法学论文小产权房合法化思考.doc

大学毕业论文小产权房合法化思考院系名称专业法学学生姓名学号指导老师大学制二一年月日摘要本文从小产权房的涵义和特点入手将通过分析小产权房的概念法律特点以及合法化思考的法律依据小产权房不符合物权平等保护原则没有房屋产权证明合同效力转让或遗赠等流转过程没有保障等法律特点小产权房合法化是一个必然的趋势关键词小产权房法律特点合法化一小产权房的涵义和特点房屋产权是没有大小之分的只是有无的问题严格地说小产权房不是一个法律的概念它只是民间的一种约定俗成的说法所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅本是用来满足本集体成员的居住需要而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明没有国家房管部门颁发的合法产权证俗称大产权因而被称之为小产权房二小产权房具有的法律特点不符合物权平等保护原则物权法第条明确了国家集体私人等不同物权主体享有平等的权利这就是平等保护原则物权法确认了我国的基本土地制度即国有土地所有权和农村土地所有权根据平等原则作为土地所有权者的农村集体与国家一样享有土地所有权然而土地管理法规定禁止集体土地使用权单独转让和关于加强土地转让的管理严禁炒卖土地通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中规定农民的住宅不得向城市居民出售以及城镇居民不得到农村购买宅基地农村用地或小产权房上述规定违背了物权法的立法精神效力当然在物权法之下故应以物权法为准由此可见我国现行土地管理制度是无法使农村集体土地与国家一样享有对自己土地的同等权利这是不符合物权平等保护原则的无法取得房屋产权证因为房屋属于不动产根据不动产的财产属性各国对不动产一般采取法定登记主义我国也不例外即不通过房产部门的登记不发生物权效力按照法律规定宅基地使用权及其上的房屋所有权是不能自由转让的其转让必须限定在集体经济组织成员内部而小产权房转让交易对象正是城市居民显然超越以上限制难以按现有法律程序获得合法产权因此即使买受人取得乡政府或村委会盖章的所谓产权的文件也不受法律保护小产权房在拆迁或征收后购房者的利益难以补偿购房者签订购买小产权房的买卖合同并交付了房款得到只是一个合同关系并没有取得产权如果相关部门整顿小产权的建设项目进行城市规划或者国家征收土地那么就有可能导致部分项目停建甚至己购房屋被强行拆除这样购房者就会面临既无法取得房屋又不能及时索回房款的境地同时因为购房者只是实际使用权人而不是合法的产权人因此得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微甚至有可能得不到拆迁补偿合同效力问题债权关系主要是指基于买卖关系形成的小产权房买卖合同关系从小产权房购买合同来说只要符合合同成立要件只要是双方平等协商自由签订又没有存在合同无效情形就应肯定合同的效力不能因物权行为而否定债权行为的效力另外如果卖方不能按时交房或提出解约等则应按照违约予以追究责任以维护交易安全和秩序而不是追究侵权责任因为虽然买受人与转让人签订了房屋买卖合同并支付了购房款但买受人始终只能与转让人形成债权债务关系如果将来就房屋产权问题出现争议其法律后果是买受人不能要求转让人交付房屋而只能要求其返还房屋价款无法继续保留房屋小产权房转让或遗赠等流转过程麻烦小产权房没有房产证明没有房屋质量的售后保证使得小产权房不能进行流转由于小产权房的情况复杂一般正规的房地产中介都不会接受小产权房的房源也不会为小产权房提供中介服务二小产权房合法化的理由思考小产权房没有违背具有最高法律效力的中华人民共和国宪法宪法第条规定参加农村集体经济组织的劳动者有权在法律规定的范围内经营自留地自留山宪法第条也规定农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有宅基地和白留地自留山也属于集体所有这是宪法对集体土地的所有权和经营权的明确表述宪法并没有对集体土地经营权加以禁止只是要求在法律规定的范围内这就为修改相关法律使小产权房合法化提供了宪法依据物权法的规定也为小产权房的合法化提供了法律空间许多人士及法律专家都认为小产权房违法相关部门也发出文件强制小产权房的停建停售他们的依据就是我国土地管理法第条第款的规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外同时该法第条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或出租用于非农建设这些条款都为认定小产权销售违法提供了法律依据在物权法颁布之前有关集体土地上建造的房屋能否流转也引起了争议专家主张建设用地使用权出让转让制度不应当仅限于国有土地但是因为我国长期以来特有的土地制度国有土地和集体土地两个土地市场从现实来看确实有不合乎情理的地方但它符合我国国情也正是基于这种情况物权法没有贸然规定集体土地能进入一级市场进行流转更没有将小产权房一棍子打死而是通过土地管理法的规定引入到物权法中去物权法第条规定宅基地使用权的取得行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定这样在条件成熟的情况下修改土地管理法使小产权房的法律地位合法化不失为明智之举小产权房合法化保障各方利益从相关主体的法律利益看政府在兼顾农民开发商政府利益的基础上采取合理方案通过合理分担补缴同正常用地一样的费用使小产权房买卖中政府的利益不受损失同时政府也从中获得了间接的利益靠政府调控解决不了的高房价问题通过村集体组织村民和房地产开发商与政府的博弈使得房地产开发商操纵和垄断的高昂的房屋价格有望回落同时小产权房买卖中村集体村民城镇居民是显然的受益者他们享受到了直接的利益村集体增加了收入村民从中得到了分红城镇居民有了梦寐以求的住房相反如果小产权房不尽快合法化国家的土地资源最终将受到巨大的损失四小产权房合法化的必要性通过对小产权房的性质分析可得出小产权房的产生和发展具有政策经济法律等方面原因从政策看国家政策对小产权房涉及的土地使用权流转在历史上经历了允许禁止再允许再禁止的过程从社会经济发展看小产权房产生于房地产市场泡沫化发展房价飙升的背景下土地作为一种资源被过分地分配于地方政府和房地产开发商农民的土地财产权利被肆意攫取普通市民也因房价过高而无力购房小产权房因此也就成为农民和市民等普通公众在经济利益上的一种自我救济手段从法律制度看一方面法律赋予农民集体以集体土地所有权另一方面法律并没有明晰所有权的主体对所有权的行使进行了不合理地限制造成国有土地与集体土地同地不同权不同价虽然现行政策法律禁止城镇居民购买小产权房但这种禁止在当前是不合时宜的党的十七大报告提出统筹城乡发展形成城乡经济社会发展一体化新格局而禁止小产权房交易正是人为地在城市与农村之间制造壁垒不利于生产力的发展是有违党的十七大精神的况且小产权房已经存在很多年了关系到农民以及城市中低收入群体的切身利益从客观上讲小产权房对房地产市场泡沫化起到有效的抑制作用是稀缺住房资源的有益补充贸然禁止小产权房与社会的经济发展民生保障要求及构建和谐社会的主题相悖小产权房是城市中低收入者要求生存权广大贫穷农民要求发展权的体现从长远看居者有其屋是和谐社会最基本的要求农民对集体土地享有的主体地位必须从法律上予以归位农民享有的土地权利的完整性必须从法律上予以复原整个法律制度的设计必须重新合理分配社会资源因此说小产权房合法化是一个必然的趋势五结论小产权房是中国土地制度户籍制度及相关土地法律规定不完善等综合原因下的产物是我国法律制度设计上的利益分配失衡的体现禁止小产权房交易违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定不符合市场经济交易自由规则有违民法自愿原则和物权法物尽其用原则也有悖于社会主义资源分配公平公正精神因此对小产权房应赋予其合法的地位同时有必要调整相应的土地制度和户籍制度使之满足现代社会经济发展的客观需要符合构建社会主义和谐社会的目标要求梁慧星在中国物权法草案建议稿年月版中就主张这种观点徐汉明中国农民土地持有产权制度研究社会科学文献出版社年版单胜道农村集体土地产权及其制度创新中国建筑工业出版社年版魏雅华小产权房合法化将会给中国带来什么观察与思考胡星斗小产权房并不违宪刘彦小产权房的合法化曲径半月选读曹俊英关于小产权房合法化的思考