顾客敏感点和产品标准要点管理制度.doc

集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本顾客敏感点及产品标准要点管理制度目的为规范集团各地区公司项目策划阶段的操作加强对顾客敏感点和产品标准要点这一重要节点的监控以达到作业程序的系统性和科学性提高产品性价比和建立完整的项目价值体系特编制此办法本管理办法适用于项目策划及概念性方案设计阶段范围适用于集团公司全资拥有控股或相对控股的房地产公司职责集团营销管理部负责本制度的制订修改指导和监督集团公司全资拥有控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执行本制度本制度解释权归集团营销管理部目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作加强对顾客敏感点和产品标准要点这一重要节点的监控以达到作业程序的系统性和科学性提高产品性价比和建立完整的项目价值体系特编制此办法本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段定义顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣是顾客具体需求在产品中的体现相对投入有较大的产出效益因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响也受产品档次定位影响同时也受项目竞争策略的影响因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本分类顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目在项目策划阶段确定以及实施措施和质量标准策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序作为营销总监工作标准附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目并给出一般的敏感点等级顾客敏感项目为必须执行项目顾客重视项目具体项目中可作为顾客敏感点项目备选项目策划实施说明每个项目都应确定顾客敏感点项目最终指导建筑设计和施工顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略产品定位和目标顾客需求同时要反映产品策划的核心价值体系策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别其中有四项为顾客敏感点项目六项为顾客重视项目共十点顾客敏感点顾客敏感点确定从下表中的中类中选定并可根据具体项目增加新的项目填写顾客敏感点及产品标准要点表中相应拦目顾客敏感点及标准要点完成稿会同实施方案设计任务书一起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作实施方案或初步设计完成后应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准作为营销监理工作指引作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南顾客敏感点措施和设计标准是产品设计要求一般高于国家设计规范设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范确定及审核程序顾客敏感点和产品标准由项目策划团队编制区域总经理审批完成后交集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本由集团营销管理部备案由项目策划团队牵头编制策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单确定本项目的顾客敏感点项目应完成表格中的大类和中类部分在项目论证会结束后结合项目产品定位和概念性方案设计任务书的编写应填写完成小类内容在完成概念性方案招标后结合中标方案策划团队应组织编写产品标准要点作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则产品标准手册本项由执行总裁审批关注片区在实施方案完成后项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册用以指导初步及施工图设计各项专项设计产品标准手册为编制交楼及验收标准的依据集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本顾客敏感点及产品标准要点清单顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点应填写具体的材料及标准工艺工序要点大类中类等级小类等级环境设计和景观节点社区外部环境景观综合形象入口大门含门卫岗亭与场地和景观设计取得协调采用当地材料和传统工艺围墙围栏考虑与地面材料和图案关系顺应地势和结合植物的外形外部绿地外部开放空间商业设施及其他构筑物注重景观气势和对行人的引导作用小区外围灯光设计公共区域环境部品类别例如休闲座椅太阳伞垃圾筒指示牌等小区外围建筑天际线色彩和形式富于变化成本许可情况下宜采用坡屋顶形式社区级户外公共空间公共活动场所考虑公共活动场地绿化景观水体游泳池地面铺砌与建筑群道路交通系统的综合关系以营造温馨的环境氛围公共活动场地设置以居民年龄结构为基础可设为幼儿儿童游戏场地青少年和老年活动场地绿化景观水体绿化植物考虑生态景观和使用三方面因素水体可分为水池流水瀑布和喷泉根据设计意图和地形采用注意水体深度和水体边缘处理以及水体清洁地面铺装满足使用要求感觉和触觉和景观要求视觉考虑舒适自然协调而对铺装在材料色彩组合三方面做出设计商业步行街或商业广场地面铺装会所公建服务设施步行街建筑小品等的综合表达以营造良好的环境氛围安排在居住区主要景观位置上如居住区出入口居住区中心居住区景观轴线或制高点上街道立面环境小品示范区样板房设计图纸确定景观的中心设施的中心功能相对完整住宅群体景观公建群体景观绿地景观道路景观综合体现环境其他设施边缘不同性质地坪交接处软硬质地面水体与硬地车道与人行道地面和墙体交界处需特别重视并提出详图集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本护坡踏步坡道树穴注重形式材料色彩组合设计中提供详图围栏地面铺装铺装满足使用要求感觉和触觉和景观要求视觉围栏考虑与地面材料和图案关系顺应地势和结合植物的外形设计中提供详图环境小品分为街道小品和绿化小品特定功能性设施座椅护柱种植容器垃圾箱景观性小品雕塑水池喷泉构架等位置尺度和艺术性是环境小品成败关键户外场地体育设施健身场地游泳池宜结合园林景观设计同时兼做景观水体竞技体育场地有噪声的体育场所宜集中布置并结合园林景观设计散布于环境绿化中无噪声的设施可作为园林景观开放空间设置休闲体育场地项目的选择考虑能作为园林景观开放空间项目选择贴近居民的生活形态组团内部活动设施老年人活动场老年人健身休闲与交流等多样化活动考虑作为青少年或家庭活动空间位置结合居住区各种形式绿地设置儿童活动场接近住户和住宅单元便于家长监护空间相对围合可设在居住组团内考虑家长陪伴和监护的休息设施户设一处服务半径小于米组团合门禁组团会客自动贩卖机小店集中信报牛奶箱保洁及公共卫生设施娱乐活动室其他设施综合场所组团居民都适用的综合性集会广场位置接近小区交通干道广场空间需适当分割地面铺砌图案丰富广场布置尺度适宜的景观小品主题活动场根据具体项目主题概念确定公共服务设施商业服务会所以会所建设为项目卖点之一与中心公共绿地形成项目样板区会所设在小区中心景观最好的位置菜市场超级市场位置考虑对外开放的可能便于该地区居民的利用不能破坏周围的居住环境如灰尘阴影噪声异味等影响服务金融邮电一般设在中心地区布置时要考虑到生活流线中餐厅西餐厅考虑到污染中餐厅慎重设置集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本教育幼儿园小学普通中学保证学生上学途中安全考虑学校对外开放便于该地区居民的利用不能破坏周围的居住环境如灰尘阴影噪声设计要注意营造良好的整体环境行政管理物业管理居委会派出所按项目需要和主管部门要求设置医疗卫生社区康服中心门诊所容易接近的位置注意噪声和私密性住宅组团户外活动环境建筑组团庭院绿化儿童活动场为居民提供良好的户外活动环境应考虑以下因素形成良好而富有主题特征的景观构筑适宜在其中进行各类户外生活活动的空间环境以及住宅间活动的安全和心理要求组团形式有利于形成完整物业管理模式保证物业管理便利经济空间组合形式建筑底层空间布局组团机动车停车模式规划建筑群体间园林景观和居民活动内容以及组团与周边交通组织形成完整物业管理模式组团门禁门卫系统组团机动车停车模式首层停车位置道路系统交通组织采用人车分行的原则专门的步行道路系统根据需要确定交通组织采用人车合行或分行的原则道路顺而不穿方便寻访及识别路网结构合理考虑机动车道路分级同时要考虑专门的步行道路系统道路系统设计要注重道路通达性道路景观和对住宅区环境影响以及营造良好街道生活氛围分级的机动车道路系统生活休闲道路停车模式街道停车车辆停放与园林庭院计组团设计相配合合理确定停车步行距离按集中停车规模确定停车服务半径商服中心考虑集中停车非居民停车宜集中居民停车可分散减少居住区内汽车通行量减少空气和噪声污染地下停车库集中停车场多层停车库其他市政配套设施中水系统中水管网前期投入大运营时可节约用水生态性节能型居住区可考虑采用污水处理系统或与税收集系统直饮水系统分质供水净水管网前期投入大运营时成本相对较低较高标准居住区可考虑采用净水处理系统小区安全防范系统出入口管理及周界防越报警设置可视对讲与门控系统集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本智能化对讲与防盗门控制系统设置出入口及周边安防报警和电视监控系统设置电子巡更系统住户报警包括红外监视自动布防自动报警紧急报警等功能寻更管理设置供电公共照明供水消防车库等公共卫生设施的电视监控系统信息管理系统远传抄收与管理一般中心城市为基本配置做到水电燃气三表户外计量车辆出入停放管理基本配置作为客户资源可与布线服务商分享利益紧急广播与背景音乐背景音乐设置应与景观效果配合信息网络系统电话闭路电视起居室主卧室书房卫生间设电话接口起居室主卧室书房设有线电视接口高速宽频数据网起居室书房设宽频接口宽带光纤接入网接入小区产品顾客敏感点项目及质量标准建筑单体顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点应填写具体的材料及标准工艺工序要点大类中类等级小类等级公共部分住宅入口入口住宅入口标志醒目综合形象富于个性根据项目定位首层电梯大堂采用精装修首层电梯大堂垂直交通楼梯间不设电梯的楼梯间适当提高装修标准形成良好顾客界面设电梯的疏散楼梯间采用简装修楼梯间消防疏散电梯间及走廊电梯大堂作为装修重点之一适当提高标准电梯选型采用名厂电梯设计前充分分析运送能力计算电梯等候时间电梯建筑风格建筑立面建筑立面通过建筑立面建筑细部材质以及色彩表现出具有强烈风格特征的建筑形象注重建群体组合创造与景观环境协调的街景建筑街景建筑街景户型设计公共活动区起居室起居室形状应方正适宜家具布置户内交通线路应避免斜穿起居室起居室面积平方米如有可能与餐厅分开设置起居室必须开放明亮有较好的视野和景观起居室最好与阳台相连结构梁偏向走道和次要房间卧室内不露梁角集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本餐厅高标准住宅宜独立设置餐厅或与厨房在一起合设面积条件限制时可以与起居室合并设置餐厅与厨房相邻设置餐厅开间不小于开向起居室的门不宜多并应集中开以减少交通干扰留有适当的长墙面布置家具墙面直线长度应大于米门厅如有可能尽量设置入户门厅避免开门见厅家庭厅家庭成员内部活动空间独立于起居室位于家庭内部私密休息区卧室主卧室次卧室特殊房间保证主卧室良好朝向卧室形状应方正最小开间应保证大于卧室宜相对集中并与卫生间临近布置结构梁偏向走道和次要房间卧室内不露梁角书房书房开间中线尺寸不应小于高档住宅在面积允许的情况下应单设书房邻近起居室主卧室或可与起居室合设合设时宜做空间分隔保姆房面积独立的出入口和卫生间与家庭卧室分离辅助区卫生间厨房卫生间室外管道安放于隐蔽处减少对立面影响洗浴空间与盥洗空间分隔做到干湿分区面积允许可分两间设置厨房卫生间装修尽量一次到位预留强排燃气热水器排风管如有可能燃气热水器安装在生活阳台热水关预埋套内应预留洗衣机位置卫生间应安排肥皂盒手纸盒浴盆起身扶手毛衣架挂衣架镜箱等配件并留出洗衣机电吹风等电源插座卫生间设排气扇煤气表位置煤气管走向热水器排风孔洞集团作业规则投资策划板块名称顾客敏感点及产品标准要点管理制度编号编制修改审核审批页码第页共页版本厨房必须有防止厨房异味扩散措施按照操作流程合理布置洗涤池案台炉灶厨柜排油烟机排气扇并考虑冰箱微波炉消毒碗柜洗碗机电饭煲电开水器等位置及预留插座厨房宜布置在户内近入口处靠近餐厅阳台分成观景阳台和生活阳台观景阳台宜宽大突出休闲功能阳台小梁可采用反梁的形式贮藏空间过道过道宽度能够保证搬运家具的要求建筑设备及建筑部品建筑给排水给水给水管网采用复合铝塑管保证水质热水供应热水器安于阳台时与卖热水管高级住宅可考虑集中热水供应生活污水采用复合管减少管网锈蚀电力电讯供电线路线路和开关插座布置考虑家具和电器的位置以及人的行为尺度开关插座发电机组高层设柴油发电机组电话线路起居室主卧室书房卫生间设电话接口有线电视和宽频网络起居室主卧室书房设有线电视宽频接口火灾自动报警系统高层建筑公共部分设置供暖供暖一般住宅散热器应明装高级住宅散热器应暗装或加防护罩楼梯间及其它有冻结危险的场所其散热器应由独立的立支管供暖且不得装设调节阀一般住宅供暖管道为明装高级住宅管道宜暗装当管道暗装时应在墙内做沟槽以利伸缩供暖供暖空调机位外管线宜布置整齐并尽量隐蔽空调室外机注意立面效果尽量安放于隐蔽处并有装饰栏杆或百叶遮挡高档住宅可考虑使用集中空调空调室外机注意噪声干扰燃气燃气燃气接入口考虑厨房厨柜布置和灶具的位置建筑部品单元门入户门窗分户门应满足消防防盗的要求设望人孔镜防盗链成本允许时尽量采用彩色铝合金门窗门窗要满足规定的隔声防寒等性能要求窗型及分格应确保统一满足一致的外立面完整造型需要门窗尽量通透不遮挡视线有良好采光效果沿交通性道路的建筑朝道路一侧以及北方寒冷地区窗采用双层玻璃