房地产开发项目实施阶段风险分析.doc

房地产开发项目实施阶段风险分析在房地产开发项目的实施按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段这阶段的工作可交付成果和费用包括房地产开发项目的规划设计申报选址定点申报规划设计条件委托作出规划设计方案办理人防审核办理消防审核审定规划设计方案住宅设计方案的专家组审查落实环保三废治理方案委托环境影响评价并报批建设工程勘察招投标委托地质勘探委托初步设计申报审定初步设计房地产开发项目的市政配套一市政配套征求主管部门审查意见落实市政公用设施配套方案报审市政配套方案市政各管理部门提出市政配套意见市政管线综合二房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费工程勘察测量费工程设计费建设工程规划许可证执照费竣工档案保证金临时用地费临时建设工程费建设工程勘察招标管理费勘察设计监督管理费古建园林工程设计费房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一国有土地使用权的出让办理建设用地规划许可证办理建设用地委托钉桩办理国有土地使用权出让申请主管部门实地勘察土地估价报告的预审委托地价评办理核定地价手续办理土地出让审批签订国有土地使用权出让合同领取临时国有土地使用证领取正式国有土地使用证国有土地使用权出让金的返还二国有土地使用权的划拨国有土地使用权划拨用地申请主管部门现场勘察划拨用地申请的审核报批取得划拨用地批准三集体土地的征用征用集体土地用地申请到拟征地所在区县房地局立案签订征地协议签订补偿安置协议确定劳动力安置方案区县房地局审核各项协议市政府下文征地交纳菜田基金耕地占用税等税费办理批地文件批地图办理冻结户口调查户口核实劳动力办理农转工工作办理农转居工作办理超转人员安置工作地上物作价补偿工作征地结案四取得房地产开发项目土地使用权的相关税费地价款土地出让金资金占用费滞纳金土地使用费外商投资企业土地使用费防洪工程建设维护管理费土地闲置费土地权属调查地籍测绘费城镇土地使用税地价评估费出让土地预订金征地管理费土地补偿费青苗及树木补偿费地上物补偿费劳动力安置费超转人员安置费新菜田开发建设基金耕地占用税房地产开发项目的拆迁安置一房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序委托进行拆迁工作办理拆迁申请审批领取拆迁许可证签订房屋拆迁责任书办理拆迁公告与通知办理户口冻结暂停办理相关事项确定拆迁安置方案签订拆迁补偿书面协议召开拆迁动员会进行拆迁安置发放运作拆迁补偿款拆迁施工现场防尘污染管理移交拆迁档案资料房屋拆迁纠纷的裁决强制拆迁二房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费房屋拆迁补偿费搬家补助费提前搬家奖励费临时安置补助费周转费清理费停产停业综合补助费对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费一次性异地安置补助费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费房地产开发项目的开工建设房地产开发项目开工建设竣工阶段的法律程序一房地产开发项目开工前准备工作领取房地产开发项目手册项目转入正式计划交纳煤气天然气厂建设费交纳自来水厂建设费交纳污水处理厂建设费交纳供热厂建设费交纳供电贴费及电源建设集资费土地有偿出让项目办理四源接用手续设计单位出报批图出施工图编制报送工程档案资料交纳档案保证金办理消防审核意见表审批人防工程办理人防许可证核发建设工程规划许可证领取开工审批表办理开工登记二房地产开发项目的工程建设招投标办理招标登记招标申请招标准备招标通告编制招标文件并核准编制招标工程标底标底送审合同预算审查处确认标底送市招标办核准正式申请招标投标单位资格审批编制投标书并送达召开招标会勘察现场召开开标会议进行开标评标决标发中标通知书签订工程承包合同工程承包合同的审查三房地产开发项目开工手续的办理办理质量监督注册登记手续建设工程监理办理开工统计登记交纳实心黏土砖限制使用费办理开工前审计交纳投资方向调节税领取固定资产投资许可证报装施工用水电路协调街道环卫部门协调交通管理部门交纳绿化建设费签订绿化协议领取建设工程开工证四房地产开发项目的工程施工施工场地的五通一平施工单位进场和施工暂设工程的基础结构施工与设备安装施工过程中的工程质量监督从房地产开发程序中归结起来的上述工作可交付成果和费用可以看出本阶段的主要风险项目启动阶段可交付成果的正确性及可行性研究报告项目综合评价的正确性产品定位准确度环境评估的准确性可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性规划设计设计方案的先进性合理性适用性项目开发资金与项目规模开发节拍是否匹配项目营销定位和项目产品实施中成本质量进度目标及绩效目标协调协调度项目团队管理理念工作方式管理能力执行能力是否满足产品品质对项目团队的需求地勘初步设计施工图设计景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配项目选择的施工单位和监理公司提供的服务材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的相匹配执行组织项目团队沟通方式沟通渠道沟通工具是否与产品定位的适应性从上述房地产开发项目实施阶段的主要风险中看出前期可行性研究的真实性可操作性是第一风险而房地产开发项目程序将环境评估的法律程序摆在可行性研究批准之后进行的作为一般开发商的思维是只要项目可行征地拆迁就开始了规划也开始了待费用已发生几万几十万几百万时环境评估才慢腾腾的出笼才拿去报批如果环境综合评定不理想开发商就授意环境评诂公司作出对项目开发有利的唯心环境评价好拿到政府的批文现在相当一部分开发项目某地块本来不适宜人居却偏偏都得到了政府批准某地块所要建的厂其生产过程和排泄物对周边环境和居民都会造成影响却也是得到政府的批准其根本原因是什么一是建设基本法律程序孰先孰后有问题二是拉关系走后门明知不能为而为之笔者认为如果政府真的要重视环境要真正落实可持续发展战略在基本建设法律程序上应作出调整将环境评估报告批准后再批准可性研究报告这样就避免了开发和建设对环境的破坏提高开发建设的质量真正实现可持续发展