不动产对外投资所得税涉税处理

不动产对外投资所得税涉税处理 近年来，越来越多的企业钟情于不动产对外投资，但不 动产对外投资所得税相关政策近年来发生了诸多变化，本文 拟将不动产对外投资涉及的所得税有关政策进行梳理 一、企业所得税 如果企业以不动产对外投资，那么是否缴纳企业所得税? 如果缴纳的话，计税依据如何确定? 是否需要一次性缴纳? 1. 不动产对外投资是否缴纳企业所得税 根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业 发生非货币性资产交换的话，应该视同销售货物、转让财产 或者提供劳务，计算缴纳企业所得税。不动产对外投资属于 非货币性资产交换，应此企业将不动产对外投资，应视同销 售计算财产转让所得并缴纳企业所得税。 2. 缴纳企业所得税的计税价格 不动产对外投资计税价格该如何确定呢? 根据《国家税 务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，对 于企业将资产移送他们，分两种情况: 如果该资产属于企业 自己制作的，那么企业按照同类资产同期对外售价确认销售 收入, 并计算缴纳企业所得税; 如果该资产属于企业外购的 那么企业可以按照购买的价格确认销售收入，并计算缴纳企 业所得税。那是否意味着企业购买的不动产对外投资，只需 按照购买时的价格确认收入?  为了明确政策，XX 年国家税务总局发布《国家税务总局 关于做好 XX 年度企业所得税汇算清缴工作的通知》，文件规 定企业处置外购资产按照购入时的价格确定销售收入，是指 企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福 利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。 进一步明确了购买的不动产对外投资价格的确定，从而堵住 了可能的税收漏洞。 3. 缴纳企业所得税纳税时间 由于不动产对外投资所涉及的金额都比较大，那么如果 按照公允价值计算，企业投资当年会产生较大的销售不动产 资产所得本，税收负担会比较重。那么企业是否可以分期纳 税? 对于是否可以分期，大致经历了四个阶段: 第一阶段; XX 年 6月 30 日以前，经过审批后可以分期 纳税。税法规定，企业以非货币资产投资所得，在一个纳税 年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，可作为递延所得， 在投资交易发生当期及随后不超过 5 个纳税年度内平均摊转 到各年度的应纳税所得中，但是前提条件是得到税务局的审 批。 第二阶; MX 年6月30 日一XX 年11 月 27 日无需审批， 符合条件自行分期纳税。XX 年《国家税务总局关于做好已取 消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》 规定取消不动产对外投资取得所得递延纳税的审批，只要纳  税人在一个纳税年度发生的非货币性资产投资转让所得应 纳税所得 50%及以上的，就可以自行在不超过 5 年的期间均 匀计入各年度的应纳税所得。 第三阶段: XX年11 月27 日一MX年1月1日不允许分 期纳税。XX 年国家税务总局《国家税务总局关于企业取得财 产转让等所得企业所得税处理问题的公告》文件，根据该文 件，企业取得各类资产、股权、债权等财产转让收入，无论 是否以货币形式，均需要在转让当年一次性确认所得税并计 算缴纳企业所得税。 第四阶段: XX 年 1 月 1 日至今，允许分期纳税。《财政 部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问 题的通知》财税 (XX) 116 号居民企业以非货币性资产对外 投资确认的非货币性资产转