论小产权房的需求性与违法性冲突及其平衡.doc

论小产权房的需求性与违法性冲突及其平衡近年来普通商品房价逐年攀升国家虽然采取不少措施调控房价但却始终不见成效购买商品房成为人们越来越沉重的负担于是小产权房以其明显的价格优势越来越多地进入人们的视线消费者对于小产权房的购买热情也越来越高小产权已初具规模但政府部门却三令五申小产权房不合法购买小产权房得不到国家的保护另一方面目前为止还没有一部权力机关制定的法律文件专门针对小产权进行规范使得房地产市场更是陷入无序状态小产权相关利益各方从自己角度出发分别发表了自己的看法围绕小产权的争论甚是热闹而不少专家学者也都从自己的学术领域对小产权房做过实际调查研究发表了很多各具特色的观点看法并提出了自己匠心独具的处理方案但小产权至今还没有一个确定的归属现行相关的政策指向是说小产权违法但小产权依旧供需两旺在这种现实违法性与市场需求性的矛盾之中小产权究竟该何去何从或者说是否可以找到一些方法以期实现二者的平衡呢一小产权房的概念和特征一小产权房的概念其实小产权房并不是一个法律上的概念它只是人们在社会实践中逐渐形成的一种约定俗成的称谓通常所谓的小产权房也称乡产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产所以小产权其实就是乡产权它并不构成真正法律意义上的产权简单的说小产权房就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房房屋的产权本来不分大小只是在房地产开发和商品房买卖中由于购房者所得到房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同社会上才流行起大小产权房屋的一些说法但是到底什么是大产权房什么是小产权房目前有三种说法第一种说法开发商对所开发的房屋拥有的产权叫大产权购房人拥有的区分所有的产权叫小产权第二种说法购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做大产权房转让时要补缴土地出让金的叫小产权房普通商品房就是大产权房经济适用房就是小产权房第三种说法国家颁发房屋产权证的叫大产权房这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证国家不颁发产权证的仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做小产权房由于第一二种说法的房产证最终都要办理国家正式的房产证一般不会出现权属争议所以本文将要探讨的是第三种情境下所称的小产权房二小产权房的特征小产权房是在农民集体土地上通常是由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属而这种证明跟普通商品房的房产证比起来是没有法律效力的因此小产权房的购买者无法得到一份拥有法律效力的产权证明购买的房子基本上只能自住因为它不能进入正常的交易市场进行流转而且小产权房的房款基本得一次性付清因为没有银行愿意为小产权房抵押贷款正因为如此小产权房的价格一般来说都很便宜一套房子的总价大都让人能够承受二小产权房需求火热及其成因一小产权房火热的现状截至年上半年通过贷方入城城中村改造合并村镇新农村建设村集体直接开发合作开发等多种途径和形式小产权房面积已接近亿平方米约占全国村镇房屋的成为重要的房地产类型之一在北京南京天津郑州西安成都济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房比如北京市已售在售在建小产权房项目多个建筑面积超过万平方米在石家庄济南成都等城市小产权房项目数量也都上百个北京成都西安等城市小产权房销售量都已经超过房地产市场供应量的目前小产权房的购买者客观上已经形成了一个相当规模的群体其中既有政府官员专家学者也有商人外地务工人员既有普通工薪阶层低收入居民也有高收入阶层涉及千家万户据测算今北京市超过万户据统计与同一区域商品房相比小产权房价格低至比如北京小产权房价格比商品房低以上南京小产权房均价是商品房的成都小产权房价只有商品房的一半在商品房价居高不下的现实情况下明显的价格优势让小产权房获得了巨大生存空间尽管存在巨大法律风险但小产权房依然热销二小产权房火热的原因小产权相对普通商品房来说实属生命所不能承受的便宜之惑小产权房确实便宜但风险太高倘若不是因为普通商品房的价格日渐高得离谱想必小产权也火不起来对于住房痛苦指数居高不下的普通百姓来说有什么能比便宜的房子更具有难以抵挡的诱惑呢魏雅华曾发表一篇文章对北京市的住房痛苦指数作过一次纵横比较年月北京市商品房均价突破了每平方米万元大关为元平方米而年北京人均年收入为元月收入元所以北京市最新的住房痛苦指数应为年月北京市住房痛苦指数元元但年北京市住房痛苦指数元元在一年多的时间里在经历了各月的楼市调控之后尽管在此期间北京市的人均收入在增加北京人住房痛苦指数加大了近有学者曾经调查研究比对后得出结论住房痛苦指数的合理数值应小于世界各发达国家如美国英国法国墨西哥甚至日本其全国国民的平均住房痛苦指数均小于个别国家的首都除外但均小于针对如此让人头疼的高房价号称为人民服务的政府老早就打出要抑制房价的旗号但房价调控都这么多年过去了我们看到的却是住房痛苦指数日渐高升越来越多的人加入房奴的队伍面对如此高涨的房价老百姓如何能轻松的起来因此正如魏雅华所形容的小产权对于普通消费者来说来说实属生命所不能承受的便宜之惑于是小产权火了城乡二元户籍以及现行土地制度责无旁贷长久以来我国农村和城市之间就有着不可跨越的界限而城乡二元户籍制度在这其中自然是功不可没二元户籍制度是计划经济的产物与计划经济时期的社会发展相适应曾在健全全国人口登记巩固新民主主义政权维护社会秩序保障公民权益保持城乡人口和劳动力总量结构布局平衡促进城市工业化优先发展等方面起了积极的作用但随着以市场为导向的经济体制改革的不断深入二元户籍制度与现实社会愈来愈不相适应其弊端暴露无余已成为中国社会发展的阻力之一二元户籍制度阻碍了农业农村的发展也使城市发展处于停滞状态进而阻碍了整个中国现代化的进程固化了中国社会的二元结构如果不是有着城乡之别城市农村真正实现一体化了就不会存在什么集体土地与国有土地之别也就不会有小产权房出现的可能除以上几个方面原因外其实还有开发商以及地方政府也在小产权的蓬勃发展中产生了很大的影响开发商追求高额利润地方政府实施土地财政简言之都可以逐利的本性加以解释三小产权房与现行法律制度不相容小产权作为一个常用名词为普通人所熟知不过是近几年才发生的事情即便作为一种社会现象而出现小产权的历史也并不久远但其来势汹涌短时间之内就已经给中国的社会各个阶层带来巨大震撼前面大段文字足以表明小产权房在国内房地产市场已经取得举足轻重的地位而消费者对于小产权房的需求也是日渐旺盛一方有得卖而另一方又有得买这岂不是一种极其简单的市场经济行为么还有什么理由让那么多专家学者普通百姓或者政府官员为之争执不休呢原因就在于这小产权房没有现行法律依据作支撑而且它的出现以及壮大确已触动某些人的既得利益因此小产权被看成是违反了现行相关法律以及行政规章制度关于小产权法不合法的依据稍微关注一下相关方面的文章就能列举出一大堆来主要表现在土地管理法中的相关规定土地管理法第四十三条第一款规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外我国现行法律把土地分为国有和集体所有两部分大致说来城市以及近郊土地属于国有农村土地以及自留地自留山等属于集体所有除农民自家宅基地上住宅以及乡镇企业占地可使用集体土地外建设用地一律得使用国有土地或者是经由国家的批租获得国有土地的使用权或者是由国家将集体土地征用再批租给申请人显然在这过程中国家基本上是垄断了建设用地的分发虽然国家对于土地既有出让这种有偿的方式也有划拨这一无偿的方式但其中巨大的垄断利益确是毋庸置疑的而小产权房的出现却使这一既得利益出现了危机媒体热衷于谴责开发商捂房惜售却不提政府的捂地惜售才是开发商捂房惜售的原因而小产权房则打破了政府垄断土地供给的地位难怪在小产权房供销两旺的同时国家却相继出台政策试图遏制小产权房的购买欲望年月日北京市国土资源局局长安家盛又公开表示北京市已经开始全面调查小产权房屋违规项目要停工停售年月日国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知规定农村住宅用地只能分配给本村村民城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或小产权房单位和个人不得非法租用占用农民集体所有土地搞房地产开发而国新办于年月日下午举办的新闻背景吹风会上中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍说小产权房的产生是违法的因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序所以它本身是不合法的因此违法批准建设小产权房违法开工建设小产权房的人是要承担法律责任的但是很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解觉得便宜就买了那么怎样才能让他们在这种非发酵一种形成的权利合法化有关部门正在研究具体措施但是明确一条小产权房决不允许再搞这个是清楚的除了以书面形式表达对于小产权房的坚决抵制以外执法部门在一次又一次的小产权事件中更是以它无人可与之抗衡的国家强制力向普通民众宣示了要与小产权房血战到底的决心北京通州区画家村的李玉兰案也许还算是温和的山东济南的强拆野楼盘就显得有些霸道了大幢大幢的高楼顷刻坍塌化为乌有据说光是为炸毁这些所谓野楼盘花费的成本就骇人听闻殊不知有那么多没有家的人心在滴血让人不禁唏嘘所谓构建和谐节约型社会四关于解决需求性与违法性冲突的几点建议显然小产权房合理却不合法这个问题其实不难要知道改革的本质就是将合理不合法的事情合法起来的过程年前粮食成为商品不合法年前劳动力成为商品不合法年前城市的房子成为商品不合法今天农村的房子成为商品不合法由此我们也许可以假设出小产权房的未来一针对不同情况区别对待区分是否侵占农用地以及是否符合规划关于小产权房我觉得眼下最急迫的任务是要处理好现存的问题针对那么多已经初具规模的小产权以及小产权住户政府除了接二连三地出台政策弄得人心惶惶是不是应该理智下来毕竟群众的呼声不容小觑我们应该如某位官员所说的那样对于小产权问题不能一刀切而要具体问题具体分析对于那些已经建成而且符合规划的小产权房我们应该想想办法或者补办相关手续补缴相应税费使其合法化使老百姓的心踏实下来才是毕竟小产权出现也不是一年两年而且那么大幢的房屋盖在那里从其第一块砖瓦开始政府就应该是能够看得见的如果要阻止也应该在那个时候阻止等到大家都已经在所谓不合法的房屋里面安居乐业了政府这才站出来说它不合法恐怕有些于理不合所以最好的选择就是想办法使那些符合规划的小产权合法化并颁发相关权证还老百姓一个安身立命的家对于不符合规划或者是占用农田耕地修建的小产权房我觉得应该一律拆除其中给消费者造成的损失要给予补偿对于开发商则给予处罚总之不能让开发商从中得到好处所谓人不能从自己的不当行为中得利为了保证耕地保证粮食安全除了把眼光死死盯在小产权房所占用的那点耕地上是远远不够的据我所知现在很多地方农村的土地都没有得到很好的利用农用地很多都是闲置的建设用地也是极其浪费而且农村很多地方依旧流行土葬这次坐火车沿途所见就有大片大片的坟地很多时候坟墓居然就在一块很好的田地中间有时候突然想到这些已逝之人竟然占据着比城里活着的人还要大的地盘不禁唏嘘因此我觉得政府很有必要对农村的土地做一次系统的整理相信光是那些浪费掉的土地都要比小产权所占用的那点要多出很多小产权房的不同房屋类型应采取不同措施目前城乡结合部流行起来的小产权房大多被用来满足中低收入群体的基本居住需求但是不可避免在有些地方小产权房却成了一种投资对象或者还有甚者在集体土地上修建豪华别墅以满足富人的奢侈消费需求小产权房既然有着不同类型因此在处理的时候也应该区别对待不能够全部支持也绝不全盘否定进入市场经济大家都越来越把目光向钱看齐只要什么事情有利可图就会有人去从事而投资房屋不只是房地产开发商有热情稍微富裕的普通家庭如果有实力经常就是会拥有不止一套住房其中一套自住另一套或出租或转让以牟取差额利润虽然国家对于购买第二套房屋制定了一些限制措施但所谓上有政策下有对策这种现象基本上没能得到解决土地应该是一种公共物品因此不能被用来为个人牟利在还有很多人连基本生存居住的需求都还没有得到满足的时候富人的奢侈理应受到适度限制为此可以通过征收特殊消费税加以调节因为本文所支持的在农村所建的小产权房应该是用来解决那些买不起房的人的基本生存需要的为这一需求占用农村土地况且受到质疑遑论在这些土地上建造别墅二政府应着力降低商品房价我觉得对于小产权房堵不如疏政府真正应该做的事情不是专注于阻止百姓购买小产权房打击开发商建设小产权房而是要仔细想想怎么样能够真正实现自己降低房价的承诺不要真如邹啸鸣所写的那样专家越忙房价越涨官员不要做房价下降的阻力军相信哪天商品房价回归正常了即使依旧比小产权房要高只要不是成数倍的高法相信大多数消费者都不会再冒着那么大风险去追捧小产权房三改革户籍制度以及土地制度中早就不合时宜的部分内容要解决小产权房问题关键还得促进农村的经济发展缩短城乡差距改革现行二元户籍制度以及土地制度还户籍以其表征信息的本来面目去除其限制人口流动以及代表个人地位价值的附加功能古人言不患贫而患不均几十年来农村为了支持城市的发展已经付出了那么多中央也已经提出要工业反哺农业城市支持农村那么横亘在城乡之间的这条户籍墙也该是时候松动松动了农民不被死死束缚在农村农村土地的所有权依然属于集体但是使用权可以稍微松绑农民可以将节约下来的建设用地使用权进行流转诚如北大中国经济研究中心主任周其仁构想的那样在农村建立一个土地交易所也未尝不可按照周其仁教授的设想在绝不减少两地耕地总面积的前提下将现有城市建设用地的供应规模扩大一倍而每亩转让出来的农村建设用地指标平均得到万的农村建设资本用于新农村建设和帮助农民转移应该是有可能的国家对于集体土地流转也可以征收相关税费但要颁发产权证建成的房屋自然城市居民也可以购买如此一来小产权的问题解决了城乡隔阂也消除了小产权房之所以小并不是因为房子本身跟商品房相比而言有什么差别只是小产权房底下的那块地小宪法规定农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有集体土地上修建的房屋只能由本级体组织成员自住即使卖也只能是卖给本村村民但我们也知道同样的房屋卖给本村人与卖给城里人两者的价格相差很远当然人们更加愿意选择后者国家之所以这么规定其实是为了表明不愿意让农民住宅进入流通领域的态度从他们的解释看来农民是弱势群体诚如三农专家温铁军年就已经提出农民真苦农村真穷农业真危险的三农问题而农民在中国却以其庞大的数量对中国方方面面问题起着重要影响农民问题解决不好农村实现不了长久稳定要想整个国家有一个放心的发展环境基本上不可能于是农民的土地不能动因为那是他们解决吃饭问题的根本保障农民的房子不能想因为那是他们维持生存的最后堡垒国家兴许最初是为农民着想的殊不知现在这么多年过去了三农问题依旧严重农民还是苦农村依旧穷农业照样危险相比之下城市却发展得很迅速城乡差距越来越大横亘在乡下人与城里人之间的鸿沟越来越宽农民有土地有房屋貌似有产阶级但翻开我们的法律我们便能发现这所谓的有产阶级其实有多么名不副实土地管理法第十条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的由村集体经济组织或者村民委员会经营管理已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理已经属于乡镇农民集体所有的由乡镇农村集体经济组织经营管理民法通则第七十四条规定劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理已经属于乡镇农民集体经济组织所有的可以属于乡镇农民集体所有通过以上法律分析可知作为集体所有土地的所有者集体土地所有权的主体大致可以分为村内农民集体村农民集体乡镇农民集体三个级别单个农民对于土地基本上只有使用的占有使用的权利而没有处分和收益的权利而集体这一感念在现实生活中则让人极其费解很多时候所为集体的利益都只是代表村委会几个领导的意见而不是他所应当反映的农民的呼声为此有学者主张农村土地的所有权应该私有化将来还能朝着美国式的大农场发展如此蓝图勾画出来倒也让人浮想翩翩只是另有一些学者会从中国的国情出发指出种种不现实之处并说所谓私有化是典型的书斋理论当然我作为一个即将毕业的学生对于社会的现状没有太多宏观的把握至于农村土地私有化究竟会产生什么后果也不是我所能够设想的出来的只是有一种观点我觉得倒还不错那就是允许农村土地入股通过公司加农户的模式来探索一条出路土地所有权依旧归集体只是农民可以视其意愿将一定期限的土地使用权抵作出资换成一定比例的股份参与公司将来的分红同时农民还可以就进在这些公司上班如此一来就不会出现那么多的农村留守儿童正如有句话说的是经验到处是一致的只要资源他用带来比自用更高的收益自己的使用权总会以这样或那样的方式演化为转让权并经由转让来获得更高的收益小产权房的例子即是对这句话最好的诠释再者写作的过程中我不由得想起了民法上的买卖不破租赁这一条款被视为保护弱势群体的代表性条款亦即相对房屋的所有权人来说租房人相对处于弱势地位为了保护租房人的利益法律规定房屋所有人如果要出卖该已经租与他人的房屋必须先通知承租人由承租人决定是否购买房屋如果承租人不够买房子卖与他人以后承租人可以以自己对房屋的使用权对抗新房东的所有权但是否行使这种对抗权则取决于承租人的自愿法律规定买卖不破租赁并非强迫弱势群体必须接受国家对他的关爱如果他觉得不再继续租赁房屋更加符合他的意愿当然也是可以的总不能把权利变成义务强迫人去服从吧同样的我觉得国家之所以规定农村房屋不能卖是为了保障农民的最低生存条件是一件为民着想的的好政策但也要注意到不能把这种福利强迫农民接受如果农民自己愿意他觉得小产权房推向市场对他来说更加有利可图那有什么理由要将他束缚在土地上有什么理由禁止小产权房的流转呢又有什么理由农民自己卖不行国家基于公共利益的需要将农村土地征收了就行了呢而且地方政府在征收集体土地时对农民的土地补偿金极低对被征地农民安置工作做得不到位且征地过程中往往存在着一些违法征地的现象这导致失地农民今后的生活无法得到保障征收土地后土地又被高价转让给开发商开发商开发出商品房在市场出售整个过程当地政府开发商获得了几倍甚至十几倍于付给农民补偿金的巨额利润造成了农民日益贫困和房价日益高涨的恶果这种从初始状态上法律的利益分配不均衡导致社会贫富差距急剧加大更何况政府征地所基于的公共利益这一概念本身就因为其含糊不清而很容易导致不公平四为小产权立法使之有序进行不可否认小产权有利也有弊反对小产权的人正是抓住它的弊端进行大加发挥来支撑他们的言论其实正确的态度应该是权衡利弊采取对策不管小产权房未来走向如何有一点是肯定的那就是它已经成为一个社会性问题相关利益各方包括小产权房的几百万住户小产权房的开发商小产权房所属的村委会和乡政府管辖着住房市场的建设部和国土房管局还有大产权房的开发商们都卷入了这场论争的方方面面小产权合法与否不是我说了算作为社会渺小的一份子我所能做的也只是表达自己的愿望以期无数个小呼声聚合起来大的力量让决策者或者哪天能够顺应民意制定出好的政策房地产市场的混乱秩序需要权力机关尽早出台一部专门的法律对之加以规范综上所述小产权房问题牵涉的利益主体众多理应谨慎对待面对如此大的受众政府应该合理引导而不是横加阻拦同时对户籍制度以及土地制度中的不合理部分进行修改以此与小产权房问题的解决实现互利双赢的效果全国人大也应该尽早征集民意制定出一部顺应民情的小产权法使杂乱无章的小产权房市场得到规制给小产权房的转正一次机会也给普通百姓安居乐业的梦想一次机会