关于房地产及开发流程原创.doc

房地产一般开发流程及关键节点作为房地产开发来说针对工程部来说可从如下几个方面进行控制具体参照STUDY中的施工阶段提醒一按施工顺序来说一开工前结合场外管线图及进行现场踏勘了解工程现状现场地下管线分布情况地面上是否有架空线路等考虑保护和迁移周边市政提供的条件燃气给排水管径标高位置供电位置即可确保施工必须的电力给水供应又为设计体统参考依据场地分布情况根据场地移交情况做好部分复测为土方开挖方量平衡计算及设计首层标高做好参考依据了解周边建设情况如高度房屋类型桩型等周边环境如出通道基坑支护条件桩基施工条件施工场地的位置是否具有施工操作面图纸的准备及相关手续的办理初步扩初图纸已经认可人防等建设批文立项批文已经齐全的情况下因针对上述情况复核其可行性能否实施施工图审查进行中应独立或者与技术部如有一道对审图意见的回复进行审核确保少花钱多办事施工图审查前与设计院沟通如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论包括含钢量等在出正式图送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上避免招标后变更太多日照分析户型分析室外空调外机位置一体化物业销售一起进行的户型设计研究室外车流研究车流方向岗亭门卫设置围墙设置等设计事宜施工图审查通过后有施工许可证后将审图意见及回复意见用红笔明显标注到图纸上审图意见工程部留复印件档案室留存原件二份一份为绝密件一份为借阅件施工单位的招投标总包单位和土方单位的选择重点为总工项目经理是否常驻工地与公司的关系项目经理的权利与义务施工班组质量检查样品留存监理单位的选择重点为1如总包施工单位不能实现本地化哪监理单位一定要实行本地化对本地的质监站安监站比较熟悉有的工作可以先做2将监理费用的5作为甲方奖励基金用于现场发放3对监理重点关键节点不实行旁站的要给予相应的处罚措施先找总监谈不行的话好发函不仅仅是有人值班而是要到现场高密度的抽查设计单位的选择1建筑方案图可以选择北京上海深圳等地方的建筑设计院理念比较新但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业对江苏本地的规范比较熟悉2对钢筋含量砼含量设计成果深度出图时间通过图审时间予以明确具备关键节点3对较小的项目10万平方以下的做好技术及设计交底每个月或特殊时间到现场指导如相关验收设计样板选型对10万平方以上的不但要做好技术及设计交底好要注明设计现场代表驻现场时间兼职还是专职与政府设计院等的外联工作做好相关沟通及技术交底工作对白蚁防治的对接工作与质量监督安全监督的对接工作与墙改办的联系与人防办的联系设计技术交底设计理念的交底工作二施工阶段的工作一组织施工单位进行第一次工地例会对参建各方走到一起的欣喜和感谢对组织架构进行审核调整及优化施工单位的打算对项目的了解及配合具体详见第一次工地会议纪要明确会议的召开时间整理会议纪要由谁整理下发整改时间例会的流程对监理整改意见的回复甲方指令单的处理与工程进度款挂钩对监理人员优秀行为的奖励制度确保人员流动不大及负责任二施工阶段控制重点1土方及基坑支护土方开挖顺序弃土点位置挖机及土方车辆的数量有无特殊关系在特殊时间也可以出土2桩基工程包括结构选型试打桩等技术参数的保留进出场道路及桩进场条件全由施工单位自行解决3地下室工程渗漏水的预防及处理设备安装与地平的施工顺序配电房等核心位置的防水防潮工作地下停车位的提前设计工程风机防火门的提前采购工作4主体工程钢筋工程型号数量连接方式甲供性能节点构造模板工程方案尤其是高支模方案模板数量模板养护模板施工质量预留洞口位置大小是否准确电梯扶梯风井楼梯的高度能否顺利走入住宅天花一般不抹灰故模板平整度要求比价高混凝土工程确保施工无冷缝施工人员数量多少机械设备数量有无平板振捣器确保砼标号及外加剂符合设计要求按泵车抽查先柱子后梁板28天拆模后及时测量砼数据如有异常及时整改砼养护条件及养护人员模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理漏浆孔洞夹层漏筋等质量问题的处理程序及避免措施砌体工程图纸尽快确认争取与主体同步施工与设备工程师沟通确保各种管井大小满足施工要求预留洞口与设备专业门窗一致确保甲供尺寸如门洞尺寸等应该由甲乙双方做一正式个交接高层顶层要先施工按照一般的爬架三层考虑施工时提前选购砌块待其达到30天的龄期后上墙再过30天抹灰顶层内墙最好加一层玻璃纤维以增大抗裂性砌块与梁交接处的封堵如何做不同材料交界处的网片必须设置到位拉结筋出屋面楼梯烟气道卫生间等干湿交界处必须做素砼翻边并将原基层处理干净振捣迷失垂直电梯井道必须按照营运图予以施工不能按照建筑图含圈梁的设置从下往上量测误差50MM内圈梁每侧必须在一个平面内电梯层门必须与轿厢的距离不能太大尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问题女儿墙压顶必须是砼结构以免渗水屋面及卫生间外墙及门窗防水问题屋面卫生间防水结构必须振捣迷实采用平板与板式振捣器相结合的方式结构施工完成出屋面洞口套管施工完成后屋面结构做蓄水试验上述工序2经监理工程部验收后方可进行防水找平施工防水找平层得水泥标号必须达到设计标准并收光养护到位确保不起沙不剥离强度可靠上述工序4经验收后方可做防水施工刚性防水层与基层之间套薄膜一道刚性防水层必须有抗开裂措施条件允许的话以结构找坡为优先考虑的方式外墙及门窗防水问题外墙必须按照规定进行砌筑及封堵门窗上口阳台上口尽量做到两道防水鹰嘴及滴水线条至少要有一道门窗至少退滴水线35以上严禁铝合金门窗上空空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高室内外抹灰及装修工程与销售技术等一起确定楼宇交付标准门窗的防水工程必须有责任主体一般由最后收口的总包施工单位负责在门窗单位发泡剂施工完成后总包与监理一起验收有验收职责最后由总包负责墙体抹灰为了加快施工进度保证施工质量做好如下工作一砌块要提前进场在场地上放置不少于7天后方可施工一般厂家达不到28的养护时间二施工完成后按规定时间抹灰三质量监督站验收完主体后即进行喷砂贴缝后最好保证两天后方可进行抹灰四按工程的施工质量要求做好抹灰的配合比抽查及养护工作五抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作尤其是卫生间厨房入户门门口等位置六抹灰前做好结构的符合工作对现浇结构尺寸偏差较大部分必须先符合尺寸在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接坚决杜绝先抹灰后打凿破坏铁丝网七天花按照一般标注是不抹灰做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工作的施工室外工程一明确所有管井标高需按最后绿化施工完成后一致由各相关管井施工单位负责二所有管井有个专业明确后由建筑专业统一调配确保位置及标高满足建筑美观及维修方便三道路由专业施工单位施工即使是总包单位总包也应该选择有资质单位进行分包并查验分包单位机械设别人员资质由类似施工经验在条件允许下优先选择黑色路面四路面排水的选择雨水检查井在各种道路交叉口量测必须设置排水口通常路面不能超过25米必须设置路面排水口注侧面雨水检查口得大小一定要符合要求其净面积不能太小影响排水通畅性五各种消防车道要能确保通畅转弯半径符合消防车的要求六住宅楼小区路灯是能够全部或者部分补贴的施工时需要先向市政管理处问询沟通按照规定设置分开线路便于补贴和计量七