酒店别墅商业计划书.doc

酒店别墅商业计划书酒店别墅商业计划书目录前言第一部分执行概要一项目概述二项目发起人简介三股东单位第二部分项目提供的产品和服务一项目的创意和定位一项目创意二项目定位二项目优势一地理位置优越交通便利二具有较大的市场空间和目标客户群体三与园区内多个项目形成资源共享及优势互补四创新的大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式三项目规划及建设方案一项目地址二酒店式湖景别墅规划设计三项目经营范围四项目实施保障条件第三部分项目背景及其可行性一宏观经济的配合一社会消费水平稳步提高二旅游行业为政府扶持性行业三酒店式别墅面临良好的发展机遇二当地政府大力支持及优惠政策一生态园项目获得市及县政府大力支持二相关优惠政策三面临的良好机遇一中国加入加速旅游产业发展二旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点三周遍地区具有较强的消费能力和市场需求四发起人具备承担项目建设的优势和能力一经营管理能力二资本运作能力三创新的产权机制和开放的经营理念第四部分市场分析一外部环境分析一地区投资价值的凸现二别墅市场具有良好的发展空间二市场需求分析一庞大的潜在市场规模二京津一带强劲的市场需求三目标客户分析第五部分竞争分析一竞争影响因素分析一价格二交通三环境四娱乐项目配套设施设置二竞争优势分析一齐全的配套娱乐设施二创新的大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式三庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道第六部分经营发展规划第七部分市场销售一市场计划一市场进入二市场开发二销售策略三公共关系一平面媒体广告二电视媒体广告三广播广告四互联网广告五户外广告第八部分项目的运营与管理一治理结构一关于股东与股东大会二关于董事与董事会三关于监事与监事会二管理团队三激励与约束第九部分投资估算一项目实施进度二投资估算及资金筹措三运营第一年流动资金明细第十部分经济效益分析一收入预测一出租比例预测二租赁价格预测三租赁收入预测二成本费用预测三利润及投资报酬率预测四特别提示五结论第十一部分风险分析与对策一政策风险二市场风险三行业风险四不可抗力风险第十二部分结论前言本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介主要建设内容辅助资源配置发展前景市场定位竞争对手销售策略风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题酒店式湖景别墅为市都市生态园项目的下属子项目之一生态园的整体介绍参见市都市生态园项目说明书本项目中的所有外部数据均有确切出处财务预测数据则根据相关方法推算而得第一部分执行概要一项目概述酒店式湖景别墅是都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分是一个集旅游娱乐住宿餐饮会务等为一体的高档休闲度假旅游项目酒店式湖景别墅群倚已建成的亩人工湖建设为整个生态园最佳休闲观光地之一建成后的度假村风景优美设施完备功能齐全将成为都市人休闲度假的一个最佳去处该项目的建设分为三期其中一期为项目规划设计市场宣传及推广等目前正在进行中二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅幢形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区包括日式幢欧式幢中式幢三期建设计划为栋风格迥异的别墅群该项目的二期建设即将正式启动有关立项手续完备预计二期地上物建设总投资万元占地面积亩根据投资力度和投资规模的增加三期的后续开发建设预留亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新二项目发起人简介科技发展有限公司以下称农业科技作为本项目的发起主体对项目进行总体策划并作为投资人投资兴建该项目公司简要情况如下公司名称科技发展有限公司注册时间年月日注册资金万人民币公司地址市县镇村公司电话公司传真市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书农业科技将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理精简有效的组织管理体系三股东单位农业科技的两家大股东分别是投资集团有限公司和市投资有限公司投资集团有限公司成立于年注册资金万元是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司下属家子公司业务范围涉及旅游景区景点开发体育通讯商贸等领域公司于年巨资买断原甲立飞足球队建立甘肃天马足球俱乐部现俱乐部迁至更名为东城队投资集团下属市旅行社成立于年注册资金万元目前名列同行业前三位主要负责都市生态园的营销提供良好的客源市场市投资有限公司成立于年成立注册资本万元人民币是在市工商局注册的新兴的专业化投资机构主要业务范围包括直接投资项目管理投资银行主要投资方向为旅游房地产高科技主要负责都市生态园项目规划和资本运营第二部分项目提供的产品和服务一项目的创意和定位一项目创意酒店式湖景别墅项目是都市生态园内最核心最具盈利能力的项目之一鉴于北方的地理条件相对缺乏高档消费的亲水地产别墅酒店式湖景别墅倚亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要建成后的度假村风景优美设施完备功能齐全将成为都市人休闲度假的最佳场所之一本项目的规划融合了方建筑特色和现代社区规划理念将建设为中式欧洲等不同风格的别墅群以优雅开放包含着休闲和赏心为建设宗旨旨在创造一个融优美的生态环境旅游休闲度假与居住功能为一体的社区是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景二项目定位酒店式湖景别墅以休闲自然为主题采用星级酒店式经营管理模式主要为满足前来进行度假休闲商务会务等的群体提供多方位服务酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及亩人工湖不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头游船工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚这同时也是本项目盈利能力的关键从景观特色上分析酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客从规划建设旅游项目上分析酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲娱乐度假会议住宿等多功能旅游环境能够满足不同年龄结构职业结构的需求市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书从现代生活节奏上分析久居城市的人们日常工作生活节奏紧张渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣得到放松旅游度假村便捷通畅的交通体系公园内精心设计和新奇创意的游乐设施能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理为游客营造一个融于自然的休憩空间从时空距离上分析酒店式湖景别墅交通方便各种设施齐全北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日日游而全国其他地区的游客也能利用各种假期前来旅游度假二项目优势一地理位置优越交通便利酒店式湖景别墅位于县村都市生态园内东临京浦铁路紧靠京沪高速公路和国道距市区公里新港公里滨海国际机场公里距首都北京公里经农业科技公司申请市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口未来从北京将可直接通过高速公路直接进入都市生态园交通更加便利这也同时体现了市政府对都市生态园的大力支持二具有较大的市场空间和目标客户群体酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅而且社区规模较大总建设规划面积亩随着国民经济保持高速增长国民收入不断增加中国已有相当一部分人已先富起来这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕三与园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分为生态园项目二期建设内容之一其他部分子项目已在去年开工建设按照生态园的设计规划整个园区项目的工程建设将分成四个时期从年月份起建预计年全部完成其中一期部分项目已经接近竣工正在试营业之中市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书生态园一期项目中包括马术俱乐部特种犬养殖斗牛场动物竞技大土炕餐厅等项目其主体工程已经基本建设完成预计年十月一日之前开始营业预计一期建设完成后园区可正式对社会开放接待各地游客成为京津一带的热门旅游景点到时园区内可进行包括农业大棚采摘犬类观赏马术俱乐部表演动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目酒店式湖景别墅项目属于二期工程届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施四创新的大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式围绕亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出各类建筑设计风格独特服务内容丰富功能齐全各类配套设施完备具备良好的硬件条件酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分与其它项目优势互补联合经营形成资源共享都市生态园内优美的环境众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值三项目规划及建设方案一项目地址酒店式湖景别墅二期占地亩环绕都市生态园内人工湖的南侧在生态园图示处项目位置见下图二酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅幢形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区包括日式幢欧式幢中式四合院幢湖景别墅规划设计图湖景别墅规划设计图日式别墅通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合引入了空中花园设计理念与内庭院形成立体的绿化效果日式温泉洗浴露天大风吕日式榻榻米等独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧欧式别墅既有外檐典雅尊贵古典中融合了现代淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的班牙式建筑大理石细腻的纹理波斯地毯浓浓的柔情特种进口墙纸的金碧辉煌衬出别墅雍容华贵与不凡气度中式四合院由北房东厢房和南房组成一个独立的院落北房两侧是东耳房四周以连廊形式相连青砖灰瓦青藤绕梁小鸟鸣啭水井碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格湖景别墅规划设计图湖景别墅规划设计图三项目经营范围主要包括住宿会务等住宿采用星级酒店式经营管理湖景别墅日常经营中为游客提供住所会务为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务四项目实施保障条件项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资号文批准本项目建设用地地质构造稳定水文状况良好本项目建设用地公用设施配套齐全水电气路均达至建设用地红线本项目建设用地净空条件良好无高压输电走廊微波通讯走廊地下无妨碍性市政管网配套环境及休闲娱乐设施基本完备第三部分项目背景及其可行性一宏观经济的配合进入年以来我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩虽然近来国际经济风云变幻起伏不定但是我国经济增长却表现得相当稳定九五期间国内生产总值年均增长率接近在我国制定的计划和年远景目标规划中未来十年的国内生产总值平均增长将在左右目前我国人均年收入已达美元左右城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平北京及周边一些地区已达到或超过美元连续保持了国民经济持续快速健康发展的良好局面一社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下随着居民生活水平的迅速提高居民节假日的增加闲暇时间上升民众的生活追求以由数量型向质量型转变我国居民的恩格尔系数逐年下降越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势高品位质量型休闲型生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重也更加符合现代都市人的旅游消费心理二旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一党中央国务院和市委市政府高度重视发展旅游业出台了一系列扶持旅游业发展的政策措施和部署市人民政府发出了津政发号文件关于加强旅游业发展的通知将旅游业列为国民经济的支柱产业制定了确实的发展措施并出台了有关保证旅游业持续快速健康发展的法规和办法如市旅游管理办法三酒店式别墅面临良好的发展机遇目前我国第一二三产业稳定增长主要经济结构不断得到改善经济运行质量不断得到提高在宏观经济较快增长的同时通货膨胀水平却相当低各类价格水平变动均较平稳随着生活水平的进一步提高人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次在充分考虑到经济可行技术可能环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的能较好地体现居住性舒适性安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎后小康人居主要可以分为三种情况一种是城市中心区的低密度高容积的高层住宅第二种是城郊结合部的中密度高绿化率的小高层住宅为主的小区第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度低容积率高绿化率的低层住宅为主的小区酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭团体等集体休闲度假消费的需求大家庭大团体回归生态自然将显得更自然更和谐另一方面酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇二当地政府大力支持及优惠政策一生态园项目获得市及县政府大力支持该项目从规划阶段就引起包括县委县政府等领导机关的高度重视年月日县专门就此项目召开专题县长办公会议将此项目列为县农业生态观光一号工程并要求各有关部门要尽最大努力配合支持该项目开发建设当地政府的大力支持无疑为项目的规划开发招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障二相关优惠政策酒店式湖景别墅的项目发起人科技公司于年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业速生丰产林基地项目称号并获得国市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书家财政贴息万贷款以及国家林业部财政贴息万贷款三面临的良好机遇一中国加入加速旅游产业发展加入世界贸易组织会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇加入对旅游业发展的整体影响是积极的有力的我国加入以后将加速旅游相关各业的对外开放步伐有利于建立更加符合国际规则的运行机制外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场将直接带来入境客源的增长外国投资者进入中国的机会增多也为发展商务旅游带来广阔的市场二旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点国内旅游行业的迅速发展极大地拉动了经济消费同时创收了大量的外汇国内的五一黄金周十一黄金周以及春节更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献国家主要部门越来越重视旅游业的发展人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣三周遍地区具有较强的消费能力和市场需求及北京经济发展迅速特别是市经济已经连续十余年增长多项发展指标位居全国前列国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前名呈现越来越强劲的发展潜力北京地区人口密集随着生活水平的不断提高人们的消费观念和消费意识不断得到增强特别是对休闲度假消费需求旺盛从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础四发起人具备承担项目建设的优势和能力一经营管理能力农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度确保公司战略政策和文化的统一性并在此基础上对各级主管充分授权造成一种既有目标牵引和利益驱动又有程序可依和制度保证的活跃高效和稳定的局面二资本运作能力作为本项目资本运作平台投资将依托农业科技积极探索资本经营利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果实践表明实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机外延的扩张依赖于内涵的做实机会的扑捉取决于事先的准备投资在进行资本运营时重点选择那些有实力有市场以及与公司有互补性的战略伙伴公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则并已取得了良好的效果三创新的产权机制和开放的经营理念农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化实现经营管理人员和优秀员工持股在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用第四部分市场分析一外部环境分析一地区投资价值的凸现多年来地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队发展远远落后于临近的北京地区但是从年开始地区的发展开始飞速增长多项发展指标位居全国前列呈现越来越强劲的发展潜力这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的是中国四大直辖市之一是环渤海地区的经济中心多年来中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成到现阶段已经迅速北移可以预测未来的十到二十年中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心辐射三北地区的新区域环渤海地区经济中心的崛起带动了地区投资价值的凸现从经济学的角度看梯度的推移发展理论支撑着的投资价值因为一个国家在相对的时间内会将人力物力财力向这个国家最具优势的地区集中一定阶段后会向第二个梯度转移所以经过了珠江三角洲长江三角洲的发展过程以为中心的环渤海地区发展时机已到年后港口优势日渐突出更使地区具有了无限商机和投资价值二别墅市场具有良好的发展空间从市场的角度来说真正意义上的别墅建设的开发启动是从上世纪年代初期开始的当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发曾经带动了高档住宅的发展但由于别墅市场尚处于发展初期开发和销售均没有达到理想状况上世纪年代末别墅市场开始呈现稳步增长趋势这表明高档住宅市场存在一定潜在需求因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层对住房品质要求较高所以短时期内需求量很大自此的别墅市场开始日趋成熟逐步进入了稳步增长的时期市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书经过几年的开发建设市的别墅市场正逐步走向成熟在区域市场方面已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和经济技术开发区的格局开始向中心城区的城乡结合部及其他地区如区县经济开发区发展特别在经济开发区投资的韩国日本企业比较多如三星摩托罗拉等这些企业已在着陆多年并已形成一定规模其所带来的韩国日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者根据统计分析经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速占整个市的左右经营状况良好目前一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来别墅在未来依旧有不小的市场需求随着经济环境的逐步改善特别是作为年北京奥运会的分会场当地政府还将加大固定资产投资力度随着年的日渐临近地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时地利的优势发展空间不可限量二市场需求分析一庞大的潜在市场规模及北京人口密集个人家庭休闲度假消费需求旺盛政府企业社会团体的会议需求量极大二京津一带强劲的市场需求现代都市人的工作生活节奏越来越快每天面对城市高楼拥挤不堪的交通大部分人需要回到自然生态环境放松心情享受休闲度假的乐趣都市生态园迎合了现代大都会人群的需要环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作三目标客户分析绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈加强感情交流的重要社交场所是身份的象征大中型企业经常要举办年会新闻发布会等商业聚会为市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书了展示企业形象和实力它们希望到比较高雅安静的地方举行所以本项目目标客户群主要定位于政府职能部门大中型企事业单位高收入的商界人士高收入的职业经理人律师等高收入专业人士追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书第五部分竞争分析一竞争影响因素分析酒店式湖景别墅座落在都市生态园亩人工湖畔南侧目前为止是生态园内唯一的酒店式度假别墅同时入住酒店别墅的人们还免费享受万亩生态园内部分配套娱乐休闲运动设施一价格生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照地区的同档次俱乐部水平以优质优价为原则吸引环渤海经济圈的客户二交通生态园酒店式湖景别墅位处郊区交通便利享有天然的优势三环境环境包括自然环境室内装修环境服务环境客户素质等多方面调查结果表明清新的空气田园风情的装修星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内周边环境良好将对客户造成良好的吸引力四娱乐项目配套设施设置娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望通过对高收入高消费阶层的消费状况调查我们发现项目设置少配套设施不完善往往造成客户兴趣消失综合项目越多配套设施越趋完善一方面可以延长客户停留时间另一方面可以引起客户兴趣并直接影响到营业收入酒店式湖景别墅为市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书生态园二期建设项目将尽享一期项目提供的资源与配套设施二竞争优势分析一齐全的配套娱乐设施本项目位于都市生态园内园内高中低档娱乐项目齐全高档娱乐设施有马术俱乐部和航空俱乐部中档娱乐设施有网球游泳垂钓动物竞技场射猎场彩弹射击场攀岩中心洗浴酒吧餐饮卡拉等普通娱乐项目有农家采摘农家饭等这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性补充为俱乐部客户提供更多元化的服务与选择二创新的大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式围绕亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出各类建筑设计风格独特服务内容丰富功能齐全各类配套设施完备具备良好的硬件条件酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分与其它项目优势互补联合经营形成资源共享都市生态园内优美的环境众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值三庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道市旅行社是市排名前三位的旅行社也是农业科技公司的主要股东之一酒店式湖景别墅可借助旅行社及其联盟资源找准目标客户在最短的时间内将湖景别墅推向市场同时同处园区内的星空企业培训公司专门为企事业单位的中高层管理者提供培训服务马术俱乐部会员中聚集了大量本地的高收入阶层一张庞大的人脉网络已经形成第六部分经营发展规划农业科技发展有限公司统一规划及经营管理整个都市生态园酒店式湖景别墅项目公司作为生态园下属的一个全资子公司负责酒店式湖景别墅的经营管理目前其核心领导层由农业科技发展有限公司统一招聘及委派酒店式湖景别墅现有的核心领导层具有丰富的管理经验及房地产建设经营经验由他们全权负责公司组建及其他人员的招聘并直接对股东即农业科技发展有限公司负责在一期项目的建设过程中酒店式湖景别墅现有人员成功的组织了建设及经营项目建设进展顺利经营状况良好随着项目的推进人力资源架构及管理体系还将不断丰富完善未来引入新的投资者之后现有股东将与新进股东将共同协商在现有基础上改进酒店式湖景别墅项目的经营发展状况并对未来发展规划做出进一步的修改及完善从建设上看该项目的建设分为三期其中一期为项目规划设计市场宣传及推广等目前正在进行当中二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅幢形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区包括日式幢欧式幢中式幢三期建设计划为栋风格迥异的别墅群该项目的二期建设即将正式启动有关立项手续完备预计二期地上物建设总投资万元占地面积亩根据投资力度和投资规模的增加三期的后续开发建设预留亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新第七部分市场销售一市场计划一市场进入市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络邀请北京的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人并充分利用与媒体的良好关系积极举办各发布会论坛竞技活动利用他们的影响力迅速扩大知名度带动一批高收入人群来参与娱乐休闲并通过给予价格优惠为他们提供超出期望的服务二市场开发项目运作中期在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员并通过他们的关系网继续拉动消费在条件成熟时逐步推出后期栋别墅形成大型高档别墅社群奠定在别墅市场稳定的地位二销售策略联合园区内马术俱乐部航空俱乐部等实现资源共享客户共享联合京津地区其它娱乐行业发展联名贵宾卡对持卡来俱乐部消费的客户将给予推荐单位一定的利润返点以提高它们的积极性充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务联合股东单位集团下属的旅行社和其它国内外旅行社为它们提供基地以增加客源提高知名度三公共关系作为新兴商业模式的先行者有必要在消费者中培养稳定的顾客群体可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象一平面媒体广告为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位广告只在时尚类与旅游类杂志刊登因为这些杂志的消费者有一定经济实力符合我们的目标客户定位二电视媒体广告不做单纯的电视广告主要以高档会务发布会等形式进行以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识三广播广告在交通台按小时滚动播出虽然价格较低约万元每月然而将广告直接作用于私家车车主乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户可迅速提高知名度四互联网广告是我们的主要广告手段价格比传统媒体低很多传播对象符合我们的目标客户定位因为上网人群的平均收入远高于普通人群准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告提供宣传文章五户外广告在市区的繁华地段和京津高速京沪高速树立大型户外广告提高品牌知名度树立品牌实力的象征此外还可通过与广播电视合作举办专题节目各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应第八部分项目的运营与管理一治理结构根据公司法和国家有关法律法规要求公司建立起现代企业制度以保护股东的合法权益在结合自身特点和实际情况下随着新的投资者的进入公司将相应的调整公司章程股东大会会议规则董事会工作规则监事会工作规则和经理工作规则不断健全和完善公司法人治理结构规范公司运作一关于股东与股东大会平等对待所有股东保护股东合法权益公司章程将规定股东大会为公司的权力机构公司严格按照规定召开股东大会能够确保股东表决权的行使达到决策程序规范关联交易信息及时充分披露公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出公司董事监事的选举及高级管理人员的聘任解聘均符合法律法规及公司章程规定的程序公司与控股股东之间实行人员资产财务机构业务五分开各自独立核算独立承担风险和责任公司董事会监事会和内部机构独立运作二关于董事与董事会公司董事的选举将严格按照公司章程规定的董事选举的条件和程序进行公司董事能够认真学习有关法律法规了解自身的权利义务和责任能够忠实诚信勤勉地履行职责认真出席股东大会和董事会对所议事项能够表达明确意见公司董事会的人数及人员构成符合有关法律法规的要求董事会对股东大会负责并严格按照法律法规公司章程及董事会工作规则的规定行使职权董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议并严格按照规定的规则和程序进行以确保工作效率与科学决策公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项并由出席董事和记录人在会议记录上签字对会议记录市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书进行妥善保存公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会进一步完善公司董事会工作制度三关于监事与监事会公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律法规的要求监事会对全体股东负责并严格按照法律法规公司章程及监事会工作规则的规定行使职权二管理团队本项目的管理团队将以在母公司农业科技公司的指导和选拔下建立农业科技公司具有高度的专业水准丰富的企业领导经验和企业员工培训在农业科技公司的指导下酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝聚力专业高效的管理团队目前已有部分专业人员在项目中进行工作项目公司将建立一支有凝聚力专业高效的管理团队并兼有以下特点团队成员确立起明确的共同目标增强吸引力感召力和战斗力做到合理分工与协作使每个成员明确自己的角色权力任务和职责以及与其他成员之间的相互关系加强团队成员之间的相互信任促使成员间相互关心彼此认同实现成员间有效的沟通及反馈形成开放坦诚的沟通氛围保证职责分明分工明确责任清晰三激励与约束公司正积极筹备建立公开透明的董事监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制对高级管理人员按照经营计划进行月度考核并根据考核结果确定月度效益奖年终兑现分红按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行公司在适当的时候将引入股票期权的激励机制一般情况下激励机制包括如下几方面每年平均每个雇员的工资将增长奖金将增长以上内部调动雇员以其个人意愿为主导最大限度发挥人的潜力每年评定特殊贡献奖发放特别奖金和证书提供主要研发人员和管理人员期权奖励为雇员提供医疗保险及社会保险骨干人员年终分享红利业务人员奖金与业绩挂钩第九部分投资估算酒店式湖景别墅项目二期建设的栋别墅总投资额万元不包括土地评估价值及流动资金前期已投入万元还需再投入资金万元项目运营第一年日常经营流动资金需求为万元不包含在总投资内一项目实施进度酒店式湖景别墅项目二期计划年月份全面开工工期约一年将于年月竣工验收年度投资计划如下二投资估算及资金筹措一已投入资金总计万元前期策划含人员费用万元项目规划设计及市场宣传推广费用万元需要再投入资金单位万元三运营第一年流动资金明细单位万元第十部分经济效益分析本商业计划采取求实稳健保守的原则进行财务预测我们不排除在出现不可抗力或难以预测的政治经济等风险的情况下财务预测将可能受到较大影响为此我们加上了较大的安全系数这就使得正常情况下投资者的收益将大大超过本财务预测一收入预测一出租比例预测本项目主要为前往生态园休闲度假的人群提供住宿服务因此湖景别墅的出租率受旅游行业的周期性影响一般来说国内每年的月月是旅游旺季其他月份为旅游淡季本项目湖景别墅的出租率也将随着淡季旺季的不同而有所改变财务说明项目运作初期别墅存在一定的闲置率保守预计第一年的旺季出租率为淡季出租率为后三年每年以的比例递增在第五年项目进入稳定运营以星级酒店的入住率为计算依据旺季别墅出租率为淡季别墅出租率为市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书二租赁价格预测财务说明参考同地区市场价格项目运作第一年团体客户每天的出租金额为元套零散客户每天的出租金额为元套其后年项目周遍环境得到大幅改善每套别墅的出租金额以比上年增长元运作第五年后租赁价格基本稳定保守估计团体客户每天的出租金额为元套零散客户每天的出租金额为元套三租赁收入预测财务说明受项目所在地气候环境等因素的影响谨慎预计每年实际能入住的天数为天年二成本费用预测单位万元财务说明别墅维护费用按万元年计算土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订的相关合同的规定按每年元亩计算本项目共计占地亩每年的土地租赁费用为万元管理费用第一年为万元以后三年每年递增运作第五年后管理费用按占租赁收入的计算出于酒店式别墅的经营特点营销费用在项目运营初期金额较大随着客户认知程度的增加营销费用呈大幅递减的趋势在进入稳定经营期后营销费用将维持在一个固定的价格水平财务费用按占租赁收入的计算综合费用第一年为万元以后年度按占租赁收入的计算三利润及投资报酬率预测单位万元财务说明销售收入来自本商业计划本章之收入预测成本费用来自本商业计划本章之成本费用预测年年的所得税按利润总额的计算四特别提示酒店式湖景别墅的盈利模式在于出售别墅房产时段使用权并代为管理使拥有房产使用权的客户可以将自己的权益通过交换系统与其它地区同等级别的进行交换日常经营中为游客提供住所本商业计划书中的经济效益分析仅仅针对可以量化的正常酒店经营模式从目前国内酒店式别墅的整体经营状况来看很多客户往往对配套服务较好管理规范的别墅进行整时段购买在此情况下本项目的财务状况及经济效益将远远超过商业计划书中的预测为投资者带来更大的投资收益五结论湖景别墅项目一期良好的盈利能力和现金流量将大幅提高本公司的资产盈利水平改善现金流量状况不仅使旅游资源的边际收益得到更加充分的释放市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书而且有利于提升本公司抗御市场风险能力和双方的核心竞争力从经济效益上看本项目投资收益率较高投资风险较小市投资有限公司酒店式湖景别墅商业计划书第十一部分风险分析与对策本项目作为生态园项目中的一个子项目其所可能面临的经营管理财务等风险等因素及其对策请参阅都市生态园项目商业计划书一政策风险风险用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险同时国家其它相关法律法规的颁布与修订以及产业政策税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险对策都市生态园属于农业科技种植林木养植为重点其土地性质为集体用地经营涉及到了生态旅游农业采摘动物养殖等项目未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题湖景别墅采用酒店式经营不属于产权别墅范畴未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令法规和政策并加强对有关政策法规的研究掌握国家法规政策的最新动态及时调整公司的发展目标和经营战略二市场风险风险酒店式湖景别墅的未来市场开发主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况游客数量和市场推广力度对策对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力公司已进行过充分的评估和论证本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境较低的地价成本良好的公司品牌而且体现在其旅游高尚运动和住宿结合独特的生态园的概念此外本公司还将继续以生态园旅游环境作为依托充分利用大型人工湖旅游房地产的资源整合优势项目的含金量提高项目产品的市场竞争力规避市场竞争可能引致的风险三行业风险风险旅游行业进入壁垒低行业竞争激烈旅游企业在经济效益旅游业管理旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距对策我国地大物博历史悠久旅游资源极为丰富加之目前国内全年法定节假休息日已达天特别是五一十一和春节的三个长假大大推动国内旅游业的发展实际上我国旅游业已经连续多年快速增长我国也已成为世界最大的国内旅游市场国发展潜力巨大农业科技公司主要股东集团经营旅游行业经验丰富并形成了庞大的旅行社网络市场开发能力极强地区旅游资源匮乏市场需求量大园区项目设置时考虑到项目的新颖性和独特性赛马斗牛等项目在市独一无二四不可抗力风险风险主要是水灾风险由于县本身海拔较低历来为的泄洪区历史上曾出现过被水淹没的记录对策由于在如今的北方水灾很难发生加之随着科技的进步自然灾害的预警系统十分发达所以水灾给我们造成危害的概率很小但为了防患于未然公司根据生态园外围的地形利用挖湖产生的大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝并疏浚园区内外排水沟渠保持畅通无阻使之与近在咫尺的南运河相连一旦有水灾发生即可随时导入运河避免损失第十二部分结论酒店式湖景别墅项目是都市生态园的优质子项目本项目依托于生态园突出回归自然与休闲度假的主题以大型人工湖旅游酒店式别墅的先进理念在都市生态园的大环境下谋求社会效益与经济效益最大化本项目具有良好的宏观经济背景并且具有广阔的市场空间建成后将成为市极其周边地区度假休闲住宿的精品项目为当地带来巨大的社会效益及经济效益同时为项目投资者带来丰厚的回报