武汉项目可行性研究.doc

联想集团武汉地产项目可行性研究报告二一市场概况武汉市总体经济状况武汉市是中国六大中心城市之一在年国家公布的中国城市综合经济实力强中武汉名列第六年武汉市国内生产总值达到亿元按可比价格计算比年增长经济运行质量提高全年实现财政收入亿元同比增长占国内生产总值的比重为本自年以来武汉经济发展驶入快车道全市国内生产总值连续保持两位数增长高于全国全省平均水平经济运行质量和效益明显提高人民生活水平继续改善各项社会事业全面进步实现了十五计划的良好开局得天独厚的地理环境经过数千年的开拓点染创造了辉煌的物资文明和精神文明为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础中华人民共和国成立后武汉经过几十年的发展已经成为一个门类齐全的综合性工业基地华中地区的内外贸易中心我国内地最大的交通枢纽和重要的教育科研基地在全国个地级以上城市中武汉的综合经济实力居第六位是中国的特大中心城市之一改革开放以来武汉的投资洼地效应显现目前利用外资居中国中西部大中城市之首实际利用外资亿美元外资来自全球五大洲多个国家或地区全球强跨国公司有家来汉投资另有家设立了代表处迈向世界超级城市世纪之交正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者麦金利康韦所著题为未来的超级城市的文章预言中国的上海武汉将进入世纪全球十大超级城市之列超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过万能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物住所安全医疗保健交通及教育等方面的需求拥有健康和充满火力的经济环境能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资未来超级城市必不可少的个因素水源国际机场与腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃圾处理绿色基础设施新的政治机制未来的十大超级城市班加罗尔印度武汉中国上海中国曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆坎图卢姆地区墨西哥马德里西班牙温哥华加拿大由于地处中部要冲拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院武汉具有很大的机会武汉房地产市场概况国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令更加坚定了房地产业发展的信心武汉市政府加大对房地产业的投入每年投资亿元兴建万平方米的住宅五年共建万平方米用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的形成了二三级市场联动效应武汉市房地产市场多年健康规范的发展加之广泛的宣传引导市场运做逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业的积极性逐步得到调动和发挥我市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前的好条件正在逐步被消化继而转入个人购房会刺激住房有效需求形成住房梯级消费武汉商品住宅价格走势年武汉市房地产市场呈现出市场活跃交易量放大价格上涨并逐步走高的态势本季度洪山区高档物业依然保持元虹景豪庭曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用洪山区年第四季度洪山区住宅价格指数为点比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米比上季度上涨了元平方米涨幅为洪山区指数第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度此季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右且销售情况良好书香门第售罄均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量究其原因一是有良好的地理位置交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资者如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等从市场现状看武珞路沿线地处城市中心土地成本比较高因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅项目除了名都花园价格达到元平方米以外其他楼盘均价在元平方米上下浮动该区域高校众多有较好的自然环境与人文环境购房者多以高校教职工为主华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右总体而言楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低取得了较好的销售业绩此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红销量在平方米左右该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势坐落在洪山区的中国光谷所在区域此季度又推出了学府佳园三期平均价格在元平方米左右汤逊湖版块在此季度销售平稳东林外庐二期项目均价为元平方米仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场呈良好态势武汉主要商品住宅楼盘年销售大势市场整体活跃楼盘销售顺畅年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度各区域销售价格和销售量都大幅度提高如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间一期的余套已销售逾碧水晴天一期推出的套住房两个季度不到销售了而其出售的间商铺也被一抢而空武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近平方米的销售量中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量在价格上各区域的销售价格均上涨约元平方米名家操盘实力大增目前武汉市中高档楼盘诉诸于市场的卖点基本上集中在尊贵性环境功能及服务特色方面讲究名家规划与设计名家建筑与安装名家管理与服务名人居住与生活例如位于汉口金融一条街西北湖畔的世纪华庭便是以尊贵气息走向市场直言使得只有套豪宅的世纪华庭在推出不到半年的时间里就售出了套武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘丽岛花园则是在借助优势的临湖地理位置优势之外仍然十分注重小区内部的环境建设这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位同样武汉市还有着像虹景花园这样原滋原味的高档欧式住宅有着以名家设计精雕细凿品牌经营的金色港湾以及像蓝湾俊园这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘小高层高层住宅将呈现规模进入市场的趋势年月日武汉市土地供应方式的改革土地价格的逐步攀升在房地产开发中充分利用土地资源降低土地成本已成为开发商的共识在这种市场背景下武汉市小高层高层项目的开发比例呈现增大的趋势其所占市场规模也会得到明显的提高据调查年武汉市小高层高层住宅的开发栋数达余栋总建筑面积将达到万平方米以上与上年相比其增幅为左右随着小高层高层住宅的逐步增多消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化并在心理上会逐渐接受高层住宅消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化各种借贷款手续相应简化良好的物业管理使住房消费需求不断扩大然而房地产是一个个性化十分突出的产品消费频次又很低也许有的人一生只有一次购房行为因此越来越多的人开始慎重看待购房行为据调查购房影响因素中地理位置价格为环境为交通为其他因素的被选率为这些因素包括户型物业管理开发商的实力等价格及指数年第四季度房地产综合物业指数为点较上季度上涨点综合物业平均价格为元平方米与上季度相比上涨了元平方米涨幅为住宅价格指数此季度为点比上季度上涨点平均价格为元平方米比上季度上升元平方米其升幅为写字楼价格指数此季度为点较上季度上涨点平均价格为元平方米较上季度涨了元平方米涨幅为