国际化旅游海滨酒店-商业计划书.docx

商业计划国际化旅游海滨酒店商业计划书项目名称国际化旅游海滨酒店项目单位地址电话传真电子邮件联系人保密承诺本商业计划书内容涉及商业秘密仅对有投资意向的投资者公开本团队要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺妥善保管本商业计划书未经本团队同意不得向第三方公开本商业计划书涉及项目内容的商业秘密项目经理签字接收日期年月日第一章项目摘要一项目概述大酒店集旅游商务娱乐餐饮等多功能于一身位于市区域购物交通十分便利濒临大海与鼓浪屿遥遥相望风光旖旎总投资概为万美元酒店用地面积平方米建筑面积为平方米地下三层地上二十九层总高度为米酒店建成后凭借国际酒店管理公司的专业化管理将成为档次最高的五星级酒店其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益二项目优势黄金地段得天独厚市政府重点支持项目国际著名酒店管理公司专业化管理办妥土地房产证土建已经开工正进行地基建设筹建单位成功开发过多个大型地产项目三项目背景是中国东南沿海重要的旅游口岸拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名胜区并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉已成为中国南方重要的对台贸易口岸这里每年由中央政府主持举办经贸盛会中国投资贸易洽谈会和对台出口商品交易会多种大型专业会展经常在举办经济高速发展是中国东南沿海经济繁荣带的龙头市目前有四星级以上酒店六家五星级酒店一家鉴于的高星级酒店数量相对偏少该项目的建成将大大地推动高端旅游市场的发展促进精品旅游品牌的提升并将给投资商带来丰厚的投资回报四项目投资计划一投资总额项目投资概算为万美元包括土地款拆迁费用土方工程基桩及相关前期费用等已完成的投资万美元二融资计划根据项目建设期计划建设期为年根据营运收支预估数据预计项目营运年即可还清本息考虑项目的营运预算及还本付息年期建议项目建设期免息年度经营结余可用于偿还利息本金融资期限为年含建筑期根据营运收支预估表项目进入营运期后前四年每年还万美元后四年每年还万美元总共用年还本付息环境评估一区位优势自然情况是一座美丽的海滨城市位于中国东南沿海福建省的西南岸临近九龙江的河口居中国两大经济繁荣地区之间与台湾隔海相望距台湾高雄市哩是海峡西岸繁荣带之龙头市辖区陆地面积多平方公里包括岛平方公里海域面积多平方公里属亚热带季风气候常年春意浓浓四季花香扑鼻全年平均气温冬天平均气温夏天平均气温全年降雨毫米气候温和雨量充沛海岸曲折漫长山岩叠秀绚丽多姿年设立经济特区市已被中央政府批核为一个特别行政区域年被级为副省级市拥有省级的经济管理权力现在已发展为一个现代化城市有着强劲的经济发展及城市建设在过去十年内受益于国际商贸教育及旅游的持续发展随着经济建设和社会各项事业的不断发展逐渐成为中国东南沿海的中心城市在经济保持高速发展的同时的生态环境也得到了保护具备可持续发展潜力先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉地理位置市位于东经北纬全市由岛鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成属海港风景城市其主体岛面积约平方公里是福建省第四大岛屿整修海岸线蜿蜒曲折全长公里港岛屿星罗棋布洪区内群山四周环抱港阔水深终年不冻是条件优越海峡性天然良港有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸九龙江北岸的沿海部分由杏林湾和马銮湾分隔而成美杳林海沧三个小半岛地属亚热带气候夏天酷暑冬天严寒温和多雨年均气温在左右市的总陆地面积为平方公里而海洋面积则有平方公里而地势则由南至北顺势而下其西北部分地势偏于平坦而南部则较多山及崎岖在大部分的海峡其水深超过米及整平均处于无冰状态而其余位于海岸边零散的岛屿则形成了一道天然的围墙以保护海洋旋涡对海峡造成的滋扰及破坏行政区域年月经国务院批准同意市调整部分行政区划调整的主要内容包括一思明区鼓浪屿区和开元区合并为思明区原三区的行政区域划归思明区管辖二将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖杏林区更名为海沧区三设立翔安区将同安区所辖新店新圩马巷内厝大嶝个镇划归翔安区管辖行政区划调整后市辖思明湖里集美海沧同安和翔安个区市现辖有思明开元鼓浪屿湖里集美杏林同安七个区其中本岛内的思明开元鼓浪屿湖里四个区为经济特区思明区以商业闹市区为主开元区以工厂区和新市区为主鼓浪屿区是著名的风景旅游区湖里区则是新兴的工业投资区岛外的集美区以农业为主包括以旅游教育为主的著名侨乡集美镇杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区同安区则是全市的农副产品基地和轻工食品行业的原料基地气候拥有南亚热带气候降雨量充足全年平均温度约为而最高则为及最低为年降雨量约毫米主要降雨月份于每年的五月至七月人口年末全市户籍总人口为万万户万人其中自然增长万人人口自然增长率为全市人口中以汉族居多另有回满壮畲苗及高山等多个少数民族由于地理环境和历史背景的因素拥有众多的归侨侨眷及籍侨胞和港澳台同胞基础设施建设陆路交通配合赣龙铁路建设兴建龙岩延伸段形成连接大京九的出省新通道配合建设福厦铁路相应规划第二火车客运站及其配套设施加快区域合作快速通道建设重点建设和完善三主同三国道主干线及其复线国道线六聊岛龙海南太武海沧龙海同安安溪同安南安同安新店南安石井金门的对外交通建设至三明高速公路形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道完善综合交通运输体系的配套设施加快公路客货运场站的规划和建设构建公路运输主枢纽航空运输的空港是华东航空枢纽高崎国际机场已开通国内外航线条其中国内航线条国际和地区航线有至东京大阪汉城新加坡吉隆坡马尼拉香港澳门等条航线还有专门到日本名古屋的货运航班每周出港约余个航班有家航空公司在机场营运年旅客进出港人数万人次比上年增长航空货运吞吐量万吨增长完善机场的设施配套建设空港物流园区大力拓展国内外航空货运业务增辟美国等国际航线建成我国重要的国际干线机场并争取作为两岸三通定点直航首选机场加强国内外航班的衔接拓展客运中转业务成为连通国内外客货捷运的航空主枢纽港口与海运完善对外辐射通道实施以港立市战略按照三个一港口货物年吞吐量亿吨以上集装箱年吞吐量万标箱航空年客运量万人次的远景目标要求把港建成国家重点货运主枢纽港集装箱运输国际干线港口和中转港海峡两岸区域航运中心完善航空港高水准建设资讯港强化口岸功能港是中国主要港口之一位居世界集装箱百强港前名是中国第四个可接待第六代大型集装箱船舶的港口年货物吞吐量万吨集装箱吞吐量万标箱每月港到全世界各地航班有条基本覆盖了全球各主要港口与国内外个港口直接通航世界各大船公司都纷纷开辟了到世界各地的货运航线很多知名船公司将作为其大陆的基本港首批与台湾货运试点直通港口集装箱货运量达到万标箱邮电通讯长途电话可直拔个国家或地区国内多个城市城乡固定电话交换机总容量万门移动电话万户电脑互联网络用户达万户已建成市话本地网移动通讯网数位资料网和图像传输网开办了等多项邮电业务电脑网已形成金桥网金卡网金关网网网可以通过光线以及无线接入方式连接传输速度可以达到秒区域经济自年设立为经济特区以来市国内生产总值年均增长每年新增外商实际投资额在亿美元以上戴尔柯达通用电器可口可乐太古飞机维修公司麦德龙等诸多知名跨国公司已在设厂或投资年全市经济实现较快增长经济运行质量和效益进一步提高据初步统计全年实现国内生产总值亿元比上年增长其中第三产业增加值亿元增长按户籍人口计算人均国内生产总值元比上年增长增长近年市主要经济指标项目年度年度年度年度实绩增长率实绩增长率实绩增长率实绩增长率国内生产总值亿元规模以上工业总产值亿元港口货物吞吐量万吨对外贸易进出口总额亿美元财政总收入亿元外商投资概况市为中国其中一个的主要经济特区并已赋予权力去管辖其市内的经济发展事务及给多外商相关优惠措施已吸引外商投资充分发挥特区和台商投资区的优势实施外向型经济发展战略扩大对外开放参与国际竞争特区经济逐步趋向了外向型发展轨道口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强利用外资进入了全方位开放蓬勃繁荣的发展阶段世界最大强跨国公司已有家在厦投资办企业多家全球跨国公司在落户外商投资领域从第一二产业扩大到第三产业的饮食服务业娱乐业房地产业运输业金融业资讯产业等从蔻密集型企业为主发展到以技术资金密集型企业为主从加工贸易发展到高附加值企业逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链全市利用外资规模不断扩大投资领域不断拓宽物流商业零食软骨发展等服务贸易领域的投资专案增多利用外资层次逐年提高截至年底全市累计批准外商直接投资专案项协定利用外资亿美元实际直接利用外资亿美元已开发投产的三资企业达家其中在工商部门注册登记的外商投资企业达家随着两岸关系的缓和台商来的投资也逐年增多全市累计已签订合同的台商直接投资专案个协定外资金额亿美元目前三资工业产值已占全市工业产值的八成以上工业品出口交货值占全市工业销售产值的近一半三资企业出口总值达亿美元占全市外贸出口的全球零售巨商沃尔玛的进驻引发了特区商品市场服务方式和经营理念上的新一轮整合地方性外贸企业的崛起在体制上打破了传统单一的国家外贸经营体制对外贸易采取放宽进出口经营权推进外贸企业的实业化等鼓励措施形成了中央省属地方属外贸公司外贸专业公司和工贸进出口公司三资企业等多层次外贸经营队伍共同发展的新格局积极推行品牌战略加快培育名优出口产品培育和发展了一批具有市场竞争优势的高科技产品和高科技出口企业出口产品层次不断提高由原来的以农副产品和初级工业产品为主迅速发展到以机械电子轻纺工业等制品为主年来累计对外贸进出口总额为亿美元年贸易规模突破了百亿元大关年外贸进出口总值达亿美元比年增长倍年平均增长其中出口贸易额亿美元比年增长倍年增率达到与世界上个国家及地区建立了贸易往来关系对个国家和地区的年出口贸易额超千万美元其中对美国日本香港德国台湾新加坡的出口已超过亿美元随着戴尔电脑柯达感光灿坤家电林德叉车富士电气开关厦华厦新太古飞机维修等一大批国内外知名大公司生产能力及企业规模的进一步扩大机电产品高新技术产品出口后续发展能力日渐强劲年全市共完成机电产品出口亿美元占全市出口的比重达外商投资企业完成进出口亿美元占全市对外贸易的比重已达三旅游资源有丰富的旅游资源自然资源与人文景观相互交融具海岛屿礁山岩寺花木诸神秀兼民族风格侨乡风情闽台特色并畜西洋异国情调经多年开发建设已形成鼓浪屿万石山南普陀黄厝集美同安等六个游览区年经国务院批准鼓浪屿万石山被确定为国家重点风景名胜区为一著名的旅游城市其风光如画的特色为它带来了全国卫生城市全国环保模范城市及优质旅游城市的美誉有着古老的景点也致力发展新的景源而主要分为五个游客区包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等除此之外更提供了方便的交通及通讯网络及全面的旅游相关机械因此非常适合本地及外国的游客及投资者在年市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展另外市政府更加强了在旅游业上的投资例如增强了兴旅游有关的其建兴改善旅游服务素质以吸引更多本地及国外的游客在年被评为省级旅游城市而其更排在重点旅游城市列上的第八席国家旅游局更颁发优质旅游城市奖予以以作表扬而此优秀表现更加快了旅游业的发展根据旅游局的资料大约有万人次于年曾前往市作访客而其中为海外游客代表了年增长约为在同一时期内市赚取了超过三亿六千多万美元的外汇比前年同期增长在本地旅游方面大约万名本地访客在年间到访令赚取了亿元人民币的收入比去年分别增长了及旅游业资料简略万人次国外旅客国内旅客总访客人数从国外旅客赚处的收入以十亿美元计从国内旅客赚取的收入以十亿人民币计从旅客赚取的总收入市在国外旅客的人数逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上的十二六及六位由上图可显示出往的海外访客主要来处台湾日本香港而他们总共占了总海外游客数量的从以上分析可看到旅游业为市未来发展的重要支柱两岸的小三通由于其本身的地理优势致力在两岸推广小三通小三通的意思为邮电航空船务及商贸现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾每年均举行大型的小三通活动如国际投资贸易展及出口台湾物品展此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与增强了两地人民的交流两岸也致力于船运邮政及通讯方面的相互发展更牢固了两岸之间的沟通厦门游客国籍分布图城市发展战略加强核心城市岛的建设和优化积极开发和建设好城市拓宽区域和分区组团中心形成具有较高综合效益的城镇规模结构构筑完整的城群体系和网络加强环境和园林绿化的投入完善和发挥海港空港信息港的功能效益使市逐步实现生态型现代化国际性大都市现代化山水城市酒店行业分析中国旅游饭店业概况旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域目前在投资管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化业内人士分析认为当前中国经济持续走好国际贸易往来不断增多旅游安全具备有效保障市场经济秩序进一步完善进口物品关税普遍降低正是外资进入中国旅游饭店业的黄金期旅游安全的有效保障也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源由于境外旅游行业不断受到各种恐怖事件战事等影响中国在国际上赢得了旅游安全胜地经济发展沃土的良好形象尽管年初突发非典疫情给中国入境旅游造成了较大影响但仅是暂时的之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨道国际饭店集团竞争中国市场年香港半岛集团正式管理北京建国饭店标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场不久假日集团于年管理北京丽都假日饭店后五年之内先后在国内拉萨桂林广州西安大连成都重庆等城市形成网络成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团在八十年代进入中国市场的还有喜来登雅高香格里拉半岛新世界日航华美达凯悦美丽华太平洋马尼拉等十余家酒店管理集团九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段同时也是国际饭店集团看好中国市场积极扩大市场份额的时期这期间又有马里奥特最佳西方国际天天凯宾斯基喜达屋豪生瑞迪森海逸罗顿文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场出现了群雄逐鹿的局面根据国际饭店与餐馆协会的资料统计年世界饭店管理集团排行前家为圣达特六洲马里奥特雅高精品国际最佳西方国际喜达屋卡尔逊凯悦除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店中国已成为著名国际酒店集团的集聚地国际酒店集团之所以看好中国市场一是由于中国的经济保持了高速增长带来巨大的商机蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力二是中国政治稳定社会安定人民币汇率稳定企业经营环境日趋完善三是中国劳动力成本相对较低且素质较高国际饭店集团通过引进先进的管理观念管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高缩短了我国饭店业与国际水平的差距使我国饭店业成为开放较早市场化程度较高最先与国际接轨的行业之一国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才其管理的饭店成为我国饭店管理人才的提高班许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用数字化人性化饭店为客人营造了更加温馨舒适便捷的居住环境应该讲目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化由一线城市向二线城市扩展国际饭店集团开始进入中国市场时往往是选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足如香格里拉在中国开业的家酒店基本分布于北京上海哈尔滨长春大连青岛南京武汉北海西安等城市其中北京就有四家香格里拉饭店中国大饭店国贸饭店嘉里中心饭店该集团认为迅猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因不久将会让具有市场潜力的二线城市看到更多的香格里拉饭店如年中山郑州两家香格里拉新酒店即将开业年福州香格里拉也将开门迎宾由单一品牌向多品牌发展国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制定的标准因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的有非常明确的市场定位体现了今后饭店业的竞争方向代表着时尚的服务潮流得到客人的认同和推崇几十年来无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店假日集团刚进入中国时推出的品牌只有假日品牌饭店为了满足商务客人的需求又陆续推出皇冠假日洲际等品牌马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品牌目前他们集团推出全品牌发展战略既有高档的丽嘉卡尔顿万豪万丽又有中高档的万怡新世纪华美达即使是马里奥特的同一档次品牌各品牌间的差异体现了不同的风格如万豪是体现欧美古典式风格万丽是追求智能化的商务现代派风格不同的风格适应不同的市场需求由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白九十年代末期仅有北京圣瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉卡尔顿及金茂君悦酒店三家近年来随着我国旅游业的发展世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心他们纷纷推出超豪华品牌饭店在中国打造自己的旗舰如开业不久的上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣瑞吉斯品牌酒店去年底开业的北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店马里奥特的丽嘉卡尔顿酒店不久也将在北京落户批量超豪华品牌饭店落户中国标志着中国饭店业档次更加完备一批品质卓越服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务从以上变化中我们可以看出国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展实现了全方位发展的网络化布局正在逐步加大网络的密度实施多品牌发展这既体现了国际饭店业发展的一种趋势同时也给我国饭店业发展带来压力再过若干年在中国市场形成规模的国际酒店集团将会更多这既是国际饭店业发展的必然趋势也是全球经济一体化的必然结果三国际饭店管理模式比较带资管理通过买断绝对拥有控股相对拥有或参股部分拥有等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识相同服务程序相同预订网络相同采购系统相同组织结构相同财务制度相同政策标准相同企业文化及相同经营理念的管理方式此种模式一般出现在饭店集团的创建初始阶段较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店委托管理通过饭店业主与管理集团公司签署管理合同来约定双方的权利义务和责任以确保管理集团公司能以自己的管理风格服务规范质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术管理人才和管理模式并向被管理饭店收取一定比例的基本管理费约占营业额的至和奖励管理费约占毛利润的至的管理方式近年来奖励管理费所占的比例正在逐年递增此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店项目即采取该方式进行管理特许经营通过认购特许经营权的方式将所管理集团公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称注册商标定型技术经营方式操作程序预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店并一次性收取特许经营权转让费或初始费以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费包括公关广告费网络预订费员工培训费顾问咨询费等的管理方式此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店联销经营近年来随着全球分销系统的普及和互联网实时预订功能的实现国外的联销经营集团应运而生并且发展迅猛饭店联销集团是由众多的单体经营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购联合促销联合预订联合培训联合时常开发联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体此种模式一般出现在档次市场规模风格相类似的系列酒店联合体较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店如邮电系统的信苑集团民航系统的饭店委员会中国名酒店等顾问咨询伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬国内的许多饭店管理集团公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式其特点是管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业日常管理并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式此种模式一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体饭店中外对比分析中国的管理集团公司目前仍以带资管理模式为主注资产集团的特色委托管理注经营集团的特色为辅顾问管理为次联销经营为末外国的管理公司则以联销经营管理模式为主注美国的目前拥有家酒店和万间客房特许经营为辅如美国的集团目前拥有的余家酒店中有别于余家是通过特许经营方式管理的委托管理为次投资管理为末四高星级酒店的盈利分析在星级中国际管理饭店实现的平均房价为最高达到人民币元高于国内管理饭店人民币元的平均房价并超出业主自行管理饭店平均价人民币的所有星级和星级饭店的平均房价达到人民币元整体市场平均住宿率为所有星级饭店的平均房价达到人民币元整体市场住宿率为在管理费和固定费用前收益及税务及折旧前收益两项指标方面国际管理饭店同时获得了最佳的表现在星级中国际管理饭店也实现了最高的平均房价达到人民币元尽管国际管理饭店在市场推广及营销能源及维护保养方面的开支较高但最终仍在管理费和固定费用前收益及税务及折旧前收益相对较低这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支并获得了积极的现金流量上海的星级饭店比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利润上海的平均房价达到了人民币元比北京同等级饭店高出而每间客房平均收入则比北京高出尽管上海和北京两座城市饭店在管理费和固定费用前收益百分比方面都达到了总收入的但如果以每间客房管理费和固定费用前收益实现的绝对值人民币为比较上海饭店仍比北京的同等级饭店高出按照平均房价分类房价最高等级类别平均房价在人民币元以上的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩平均每间房餐饮和其他收入达到人民币元管理费和固定费用前收益占到总收入的因此经营效益为显著客源构成至于各类饭店的客源构成总体而言国际管理饭店获取了更多的国际客源按价格分类的市场中高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际客源另一方面国内管理星级饭店和国际管理星级饭店在商务市场方面都获得了最高的渗透比例此外来自北美地区的长线客源在价格上的敏感度相对较低更乐意选择入住高价市场的饭店在平均房价高于人民币元这一层级市场中这一市场的客源占到饭店客源构成的而中低价饭店获得此类客源的能力较弱如平均房价在人民币元层级饭店中长线市场客源占总客源的平均房价在人民币层级饭店中长线市场占总客源的而平均房价在人民币元层级饭店中长线市场客源仅占总客源的固定成本不管是星级还是星层级从行政及一般开支占总收入的比例来看国际管理饭店低于国内管理及业主自行管理饭店如在星层级中国际管理饭店的的行政及一般开支占总收入的国内管理饭店比例是业主自行管理饭店比例则是另一方面国际管理饭店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理饭店星级和星级饭店的市场推广费用分别占总收入的和而国内管理和业主自行管理饭店分别是和同时高档饭店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的饭店如平均房价在人民元以上的饭店平均每间客房的市场推广费用为人民币元而平均房价为人民币元之间的饭店此项指标仅为人民币元酒店收入结构图酒店经营成本结构图人事统计总体而言星级饭店每间客房的人工配比达到到除了低于业主自行管理饭店的配比外普遍高于星级和星饭店的人工配比相应地在星级和星级中国际管理饭店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理饭店订房渠道所有星级和星级饭店中大多数预定是以直接向饭店预定的方式完成同时旅行社也是一个重要的预定渠道在星级和星饭店中占总预定比例的通过饭店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低在所有星级和星级中互联网预定仅占总预定比例的但是在中低价饭店中通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎平均房价在人民币元之间以及平均房价在人民币元以下的饭店通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的和而平均房价在人民币元以上的饭店此指标仅占未来预测所有饭店对未来预测方面星级饭店市场目前赢利最高的饭店等级对未来业绩最为乐观星级饭店中的受调查饭店预测年的住宿率将实现增长的饭店预测平均房价将出现增长另一方面由于受到星级饭店市场的竞争压力参与调查的星饭店对未来业绩则略显保守仅有的饭店预测年的住宿率将出现增长的饭店预测同年的平均房价将保持增长五酒店管理公司简介作为商务领域中最具知名度和最受尊重的品牌宾馆业公司是世界上最卓越的住宿业公司之一自从克利德在年购买了他的第一家宾馆以来机构已经逐步确立了自己的威望不仅在客户工作人员投资者之中而且在广泛的大众包括政府官员客户财务机构商务伙伴和其他宾馆所有者等人心目中也是一样目前全美的宾馆大约有家知名旗舰店包括华道夫夏威夷村朝圣屋芝加哥城堡等分布在全美个州与哥伦比亚特区在美国它现在拥有家旅游地宾馆家一流宾馆分布在市区和郊外家全权管理公司及家授权协议管理公司多年以来品牌名称在同业中被誉为优质的代称它所提供的一流的住宿和餐饮服务可以满足商务及休闲目的客户的需要公司与集团英国公司年月订立协议组成国际目前在全球个国家地区拥有超过家宾馆本项目与国际酒店管理集团簽定协议要求将酒店名称定为大酒店大酒店是与国际酒店集团签约合作的国内第六家大酒店集旅游商务娱乐餐饮等多功能于一身的国际五星级涉外旅游酒店宾馆管理模式和特点具体说来酒店在给客人提供安全舒适方便环境的同时强调特色文化和创新饭店的成功得益于其全面创新的管理模式他们体现在以下几个方面细分目标市场提供多样化的产品高标准的服务质量监控严格控制成本费用以人为本的员工管理战略积极全面地开展市场营销活动利用新技术市场分析一酒店概况至年底市共有星级酒店家其中国内五星级酒店家四星级酒店家即悦华酒店五星马可波罗大酒店四星假日海景大酒店四星京闽大酒店四星华侨大酒店四星金燕酒店四星宝龙大酒店四星据统计近年四星级酒店平均客房入住率保持在至之间高星级酒店的经济效益普遍较好在年度假日酒店平均的客房入住率达到马可波罗酒店平均的客房入住率达到马可波罗酒店在营运初期时值亚洲金融危机在客源受到较大影响的情形下其年年年的客房入住率仍平均分别达到假日酒店和马可波罗酒店均取得了较理想的投资回报并具有一定的抗风险能力市的酒店业尚未成熟国外游客主要下榻于悦华酒店马可勃酒店及假日海景大酒店等而也有次等一点的酒店可供选择但它们普遍也提供较低质数的服务与设施市的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长可是需求在年因中国的货币紧缩政策及其他原因拖慢了而这情况也因同时遇上亚洲金融风暴而趋恶化了从资料分析中我司推断市未来旅游业发展是乐观的因往市的国内及国外游客均预计有关可观的增长这尤其于小三通的持续改善更有利于两岸人民联络也为市旅游业带来正面的影响二酒店经营指标分析拥有较丰富的旅游资源随着经济的高速发展已成为商务旅游的集散地越来越多地吸引国内外客人来市近几年接待旅客一览表单位万人次年度接待人员类别年年年年年接待境外旅客接待境内旅客总接待境内外旅客旅游总收入亿元资料来源市旅游局计统处已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸这里每年由中央政府主持举办经贸盛会中国投资贸易洽谈会和对台出口商品交易会多种专业展览会也经常在举办市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势为酒店的客源提供了保障酒店入住率据我们向市旅游局作出的非正式提问得知市的四五星级饭店于年的平均房租约为人民币元至元一晚而入住率约为根据以往纪录于与年四星级酒店的入住率分别为与酒店房间牌价每晚以美元计数目标准化豪华车折扣悦华酒店马可勃罗东方大酒店假日海景大酒店宝龙大酒店悦华会展酒店京开中心酒店三竞争对手及发展态势在年末市共有间已评星级的酒店其中七间达四星级或以上共有间达四星级级数或以上的酒店房间其中间设于市内唯一五星级的悦华酒店其余在市内共有间三星级间二星级及间一星级及未被评星的酒店根据市旅游局所提供的资料现在有四间四星到五星级别的酒店正在筹务兴建当中预计三年后将会全部落成对市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的亚洲经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性长期来说市将有更高档酒店落成使整个市场的竞争转趋剧烈中国已加入了世贸及其地理上邻近台湾的优越位置均使有着良好的投资及贸易环境因此将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市市政府不遗余力的推动市旅游业及改善当地旅游设施均会吸引到本地及外求游客使旅游业发展更为兴盛四项目定位市主要经济指标年增长率在以上目前共有星级酒店家按国际旅游组织关于酒店等级结构比例的参照数据一个地区的高星级酒店的数量比例应在之间目前的高星级酒店相对偏少因此大酒店定为国际五星级标准大酒店临海而立位于正在形成的市区域酒店建成后凭借国际的经营管理大酒店将是档次最高的五星级酒店其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益第五章项目公司一公司简介市实业有限公司是一家有限责任公司成立于年注册地为中国市注册资本为万元人民币公司主营房地产开发和项目管理公司先后开发建设了花园花园及其它房地产项目二公司结构和管理层公司最高权力机构为董事会公司日常经营管理由总经理负责公司日常管理机构设有副总经理总工程师总会计师工程部财务部办公室项目管理部等三公司股权结构公司由三位自然人组成四管理团队五项目其他背景近年对外经济技术交流飞速发展主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长与台湾隔海相望在香港澳门回归后的政治经济地位逾显突出市已成为重要的人流物流集散地经调查了解到相对于快速增长的市场需求市高星级酒店存在一定的缺口目前高星级酒店属市政府重点支持项目公司于是决定在公司完全拥有的土地位于市鹭江道与厦禾路湖滨南路交界处黄金地段的地块上兴建高星级酒店建设项目已经过市旅游批复同意并经市发展计划委员会批准立项现已完成设计方案并获得市建设行政主管部门的批复已具备开工条件第六章项目规划一项目位置项目的所在位置为福建省市开源区的西南部位于鹭江道的东南端及其与禾祥路及夏禾路交界之间项目附近主要为住宅区而其中穿插着数座新近落成的现代商厦如华源大厦及数个高素质的住宅小区开源区为市的中心区域大部份的高档饭店高级办公室及市人民政府均位于此中心区内而主要购物区域于市中心区内于中山路的主购物区名牌百货店均于中山路两旁林立而中山路的主要购物区至本项目非常接近只需一段很短的的行车时间便能到达本项目附近有方便及交通网络路江疲乏为该区的主要干道多条公车路线位于此路上行走为市民带来了方便的交通网络另外离项目大约五分钟的车到达渡轮码头包括往主要游客区鼓浪与的流轮而国际机场则离项目大约分钟左右的车程项目座落于呈长方型地块的西端而基地的地势大致平整而地址的东面则为整体发展中的第一期此部分已建成两幛七层高的住宅大厦并已于四年前竣工根据有关提供的土地房产权证中的资料所示项目的总用地面积约平方米而土地面积明细列出如下土地部分土地面积平方米东端第一期限西端项目本案绿化面积道路总和宗地的西端即项目本案则有着已建的地基此地基是根据原来的建筑图积即把宗地的西端建为一高层商业大厦而建并已于四年前竣工而筹建中的酒店能利用此现有地基以缩短相关的建筑时间二相关法律文件土地房屋权证根据客户提供市土地房产管理局于年月日所发出的市土地房屋权证号码厦地房证第地号地段土地面积约平方米及其使用权按照有关文件的地段已正式给予实业有限公司此土地使用权的期限会基于土地用途的不同由年至年不等详细年期明细如下土地使用者土地使用权生效日期土地使用权完结日期住宅年月日年月日办公室年月日年月日商业年月日年月日根据公司所示酒店用途可归类于商业用途因此其使用年限应于年月日届满土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示市国有土地使用权有偿出让合同书宗地的使用及发展权是根据市土地管理局于年月日所发出的市国有土地使用权有偿出让合同书作为依据此合同书的主要条款摘绿如下土地使用商品房动工期限年月日至年月日前建设期限年月日至年月日完工使用期限如合同书内述出让金额人民币美元付款条约于土地使用权出让合同书当日已付了其后于两个月付上全数的而剩余金额会于一年内缴付建筑类别商业住宅覆盖率宗地面积以下容积率建筑高度米并不包括次要建筑绿化率边缘预留位置在宗地的东西及东南面各预留米而在南面则预留米退还除非土地使用权持有人于使用权满前天提出续约申请否则在土地使用期限层满后宗地地址及任何上层的建筑物均须退还政府在申请续期时必须能显示项目本案兴当时的城市规则法例相配合而且更须于提出续期申请前缴付全数土地使用权出让金始能生效项目增容的批复根据市城市规划管理局于年月日所发出的文件中已批准了宗地的容积率由原本的增加至项目批复文件根据市旅游局政旅号文批准及市实业有限公司于年月日所发出的通讯已显示市旅游局已批准了在宗地上建筑酒店的概念此建筑的楼面面积达平方米投资额达人民币五亿四千三百多万此外根据另外一封对于年月日发出的信件文件号码市旅游局已批准了酒店的扩充并以文件号码上的详程作为基准根据规划委员会所发出的信件文件号码及由实业于年月日所发出信件显示计划中投资额达亿千两百万总楼面面积达平方米高度为米拥有间客房层不包括两层地库现代化的四五星级酒店已获批核并需按照国家的酒店标准法例商标注册等作为依据此项目批复有效期为一年另外项目的建设期限已获批准被延长至年月底此乃根据年月日所发出的批复信件号码中所示建设用地规划许可证根据市规划局于年月日所发出的建设规划用地可证证件号码建筑项目于路江道及湖滨南路宗地面积达平方米规划法规的要求根据土地使用证上所示项目的规模已获批准扩展到平方米平方尺此包括米平方尺的一期及平方米平方尺的二期其中有数个规划条件兴附件中例出而条件摘要如下容积率密度绿化率不少于营业执照根据工商行政管理局于年月日所发出企业法人营业执照注册号实业有限公司于该日成立并拥有人民币二千二百万元的注册资本而其营业期限则由年月日起计年证上资料显示实业有限公司的主要经营范围包括房地产开发销售及项目管理批发零售建筑材料化工原料及产品不含化学危险品五金纺织品及投资商务咨询三项目详细规划根据提供最新的建筑图则于年月日的版本本计划书并地发展宗地的西端建成一间层共个房间达国际五星级标准的酒店项目明细根据于年月的建筑图则我司了解到在此酒店建成后将会是一间达米高共间客房及其他附设功能如餐饮会议消防及泊车设施的现代代先进酒店酒店的外墙交会铺设玻璃反光幕墙酒店的一层至六层为平台层有着较大的面积剩余的层数将于其上面兴建酒店的主入口位于一楼地面层面向路江道而酒店的大堂接待处及商店均会设于此层大堂款客应将设于间层酒店的二楼计划设置一中式酒楼而咖啡厅酒吧及宴会分别会设于三楼及四楼会议设施及西餐厅将设于五楼而六楼则用作酒店的休闲设施如桑拿健身室及游泳池客房将于八楼至二十九楼之间提供而总统套房将设于顶层二十九楼整个酒店项目设有四部客用升降机两部货用升降机及两组公用楼梯另外在地面层至六楼之间有额外两部客用及两货用升降机用以上落这六层平台层之用此酒店建成后将提供楼面面积达平方米此包括了平方米的商层建筑物及平方米的次建筑物客房酒店客房将会由八楼及以上层楼提供而八至二十八楼的标准楼面设计为提供间客房包括两间套房总统套房已计划设立于顶层二十九楼总体来说客房可根据其设计分为三种类别包括标准房套房及总统套房据资料所示酒店共高能间标准房间套房及间总统套房总数为间客房客房资料明细将例于以下图表内房间数目楼层标准标准标准套房总统套房总数无景海景部分海景总和据了解超过一半以上的客房能享有鼓浪屿的辽阔海景酒店设施此酒店将设有餐饮休闲及其他设施高于平台层餐饮设施一将高于位处间楼的大堂接待厅而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼另外咖啡厅及酒吧将于三楼提供另一间酒吧将会设于顶楼天台而酒店更高有中餐的贵宾房会议设施一将于五楼提供大部分的休闲设施将于六楼提供这包括了男女士桑拿健身室及游泳池酒店将会提供充足的泊车位置现时共规划了个停车位其中个为位处于地库三层的有盖车位其余个则设于一楼后勤设施后勤设施包括大堂厨房接待处保安及控制室等其他后勤服务如员工餐厅及厨房员工更衣室房间等均位于地库的一及二层机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等均位于地库及顶数天台的位置技术资料根据所提供资料楼层面积及宗地面积摘录如下面积资料总地下建筑平方米总地上建筑平方米总建筑面积平方米比例资料覆盖率大约的总宗地面积绿化率大约的总宗地面积容积率大约的总宗地面积备注在不同的法律文件上对宗地面积有着细微的偏差在计算以上比例时采用了印在房地产权证上的宗地面积平方米以作为基准一些技术上的资料如建筑期楼宇高度面积及房间等均不符合土地使用权出让合约及相关文件上的规定但委托方表示这些技术上的符合将会得到有关政府部门通过因而没有延期之虞及招致额外成本管理协议根据实业有限公司及国际公司于年月日所议定的管理协议及于年月日所作出的修订双方同意为管理及营运酒店达成共识其中条件包括章节段落标题详情经营条款在酒店开幕后年的月日止基本管理费用奖励性费用违约年月日酒店落成的最后期限建筑期成本预算从所提供的资料酒店的地基工程已峻工而其他基本程序如申请审批用的建筑图则等已办妥只需要筹集到足够的资金便可开始向各政府部门提出相关的申请假设申请程序顺利进行估计酒店应在两年内建成并能开始投入服务资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币六亿两千一百万或美元万建筑成本包括地价探土费用工程管理及其他专业费用建筑费及不能预见费等发展成本明细如下前期工程建筑费设备装配及有关机器安户外工作开幕前准备费用其他不能预见费用总数在成本估算内已显示出总成本的万美元已用于购土地地基工程及其他专业费用而总未动用的发展成本约为万美元在此强调此发展建筑估算乃建筑概算与最后实施时的建筑预算存在一定偏差项目实施计划一项目建设规模依据初步设计方案和建筑施工图显示大酒店总建筑面积为平方米地下三层地上二十九层总高度为米一楼至六楼为裙楼设置餐饮会议和娱乐七楼为转换层八楼至二十九楼设置客房主要设施裙楼设施楼层餐饮设施面积平方米夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅小计会议厅设施会议室会议室商务中心小计娱乐设施桑拿健身房露天游泳池露天网球场小计其他设施商场美容厅花店保健中心小计客房设施酒店设计种不同类型客房客房数和面积列表如下客房类型间数面积平方米单人标准房标准房标准套房豪华套房高级豪华套房总统套房高级总统套房小计主楼层为标准客房标准间面积达平方米层为服务性公寓套房层为高级酒店客房主楼楼顶作为观海餐厅茶座二项目现状和建设期计划项目的土方工程桩基工程和基础工程已完成施工项目已完成投资万美元包括土地款和拆迁等相关前期费用待资金到位后可开始地下室工程资金到位后从实施地下室裙楼主楼内外部装修等施工到水电系统智能和弱电系统等设备安装酒店设施配套与调试直至竣工验收开始试营业项目建筑期为二年项目投资分析一投资估算本估算的编制范围包括土建工程包括外墙装修及室内装修电梯工程给排水消防循环水防排烟通风空调制冷锅炉柴油发电变配电动力配线照明防雷接地酒店智能工程家具器具购置室外工程等此外还包括开办费土地出让金勘查设计费工程监理费消防配套费规划许可证费工程质量监督费水增容费预备费等工程建设费用本估算投资万美元按各项目划分如下单位万美元序号费用名称投资额占合计的比例一静态投资建筑工程费设备购置费安装工程费室外工程费服务性设施及工家具器具购置费工程建设其它费用基本预备费小计二动态投资工程造价调整预备小计三合计编制方法建筑工程根据当地造价水平估算设备购置费进口设备按外商报价计算国内设备价格按现行出厂价计算设备安装费依据各类设备安装指标计算工程建设其它费用开办费土地出让金项目启动前利息水增容费按甲方提供数据计列规划许可证费工程质量监督费消防配套费工程保险费工程监理费按国家及地方有关规定计取基本预备费按计算工程造价调整预备费按计算二参数预测预估期年至年共年客房入住率市高星级酒店客房入住率保持在至之间参照中国其他地区酒店的客房入住率在营运稳定期客房入住率取由于酒店具品牌管理和客户资源优势从营运第三年开始进入稳定期平均房价参照市高星级酒店现有房价水平和中国其他地区酒店房价水平营运第年取美元第年取美元第年取美元第年取美元第年取美元第年取美元年度经营结余年度经营结余指可用于固定费用折旧等融资及利润根据酒店管理协议和以上主要经营数据经测算第年经营结余为万美元第年为万美元第年为万美元第年为万美元第年为万美元详见营运收支预估表营运收支预估表单位千美元年份客房数入住率平均房价美元营业收入营业成本企业管理费营业毛利资产重置金管理奖金其他费用余额可用于固定费用融资及利润三融资计划和还款方案概述项目投资概算为万美元包括土地款拆迁费用土方工程基桩及相关前期费用等已完成的投资万美元融资额度依据投资概算项目融资额度为万美元融资期限根据项目建设期计划建设期为年根据营运收支预估数据预计项目营运年即可还清本息融资期限为年含建筑期还款方案年度经营结余可用于偿还利息本金根据营运收支预估表每年可用于偿还本金利息的资金来源均超过万美元在此基础上项目进入营运期后用年还本付息前四年每年还万美元后四年每年还万美元考虑项目的营运预算及还本付息年期建议项目建设期免息