物业前期介入管理办法.docx

股份有限公司文件编号公司通告号签发单位物业前期介入管理办法1目的11提高委托方开发楼盘的质量便于后期管理提高客户对委托方产品和服务的满意度实现房地产开发管理和使用的综合效益12规范各城市公司分公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容指导新承接物业项目前期管理服务工作的开展2适用范围适用于XXX物业为所承接委托方开发项目在设计施工和销售阶段的前期服务与前期介入管理3职责31公司本部各职能部门311市场经营部按委托方确定的管理方案或双方签订的前期介入合同约定牵头成立物业前期介入小组审核合作方式与费用标准312品质管理部专业技术部负责地产开发各阶段开始至项目正式接管前的前期介入和营销配合工作313公司各相关职能部门对各城市公司分公司的前期介入工作进行监管指导与支持32前期介入小组321负责物业前期介入期费用及项目物业管理费标准的测算322负责编制前期介入工作计划组建工作进度安排333负责制定前期介入工作内容工作标准策划配合设计配合销售配合工程配合334负责编写物业管理服务方案物业服务备案招投标等相关政府手续的办理33城市公司分公司331根据前期介入合同和管理方案抽调专业人员参与前期介入小组工作332负责前期介入小组人员物资的调配333负责在前期介入过程中与委托方重要事项的协调334负责前期介入计划各阶段前期介入建议书的审核4管理办法41物业前期介入概念是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段包括项目决策规划设计营销策划施工建设竣工验收等就参与介入从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局功能规划楼宇设计材料选用设备选型配套设施管线布置房屋租售施工质量竣工验收等多方面提供有益的建设性意见以确保物业设计和建造质量为物业投入使用后的物业管理创造条件同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量为确保客户正常入住奠定基础42前期介入程序421城市公司分公司与委托方双方确定前期介入工作内容与要求422各分公司组成前期介入工作小组423制定前期介入工作计划424计划实施物业应重点关注安保系统智能化系统管理用房车位配置交通系统绿化配置常见施工质量问题机电设备空调安置工程设备的售后服务物业管理方案和管理合同的确认425物业与委托方双方的协调研讨应形成书面资料以备复查426对涉及物业利益的文件应由物业确认如管理费物业管理合同销售中涉及物业的承诺设备设施合同中的售后服务等43前期介入准备阶段工作内容序号主要工作事项工作内容指引1为保证前期介入工作的密切配合各委托方项目开发的各阶段应将开发进度计划提前知会物业公司以便分公司安排做出相应的前期介入工作计划实施主要工作进度安排a人员招聘分批进行应在时间进度上明确b资质备案c物业管理用房与经营用房的划分和配置d办公设备工具设备及其他物资的采购e建立健全各项规章制度f完成上岗人员的岗前培训等2根据委托方提出的要求城市公司分公司按照要求成立物业前期介入小组小组成员主要由各职能部门和新承接物业服务中心相关人员等组成双方共同确定工作内容与工作计划前期介入工作小组成员参考构成1组长城市公司分公司分管领导2副组长分公司品质部负责人3组员品质部工程部秩序部财务部综合部新项目负责人各物业服务中心抽调业务骨干人员等3物业前期介入项目小组应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划明确介入工作内容执行责任部门人员工作要求和依据等经城市公司分公司负责人审批后报委托方备案前期介入工作计划主要内容要点1前期介入小组组建物业前期介入期费用2介入时间3办公地点4依据前期介入工作计划组建工作进度安排5制定工作内容工作标准策划配合设计配合销售配合工程配合6物业项目管理方案a物业项目简介b物业公司简介及业绩c物业管理用房的使用d组织架构及人员编制e物业服务中心组建方案f物业服务费与开办费用测算g物业投标工作计划h物业管理规约及其他契约型文件的编制i物业服务合同中标备案j物业入伙方案等44规划设计与施工图设计阶段早期介入工作内容序号主要工作事项主要工作内容指引物业工程技术人员进驻现场对建设主要包括以下内容1中的物业进行观察了解记录拍1智能化系统照监督确保施工安全和施工质量2管理用房的设备布局跟进工程建设进度参加委托方与施3设备施工质量工单位的工程例会与专项会议重点4交通系统掌握隐蔽工程配套工程关键部位的5绿化配置2材料选择和施工质量以及内外装修方式布局用料及工艺等从物业6机电设备管理的角度及时向委托方提出改进7空调安置建议和防治通病的措施8给排水的网管接入接出9工程设备的售后服务等配合设备安装熟悉并记录基础及隐蔽工程管线的铺设走向特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的3内容为接管验收做好前期准备工在项目施工阶段城市公司分公司前作减少未来客户入伙后的投诉数期介入工作小组应及时每周或每月量从而为以后的物业管理打下良好向委托方提出施工阶段物业管理前期的基础介入报告对施工中发现的问题与建设单位和4施工单位共同磋商及时提出并落实整改方案45营销阶段中期介入工作内容序号主要工作事项主要工作内容指引1根据委托方提出的具体配合要求在房产销售过程中城市公司分公司提供协助和支持包括配合促销活动的实施销售现场秩序维持以及销售中心样板间的清洁和维护等1城市公司分公司应主动了解委托方在销售时对外宣传和承诺的内容根据委托方需要提供物业推介资料并书面确认委托方对与物业管理有关的宣传和承诺内容2根据委托方委托要求城市公司分公司可在销售现场协助委托方进行销售推广了解客户情况进行客户调查并现场解答有关物业管理承诺问题开发营销方案确定后一个周内分公司配合方案确定2针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向委托方营销部门提出营销配合物业管理前期介入报告参见营销配合管理规范3物业管理模式研究委托方在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分以满足销售包装设计内容的要求同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心物业公司在物业管理概念研究完成后需要报委托方备案物业管理方案策划城市公司分公司在委托方正式完成营销推广方案前需要编制和上报物业管理方案应包含管理模式服务创新内部管理机制管理服务标准品质控制方法管理费测算等此方案需获得委托方的确定47住宅分户验收阶段介入工作内容根据委托方要求由各城市公司分公司参与或承担分户验收的具体检测工作注可参见分户验收管理办法相关规定48竣工验收阶段晚期介入工作内容序号主要工作事项主要工作内容指引1城市公司分公司组织相关技术人员组成验收小组协助委托方完成竣工验收及细部检查工作及早发现设计规划施工设备安装等问题以备预留充足的返修时间2验收小组须制定统一验收标准并准备竣工验收的表格资料现场做好详细记录制定全套的验收标准验收流程与验收表单现场协助委托方与施工承建单位进行综合验收与接管移交验收进行详细问题记录并在验收单上进行签署确认3应了解工程建设的各个环节审阅工程档案资料实地查验建筑工程和设备安装情况并对工程设计施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交委托方备案1接收各类工程技术档案资料并归档建档2对各类工程遗留问题与质量返修事宜进行督促整改并进行效果验证49前期介入工作评审491前期介入小组在各阶段的前期介入工作应形成书面的介入工作报告有针对性地提出物业专业意见和建议492委托方相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后须对报告进行评审将评审结果记录在案并执行同时向前期介入小组做出反馈410前期介入工作总结物业前期介入小组在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结形成前期介入工作小结报告周期超过1个月的按月度报告经城市公司分公司审批后报公司及委托方备案411前期介入费用4111地产公司各区域公司所开发项目内盘前介费用41111前期介入工作费用结算由地产公司各区域地产公司按照与物业公司所签订的前期物业服务合同协议销售案场服务协议分户验收服务协议等契约当中明确规定的合作方式与费用支付标准进行41112物业公司在前期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方提供的物业咨询服务按双方合同约定的价格提供服务费用由委托方承担成本列入开发项目的物业管理成本41113每一阶段的前期介入和配合工作开展前物业公司必须按规定做好成本测算并作为工作计划的必需组成部分报委托方确认并按前期介入阶段与成果与委托方进行费用结算41114物业公司与地产各区域公司针对前期介入服务方式与费用的审核审批权限序号关键事项开展形式物业公司区域公司地产总部1地产公司对物业品牌扶持资金补贴方案的审定地产公司会审物业公司与区域公司执行公司各职能部门参与审核结合行业标杆与华宇实际情况进行提议区域公司遵照地产公司规定向所在地分公司支付品牌扶持补贴资金同时有权对分公司进行考核与评估地产公司召开决策委员会进行会审由地产公司董事长审批2物业前期介入费用标准审定地产公司会审物业公司与区域公司执行公司各职能部门参与审核结合行业标杆与华宇实际情况进行提议区域公司与所在地分公司签订前期介入服务协议支付相关费用协助配合物业前介工作并有权进行考核地产公司召开决策委员会进行会审由地产公司董事长审批4物业承接查验费用标准审定地产公司会审物业公司与区域公司执行公司各职能部门参与审核结合行业标杆与华宇实际情况进行提议区域公司与所在地分公司签订承接查验分户验收服务协议支付相关费用协助配合工作并有权进行考核地产公司召开决策委员会进行会审由地产公司董事长审批4112对外承接物业项目的前期介入费用物业分公司对外承接项目的前期介入必须与委托方签订正式的前期物业介入服务合同明确约定双方责任权利工作内容和收费标准双方依据合同约定履行职责5支持文件无相关记录签发单位负责人有限公司20年月日