酒店商业计划书.docx

酒店商业计划书副本XXX酒店商业计划书酒店年月目录第一章摘要511项目公司512市场营销513营运与管理514投资与财务5第二章项目规划621酒店位置及现状622许可经营及法律文件623项目总体规划6231酒店大堂6232餐厅6233客房6234娱乐中心6235会议设施7第三章乌鲁木齐市环境评估731区位优势7311自然情况7312城市功能区划8313气候特点8314交通情况9315独特区位优势932区域经济1033旅游资源11第四章酒店行业概况1141酒店业概况11411我国星级酒店数量结构及分布11412我国星级酒店行业景气情况12413我国星级酒店经营情况1342酒店业经济特点14421属于资本密集型和劳动密集型行业14422对经营管理的要求高1443酒店业发展趋势14431旅游行业整体发展趋势预测14432酒店业发展趋势预测15第五章市场竞争和项目定位1751乌鲁木齐酒店市场分析预测17511乌鲁木齐旅游业基本情况17512乌鲁木齐酒店基本情况17513乌鲁木齐酒店住宿人员状况18514乌鲁木齐酒店价格和出租率18515乌鲁木齐酒店市场预测1852竞争分析20521竞争对手基本情况20522SWOT分析21523竞争分析结论2453项目目标定位24第六章发展规划2661总体设想2662公司发展战略步骤设想26621完成酒店试营业26622通过三星级认定并成为乌鲁木齐知名酒店之一26623实施后楼改造工程进一步提高经济效益26第七章市场营销2771目标市场2772产品与服务2773定价2774销售渠道27741直接渠道27742间接渠道2775公关宣传策略2776初步销售策略27761客房业务27762餐饮业务27763提高回头率的措施2777销售激励制度27第八章营运和管理2881基本业务流程2882营运管理初步计划28821服务项目和基本设施安排28822建立并实施完善的质量标准28823建立并实施完善的财务内控制度2883机构设置2884人员配备2885管理团队2886遵循的标准28第九章投资与财务评价2991项目实施计划进度2992投资估算2993收入成本费用及利润预测29931住宿收入预测错误未定义书签932餐饮收入预测错误未定义书签933物业租赁收入预测错误未定义书签934总收入预测错误未定义书签935成本费用预测错误未定义书签936利润预测错误未定义书签94现金流量预测错误未定义书签95财务评价错误未定义书签第十章风险与对策分析29101风险错误未定义书签1011客源影响带来的风险错误未定义书签1012人力资源风险错误未定义书签1013市场竞争风险错误未定义书签1014行业特点决定的风险错误未定义书签102对策错误未定义书签1021客源影响对策错误未定义书签1022人力资源风险对策错误未定义书签1023市场竞争风险对策错误未定义书签1024行业特点风险对策错误未定义书签第十一章融资计划29111融资资金金额方式与用途291111融资金额291112融资方式291113融资资金用途29112公司治理与投资者保护29结论错误未定义书签第一章摘要11项目公司12市场营销13营运与管理14投资与财务第二章项目规划21酒店位置及现状22许可经营及法律文件23项目总体规划231酒店大堂为酒店大堂面积平方米拟建有小桥流水山水景观西餐厅琴吧精品店商务中心旅游公司等设施具有空间大设施完备功能齐全的特点232餐厅为餐厅餐厅面积平方米间包厢张散台餐厅突出新疆民族特色强调品牌经营突出菜肴品牌和地方特色233客房客房分布于前楼及后楼面积共有平方米前楼有商务客房间其中商务套房套豪华标准间间后楼有普通标准间间套间间共间客房客房具有面积大空间视野宽的特点房间拟配备高档精致家具突出酒店的商务特点装饰装潢强调统一中显个性力求舒适温馨实用234娱乐中心后楼面积平方米为娱乐中心和现代商务老板俱乐部娱乐中心设有演艺吧迪吧酒吧包厢静吧健身房运动中心同时在前楼和设有面积平方米的桑拿中心内设休息大厅男宾室女宾室贵宾间和特色浴室等235会议设施酒店将设有会议室和多功能厅会议室可容纳人位于后楼大厅楼顶加层多功能厅位于娱乐中心的演艺吧会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统会议室在装修风格上拟强调文化底蕴体现企业丰富的个性内涵第三章乌鲁木齐市环境评估31区位优势311自然情况乌鲁木齐市是一座美丽的内陆城市乌鲁木齐市位于天山山脉北麓准噶尔盆地边缘地理坐标为东经北纬乌鲁木齐三面环山地势东南高西北低平均海拔米乌鲁木齐市总面积平方公里城市规划控制面积平方公里下辖区一县总人口万人市区人口占另有流动人口约万乌鲁木齐市聚居着维吾尔汉回哈萨克等四十多个民族少数民族人口占总人口的乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府也是新疆政治经济文化的中心也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口其经济结构具有大城市小郊区的特点第三产业比重大服务功能强乌鲁木齐地区科研院所高等院校和其他各类学校集中人才相对较多是新疆的科研文化广播电视新闻中心在经济保持高速发展的同时乌鲁木齐市的生态环境也得到了保护具备可持续发展潜力乌鲁木齐年获得了全国优秀旅游城市地级市荣誉312城市功能区划乌鲁木齐城市布局呈双中心组团式形态市区南中心为大十字一带北中心为北京路卫星广场一带市区规划为九个集团片区即天山区沙依巴克区新市区水磨沟区东山卡子湾区机场区北站区西站区头屯河区乌鲁木齐城市中心区由天山区沙依巴克区新市区水磨沟区部分组成重点发展第三产业城市周边区由头屯河区东山区等组成重点发展第二产业313气候特点乌鲁木齐深处大陆腹地属于中温带大陆性干旱气候昼夜温差大寒暑变化剧烈气候干燥降水少山区降水较多无霜期短春季多风夏季热而不闷秋季降温迅速冬季寒冷漫长年平均温度摄氏度年平均降水毫米乌鲁木齐自月日进入春季至月日结束每年春雨占全年降水的乌鲁木齐城区夏季自月日到月日共天乌鲁木齐气候干燥尽管夏日炎炎却热而不闷而且昼夜温差大是旅游避暑的胜地乌鲁木齐的秋天从月日开始入秋后气候凉爽气温下降迅速昼夜温差增大乌鲁木齐城区的冬天漫长从头年月日到次年月日长达天南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响有一条暖带冬季气温要比市区高度而且南郊积雪长达天适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动314交通情况乌鲁木齐航空港是中国通往西亚欧洲非洲的国际航空通道与北京首都机场上海虹桥机场广州白云机场昆明巫家坝机场并称中国五大门户已开通乌鲁木齐阿拉木图乌鲁木齐比什凯克乌鲁木齐沙迦乌鲁木齐伊斯坦布尔乌鲁木齐莫斯科乌鲁木齐新西伯利亚乌鲁木齐叶卡捷琳堡七条国际航线国内航线已开通乌鲁木齐至全国各大城市多条区内航线已开通乌鲁木齐至喀什阿克苏和田阿勒泰库尔勒伊宁库车克拉玛依塔城且末等十余条航线铁路有通往阿拉木图莫斯科柏林鹿特丹的新亚欧大陆桥线路有通往北京上海西安成都等大城市的直达快车通过库尔勒阿克苏喀什的南疆铁路和通往奎屯哈密等地的直达快车公路有国道向东通过甘肃省连我国内地西出哈萨克斯坦国道向东通过青海省连我国内地西至喀什市将来可西出吉尔吉斯斯坦国道在乌鲁木齐市与国道相接向西南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦此外还有等国道与区内外相连有吐鲁番乌鲁木齐大黄山高等级公路和乌鲁木齐奎屯高速公路与区内城市相连315独特区位优势乌鲁木齐具有发展经济尤其是发展旅游经济的独特区位优势亚欧大陆的核心位置乌鲁木齐地处亚欧大陆腹地亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离乌鲁木齐很近乌鲁木齐在欧亚大陆的核心区位条件在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现与欧洲客源市场的距离优势乌鲁木齐与欧洲主要城市之间的距离只有北京上海广州和西安这几大中国门户城市与欧洲各城市之间距离的说明乌鲁木齐更接近世界最大的旅游客源市场新疆具有开发欧洲客源市场的巨大潜力我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表毗邻中亚西亚和南亚的地缘优势新疆与哈萨克斯坦俄罗斯塔吉克斯坦乌兹别克斯坦吉尔吉斯斯坦蒙古巴基斯坦印度八个国家接壤拥有个对外开放的口岸乌鲁木齐具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力如表所示乌鲁木齐与周边国家部分城市之间的距离只相当于与我国东部城市之间距离的表乌鲁木齐与中亚城市航空距离与中国东部城市距离对比城市名称阿拉木图杜尚别塔什干阿什哈马德新西伯利亚北京上海广州西安乌鲁木齐资料来源新疆维吾尔自治区旅游发展规划新疆自治区旅游局年月32区域经济在国家推行的西部大开发战略中乌鲁木齐市是受政策资金倾斜的重点地区近几年乌鲁木齐市经济建设获得迅猛的发展全方位开放的格局基本形成年完成国内生产总值亿元按照不变价格计算较上年增长年目标增长实现全市增长至亿元的目标通过多年的高速发展乌鲁木齐市的综合实力逐年增强市民生活水平不断提高年乌鲁木齐市人均国内生产总值达到元人均可支配收入约元位居西北五省区首府城市第二位第三产业增加值和地方财政收入均位居西北五省区首府城市第一位乌鲁木齐市近年来国内生产总值及其名义增长率情况见图所示资料来源年乌鲁木齐国民经济和社会发展统计公报乌鲁木齐统计年鉴33旅游资源乌鲁木齐有丰富的旅游资源古迹甚多各民族文化发展源远流长著名文物胜迹有红山嘴红庙子鉴湖巩宁城遗址文庙陕西大寺乌拉泊古城阿拉沟石垒毛泽民烈士故居八路军驻疆办事处浓郁民族风情的国际大巴扎等近郊还有碧波冰峰景色迷人的天池风景秀丽的南山天然牧场花草芬芳的甘沟菊花台飞流直泻的白杨沟瀑布等优美的自然风光和浓郁的民族特色的人文景观形成了乌鲁木齐独特的旅游资源年乌鲁木齐市荣获中国优秀旅游城市称号乌鲁木齐市除自身拥有丰富的旅游资源还是新疆旅游的集散中心乌鲁木齐有独特的地理位置和地缘优势它位于新疆中部天山北麓的准噶尔盆地南缘行政区域兼跨南北疆市境东南部宽数十千米长百余米平坦的天山后沟白杨河峡谷贯通天山南北成了南北疆最重要的交通孔道该道现仍为亚欧第二大陆桥和国道的必经通道得天独厚的优越自然地质位置奠定了乌鲁木齐作为新疆自治区首府的地缘基础条件同时也确立了乌鲁木齐作为全疆公路铁路和航空运输的中心以及旅客集散辐射的旅游中心城市的地位目前乌鲁木齐每年接待游客占全疆接待游客总量的以上第四章酒店行业概况41酒店业概况411我国星级酒店数量结构及分布随着我国对外开放经济的发展旅游业得到了迅速的发展作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展有关统计资料显示我国星级酒店数量和客房数量自年至年一直保持着超过的增长率至年我国星级饭店数量已经达到家客房数量达接近万间我国近年来星级酒店的数量变化情况见图所示资料来源中国旅游统计年鉴20XX从星级酒店的地区分布上四星五星高星级酒店酒店集中分布在北京上海广东江苏等经济发达地区在其他地区则均以二星三星酒店为主年我国星级酒店的地区分布将表所示资料来源中国旅游统计年鉴20XX从星级酒店的比例来看五星四星高档酒店约占酒店总数量的三星级酒店约占酒店总数量的一星二星中低档酒店约占酒店的而从酒店客房比重来看三星级酒店的客房比重高达近说明在我国酒店市场中三星级酒店的供给最大截止年我国星级酒店规模及客房情况见表所示表酒店规模及客房情况项目酒店家数客房万间酒店总量比重客房总量比重五星四星三星二星一星总计资料来源根据中国旅游统计年鉴20XX整理计算412我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长供给变化有一定的滞后性通常酒店行业具有较明显的周期性由于我国星级酒店的供给迅速增加我国星级酒店出租率和行业经营利润在年达到一个高点后至年一直处于下降过程中酒店出租率在年达到左右的低点后开始回升酒店行业整体经营利润在经历年四年连续亏损后于年开始实现盈利我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图资料来源中国旅游统计年鉴中国统计年鉴国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率我国目前星级酒店出租率刚刚超过还远低于年接近的历史最高出租率也明显低于香港年接近的酒店出租率从酒店出租率上开看还有提高的空间从星级酒店的平均房价来看通常酒店房价上升会滞后出租率年左右年我国星级酒店平均房价达到近年最低点约元后已经呈现缓慢回升的势头从酒店出租率酒店房价酒店经营利润情况分析我国酒店行业目前行业景气度尚不高但自年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期413我国星级酒店经营情况从年我国星级酒店的整体运行情况看五星级酒店的出租率最高盈利也明显集中于五星级酒店从人均利润角度看三星级酒店的亏损最为严重见图所示资料来源20XX年中国星级饭店统计公报造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高服务质量好具有国际销售网络的支持等因素外很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少市场化程度高如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占而在全国星级酒店中有是国有或集体经济成份相当大一部分国有酒店是作为政府部门国家机关和国有大中企业的接待单位而存在这一部分酒店缺少经营压力市场观念淡薄管理粗放冗员众多很多只能依靠主办单位的补贴维持经营从而出现了大面积高金额的亏损这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上根据年中国星级酒店统计公报显示在星级酒店中国有星级酒店的出租率最低而港澳台投资的酒店出租率最高年不同注册类型企业出租率情况见图资料来源20XX年中国星级饭店统计公报42酒店业经济特点421属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本土建费用和各项前期费用同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施配套设备的建设需要的投资额很大属于资金密集型行业同时酒店业作为服务行业又需要大量的服务人员也属于劳动密集型行业酒店业的这一特点决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高企业利润对收入的敏感性很高在出租率低于盈亏平衡点时收入的降低将造成大额的亏损在出租率高于盈亏平衡点时收入的提高又会带来利润的大量增加422对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全舒适方面的环境同时取得比较好的经济效益就必须在服务质量保证和监控成本费用控制员工管理和激励市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式由于星级酒店为客人提供的服务种类多标准高市场竞争激烈企业员工众多这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求43酒店业发展趋势431旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施酒店业的发展与旅游业息息相关我国改革开放以来伴随着经济的快速增长旅游业得到了快速的发展旅游服务总收入自年至年一直保持以上的增长率高于的增长占的比重也稳步上升至年我国旅游总收入已经达到亿元占的旅游的产业规模已经确立并逐步发展成为我国的新兴支柱产业我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速年年旅游外汇收入年复合增长率达到以上见图资料来源中国旅游统计年鉴20XX在入境旅游增长迅猛的同时国内旅游也得到了较快的增长九五期间我国国内旅游情况见表所示表九五期间我国国内旅游情况根据我国旅游业发展的十五规划到年我国将接待海外旅游者万人次年均增长实现国际旅游收入亿美元年均增长实现国内旅游收入亿元年均增长根据世界旅游组织的预测到年我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地接待旅游入境人数可达亿人次占世界市场份额为我国也将成为世界第四个客源国出境旅游人数将达到亿人次占世界市场份额为旅游业将是我国增长最快的产业之一432酒店业发展趋势预测酒店的建造由于受到经济形势税收政策以及投资心理的影响极大另外从酒店建造到开始营业的时间也较长因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡因此酒店盈利情况有较大的周期性我国星级酒店数量自年一直保持以上的增长速度使得酒店行业利润率迅速下降甚至在年年连续四年出现了行业整体亏损的局面根据我们前面对酒店行业景气度的分析我国酒店行业目前已经走出低谷目前已步入缓慢上升的趋势中根据国际著名咨询公司德勤公司对年月中国酒店业的调查测评我国酒店业在年月的入住率平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面不仅远高于发生非典的年较年也有了显著的提高这也充分说明我国酒店业已经走出低谷表年月中国酒店业表现入住率平均房间收入至年月相对年变化相对年变化至年月元相对年变化相对年变化中国所有酒店中国主要城市中国次要城市中国地域性城市资料来源德勤酒店业评测调查我国酒店数量分布不平衡三星以上酒店在京沪穗等一线大城市和东南沿海比重很大在中西部地区比重较小同时中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区因此随着中西部地区经济和旅游业的发展市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长第五章市场竞争和项目定位51乌鲁木齐酒店市场分析预测511乌鲁木齐旅游业基本情况随着西部大开发战略的逐步实施来乌鲁木齐旅游的中外游客逐年增多在年乌鲁木齐就已经接待国内游客万人实现国内旅游收入亿元乌鲁木齐市近年来国内旅游情况见图资料来源乌鲁木齐统计年鉴20XX乌鲁木齐20XX年统计公报乌鲁木齐市在国内旅游迅速发展的同时海外游客入境旅游也得到了一定的增长乌鲁木齐市国际旅游情况见图资料来源乌鲁木齐统计年鉴20XX年非典过后年乌鲁木齐旅游业呈现处欣欣向荣的景象根据乌鲁木齐统计局的资料年月全市累计接待国内旅游过夜人数为万人次同比增长国内旅游及购物总收入亿元同比增长接待国际旅游人数万人次同比增长国际旅游及购物收入为万元同比增长512乌鲁木齐酒店基本情况目前乌鲁木齐市拥有星级酒店家其中五星级酒店家四星级酒店家三星级及以下酒店家乌鲁木齐作为新疆最大的旅游集散地和主要旅游目的地旅游人数和旅游收入均占全疆以上也拥有全疆最为健全的旅游服务体系根据年旅游设施普查乌鲁木齐市在年旅游酒店拥有客房间床位张客房和床位数均接近全疆的513乌鲁木齐酒店住宿人员状况乌鲁木齐星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客根据国家统计局国家旅游局的抽样调查有的国外游客是于游览观光为目的其次为商务和探亲访友国外游客的住宿目的见图资料来源国家统计局国际旅游局20XX年抽样调查资料乌鲁木齐市国内客人的住宿目的也以游览观光商务会议为主要目的从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点空间距离越近人数越多表现在是否开通直达列车如山西甘肃四川河南等省经济发展水平越高的省区人数越多如广东浙江江苏山东等省人文环境差异越大人数越多如广东浙江江苏等东南省区的游客明显较东北华北地区多514乌鲁木齐酒店价格和出租率乌鲁木齐星级酒店的价格在各个酒店之间季节之间差异很大根据年的情况在考虑团队客人折扣因素后乌鲁木齐三星级酒店标准间实际价格旺季约在元间左右平季约在元间左右淡季约在间左右全年平均价格约在元间左右由于统计方面的原因乌鲁木齐星级酒店的入住率尚无准确数字但根据与乌鲁木齐同为新疆主要城市的克拉玛依年旅游统计公报克拉玛依市年星级酒店出租率达到了而年克拉玛依星级酒店出租率仅为说明新疆主要城市星级酒店的出租率在近年来有了显著提高根据乌鲁木齐酒店业人士估计乌鲁木齐酒店出租率应在左右其中在三个月旺季酒店出租率在左右在三个月平季中酒店出租率约在左右在月六个月淡季中出租率约在左右515乌鲁木齐酒店市场预测新疆自治区旅游局在新疆维吾尔自治区旅游发展规划中对新疆地区旅游接待人数及收入进行了预测有关预测指标见表表新疆维吾尔自治区旅游接待人数及收入预测指标项目年年上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游人数万人年增长率国内旅游收入亿元年增长率海外旅游人数万人年增长率旅游外汇收入亿美元年增长率旅游总人数万人旅游业总收入亿元相当于注美元折合人民币按计算资料来源新疆维吾尔自治区旅游发展规划由于乌鲁木齐是新疆旅游重点地区和旅游集散地接待游客占全疆的以上而旅游客人是星级酒店最重要的客源因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长因此乌鲁木齐酒店客源将随着旅游人数的增长而增长预计年增长率应当不低于考虑到自年年开始乌鲁木齐星级酒店增加较少预计近年来乌鲁木齐酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升52竞争分析521竞争对手基本情况由于同星级酒店的客源基本相同因此乌鲁木齐每一家三星级酒店都将是商务酒店的竞争对手同商务酒店距离较近客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将更为激烈与商务酒店距离较近的三星级酒店基本情况为国泰大饭店国泰大饭店是新疆国泰实业贸易有限公司下属的一家三星级涉外酒店位于乌鲁木齐阿勒泰路号饭店距机场公里距火车站公里距市中心公里酒店拥有客房约间客房类型有标准间单人间豪华套房贵宾套房在会议设施方面拥有接待人大会议室一间可接待人中会议室一间可接待人小会议室二间在健身娱乐设施方面有健身房台球室棋牌室厅桑拿浴室在餐饮设施方面拥有可接待人的海鲜娱乐城和可接待人的穆巴拉克美苑清真餐厅翼龙大酒店翼龙大酒店为中石化独山子炼油厂投资设立的三星级涉外酒店位于乌鲁木齐克拉玛依西路号附一号距乌鲁木齐国际机场公里距火车站公里翼龙大酒店共有客房套其中豪华套间套在会议设施方面拥有可接待人的大会议室间可接待人的小会议室两间在健身娱乐设施方面有健身房夜总会桑拿浴室在餐饮设施方面设有可接待人的中餐厅和清真餐厅独山子大酒店独山子大酒店是由新疆石油局独山子石化总厂投资设立的三星级涉外酒店位于克拉玛依西路号酒店距机场公里距火车站公里距市中心公里独山子大酒店拥有客房间房间类型有标准间豪华标准间和商务套房在会议设施方面有可接待人的大会议室一间可接待人的中会议室二间可接待人的小会议室一间在健身娱乐设施方面有台球室乒乓球室夜总会室和桑拿浴室在餐饮设施方面设有可接待人的中餐厅和可接待人的西餐厅表商务酒店与邻近酒店的主要情况对比表项目国泰大酒店翼龙大酒店独山子大酒店商务酒店客房种类较齐全较齐全齐全较齐全客房数量酒店新旧程度旧旧旧新配套设备较齐全较齐全较齐全齐全先进会议设施齐全较齐全齐全较齐全娱乐设施齐全较齐全较齐全齐全经营方式自营单体酒店自营单体酒店自营单体酒店自营单体酒店内部接待无少量少量中量停车设施较少较少较少多周边风景环境一般一般一般较好周边商务环境较好较好较好较好交通便利程度较好较好较好好所有制形式民营国有国有民营酒店定位商务旅游商务旅游商务旅游商务旅游522SWOT分析优势具有新建设酒店的优势酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同酒店企业通常经历三个阶段起步期中期以及衰退期并且生命期都较短根据国外的经验表明一家酒店的平均生命期为年通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到到年酒店的入住率和收益在起初的到年之间也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速并且在开业后到年之间中期收益都会维持相当高的水平之后创利能力逐渐下降衰退期商务酒店前楼年建成作为新建成酒店其装修设施设备更能够符合客人的需要其对酒店经营的年将均处于该酒店高收益高出租率时期相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素对于一家新建的酒店土地成本建造成本利息费用家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素仅需投入部分家具设备和装修费用酒店即可正式营运这成为酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势从目前的预计来看仅通过桑拿浴室酒店大厅和二期的出租承包收入每年就能取得万元的收入其中桑拿浴室万元租赁费已经与承租方签订协议已经超过每年万元的经营权费用具有地理位置和配套设施优势酒店所处的区域目前现有的星级酒店不多且酒店位于乌鲁木齐市计划投资亿元的蜘蛛山脚下如年蜘蛛山风景区如期建成则入住酒店的客人将能够直接观赏到蜘蛛山的景色将有助于提高酒店的知名度入住率和酒店房间价格酒店还拥有余个停车位这在乌鲁木齐三星级酒店是绝无仅有的能够为酒店入住客人提供便利的停车服务更能够为餐饮桑拿提供便利的条件具有部分稳定的客源根据公司与伊犁州达成的协议新疆酒店仍然将按照接待标准协议书的费用标准接待安排伊犁州来乌工作人员的住宿并承担伊犁州在乌的宴请接待任务这部分餐饮客房收入能够为酒店提供部分稳定的客源降低酒店的经营风险在酒店新楼建成前伊犁办事处承担的内部接待已经达到每年余万元随着软硬件环境优越的酒店的开业相信稳定的内部接待金额将会有大幅度的增长同时也能够有效带动伊犁州来乌及各地前往伊犁州的商务客人的住宿餐饮消费劣势缺少酒店行业管理经验本项目发起人新疆洲际工贸公司以往未涉足酒店行业尚缺少酒店行业管理经验酒店品牌知名度欠缺酒店作为新开业的酒店是乌鲁木齐酒店市场的新进入者酒店尚缺少品牌知名度建立品牌将要经过一定的时间投入一定的资金酒店星级尚未评定酒店尚未开业酒店星级也未评定在酒店星级评定前作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格机会新疆和乌鲁木齐旅游业的蓬勃发展随着我国国民经济的发展和居民收入的提高我国的旅游业一直保持着较高的增长速度新疆和乌鲁木齐作为我国重要的观光旅游地区旅游产业也将取得较高的发展速度根据新疆旅游产业发展规划的预测至年新疆国内国外旅游收入将均保持以上的增长速度这为新疆酒店业的发展提供了良好的机会从长远来看如果国际航空落地签证等问题得到妥善解决由于新疆距离欧洲的航空距离优势很可能成为消费能力较强的欧洲游客的旅游热点地区我国酒店业进入新的一轮景气周期由于酒店业自身的特点酒店行业存在明显的景气周期从我国酒店行业的利润入住率酒店房价等指标分析我国酒店自年应当已经开始新的一轮景气周期目前正处于入住率房价平稳增长时期初期目前正是进入酒店业的良好时机新疆经济的发展随着国家西部大开发战略的实施新疆经济得到了迅速的发展以来国家计划建设的中哈输油管道独山子石化和乌鲁木齐石化扩建工程将使新疆成为我国未来的石化化工重点地区这些都会提供大量的商业机会增加新疆的商务会议游客数量将为新疆酒店行业的发展提供助力威胁酒店业激烈的市场竞争酒店业是一个市场化程度很高的行业始终存在激烈的市场竞争如出现阶段性区域性酒店供给过剩则竞争程度将更为激烈有可能出现四星级五星级酒店通过降价竞争争夺三星级酒店的客源如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入新疆酒店市场也会加大新疆酒店业的竞争激烈程度同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁容易受到突发事件的影响酒店业作为旅游业的重要组成部分容易受到突发事件如急性传染病暴力恐怖事件的影响出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象523竞争分析结论根据项目的优势劣势机会威胁的分析项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补面临的威胁并不大应当采取增长型进取战略尽快实施新疆酒店项目使酒店能够在年新疆旅游旺季到来之前正式投入运营53项目目标定位根据地区经济和旅游发展状况区域环境及发展趋势项目定位于三星级标准酒店设置餐饮和各种娱乐设施酒店客户群主要定位于参加各类会议进行公务商务活动外省市来乌旅游的人员即酒店根据客户群体定位于商务旅游会议酒店乌鲁木齐市四星五星级酒店由于房价高相当部分客源来自海外其经营受国际经济影响较大在目标区域内由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件条件支撑所以没有出现同等星级的酒店在目标区域内开发四星五星级酒店风险较大此外经营高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段也具有较大经营风险以国内客户为主要服务对象的一二三星级档次酒店随着我国宏观经济向好各行业发展迅速国内游客因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流尤其是在本区域内交通便利市场前景较好同时随着人民生活水平的提高更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到乌鲁木齐而项目地处蜘蛛山脚下周边人文景观多再加上价位适当具有吸引力将形成价格和入住率的良好配合提高经营效率对于某些特殊标准的要求可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用此外通过加强管理和服务酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上更体现在配套软件管理的星级水平第六章发展规划61总体设想62公司发展战略步骤设想621完成酒店试营业622通过三星级认定并成为乌鲁木齐知名酒店之一623实施后楼改造工程进一步提高经济效益第七章市场营销71目标市场72产品与服务73定价74销售渠道741直接渠道742间接渠道75公关宣传策略76初步销售策略761客房业务762餐饮业务763提高回头率的措施77销售激励制度第八章营运和管理81基本业务流程82营运管理初步计划821服务项目和基本设施安排822建立并实施完善的质量标准823建立并实施完善的财务内控制度83机构设置商务酒店计划的机构设置如图图计划组织机构图图餐饮部的机构设置计划图84人员配备85管理团队86遵循的标准第九章投资与财务评价91项目实施计划进度92投资估算93收入成本费用及利润预测第十章风险与对策分析第十一章融资计划111融资资金金额方式与用途1111融资金额1112融资方式1113融资资金用途112公司治理与投资者保护