浅谈文旅地产战略策划分析.docx

浅谈文旅地产战略与策划分析一文旅时代的新特征做任何事情首先要了解我们正处在一个什么样的时代只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革整个社会经济发展到了哪个历史阶段才有可能抢占时代的制高点那么怎么解读这个文旅时代呢工作室认为新的文旅时代具有一个潮流两个对流和三个需求方面的特征一个潮流大休闲的潮流根据国际经验人均进入美金以后真正意义上的旅游才开始随之而来的是一个全民观光旅游的浪潮当人均突破美金时大众观光旅游开始向休闲体验旅游转型而人均超过美金标志着进入休闲旅游全面爆发体验旅游蓬勃发展的新时代到今天年中国的人均已经达到美金到目前均有不断增涨的势头全新的体验旅游时代正扑面而来我把这个时代称为吃饱了撑的时代玩出来的产业这将是一种新的生活方式要享受生活逃离都市寻找理想中的乌托邦要减轻焦虑释放心情寻找自我还要丰富多彩在这股休闲浪潮下围绕着体育旅游休闲文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力我们总结了休闲产品的七种主要形态包括主题度假酒店休闲运动邮轮游艇娱乐活动养生产品餐饮产品和文化产品两个对流内外对流城乡对流三十年前的中国以生产为核心两头在外三十年后将以消费为驱动市场在国内消费在国内在休闲经济扑面而来的大潮中我们注意到两个现象第一个叫内外对流一方面是国内游客开发者的海外考察访问旅游现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场促进国内国外在休闲产业休闲产品休闲服务的开发互动合作我记得一个叫王志纲工作室一个抓药的很注重全球抓药比如今年我们又去了欧洲主要为航空产业健康产业和环保产业这三个中国未来的消费热点进行一次国际的咨询和采药第二个叫城乡对流即新型城镇化乡村的人渴望都市现代生活都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活这其中我们认为城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村推动都市文明和乡村文明的结合今天在乡村形成了五股返乡力量包括返乡农民返乡创业者本土企业都市小资和富豪当他们带着新的眼光和资本回到乡村乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革三个需求生态文化健康文旅地产的开发必须要满足三个需求第一个是生态的需求第二个是文化的需求我认为现今的文化呈现出主流化高科技化大众化和全球化的特征要满足文化的需要项目需要经历从传承文化到创造文化从创造文化到消费文化从消费文化到升华文化三个过程的轮回第三个是健康的需要所以当休闲浪潮新型城镇地产转型打造文化软实力经济提质增效美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手天时地利人和均已具备文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期但是文旅地产有两大开发难点首先必须要有大的资金投入这是一个大投入大产出中投入小产出小投入无产出的领域其次商业模式的设计和品牌的塑造一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品塑造获取优惠资源的企业和产品品牌形成可持续发展的运营模式我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段与国际上有很大差距大致表现在四个方面旅游主导特点产品多元特点长线经营特点市场广泛特点这种比较的意义在于感受差异及意识问题并不是说什么都需要跟国外一致我认为文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式全新体现在六个方面良好的生态环境完善的休闲配套独特的文化主题多元的人群组合组团式的结构独特的生活方式二文旅时代的六大商机结合工作室的实践和探索我们认为文旅新时代应关注六大重要商机综合文旅新区综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边以疏解城市人口产业和交通既可实现对古城的腾笼换鸟又提供全新的文化展现平台形成规模庞大功能复合的综合性文旅新区如西安曲江文旅新城丽江祥和丽城曲阜文化经济特区洛阳国际文化旅游名城等文化商业地产文化商业地产是以商业为核心以产业居住生态为支撑融入文化主题塑造地域特色利用商业的外向性集聚性凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点今天常规性的商业已经缺乏吸引力人们更愿意去具有文化性娱乐性和休闲性的商业区不仅为吃住行更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦放松和独特的体验工作室典型案例有西安大唐西市西双版纳告庄西双景商旅主题小镇景德镇坊等文化娱乐地产文化娱乐的发展与现代都市人追求放松释放压力的生活需求有直接关系文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备娱乐方式外很重要的一点就是要结合地域文化工作室案例有西安大唐芙蓉园珠海南方影视基地等健康养生地产健康是人类永恒的追求近年来亚健康问题越来越严重清新的空气干净的山水静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地健康养生是一个非常大的但是也是非常值得做的更是大家都非常关注的课题我认为狮子湖在这方面做到了国内最好工作室在这方面的案例有昆明十里云岭项目洛阳龙门西山文化养生项目等乡村休闲地产以新型城镇化为契机以城乡统筹协调发展为思路乡村休闲旅游正在引领新一轮的资本下乡许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展这方面工作室这一两年介入较多我们的案例有成都三圣花乡巴南锦绣乡村旅游度假区西晃山休闲度假区等综合度假地产以生态为基石在大型综合旅游度假区的开发方面工作室也进行的相当多的探索包括与万达龙湖蓝光颐杰鸿泰等公司的合作正是有了企业的大手笔投资让我们的策划成为看得见摸得着的成果具体的案例如龙湖山海湖清远狮子湖国际旅游度假区万达长白山国际旅游度假区四川峨秀湖国际度假区等我认为所有成功的房地产企业在战略上总是超前的而王志纲工作室的作用就是为企业提供具有战略性前瞻性创造性的判断和价值三文旅时代的战略突破那么如何抢占文旅产业先机文旅产业如何与地产结合工作室是又是怎么帮助企业项目战略策略落地的呢我想与大家分享王志纲工作室方法论一枝独秀找魂找魂就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向基于城市高度文化高度生态高度的结合寻找项目最长的长板找魂不是提缺乏支撑的庞大概念也不是提另类而缺少内容的概念找魂的关键是打通四度即定位有高度功能有广度产品创新有深度和所有元素要建立关联度比如我们做版纳要站在区域的高度做大唐西市要站在文化的高度做长白山要找生态的高度从战略上一枝独秀是长板理论任何项目都要找到自己的核心卖点充分张扬只有清楚了魂在哪里个性在哪里核心竞争力在哪里可持续发展依凭的东西在哪里项目才有了唯一性排他性权威性的东西就是必须要找到项目一个的魂这种找魂的能力正是王志纲工作室的核心能力之一两场统筹市场官场任何开发企业必须首先下接市场结合自身条件和项目的现实基础在积极相关项目先进开经验式的同时寻找适合的开发产品业态配置开发模式资源整合开创自身的文旅开发运营模式其次上通官场在今天中国做企业不光是要懂市场还要懂官场要关注政治要发挥政府的全局把控和宏观调控能力内外一起发力为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持包括规划土地交通市政税收专项资金旅游营销等支持跳好市长和市场双人舞搭建政府与企业投资者合作桥梁三力决策心力能力实力文旅地产的开发是一个综合的系统工程无论政府企业在招商和寻找合作伙伴还是要进入文旅地产的企业必须要具备三力即心力能力实力三方面的支撑力心力方面要判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展战略的战略型还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型其次随着消费者口味的不断提高打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的还必须有打造精品的能力必须要懂这个行道要有做精细产品的能力同时在有明确的战略方向的同时具备一流的操作能力包括执行力和整合全球资源的能力另外今天做旅游项目都必须有相当大的投入有没有持续的投资能力是关键所以企业必须要有相当的实力四划推进谋划策划规划计划先规划后建设已经成为地产开发的行业标准和规定动作但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位缺少一枝独秀的找魂两场结合的统筹三力要素的研判我认为项目的标准流程应该具备四个阶段即谋划策划规划计划首先文旅项目的开发要有政府和企业的前期谋划通过眼观六路耳听八方对企业特点项目特点进行基础情况的了解形成项目开发必要的前期准备其次通过专业的策划机构按照承上启发左右逢源的思路充分发挥变压器的转换效应拿出一个科学的市场分析调研及策划方案指导项目规划和设计运营策划主要解决定方向定功能定引擎定特色定模式五大问题从而大幅度提升项目在政府市场方面的关注和吸引塑造企业良好口碑和品牌效应接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化将产品按照专业的技术规范和要求进行空间落地和设计有了策划之后这时的规划就有神了有魂了有个性化了最后是计划通过前三划之后整合投资者实现资源的有效整合和项目的快速推动拟定具体工作计划把这个魂具体落实下去推动下去最大限度地来规避蛮干和同质化的问题五位一体概念为王休闲为体文化为魂产业为链整合为网一个成功的文旅地产项目往往都必须具备这五个因素通过它们的有机结合既保证项目的近期的成功又可以获得持续的发展第一概念为王通过对生态文态业态形态的提炼凝练形成项目和产品的独特概念成为核心新引力第二休闲为体不同于常规地产文旅地产需要配置大量的休闲设施营造休闲的环境和氛围成为让游客呆得下呆的久的主要法宝第三文化为魂文化是点亮旅游地产的灵魂通过文化符号文化演艺文化特色的体验为文旅地产形成独特的标签第四产业为链通过销售住宅经营商业游客活动的业态共生人群共享形成完善的产业链条甚至可以打通一二三产业关系形成联动组合从而设计成为一个共生的平台第五整合为网这是一个跨界与整合的时代只要与文旅地产生态圈相关联的都可以大力整合通过整合不断了解其实质并最终会选择价值取向高的部分自己来做从而积淀自己的品牌在未来拼的不仅仅是智力实力还有整合力我认为文化旅游地产正进入快速发展的战略机遇期群雄逐鹿百花争艳如何在此中脱颖而出总结起来就是给旅游插上文化的翅膀让策划植入战略的芯片