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酒店商业计划书XXXX酒店商业计划书目录第一章项目摘要6一项目概述6二项目优势6三项目背景6四项目投资计划7第二章环境评估8一区位优势8二区域经济11三旅游资源13第三章酒店行业分析17一中国旅游饭店业概况17二国际饭店集团竞争中国市场18三国际饭店管理模式比较20四高星级酒店的盈利分析21五XX酒店管理公司26第四章市场分析28一XX酒店概况28二酒店经营指标分析28三竞争对手及发展态势29四项目定位30第五章项目公司31一公司简介31二公司结构31三股权结构31四管理团队31五项目其他背景32第六章项目规划33一项目位置33二法律明细34三项目详细规划36第七章项目实施计划40一项目建设规模40二项目现状和建设期41第八章项目投资分析42一投资估算42二参数预测43三融资计划及还款方案44第一章项目摘要一项目概述XXXX大酒店是与国际XX酒店集团签约合作的国内第六家XX大酒店是一家继大连重庆上海北京南京之后通过国际XX酒店集团严格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店XXXX大酒店集旅游商务娱乐餐饮等多功能于一身位于XX市CBD区域购物交通十分便利濒临大海与鼓浪屿遥遥相望风光旖旎总投资概为7500万美元酒店用地面积3367917平方米建筑面积为43793平方米地下三层地上二十九层总高度为9915米酒店建成后凭借国际XX酒店管理公司的专业化管理将成为XX档次最高的五星级酒店其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益二项目优势黄金地段得天独厚XX市政府重点支持项目国际著名酒店管理公司专业化管理办妥土地房产证土建已经开工正进行地基建设筹建单位成功开发过多个大型地产项目三项目背景XX是中国东南沿海重要的旅游口岸拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名胜区并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉XX已成为中国南方重要的对台贸易口岸这里每年由中央政府主持举办经贸盛会中国投资贸易洽谈会和对台出口商品交易会多种大型专业会展经常在XX举办XX经济高速发展是中国东南沿海经济繁荣带的龙头自XX成立特区以来已有戴尔Dell柯达Koda通用电器GeneralElectric可口可乐Cocacola太古飞机维修公司SwireAircraft麦德龙MetroAG等世界五百强公司入驻XX同时每年有大量国际国内商务人士来XX观光旅游XX市目前有四星级以上酒店六家五星级酒店一家鉴于XX的高星级酒店数量相对偏少该项目的建成将大大地推动XX高端旅游市场的发展促进XX精品旅游品牌的提升并将给投资商带来丰厚的投资回报四项目投资计划一投资总额项目投资概算为7500万美元包括土地款拆迁费用土方工程基桩及相关前期费用等已完成的投资1700万美元二融资计划根据项目建设期计划建设期为2年根据营运收支预估数据预计项目营运8年即可还清本息考虑项目的营运预算及还本付息年期建议项目建设期免息年度经营结余可用于偿还利息本金融资期限为10年含建筑期根据营运收支预估表项目进入营运期后前四年每年还1100万美元后四年每年还1200万美元总共用8年还本付息第二章环境评估一区位优势1自然情况XX是一座美丽的海滨城市位于中国东南沿海福建省的西南岸临近九龙江的河口居中国两大经济繁荣地区之间与台湾隔海相望距台湾高雄市160哩是海峡西岸繁荣带之龙头XX市辖区陆地面积1500多平方公里包括XX岛130平方公里海域面积300多平方公里XX属亚热带季风气候常年春意浓浓四季花香扑鼻全年平均气温210C冬天平均气温120C夏天平均气温280C全年降雨1100毫米气候温和雨量充沛海岸曲折漫长山岩叠秀绚丽多姿20XX年设立XX经济特区XX市已被中央政府批核为一个特别行政区域20XX年被级为副省级市拥有省级的经济管理权力现在XX已发展为一个现代化城市有着强劲的经济发展及城市建设在过去十年内XX受益于国际商贸教育及旅游的持续发展随着经济建设和社会各项事业的不断发展XX逐渐成为中国东南沿海的中心城市在经济保持高速发展的同时XX的生态环境也得到了保护具备可持续发展潜力XX先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉2地理位置XX市位于东经1180404北纬242646全市由XX岛鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成属海港风景城市其主体XX岛面积约1355平方公里是福建省第四大岛屿整修海岸线蜿蜒曲折全长234公里港岛屿星罗棋布洪区内群山四周环抱港阔水深终年不冻是条件优越海峡性天然良港有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸九龙江北岸的沿海部分由杏林湾和马銮湾分隔而成美杳林海沧三个小半岛地属亚热带气候夏天酷暑冬天严寒温和多雨年均气温在21左右XX市的总陆地面积为1516平方公里而海洋面积则有300平方公里而地势则由南至北顺势而下其西北部分地势偏于平坦而南部则较多山及崎岖在大部分的海峡其水深超过12米及整平均处于无冰状态而其余位于海岸边零散的岛屿则形成了一道天然的围墙以保护海洋旋涡对XX海峡造成的滋扰及破坏3行政区域20XX年XX月经国务院批准同意XX市调整部分行政区划调整的主要内容包括一思明区鼓浪屿区和开元区合并为思明区原三区的行政区域划归思明区管辖二将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖杏林区更名为海沧区三设立翔安区将同安区所辖新店新圩马巷内厝大嶝5个镇划归翔安区管辖行政区划调整后XX市辖思明湖里集美海沧同安和翔安6个区XX市现辖有思明开元鼓浪屿湖里集美杏林同安七个区其中XX本岛内的思明开元鼓浪屿湖里四个区为经济特区思明区以商业闹市区为主开元区以工厂区和新市区为主鼓浪屿区是著名的风景旅游区湖里区则是新兴的工业投资区岛外的集美区以农业为主包括以旅游教育为主的著名侨乡集美镇杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区同安区则是全市的农副产品基地和轻工食品行业的原料基地4气候XX拥有南亚热带气候降雨量充足全年平均温度约为206C而最高则为385C及最低为15C年降雨量约1315毫米主要降雨月份于每年的五月至七月5人口20XX年末全市户籍总人口为13716万4185万户280万人其中自然增长067万人人口自然增长率为493全市人口中以汉族居多另有回满壮畲苗及高山等20多个少数民族由于地理环境和历史背景的因素拥有众多的归侨侨眷及XX籍侨胞和港澳台同胞6基础设施建设陆路交通配合赣龙铁路建设兴建龙岩XX延伸段形成连接大京九的出省新通道配合建设福厦铁路相应规划第二火车客运站及其配套设施加快区域合作快速通道建设重点建设和完善三主同三国道主干线及其复线国道324线六聊XX岛龙海南太武海沧龙海同安安溪同安南安同安新店南安石井XX金门的对外交通建设XX至三明高速公路形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道完善综合交通运输体系的配套设施加快公路客货运场站的规划和建设构建公路运输主枢纽航空运输XX的空港是华东航空枢纽高崎国际机场已开通国内外航线89条其中国内航线73条国际和地区航线有至东京大阪汉城新加坡吉隆坡马尼拉香港澳门等14条航线还有专门到日本名古屋的货运航班每周出港约380余个航班有26家航空公司在机场营运20XX年旅客进出港人数42586万人次比上年增长1395航空货运吞吐量1392万吨增长3048完善XX机场的设施配套建设空港物流园区大力拓展国内外航空货运业务增辟美国等国际航线建成我国重要的国际干线机场并争取作为两岸三通定点直航首选机场加强国内外航班的衔接拓展客运中转业务成为连通国内外客货捷运的航空主枢纽港口与海运完善对外辐射通道实施以港立市战略按照三个一港口货物年吞吐量1亿吨以上集装箱年吞吐量1000万标箱航空年客运量1000万人次的远景目标要求把XX港建成国家重点货运主枢纽港集装箱运输国际干线港口和中转港海峡两岸区域航运中心完善航空港高水准建设资讯港强化口岸功能XX港是中国主要港口之一位居世界集装箱百强港前40名是中国第四个可接待第六代大型集装箱船舶的港口20XX年货物吞吐量273451万吨集装箱吞吐量17544万标箱每月XX港到全世界各地航班有315条基本覆盖了全球各主要港口与国内外84个港口直接通航世界各大船公司都纷纷开辟了XX到世界各地的货运航线很多知名船公司将XX作为其大陆的基本港首批与台湾货运试点直通港口集装箱货运量达到134万标箱邮电通讯长途电话可直拔210个国家或地区国内1800多个城市城乡固定电话交换机总容量9402万门移动电话716万户电脑互联网络用户达20万户已建成市话本地网移动通讯网数位资料网和图像传输网开办了DDNISDNPACEDIEMS800等20多项邮电业务电脑网已形成金桥网金卡网金关网Inernet网XiamenNet网可以通过DNNADSL光线以及无线接入方式连接INTERNETINTERNET传输速度可以达到10M秒二区域经济自20XX年设立为经济特区以来XX市国内生产总值GDP年均增长18每年新增外商实际投资额在10亿美元以上戴尔Dell柯达Koda通用电器GeneralElectric可口可乐CocaCola太古飞机维修公司SwireAircraft麦德龙MetroAG等诸多知名跨国公司已在XX设厂或投资20XX年全市经济实现较快增长经济运行质量和效益进一步提高据初步统计全年实现国内生产总值64833亿元比上年增长156其中第三产业增加值26421亿元增长99按户籍人口计算人均国内生产总值47270元比上年增长145XXGDP增长近年XX市主要经济指标项目20XX年度20XX年度20XX年度20XX年度实绩增长率实绩增长率实绩增长率实绩增长率国内生产总值GDP亿元440541063501871392561361185648371550规模以上工业总产值亿元6251823771234481152010252640港口货物吞吐量万吨1773182119651083209868227343028对外贸易进出口总额亿美元79691678100492610110791025151873708财政总收入亿元6624195791503813110512078126311430外商投资概况XX市为中国其中一个的主要经济特区并已赋予权力去管辖其市内的经济发展事务及给多外商相关优惠措施已吸引外商投资充分发挥特区和台商投资区的优势实施外向型经济发展战略扩大对外开放参与国际竞争特区经济逐步趋向了外向型发展轨道XX口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强利用外资进入了全方位开放蓬勃繁荣的发展阶段世界最大500强跨国公司已有27家在厦投资办企业70多家全球跨国公司在XX落户外商投资领域从第一二产业扩大到第三产业的饮食服务业娱乐业房地产业运输业金融业资讯产业等从蔻密集型企业为主发展到以技术资金密集型企业为主从加工贸易发展到高附加值企业逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链全市利用外资规模不断扩大投资领域不断拓宽物流商业零食软骨发展等服务贸易领域的投资专案增多利用外资层次逐年提高截至20XX年底全市累计批准外商直接投资专案5334项协定利用外资1873亿美元实际直接利用外资1265亿美元已开发投产的三资企业达4381家其中在工商部门注册登记的外商投资企业达3016家随着两岸关系的缓和台商来XX的投资也逐年增多全市累计已签订合同的台商直接投资专案122个协定外资金额3938亿美元目前三资工业产值已占全市工业产值的八成以上工业品出口交货值占全市工业销售产值的近一半三资企业出口总值达3226亿美元占全市外贸出口的3608全球零售巨商沃尔玛的进驻引发了特区商品市场服务方式和经营理念上的新一轮整合地方性外贸企业的崛起在体制上打破了传统单一的国家外贸经营体制XX对外贸易采取放宽进出口经营权推进外贸企业的实业化等鼓励措施形成了中央省属地方属外贸公司外贸专业公司和工贸进出口公司三资企业等多层次外贸经营队伍共同发展的新格局积极推行品牌战略加快培育名优出口产品培育和发展了一批具有市场竞争优势的高科技产品和高科技出口企业出口产品层次不断提高由原来的以农副产品和初级工业产品为主迅速发展到以机械电子轻纺工业等制品为主20年来XX累计对外贸进出口总额为89446亿美元年贸易规模突破了百亿元大关20XX年外贸进出口总值达11079亿美元比20XX年增长7237倍年平均增长2378其中出口贸易额6505亿美元比20XX年增长4513倍年增率达到2055与世界上178个国家及地区建立了贸易往来关系对47个国家和地区的年出口贸易额超千万美元其中对美国日本香港德国台湾新加坡的出口已超过亿美元随着戴尔电脑柯达感光灿坤家电林德叉车富士电气ABB开关厦华厦新太古飞机维修等一大批国内外知名大公司生产能力及企业规模的进一步扩大机电产品高新技术产品出口后续发展能力日渐强劲20XX年全市共完成机电产品出口275亿美元占全市出口的比重达4228外商投资企业完成进出口7239亿美元占全市对外贸易的比重已达6534三旅游资源XX有丰富的旅游资源自然资源与人文景观相互交融具海岛屿礁山岩寺花木诸神秀兼民族风格侨乡风情闽台特色并畜西洋异国情调经多年开发建设已形成鼓浪屿万石山南普陀黄厝集美同安等六个游览区20XX年经国务院批准鼓浪屿万石山被确定为国家重点风景名胜区XX为一著名的旅游城市其风光如画的特色为它带来了全国卫生城市全国环保模范城市及优质旅游城市的美誉XX有着古老的景点也致力发展新的景源而XX主要分为五个游客区包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等除此之外XX更提供了方便的交通及通讯网络及全面的旅游相关机械因此XX非常适合本地及外国的游客及投资者在20XX年XX市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展另外市政府更加强了在旅游业上的投资例如增强了兴旅游有关的其建兴改善旅游服务素质以吸引更多本地及国外的游客在20XX年XX被评为省级旅游城市而其更排在重点旅游城市列上的第八席国家旅游局更颁发优质旅游城市奖予以XX以作表扬而此优秀表现更加快了XX旅游业的发展根据XX旅游局的资料大约有1020万人次于20XX年曾前往XX市作访客而其中65为海外游客代表了年增长约为122在同一时期内XX市赚取了超过三亿六千多万美元的外汇比前年同期增长174在本地旅游方面大约950万名本地访客在20XX年间到访XX令XX赚取了135亿元人民币的收入比去年分别增长了119及2XX旅游业资料简略万人次20XX20XX20XX20XX20XX国外旅客4839500355885736716国内旅客5855263861735048514595286总访客人数633916886479092908751020从国外旅客赚处的收入2392623311365以十亿美元计从国内旅客赚取的收入55761075114313261352以十亿人民币计从旅客赚取的总收入75541291139115811654XX市在国外旅客的人数逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上的十二六及六位由上图可显示出往XX的海外访客主要来处台湾日本香港而他们总共占了XX总海外游客数量的65从以上分析可看到旅游业为XX市未来发展的重要支柱两岸的小三通XX由于其本身的地理优势致力在两岸推广小三通小三通的意思为邮电航空船务及商贸现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾每年XX均举行大型的小三通活动如国际投资贸易展及出口台湾物品展此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与增强了两地人民的交流两岸也致力于船运邮政及通讯方面的相互发展更牢固了两岸之间的沟通城市发展战略加强核心城市XX岛的建设和优化积极开发和建设好城市拓宽区域和分区组团中心形成具有较高综合效益的城镇规模结构构筑完整的城群体系和网络加强环境和园林绿化的投入完善和发挥海港空港信息港的功能效益使XX市逐步实现生态型现代化国际性大都市现代化山水城市第三章酒店行业分析一中国旅游饭店业概况旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域目前在投资管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化业内人士分析认为当前中国经济持续走好国际贸易往来不断增多旅游安全具备有效保障市场经济秩序进一步完善进口物品关税普遍降低正是外资进入中国旅游饭店业的黄金期20XX年中国旅游饭店业达到新的高峰20XX年中国旅游业统计公报显示全国共有星级饭店家比20XX年末增加家全国星级饭店的全年平均客房出租率达到比20XX年提高个百分点全国星级饭店营业收入总额亿元比20XX年增长中国经济正步入快速增长周期的新上升通道而旅游业的发展也进入了稳步发展期经济景气的持续上升推动中外经贸商务科技会议等交流活动的频繁举办为中国旅游饭店业带来旺盛的客源经过20XX年下半年的休整中国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段20XX年中国内地入境旅游人数有望突破亿人次旅游安全的有效保障也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源由于境外旅游行业不断受到各种恐怖事件战事等影响中国在国际上赢得了旅游安全胜地经济发展沃土的良好形象尽管20XX年初突发非典疫情给中国入境旅游造成了较大影响但仅是暂时的之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨道中国旅游业今年将围绕中国魅力永存的促销主题加大对中国旅游目的地形象的宣传并联合北京奥组委启动20XX奥运旅游的计划国家旅游局将全力争取入境旅游市场的恢复通过落实内地与香港澳门更紧密旅游合作协议努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模市场经济秩序的进一步完善也将优化旅游饭店业发展的环境20XX年XX月中国下调了多种商品的进口关税使关税总水平降到与饭店经营密切相关的牛肉猪肉植物油奶酪冰淇淋的进口关税都出现较大幅度的降低未来几年关税水平还将进一步降低这将大大节省旅游饭店的经营成本20XX年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了中国饭店业行业规范明确了饭店的义务与权利对容易引起争议的问题进行了界定政府有关部门正抓紧简政放权清理和减少行政审批项目依法行政履行入世承诺为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证二国际饭店集团竞争中国市场20XX年香港半岛集团正式管理北京建国饭店标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场不久假日集团于20XX年管理北京丽都假日饭店后五年之内先后在国内拉萨桂林广州西安XX大连成都重庆等城市形成网络成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团在八十年代进入中国市场的还有喜来登XX雅高香格里拉半岛新世界日航华美达凯悦美丽华太平洋马尼拉等十余家酒店管理集团九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段同时也是国际饭店集团看好中国市场积极扩大市场份额的时期这期间又有马里奥特最佳西方国际天天凯宾斯基喜达屋豪生瑞迪森海逸罗顿文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场出现了群雄逐鹿的局面根据国际饭店与餐馆协会的资料统计20XX年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特六洲马里奥特雅高精品国际XX最佳西方国际喜达屋卡尔逊凯悦除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店中国已成为著名国际酒店集团的集聚地国际酒店集团之所以看好中国市场一是由于中国的经济保持了高速增长带来巨大的商机蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力二是中国政治稳定社会安定人民币汇率稳定企业经营环境日趋完善三是中国劳动力成本相对较低且素质较高国际饭店集团通过引进先进的管理观念管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高缩短了我国饭店业与国际水平的差距使我国饭店业成为开放较早市场化程度较高最先与国际接轨的行业之一国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才其管理的饭店成为我国饭店管理人才的提高班许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用数字化人性化饭店为客人营造了更加温馨舒适便捷的居住环境应该讲目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化4545454545由一线城市向二线城市扩展国际饭店集团开始进入中国市场时往往是选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足如香格里拉在中国开业的17家酒店基本分布于北京上海哈尔滨长春大连青岛南京武汉北海西安等城市其中北京就有四家香格里拉饭店中国大饭店国贸饭店嘉里中心饭店该集团认为迅猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因不久将会让具有市场潜力的二线城市看到更多的香格里拉饭店如20XX年中山郑州两家香格里拉新酒店即将开业20XX年福州香格里拉也将开门迎宾454545454545由单一品牌向多品牌发展国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制定的标准因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的有非常明确的市场定位体现了今后饭店业的竞争方向代表着时尚的服务潮流得到客人的认同和推崇几十年来无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店假日集团刚进入中国时推出的品牌只有假日品牌饭店为了满足商务客人的需求又陆续推出皇冠假日洲际等品牌马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品牌目前他们集团推出全品牌发展战略既有高档的丽嘉卡尔顿万豪万丽又有中高档的万怡新世纪华美达即使是马里奥特的同一档次品牌各品牌间的差异体现了不同的风格如万豪是体现欧美古典式风格万丽是追求智能化的商务现代派风格不同的风格适应不同的市场需求454545454545由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白九十年代末期仅有北京圣瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉卡尔顿及金茂君悦酒店三家近年来随着我国旅游业的发展世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心他们纷纷推出超豪华品牌饭店在中国打造自己的旗舰如开业不久的上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣瑞吉斯品牌酒店去年底开业的北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店马里奥特的丽嘉卡尔顿酒店不久也将在北京落户批量超豪华品牌饭店落户中国标志着中国饭店业档次更加完备一批品质卓越服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务从以上变化中我们可以看出国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展实现了全方位发展的网络化布局正在逐步加大网络的密度实施多品牌发展这既体现了国际饭店业发展的一种趋势同时也给我国饭店业发展带来压力再过若干年在中国市场形成规模的国际酒店集团将会更多这既是国际饭店业发展的必然趋势也是全球经济一体化的必然结果三国际饭店管理模式比较带资管理通过买断绝对拥有控股相对拥有或参股部分拥有等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识相同服务程序相同预订网络相同采购系统相同组织结构相同财务制度相同政策标准相同企业文化及相同经营理念的管理方式此种模式一般出现在饭店集团的创建初始阶段较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店委托管理通过饭店业主与管理集团公司签署管理合同来约定双方的权利义务和责任以确保管理集团公司能以自己的管理风格服务规范质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术管理人才和管理模式并向被管理饭店收取一定比例的基本管理费约占营业额的2至5和奖励管理费约占毛利润的3至6的管理方式近年来奖励管理费所占的比例正在逐年递增此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店XXXX项目即采取该方式进行管理特许经营通过认购特许经营权的方式将所管理集团公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称注册商标定型技术经营方式操作程序预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店并一次性收取特许经营权转让费或初始费以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费包括公关广告费网络预订费员工培训费顾问咨询费等的管理方式此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店联销经营近年来随着全球分销系统的GDS普及和互联网实时预订功能的实现国外的联销经营集团应运而生并且发展迅猛饭店联销集团是由众多的单体经营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购联合促销联合预订联合培训联合时常开发联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体此种模式一般出现在档次市场规模风格相类似的系列酒店联合体较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店如邮电系统的信苑集团民航系统的饭店委员会中国名酒店等顾问咨询伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬国内的许多饭店管理集团公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式其特点是管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业日常管理并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式此种模式一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体饭店中外对比分析中国的管理集团公司目前仍以带资管理模式为主注资产集团的特色委托管理注经营集团的特色为辅顾问管理为次联销经营为末外国的管理公司则以联销经营管理模式为主注美国的PEGASUSSOLUTIOS目前拥有8700家酒店和180万间客房特许经营为辅如美国的CENDANT集团目前拥有的6400余家酒店中有别于6300余家是通过特许经营方式管理的委托管理为次投资管理为末四高星级酒店的盈利分析在5星级中国际管理饭店实现的平均房价为最高达到人民币72720元高于国内管理饭店人民币604元的平均房价并超出业主自行管理饭店平均价人民币518的40所有4星级和5星级饭店的平均房价达到人民币508元整体市场平均住宿率为692所有3星级饭店的平均房价达到人民币240元整体市场住宿率为654在管理费和固定费用前收益IBCMF及税务及折旧前收益CBITDA两项指标方面国际管理饭店同时获得了最佳的表现在4星级中国际管理饭中国饭店业业务统计1以平均房价分类所有国际管理国内管理业主自行管理国际管理国内管理业主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll45星Star5星Star5星Star5星Star4星Star4星Star4星Star3星Star饭店业业务摘要饭店数量1864162627157162每日可供出租客房数6034115345335111247888843691714111543每日实际入住客房数41739107952500729063443174116367554平均入住率692704746648714727679654平均净房价508727604518485366330240每间客房日平均收入352512450336346266224157每间客房总收入250079338320315776274103208227171792184131110426每间客房总支出16599720621919647218700314632311174613427883894每间客房固定费用及管理费前收益840821321011193046190460047600474985326532占336390378297297350271240总收入百分比每间客房税务及折旧前收益60506102983836594845948459480022477416041占总收入百分比242304265235233279135145中国饭店业业务统计2以平均房价分类以城市分类701以上501700301500300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai701501700301500300以下5Star5Star饭店业业务摘要IndustrySummary饭店数量NumberofHotel204190961414每日可供出租客房数NumberofavailableRoomsperDay891917065245962119964326067每日实际入住客房数NumberofOccupiedRoomsperDay671312490162171378145764619平均入住率Occupancy753732659650711761平均净房价AverageRoomRate930587389224756862每间客房日平均收入RevenuePerAvailableRoom700429256146538656每间客房总收入TotalRevenuePerAvailableRoom473031284479192974117720384212419711每间客房总支出TotalExpensesPerAvailableRoom28114318550013461793631230684249981每间客房固定费用及管理费前收益IBFCMFPerAvailableRoom1911888989795835824090153528169730占总收入百分比ofTotalRevenue4063485302205400404每间客房税务及折旧前收益EBITDAPerAvailableRoom153524792893508310502104995139015占总收入百分比ofTotalRevenue32527918289273331IBFCMFIncomeBeforeFixedChargesandManagementFees2EBITDAEaringBeforeIncomeTaxDepreciationandAmorization店也实现了最高的平均房价达到人民币485元尽管国际管理饭店在市场推广及营销能源及维护保养方面的开支较高但最终仍在管理费和固定费用前收益IBFCMF及税务及折旧前收益相IBCMF对较低这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支并获得了积极的现金流量上海的5星级饭店比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利润上海的平均房价达到了人民币862元比北京同等级饭店高出14而每间客房平均收入则比北京高出22尽管上海和北京两座城市饭店在管理费和固定费用前收益IBCMF百分比方面都达到了总收入的40但如果以每间客房管理费和固定费用前收益IBCMF实现的绝对值人民币为比较上海饭店仍比北京的同等级饭店高出11按照平均房价分类房价最高等级类别平均房价在人民币701元以上的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩平均每间房餐饮和其他收入达到人民币1722元管理费和固定费用前收益IBCMF占到总收入的406因此经营效益为显著客源构成至于各类饭店的客源构成总体而言国际管理饭店获取了更多的国际客源按价格分类的市场中高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际客源另一方面国内管理5星级饭店和国际管理4星级饭店在商务市场方面都获得了最高的渗透比例此外来自北美地区的长线客源在价格上的敏感度相对较低更乐意选择入住高价市场的饭店在平均房价高于人民币701元这一层级市场中这一市场的客源占到饭店客源构成的173而中低价饭店获得此类客源的能力较弱如平均房价在人民币501700元层级饭店中长线市场客源占总客源的96平均房价在人民币301500层级饭店中长线市场占总客源的6而平均房价在人民币300元层级饭店中长线市场客源仅占总客源的1固定成本不管是4星级还是5星层级从行政及一般开支占总收入的比例来看国际管理饭店低于国内管理及业主自行管理饭店如在5星层级中国际管理饭店的的行政及一般开支占总收入的92国内管理饭店比例是134业主自行管理饭店比例则是113另一方面国际管理饭店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理饭店5星级和4星级饭店的市场推广费用分别占总收入的54和44而国内管理和业主自行管理饭店分别是20和29同时高档饭店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的饭店如平均房价在人民701元以上的饭店平均每间客房的市场推广费用为人民币7566元而平均房价为人民币501700元之间的饭店此项指标仅为人民币3492元人事统计总体而言5星级饭店每间客房的人工配比达到16到177除了低于业主自行管理饭店的配比外普遍高于4星级和3星饭店的人工配比相应地在4星级和5星级中国际管理饭店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理饭店订房渠道所有4星级和5星级饭店中大多数预定是以直接向饭店预定的方式完成同时旅行社也是一个重要的预定渠道在4星级和5星饭店中占总预定比例的235通过饭店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低在所有4星级和5星级中互联网预定仅占总预定比例的03但是在中低价饭店中通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎平均房价在人民币301500元之间以及平均房价在人民币300元以下的饭店通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的67和43而平均房价在人民币701元以上的饭店此指标仅占12未来预测所有饭店对未来预测方面5星级饭店市场目前赢利最高的饭店等级对未来业绩最为乐观5星级饭店中72的受调查饭店预测20XX年的住宿率将实现增长83的饭店预测平均房价将出现增长另一方面由于受到5星级饭店市场的竞争压力参与调查的4星饭店对未来业绩则略显保守仅有48的饭店预测20XX年的住宿率将出现增长58的饭店预测同年的平均房价将保持增长五XX酒店管理公司1简介作为商务领域中最具知名度和最受尊重的品牌XX宾馆业公司是世界上最卓越的住宿业公司之一自从克利德XX在1919年购买了他的第一家宾馆以来XX机构已经逐步确立了自己的威望不仅在客户工作人员投资者之中而且在广泛的大众包括政府官员客户财务机构商务伙伴和其他宾馆所有者等人心目中也是一样目前全美的XX宾馆大约有260家知名旗舰店包括华道夫XX夏威夷村XX朝圣屋XX芝加哥城堡等分布在全美40个州与哥伦比亚特区在美国它现在拥有45家旅游地宾馆50家一流宾馆分布在市区和郊外54家全权管理公司及199家授权协议管理公司80多年以来XX品牌名称在同业中被誉为优质的代称它所提供的一流的住宿和餐饮服务可以满足商务及休闲目的客户的需要XX公司与XX集团英国公司20XX年XX月订立协议组成XX国际目前在全球50个国家地区拥有超过500家宾馆本项目与XX国际酒店管理集团HiltonInternational簽定协议要求将酒店名称定为XXXX大酒店XXXX大酒店是与国际XX酒店集团签约合作的国内第六家XX大酒店集旅游商务娱乐餐饮等多功能于一身的国际五星级涉外旅游酒店宾馆2管理模式和特点具体说来XX酒店在给客人提供安全舒适方便环境的同时强调特色文化和创新XX饭店的成功得益于其全面创新的管理模式他们体现在以下几个方面细分目标市场提供多样化的产品高标准的服务质量监控严格控制成本费用以人为本的员工管理战略积极全面地开展市场营销活动利用新技术第四章市场分析一XX酒店概况至20XX年底XX市共有星级酒店58家其中国内五星级酒店1家四星级酒店6家即悦华酒店五星马可波罗大酒店四星假日海景大酒店四星京闽大酒店四星华侨大酒店四星金燕酒店四星宝龙大酒店四星据统计近年四星级酒店平均客房入住率保持在70至80之间高星级酒店的经济效益普遍较好在20XX年度XX假日酒店平均的客房入住率达到74XX马可波罗酒店平均的客房入住率达到78XX马可波罗酒店在营运初期时值亚洲金融危机在客源受到较大影响的情形下其20XX年20XX年20XX年的客房入住率仍平均分别达到636771XX假日酒店和马可波罗酒店均取得了较理想的投资回报并具有一定的抗风险能力XX市的酒店业尚未成熟国外游客主要下榻于XX悦华酒店马可勃酒店及假日海景大酒店等而XX也有次等一点的酒店可供选择但它们普遍也提供较低质数的服务与设施XX市的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长可是需求在20XX98年因中国的货币紧缩政策及其他原因拖慢了而这情况也因同时遇上亚洲金融风暴而趋恶化了从资料分析中我司推断XX市未来旅游业发展是乐观的因往XX市的国内及国外游客均预计有关可观的增长这尤其于小三通的持续改善更有利于两岸人民联络也为XX市旅游业带来正面的影响二酒店经营指标分析XX拥有较丰富的旅游资源随着经济的高速发展已成为商务旅游的集散地越来越多地吸引国内外客人来XXXX市近几年接待旅客一览表单位万人次年度接待人员类别20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年接待境外旅客42134839500355885730接待境内旅客5911363391688647909290875总接待境内外旅客6332668330638677468096605旅游总收入亿元73307554129121390815809资料来源XX市旅游局计统处XX已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸这里每年由中央政府主持举办经贸盛会中国投资贸易洽谈会和对台出口商品交易会多种专业展览会也经常在XX举办XX市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势为酒店的客源提供了保障酒店入住率据我们向XX市旅游局作出的非正式提问得知XX市的四五星级饭店于20XX年的平均房租约为人民币429元至600元一晚而入住率约为62根据以往纪录于20XX与20XX年四星级酒店的入住率分别为7921与686酒店房间牌价每晚以美元计数目标准化豪华车折扣XX悦华酒店20818036040XX马可勃罗东方大酒店35016019050假日海景大酒店35116019055宝龙大酒店18913016060XX悦华会展酒店20618036050XX京开中心酒店49018018055三竞争对手及发展态势在20XX年末XX市共有52间已评星级的酒店其中七间达四星级或以上XX共有2138间达四星级级数或以上的酒店房间其中208间设于市内唯一五星级的XX悦华酒店其余在XX市内共有15间三星级30间二星级及3间一星级及未被评星的酒店根据XX市旅游局所提供的资料现在有四间四星到五星级别的酒店正在筹务兴建当中预计三年后将会全部落成对XX市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的亚洲经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性长期来说XX市将有更高档酒店落成使整个市场的竞争转趋剧烈中国已加入了世贸及其地理上邻近台湾的优越位置均使XX有着良好的投资及贸易环境因此XX将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市市政府不遗余力的推动XX市旅游业及改善当地旅游设施均会吸引到本地及外求游客使旅游业发展更为兴盛四项目定位XX市主要经济指标年增长率在10以上目前共有星级酒店58家按国际旅游组织关于酒店等级结构比例的参照数据一个地区的高星级酒店的数量比例应在1020之间目前XX的高星级酒店相对偏少因此XXXX大酒店定为国际五星级标准XXXX大酒店临海而立位于正在形成的XX市CBDCentralBusinessDistrict区域酒店建成后凭借国际XX的经营管理XXXX大酒店将是XX档次最高的五星级酒店其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益第五章项目公司一公司简介XX市XX实业有限公司是一家有限责任公司成立于20XX年注册地为中国XX市注册资本为20XX万元人民币公司主营房地产开发和项目管理公司先后开发建设了XX花园XXX花园及其它房地产项目二公司结构和管理层公司最高权力机构为董事会公司日常经营管理由总经理负责公司日常管理机构设有副总经理总工程师总会计师工程部财务部办公室项目管理部等公司主要业绩20XX年筹建商住高级公寓XXX花园总投资额约人民币6200万元并于20XX年完工交付使用20XX年筹建商住高级公寓及别墅XXX花园总投资额约人民币1800万元并于20XX年初完工交付使用三公司股权结构公司由三位自然人组成四管理团队XXXXXXXXXXXXXXXXX五项目其他背景近年XX对外经济技术交流飞速发展主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长XX与台湾隔海相望在香港澳门回归后XX的政治经济地位逾显突出XX市已成为重要的人流物流集散地经调查了解到相对于快速增长的市场需求XX市高星级酒店存在一定的缺口目前高星级酒店属XX市政府重点支持项目公司于是决定在公司完全拥有的土地位于XX市鹭江道与厦禾路湖滨南路交界处黄金地段的地块上兴建高星级酒店建设项目已经过XX市旅游批复同意并经XX市发展计划委员会批准立项现已完成设计方案并获得XX市建设行政主管部门的批复已具备开工条件第六章项目规划一项目位置项目的所在位置为福建省XX市开源区的西南部位于鹭江道的东南端及其与禾祥路及夏禾路交界之间项目附近主要为住宅区而其中穿插着数座新近落成的现代商厦如华源大厦及数个高素质的住宅小区开源区为XX市的中心区域大部份的高档饭店高级办公室及XX市人民政府均位于此中心区内而主要购物区域于市中心区内于中山路的主购物区名牌百货店均于中山路两旁林立而中山路的主要购物区至本项目非常接近只需一段很短的的行车时间便能到达本项目附近有方便及交通网络路江疲乏为该区的主要干道多条公车路线位于此路上行走为市民带来了方便的交通网络另外离项目大约五分钟的车到达渡轮码头包括往主要游客区鼓浪与的流轮而XX国际机场则离项目大约20分钟左右的车程项目座落于呈长方型地块的西端而基地的地势大致平整而地址的东面则为整体发展中的第一期此部分已建成两幛七层高的住宅大厦并已于四年前竣工根据有关提供的土地房产权证中的资料所示项目的总用地面积约703292平方米而土地面积明细列出如下土地部分土地面积平方米东端第一期限117357西端项目本案205715绿化面积165970道路214250总和703292宗地的西端即项目本案则有着已建的地基此地基是根据原来的建筑图积即把宗地的西端建为一高层商业大厦而建并已于四年前竣工而筹建中的酒店能利用此现有地基以缩短相关的建筑时间二相关法律文件1土地房屋权证根据客户提供XX市土地房产管理局于20XX年XX月XX日所发出的XX市土地房屋权证号码厦地房证第地00000045号JSQ013地段土地面积约703292平方米及其使用权按照有关文件的地段已正式给予XXXX实业有限公司此土地使用权的期限会基于土地用途的不同由40年至70年不等详细年期明细如下土地使用者土地使用权生效日期土地使用权完结日期住宅20XX年XX月XX日2064年XX月XX日办公室20XX年XX月XX日2044年XX月XX日商业20XX年XX月XX日2034年XX月XX日根据XXXX公司所示酒店用途可归类于商业用途因此其使用年限应于2034年XX月XX日届满土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示XX市国有土地使用权有偿出让合同书宗地的使用及发展权是根据XX市土地管理局于20XX年XX月XX日所发出的XX市国有土地使用权有偿出让合同书作为依据此合同书的主要条款摘绿如下土地使用商品房动工期限20XX年XX月XX日至20XX年XX月XX日前建设期限20XX年XX月XX日至20XX年XX月XX日完工使用期限如合同书内述出让金额人民币15366923651860402美元付款条约于土地使用权出让合同书当日已付了20其后于两个月付上全数的60而剩余金额会于一年内缴付建筑类别商业住宅覆盖率宗地面积40以下容积率5建筑高度75米并不包括次要建筑绿化率30边缘预留位置在宗地的东西及东南面各预留3米而在南面则预留10米退还除非土地使用权持有人于使用权满前180天提出续约申请否则在土地使用期限层满后宗地地址及任何上层的建筑物均须退还政府在申请续期时必须能显示项目本案兴当时的城市规则法例相配合而且更须于提出续期申请前缴付全数土地使用权出让金始能生效项目增容的批复根据XX市城市规划管理局于20XX年XX月XX日所发出的文件中已批准了宗地的容积率由原本的5增加至652项目批复文件根据XX市旅游局政旅20XX008号文批准及XX市XX实业有限公司于20XX年XX月XX日所发出的通讯已显示XX市旅游局已批准了在宗地上建筑XXXX酒店的概念此建筑的楼面面积达42173平方米投资额达人民币五亿四千三百多万此外根据另外一封对于20XX年XX月XX日发出的信件文件号码20XX7XX市旅游局已批准了酒店的扩充并以文件号码20XX008上的详程作为基准根据XX规划委员会所发出的信件9文件号码20XX051及由XXXX实业于20XX年XX月XX日所发出信件显示计划中投资额达4亿7千两百万总楼面面积达42265平方米高度为998米拥有418间客房29层不包括两层地库现代化的四五星级XXXX酒店已获批核并需按照国家的酒店标准法例商标注册等作为依据此项目批复有效期为一年另外项目的建设期限已获批准被延长至20XX年XX月底此乃根据20XX年XX月XX日所发出的批复信件号码20XX76中所示3建设用地规划许可证根据XX市规划局于20XX年XX月XX日所发出的建设规划用地可证证件号码20XX0114建筑项目于路江道及湖滨南路宗地面积达7012003平方米规划法规的要求根据土地使用证上所示项目的规模已获批准扩展到537934平方米579027平方尺此包括999998米107639平方尺的一期及4379342平方米741388平方尺的二期其中有数个规划条件兴附件中例出而条件摘要如下1容积率6502密度39983绿化率不少于304营业执照根据XX工商行政管理局于20XX年XX月XX日所发出企业法人营业执照注册号XXXXXXXXXX实业有限公司于该日成立并拥有人民币二千二百万元的注册资本而其营业期限则由20XX年XX月XX日起计10年证上资料显示XXXX实业有限公司的主要经营范围包括房地产开发销售及项目管理批发零售建筑材料化工原料及产品不含化学危险品五金纺织品及投资商务咨询三项目详细规划根据提供最新的建筑图则于20XX年XX月XX日的版本本计划书并地发展宗地的西端建成一间29层共456个房间达国际五星级标准的酒店1项目明细根据于20XX年XX月的建筑图则我司了解到在此酒店建成后将会是一间达10715米高共456间客房及其他附设功能如餐饮会议消防及泊车设施的现代代先进酒店酒店的外墙交会铺设玻璃反光幕墙酒店的一层至六层为平台层有着较大的面积剩余的层数将于其上面兴建酒店的主入口位于一楼地面层面向路江道而酒店的大堂接待处及商店均会设于此层大堂款客应将设于间层酒店的二楼计划设置一中式酒楼而咖啡厅酒吧及宴会分别会设于三楼及四楼会议设施及西餐厅将设于五楼而六楼则用作酒店的休闲设施如桑拿健身室及游泳池客房将于八楼至二十九楼之间提供而总统套房将设于顶层二十九楼整个酒店项目设有四部客用升降机两部货用升降机及两组公用楼梯另外在地面层至六楼之间有额外两部客用及两货用升降机用以上落这六层平台层之用此酒店建成后将提供楼面面积达4379342平方米此包括了3557825平方米的商层建筑物及821517平方米的次建筑物2客房酒店客房将会由八楼及以上层楼提供而八至二十八楼的标准楼面设计为提供21间客房包括两间套房总统套房已计划设立于顶层二十九楼总体来说客房可根据其设计分为三种类别包括标准房套房及总统套房据资料所示酒店共高能412间标准房43间套房及1间总统套房总数为456间客房客房资料明细将例于以下图表内房间数目楼层标准标准标准套房总统套房总数无景海景部分海景1144221114422111442211144221114422111442211144221114422111442211144221114422111492216492216492216492216492216492216492216492216492216492216071115总和18784141431456据了解超过一半以上的客房能享有XX鼓浪屿的辽阔海景3酒店设施此酒店将设有餐饮休闲及其他设施高于平台层餐饮设施一将高于位处间楼的大堂接待厅而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼另外咖啡厅及酒吧将于三楼提供另一间酒吧将会设于顶楼天台而酒店更高有中餐的贵宾房会议设施一将于五楼提供大部分的休闲设施将于六楼提供这包括了男女士桑拿健身室及游泳池酒店将会提供充足的泊车位置现时共规划了103个停车位其中88个为位处于地库三层的有盖车位其余15个则设于一楼4后勤设施后勤设施包括大堂厨房接待处保安及控制室等其他后勤服务如员工餐厅及厨房员工更衣室房间等均位于地库的一及二层机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等均位于地库及顶数天台的位置5技术资料根据所提供资料楼层面积及宗地面积摘录如下面积资料总地下建筑821517平方米总地上建筑3557825平方米总建筑面积4379342平方米比例资料覆盖率大约3998的总宗地面积绿化率大约3031的总宗地面积容积率大约646的总宗地面积备注在不同的法律文件上对宗地面积有着细微的偏差在计算以上比例时采用了印在房地产权证上的宗地面积702392平方米以作为基准一些技术上的资料如建筑期楼宇高度面积及房间等均不符合土地使用权出让合约及相关文件上的规定但委托方表示这些技术上的符合将会得到有关政府部门通过因而没有延期之虞及招致额外成本6管理协议根据XXXX实业有限公司及XX国际公司于20XX年XX月XX日所议定的管理协议及于20XX年XX月XX日所作出的修订双方同意为管理及营运酒店达成共识其中条件包括章节段落标题详情II经营条款在酒店开幕后15年的XX月XX日止IV1基本管理费用225IV2奖励性费用700XI6违约20XX年XX月XX日酒店落成的最后期限7建筑期成本预算从所提供的资料酒店的地基工程已峻工而其他基本程序如申请审批用的建筑图则等已办妥只需要筹集到足够的资金便可开始向各政府部门提出相关的申请假设申请程序顺利进行估计酒店应在两年内建成并能开始投入服务资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币六亿两千一百万或美元7500万建筑成本包括地价探土费用工程管理及其他专业费用建筑费及不能预见费等发展成本明细如下前期工程US550000建筑费US27750000设备装配及有关机器US7780000安US3210000户外工作US850000开幕前准备费用US20190000其他US14120000不能预见费用US550000总数US75000000在成本估算内已显示出总成本的1700万美元已用于购土地地基工程及其他专业费用而总未动用的发展成本约为5800万美元在此强调此发展建筑估算乃建筑概算与最后实施时的建筑预算存在一定偏差第七章项目实施计划一项目建设规模依据初步设计方案和建筑施工图显示XXXX大酒店总建筑面积为43793420平方米地下三层地上二十九层总高度为9915米一楼至六楼为裙楼设置餐饮会议和娱乐七楼为转换层八楼至二十九楼设置客房1主要设施1裙楼设施楼层餐饮设施面积平方米L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅450033531720903175441579728827小计163391会议厅设施L2L5L会议室会议室商务中心7645292034874小计41722娱乐设施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场45503851113821小计67835其他设施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心16584116544730小计329682客房设施酒店设计7种不同类型客房客房数和面积列表如下客房类型间数面积平方米单人标准房标准房标准套房6628366286735227517豪华套房高级豪华套房总统套房高级总统套房11119000108002180031600小计4191755270主楼1319层为标准客房标准间面积达36平方米812层为服务性公寓套房2027层为高级酒店客房主楼楼顶作为观海餐厅茶座二项目现状和建设期计划项目的土方工程桩基工程和基础工程已完成施工项目已完成投资1700万美元包括土地款和拆迁等相关前期费用待资金到位后可开始地下室工程资金到位后从实施地下室裙楼主楼内外部装修等施工到水电系统智能和弱电系统等设备安装酒店设施配套与调试直至竣工验收开始试营业项目建筑期为二年第八章项目投资分析一投资估算本估算的编制范围包括土建工程包括外墙装修及室内装修电梯工程给排水消防循环水防排烟通风空调制冷锅炉柴油发电变配电动力配线照明防雷接地酒店智能工程家具器具购置室外工程等此外还包括开办费土地出让金勘查设计费工程监理费消防配套费规划许可证费工程质量监督费水增容费预备费等工程建设费用本估算投资7500万美元按各项目划分如下单位万美元序号费用名称投资额占合计的比例一静态投资1建筑工程费2275372设备购置费77810373安装工程费3214284室外工程费851125服务性设施及工家具器具购置费20XX26936工程建设其它费用141218847基本预备费55073小计74459927二动态投资1工程造价调整预备55073小计55073三合计7500100编制方法建筑工程根据当地造价水平估算设备购置费进口设备按外商报价计算国内设备价格按现行出厂价计算设备安装费依据各类设备安装指标计算工程建设其它费用开办费土地出让金项目启动前利息水增容费按甲方提供数据计列规划许可证费工程质量监督费消防配套费工程保险费工程监理费按国家及地方有关规定计取基本预备费按073计算工程造价调整预备费按073计算二参数预测预估期20XX年至20XX年共8年客房入住率XX市高星级酒店客房入住率保持在70至80之间参照中国其他地区XX酒店Hilton的客房入住率在营运稳定期客房入住率取76由于XX酒店具品牌管理和客户资源优势从营运第三年开始进入稳定期平均房价参照XX市高星级酒店现有房价水平和中国其他地区XX酒店房价水平营运第1年取102美元第2年取105美元第3年取108美元第4年取111美元第5年取114美元第10年取120美元年度经营结余年度经营结余指可用于固定费用折旧等融资及利润根据XX酒店管理协议和以上主要经营数据经测算第1年经营结余为1156万美元第2年为1172万美元第3年为1186万美元第4年为1197万美元第8年为1336万美元详见营运收支预估表营运收支预估表单位千美元年份20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX客房数420420420420420420420420入住率6872767676767676平均房价美元102105108111114116117118营业收入2310724191251922584626577269112713728427营业成本72307595780579088116819682788354企业管理费29553181347335863725379338383884营业毛利1292213415139141435214736149221502116189资产重置金1984186719171181119812101221管理奖金9571059114511971240125312651278其他费用201215237264287298310322余额可用于固定费用融资及利润11566117231186111974120XX121731223613368三融资计划和还款方案1概述项目投资概算为7500万美元包括土地款拆迁费用土方工程基桩及相关前期费用等已完成的投资1700万美元2融资额度依据投资概算项目融资额度为7500万美元3融资期限根据项目建设期计划建设期为2年根据营运收支预估数据预计项目营运8年即可还清本息融资期限为10年含建筑期4还款方案年度经营结余可用于偿还利息本金根据营运收支预估表每年可用于偿还本金利息的资金来源均超过1100万美元在此基础上项目进入营运期后用8年还本付息前四年每年还1100万美元后四年每年还1200万美元考虑项目的营运预算及还本付息年期建议项目建设期免息