酒店商业融资计划书.docx

酒店商业融资计划书第一章总论项目概述一消费群体构成当前中国大众旅游的发展异地商务公务等交流日益频繁为星级酒店的发展打下广阔的市场基础中国星级酒店接待的住客既有国内客人也有入境客人据国家有关方面的统计年入境过夜旅游者为万人次比上年增长国际旅游外汇收入亿美元比上年增长国内旅游者为亿人次比上年增长国内旅游总收入为亿元比上年增长显然星级酒店就是为他们服务的无论是为了商务公务会议或者展览还是为了观光购物度假或者是探亲访友抑或是为了经济文化体育等等的交流他们都是酒店的顾客有关资料显示年中国星级酒店住客中商务散客占公司协议客户占会议团队占旅行团队占休闲散客占其他占从年与年的比较中可以发现虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落但是其变化也不容忽视比如商务住客的增长就是值得十分注目的虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻但是国内住客目前仍然占着绝大多数为二国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势目前中国目前共有星级酒店家客房平均出租率为值得注目的是星级越低价格越低的内资星级饭店反倒出租率越低其中三星级出租率为二星级出租率为一星级出租率为其经济效益也不甚理想其中占星级酒店的家内资饭店几乎全面亏损有个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数相形之下中国经济型酒店却是一片光明另一份正式资料显示中国经济型酒店年的平均出租率为年的平均出租率为年的竟然高达经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇居民出行的增长奥运商机年是北京筹办奥运会的决战之年根据有关要求和测算年奥运会期间北京的星级酒店将达到家而据此前不久的统计目前北京地区共有住宿接待单位家客房万间左右其中星级酒店家客房万间缺少的家酒店的空白有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补项目提出的背景及必要性我们先从酒店和酒店式的公寓从酒店的投资金融管理融资方面来谈有个大的方向能以中国酒店市场的一个宏观角度先来做一个大纲性的探讨在年之后北京的酒店市场还是有相当的机会存在的这是一定的因为北京的酒店是政治中心经济中心目前加上外来人口已经有差不多有多万人了无论如何这么大的一个人口的城市它有它的一个容量因此中国的地位在这几年正在大力的发展所以从这方面我们是比较谨慎的积极的来看这个事情北京从容量方面的发展空间和潜力是相当大的就此而言在全中国发展的时候上海北京是几个主要的重点发展城市之一无论是年的奥运会还是年的上海世博会都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会但是总体来讲在选择酒店的时候就像选择地理位置上面我们还是非常关注的到最终还是回到一个方面就是投资回报我们不是说开酒店是为了奥运会开也不是说为了世博会开做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年所以这个不是短期的很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话应该是国际级的大都市因此将来不要担心酒店过剩的问题某些酒店可能经营不好从货币角度出发人民币的升值有一个力大于臂的问题总体来说应该是力好但是到了一定的程度力就不好了这是一个不利的因素为什么因为中国东西如果变的太贵了国外的旅游者就很难进来但是目前对于投资者对于中国一个低成本的市场那么所有的合作伙伴业主基金同行都愿意到这边来投资特别是外地投资进来了以后由于这是一个双收的投资项目但是随着人民币不断的增长最后和美元一比一了可行性研究的依据和范围年月全国房地产投资额为亿元同比增长增幅与上月持平商品房施工面积万平方米同比增长新开工面积万平方米同比增长竣工面积万平方米同比增长供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平国家土地供应依然偏紧存量土地充分释放月份土地购置面积万平方米同比减少了土地开发面积万平方米同比增长增幅较上月提高了个百分点主要技术经济指标一项目的投资总额预算财富西环大厦二三层的总体投入面积为平方米房屋的租金为元天平方则大厦的房屋日租金为元年租金为元日天元酒店投资总体装修费用酒店总体投入面积为平方米按照每平方米元人民币的标准包括房间装修费用及家电家具的配置费用则酒店投资的总体装修费用为万元装修费用均摊年按每年为总体装修费用的计算则每年均摊的装修费用为万元投资装修总体费用向银行贷款每年向银行支付的利息为万元同样投入的设备费用包括空调设施等酒店的基础设备约为万元费用均摊年每年为总体费用的计算每年的设备费用为万元员工费用酒店投入使用名员工一般性的服务人员和管理层人员按照平均工资元人则一年的员工费用为人元人个月元酒店第一年投入的成本计算为第二章市场调研及前景预测本项目与其他项目相比较的优势分析本项目简介拟在北京大厦中二三层设立酒店美国酒店集团的品牌价值所在美国创立于年有超过年的品牌历史在全球个国家内拥有超过间各式客房每天有超过位客人住宿于名列杂志全球酒店品牌排名第位酒店的所拥有的经验丰富的管理团队中国拥有一支高素质经验丰富的酒店专业人才组成的团队强大的团队辅以品牌对于酒店进行全权管理一定能够使您的酒店获得应有的成功并在酒店业占据应有的地位财富西环优越的地理位置财富西环鼎立于北京市政规划中的四大交通枢纽之一北京西二环门户之西南金角北接西二环路东连南二环路西通丽泽城市核心道路南行京开高速距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥入则数分钟进抵都市核心出则瞬间转换方位经纬携金融街商务繁华之伟力以坐被朝南的宏大气度强势辐射金融街长安街腹地财富西环位于西二环枢纽位置西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区其中丰台俗称是北京主要的陆路码头南靠北京南站亚洲最大的铁路交通枢纽年即将投入使用北临厚积勃发的新型办公商务区广安门商圈西街正在建设的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马莲道商务中心的节点以财富西环为焦点三大商圈各显神通围合聚拢财富西环更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合西南二环大区域发展的格局脉络清晰可见地理优势交通方便路路路路路路路路路路路路路运通运通步行分钟就可到达公交车站周边配套设施完善水电设施齐全外周边还有美廉美超市超市发超市华联商场家乐福购物中心菜百商场华普超市百盛青年湖商场邮局丽泽路邮电局中国移动通信大观园店中复电讯商场右安门店广安门南滨河路邮局银行工商银行中国银行交通银行农村信用社中信银行民生银行中国光大银行旅馆饭店环海宾馆丽泽宾馆北京哈特商务酒店新时代大酒店大观园大酒店诺林大酒店中环假日大酒店龙源宾馆万隆宾馆餐饮娱乐休闲海阔天空康体俱乐部恒通食府教育设施中央音乐学院首都医科大学写字楼中国新纪元大厦宣兴大厦德惠写字楼中经信国际大厦公园及旅游景点万泉公园五芳亭公园大观园牛街礼拜寺北京西客站酒店地处交通便道存在着广大的客源国内同行业经济型酒店相关数据比较投资门槛较高加盟万起与很多可供加盟的特许项目相比经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛见下表品牌前期项目投资总额锦江之星万万元以建筑面积平方米元平米计算含土建营运准备如家快捷约万元莫泰约万万元速万万元以间房每间房改造费用万万计算加上万元加盟金格林豪泰约万万元锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数按元间计算推广期间优惠以元收取此外还将收取万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案人员培训总台管理软件管理与业务模式手册开业指导等各项服务的费用这些都是小头更大的资金压力来自物业投资按锦江之星的标准新建门店每平米投资大约为元而改造门店也约需元平米这样一家锦江之星门店的投资额在万元上下如家快捷的前期投资主要分为几项不少于万元的物业改造资金万元的一次性特许品牌使用费万元的特许加盟保证金不低于万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费每月万元需要指出的是其中万元保证金并不需要扣押至合约结束而是在合作一年之后便可以得到有息返还在各特许品牌中莫泰是开展加盟业务较晚也是加盟店最少的连锁品牌之一目前只有南通无锡宁波家加盟店上海市内的加盟店尚未面世莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示在本市加盟一家莫泰经济型酒店的投资总额在万万元与其他品牌相比速在前期投资上有更为细致之处除去万元的特许品牌使用费外速根据所改造物业的原先用途平均至每间客房的改造费用也会有所不同如之前物业用途为写字楼那么摊到每间客房的投资费用为万万元格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化以间为例加盟金在四五十万元前期投资总额在万万元以上计算都是以改造现有物业为准每月管理收费高低浮动各不同在一次性支付数额较大的前期投入之后作为连锁体系中的一员享受品牌管理销售培训等方方面面的支持的同时加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系从目前了解的情况各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入如下表品牌每月上缴支出锦江之星加盟管理费为年营业收入的如家快捷收酒店总收入为特经服务费收酒店总收入为特经管理费莫泰营业收入的速营业收入的每年变化格林豪泰营业收入的不难看出每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言就像一把双刃剑在经营状况不假的情况下有理由向总部提出要求下浮但在供销两旺的情景之下也就必须接受特许方提高管理费的要求回收投资较快五年左右实现作为一项高额支出的加盟行为投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题就现阶段而言尽管资金门槛较高但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因从所得的数据来看对于非自建性质的经济型酒店而言一般在年左右便能回收前期投资一些地段上佳的单个门店仅仅开张一年半的时间内就已将资金全部回收同时这也说明不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算下表是如家酒店以一家建筑面积平方米间客房年平均出租率平均房价元特许年期为例的模拟收益从房价和年平均出租率等数据来看这一表格的计算比较保守项目名称主要费用年均销售收入间客房元天万元年均经营毛利润率年均经营毛利润万元万元一次性品牌特许费年万元年万元装潢装修费年万元年万元设备购置费年万元年万元特许经营主要费用管理服务万元万元万元房产年均折旧费或租赁费万元年或平方米元万元营业利润万元万元万元万元万元万元万元营业所得税金万元万元税后利润万元万元万元年投资收益率万元万元万元速的投资回报周期比如家缩短一半也是由于速对于年投资收益率的预估相对较高在左右从各连锁品牌对于投资回报周期的估算加上前文对于前期投入的比较投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率第三章项目定位主题及功能定位美国酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合作项目要求酒店式公寓和产权式酒店开发商业主至少持有项目产权房间数量的以上也就是说小业主的总体产权最大不超过并且要求小业主必须把所有产权以反租的形式交还给酒店开发商酒店集团拥有所有经营权这样便于集团统一管理功能定位酒店定位中国首家行政商务酒店酒店内部设置商务信息港系统从单一的酒店住宿餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务具体设置为对于入住酒店的客人从车站机场接送接送到指定客房酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判配备专门的行政人员方便客人的办公我们将委派员工去香港参加商务培训学习管理理念体现我们的增值服务项目建设方案及规划设计定位及价格定位基本设立客房间客房平均收费元天则一天的营业额为元天合计一年的房费收入为元考虑到其他因素按房费的计算则一年的房费收入为元每年的房费营业额为万则每天的收入为元天每天成本消耗酒店第一年的投入成本万每天的成本消耗为元每天房费的实际收入为房费收入成本消耗元酒店每年的年投资收益率为入市姿态及推广时机定位项目计划融资金额万投资回报年利息投资对象为公司或个人赠送全国酒店免费住宿一周标准间客房享受酒店终身入住折扣以及系列的折扣卡投资担保人美国酒店基本融资设想计划融资金额为万元酒店共计划设置间客房计划将部分房间抵押给投资的融资方酒店的经营管理权全权委托给美国酒店管理经营融资方得到规定的年利息的融资回报销售定位北京举行的大型会展商务会议培训机构场地租用管理定位我们期待有投资酒店管理经验的人来投资酒店这个项目来和我们共同合作第四章营销策略宣传主题概念在宣传设计方面以一组气势磅礴和经典唯美的自然画面导入抱定为顾客提供恒久优质的服务为员工提供能够充分展示才华的平台为股东创造不断增长的投资价值为建立和谐社会贡献更多的力量的使命铸造高雅品位卓越超群的企业形象弘扬优良的企业精神先入为主地给观众的耳目注入豪华及温馨的第一印象酒店的高雅卓越的品质各档次的设施及功能导出酒店设施完善的设置完美的设施与文化的结合服务人员的娴熟动作优美的环境体贴入微的服务等不同档次不同套房得享受让人尽情体验品位生活的无限魅力目眩神迷中儒雅不凡俯拾即是不取诸邻各种档次的客房高贵典雅配套齐备的设施淋漓尽致海内外贵客商人接受超值的服务令贵客享有高人一等的感受阶段控制的效果筹建阶段开业前的内部设计及内部装饰高质量的内部设计及装饰将会吸引更多的宾客美国酒店集团中国将为酒店在内部设计及装饰方面提供咨询服务以确保项目内部设计及装饰的饿优异品质设施布局与流程要求提供适合酒店运做的内部设施标准与流程要求初步概念设计要求连同项目设计单位完成初步设计图纸开业前的工程业务咨询美国酒店集团中国拥有一支在中国五星级酒店工作多年的专家队伍能够为酒店项目提供工程技术方面的专业意见以确保在酒店营业后为业主在保养及维护方面节省大笔的资金内部设计机电要求方案连同内装设计单位完成设施内部机电设备布局方案系统咨询意见连同机电设计单位完成项目机电系统设计方案包括消防安全设计强弱电系统设计空调系统设计供排水系统设计垂直运输系统水处理系统项目协调和验收美国酒店集团中国将在酒店项目施工进行和项目验收过程中提供国际质量标准以保证业主的投资施工现场协调协调业主设计单位施工单位和经营部门帮助各方面建立畅顺的沟通渠施工进度监督根据项目进度帮助施工单位和经营部门相互配合以确保酒店顺利开业设备调试确保设备的精确调试与试运行的顺利进行项目验收与有关经营部门配合按照计划安排设施验收并提出验收报告运营阶段管理公司负责酒店总经理财务总监等酒店高层管理人员的委派以及高层管理人员的工作职责认定在酒店运营中随时接受业主方对酒店高层管理人员的工作考核的反馈意见根据美国和集团的培训计划安排中国区的培训方案并统一组织中国区所有的酒店有关管理人员参加培训并于每期培训结束派发学习证书根据各酒店的具体需求另行安派培训工作并派集团培训经理或专员亲赴各酒店进行专题培训美国酒店集团中国将负责确保酒店达到并保持国际酒店管理和服务水准并根据市场情况确定酒店销售策略最大限度提升酒店营业收入控制运营成本从而达到酒店经营利润最大化外发式宣传策略精品楼书主要用于对新酒店概念和新生活概念的引入描绘以自游人身份于都市的种种优点并详尽介绍项目周边的众多有利资源以激发潜在客户入住的渴求和憧憬本楼书的主要发送对象为到现场看房者专门的促销活动中到场的客户针对性的重端客户以及已经入住的酒店客人形式开铜板纸精美册子内容自游人新概念的优点和特色描述介绍项目的大环境优势北京旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍国外酒店式公寓的特色和优势介绍折页楼书折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传目的是为了传输项目的上市信息以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注并产生进一步了解的兴趣形式大折页设风琴袋放置插页每张插页一个内容内容大折页简单介绍项目的位置周边有利资源规模配套物业管理发展商实力等内容标题式简洁形式为主主要为帮助客人回顾项目的优势和特色风琴袋插页平面图价目表销售方式附加值优惠单张与大折页的内容相同但可更加简单沙盘模型大模型固定在项目地使用比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光的形式以加强效果展板规格以的标准尺寸为宜可做块左右为墙挂式轻质泡沫材料内容地理位置周边资源介绍项目概念介绍酒店配套设施及标准套房平面图及装修标准资金计划见表第五章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售的总面积为平方米由前一章分析得知本项目总建设费用为万元故此本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入就是说本项目如果实现了的入住率就可以保证本项目的总投资成本全部回收赢利预测见表敏感性分析假设销售价格不变单位成本费用增加即每单位成本比拟定单位成本增加开发利润比拟定利润降低因此销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在社会效益分析本项目的成功开发可以改善北京小周边的综合环境启动社会闲置资金增加就业率对促进旅游及消费起到双重积极的作用同时也为北京市经济型酒店的开发和运作提供了宝贵的经验为北京酒店地产开创了一条新的发展思路这也是本项目的社会效益所在第七章结论通过以上的分析和策略我们发现项目达到的盈亏平衡点较低而且投资收益率高于行业基准收益率具有较大的投资吸引力在项目的投资和开发中不可预测的风险较少可控性较强因此本项目的投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的就本项目而言市场的分析和项目的整体定位以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的具有客观性和一般性符合市场规律及投资经济原理配以合理的营销手段实现项目的销售目标并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的