房地产开发项目工程招标采购效果研究.docx

房地产开发项目工程招标采购效果研究 【摘要】 从工程实践出发，通过 分析 影响 房地产开发项目工程招标采购效果的因素，提出提高工程采购效果的相应办法。  【关键词】房地产 招标 采购 效果   一、引言   工程招标采购是工程项目建设中进行成本控制和选择优秀承包商主要手段，一直以来，工程招标采购在房地产项目开发中起着重要作用。特别是近年来，随着房地产调控的进行，房地产市场正逐步向以高性价比产品进行竞争的买方市场过渡，市场价值的理性回归使得各房地产开发商的竞争 发展 战略也随之发生重大转变，正逐步从产品差异化战略调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对其执行的主要手段——工程招标采购提出了更高的要求。  工程招标采购的目标效果是通过竞争报价降低和锁定成本并确定优秀的承包商，而承包商的确定也意味着工程建设的质量和进度也随之大体锁定，因为，优秀的承包商一般都是施工技术经验丰富，管理成熟、市场信誉良好的某一工程建设领域的佼佼者，一经选定，工程竣工后的质量和进度都是可以预期的。但在实际操作中，这样的采购效果并不是总能够达到，从竣工后的反馈情况看（在排除非正常事件干扰的情况下），那些效果较差的招标采购项目――质量、进度达不到合同要求以及成本被突破，往往是在招投标采购的诸多环节上出现了 问题 ，从而造成在成本锁定或是承包商的确定上出现了偏差所致。  本文从工程实践出发，对影响招标采购效果的各因素进行逐一探讨，分析产生偏差的原因，并提出相应解决办法，从而达到提高工程招标采购效果的目的。   二、提高工程招标采购效果的对策   1、详尽而准确的技术标准  详尽而准确的技术标准是提高工程招标采购效果的基础保证。  房地产开发项目的工程发包体系上大多是总分包的方式，即工程的主体部分由土建安装总包单位中标承包，其它专业性较强的分包工程如铝合金门窗、外保温系统、干挂石材、防腐木工程等由建设方进行指定分包。由于土建安装总包项目在材料、人工、机械组成上较为透明和普遍，设计图纸就可充分表达招标的技术要求。而对于专业性很强、特别是采用非常规标准的分包工程，如果没有经过充分 研究 及深化设计，仅仅依靠设计院的建筑设计图纸，是不能准确而全面说明技术要求的，例如在铝合金门窗的设计图纸中，一般设计院仅能表现出设计的尺寸，其它方面则 参考 指定图集，但图纸和图集对于门窗的组成，如铝合金型材、玻璃、五金、填缝胶的规格、品牌要求、产地、等级等，则缺乏足够的说明，同时对于具体的连接节点也往往不够明确。如果在此基础上未经研究深化就进行投标报价，则会造成各投标单位按照不一致的技术标准竞价，在以最低价为评标原则的情形下，投标单位为竞标成功，往往会采取质量较低标准的竞标方案，而这样选择中标单位的施工后果就是项目质量达不到要求，采购的目标效果 自然 也就不能达到。  对于此类专业性很强或非标工程的工程采购，在技术标准的准备上，可采取以下 方法 ：  首先，组织相关设计人员、技术人员、材料人员对标的项目进行材料标准研究、性能研究等，此类研究必须建立在充分市场调研和保证品质效果的基础上，在经过详细技术 经济 论证比选后，确定相应的技术要求。而对于节点深化设计方面的问题，若自身设计力量的不足，可借助投标单位的专业能力通过一轮技术方案评比来确定，由于投标单位具有丰富的专业技术和经验，借助他们的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的图文表达外，为了更为明确，还要组织竞标单位按图文要求制作标的物样品并进行送样，通过送样评比及封样，确定竞标的实样标准。这样，在既有图文要求又有实样标准的情况下，基本可保证技术标准的详细和明确。  2、合理的招标商务付款方式  合理的符合工程实际情况的招标商务付款方式是提高工程招标采购效果的重要商务条件，对于吸引优秀承包单位参与竞标及报价是非常重要的。一般来说，申请投标单位都会把招标项目的付款方式作为是否参与投标的先决条件，因为不同的付款方式对投标单位现金流和利息的影响是不同的，大比例垫资或支付周期过长等苛刻的付款方式会使中标单位在施工时出现资金周转困难和财务费用增大的风险，甚至工程无法按时竣工。而房地产开发商为了降低财务费用和迫于融资的难度，在工程款支付上一般都倾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，则将严重挫伤申请投标单位竞标的积极性，导致优秀承建商在前期洽商时就退出，从而只能在水平一般的承建商中选择，最终的结果是工程的质量和进度受到影响。  因此，为了吸引优秀的承建商来参与竞标，工程的付款方式需灵活制定，在投标单位和自身公司的现金流中取得一种平衡，也就是说合理的使用延期支付手段。对于总包的土建工程，由于施工周期一般较长，可预付一定的周转资金，其余工程进度款按月报产值的30～40%支付，待主体结构封顶，一次性支付至75～80％，审计结束后支付至90％，留10％作为保修金在保修期满后支付。这样的支付方式，既有利于施工单位资金的周转，也有利于建设方合理的利用延期支付手段控制现金流，同时，还有利于促进施工单位加快施工进度。而对于一些施工周期较短的分包工程，例如3个月左右，由于工程量相对较小，可不付预付款，根据工程施工流程设置节点付款，即材料入场可根据材料入场价值支付一定比例，安装工作量完成50％按一定比例支付，全部竣工通过内部验收后再支付一定比例等，这些支付的比例可按照中标价预先 计算 好，在支付时可省去审核的时间，提高付款的效率，保证现金流顺畅迅速的情况下促进施工进度。    3、邀标对象的细致遴选  邀请投标对象的细致遴选是提高工程招标采购效果的源头环节。  房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标，邀请的家数在3～4家之间，过多会使招标的协调管理难度加大，也会使招投标周期延长；少于3家，则不能实现充分竞争，也容易发生串标事件。  邀请招标对象一般通过各种渠道发布招标信息，接受报名，前期接洽，考察公司生产加工能力或最近1年内完成的与本招标标的物相似的项目。在这一阶段中，遴选优秀的适合本项目的竞标单位是主要目的，也是整个招标采购工作的源头环节，但易出现的偏差是，考察下来确定投标的公司在承建实力、水准上不在一个档次上，而不同档次水准的公司在承建质量和成本控制水平上是有着显著差别的，若不同水准的公司在一起竞争，将不能保证在提供相同优质水准服务基础上比较出最低报价的，最终会造成优汰劣胜的相反效果。 目前 我国的建筑市场基本实现了充分竞争，但同时也存在鱼龙混杂的现象，虽然很多公司的资质都可以达到要求的标准，但实际上，各自的实际承建水准却大有区别，如果仅凭资质和过往业绩是不能准确遴选出好的竞标者的，必须要实地考察申请投标单位公司规模和当年内完成的与本招标项目相近的项目，并制定相应的可量化的评分标准予以排选。此项工作虽然较为繁琐和耗费精力，但只有严格细致的挑选，才能保证考