房地产开发各环节税收政策详解.doc

房地产开发各环节税收政策详解拿地阶段业务从事房地产开发的企业应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税企业所得税土地增值税城市维护建设税土地使用税房产税车船税印花税个人所得税教育费附加等地方税收费同时房地产开发存在土地取得前期规划施工销售竣工等环节各个环节的税收问题存在不同的侧重点笔者以房地产开的各环节为线索详解房地产企业的税收政策以供纳税人参考一拿地阶段房地产开发企业在项目开发前通过各种途径获得国有土地使用权涉及到的地方税种主要有契税耕地占用税印花税城镇土地使用税一契税直接取得国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地房屋权属承受单位和个人即境内土地使用权房屋所有权发生转移时承受的企业事业单位国家机关军事单位社会团体其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人因此房地产企业在项目开发前通过各种方式直接取得国有土地使用权必然发生权属转移成为契税的纳税义务人征税范围中华人民共和国契税暂行条例国务院令第号第二条规定可知国有土地使用权出让土地使用权转让包括出售赠与和交换均属于转移土地权属的范畴中华人民共和国契税暂行条例细则第八条规定下列转移方式视同土地使用权转让房屋买卖或者房屋赠与征税以土地房屋权属抵债或者作价投资入股的以获奖预购预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地房屋权属的建设工程转让时发生土地使用权转移的以其他方式事实构成土地房屋权属转移的因此房地产企业通过出让受让抵债接受投资受赠等直接取得土地使用权就属于契税的征税范围计税依据财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复财税字号第一条关于计税价格问题规定根据中华人民共和国契税暂行条例以下简称条例第四条第一款及中华人民共和国契税暂行条例细则以下简称细则第九条的规定土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖的计税依据是成交价格即土地房屋权属转移合同确定的价格包括承受者应交付的货币实物无形资产或者其他经济利益因此合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围土地使用权出让土地使用权转让房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费属于成交价格的组成部分不应从中剔除纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税号规定出让国有土地使用权的其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益一以协议方式出让的其契税计税价格为成交价格成交价格包括土地出让金土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费拆迁补偿费市政建设配套费等承受者应支付的货币实物无形资产及其他经济利益没有成交价格或者成交价格明显偏低的征收机关可依次按下列两种方式确定评估价格由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格土地基准地价由县以上人民政府公示的土地基准地价二以竞价方式出让的其契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格土地出让金市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内二先以划拨方式取得土地使用权后经批准改为出让方式取得该土地使用权的应依法缴纳契税其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复国税函号对北京市地方税务局关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示京地税地号的批复如下根据财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知财税号规定出让国有土地使用权契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益对通过招拍挂程序承受国有土地使用权的应按照土地成交总价款计征契税其中的土地前期开发成本不得扣除因此从上述文件来看房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点第一以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据全部经济利息包括货币实物无形资产和其他经济利息如国税函号规定以项目换取等方式承受土地使用权属于契税征收范围又如国税函号规定以土地出资属于契税征收范围即投资方以土地出资受让方以自身股权作为支付对价计税依据则为作价出资额第二不得因减免土地出让金而减免契税国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复国税函号对北京市地方税务局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示京地税地号的批复规定根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金要计征契税不得因减免土地出让金而减免契税间接取得土地的契税问题房地产企业实务中通过企业股权转让企业合并企业分立等方式间接取得土地使用权上述方式中通常土地权属没有发生变更一般不征收或享受免征契税的待遇如财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知财税号规定在股权转让中单位个人承受企业股权企业土地房屋权属不发生转移不征收契税两个或两个以上的企业依据法律规定合同约定合并改建为一个企业且原投资主体存续的对其合并后的企业承受原合并各方的土地房屋权属免征契税企业依照法律规定合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业对派生方新设方承受原企业土地房屋权属不征收契税因此房地产企业通过重组方式取得土地存在契税的筹划空间二耕地占用税占用耕地建房成为纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人成为耕地占用税纳税人因此房地产企业通过出让受让方式直接占用耕地用于开发房产自然成为耕地占用税纳税人但在原中华人民共和国耕地占用税暂行条例国发号不适用外商投资企业因此中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院令第号年月日实施前外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人国务院令第号实施后耕地占用税纳税人包括单位和个人单位包括国有企业集体企业私营企业股份制企业外商投资企业外国企业以及其他企业和事业单位社会团体国家机关部队以及其他单位个人包括个体工商户以及其他个人征税范围中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院令第号第二条规定耕地主要指种植农作物的土地计税依据中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院令第号第四条规定耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据纳税义务时间经批准占用耕地的耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天三印花税土地使用权出让转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让受让方式取得土地须签订土地使用权出让合同土地使用权转让纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间主要分以下三种情况第一根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定对于新征用的土地区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税征用的耕地自批准征用之日起满年时开始缴纳城镇土地使用税征用的非耕地自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税第二根据财政部国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知财税号规定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税第三根据国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复国税函号规定外商投资企业和外国企业应从年月日开始缴纳城镇土地使用税其纳税义务时间的产生与前述相同故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致开发廉租住房经济适用住房可减免财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税号规定对廉租住房经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地免征城镇土地使用税开发商在经济适用住房商品住房项目中配套建造廉租住房在商品住房项目中配套建造经济适用住房如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税