物业配套商业经营管理办法.docx

××××股份有限公司 文 件 编号：**公司通告〔2020〕01 号 签发单位：*** ——-------------—————— 物业配套商业经营管理办法 1.目的 在保证日常物业服务运作的基础上，对委托方交付的商业配套项目实施经营管理， 不断总结和提高经营管理水平，获取良好的经营效益。 2.适用范围 2.1本规范适用于各城市公司/分公司对委托方所交付物业项目的配套商业部分（含商铺、商户、车位、经营场地等）现场管理以及日常经营管理业务开展； 2.2本规范并不适用于纯商业项目（注：如商业综合体、商业广场、购物中心、商务写字楼等）的专业化商业运营管理类型。 3.职责 3.1公司本部： 3.1.1负责审核、审批各城市公司/分公司配套商业的经营管理策划、经营目标与管理方案； 3.1.2负责对各城市公司/分公司配套商业部分经营方案进行备案审查，并对经营绩效进行考核； 3.1.3负责对各城市公司/分公司的配套商业管理服务工作进行指导、检查、监管与考核。 3.2城市公司/分公司： 3.2.1负责对各物业服务总的配套商业部分组织进行经营策划与市场调研； 3.2.2负责对权责范围内的重要商业经营活动进行审核或审批，并组织实施； 3.2.3负责协调本城市公司/分公司商业现场管理与委托方商业运营管理单位之间的关系处理与业务对接； 3.3.4 负责针对自营或外包经营项目的运作制订业务运作管理制度或承包经营方案； 3.3物业服务中心 3.3.1协助配合委托方商业运营管理部门对商业项目所开展的商业招商与促销活动落实； 3.3.2负责物业服务中心商业配套部分的商户现场管理、商户关系维系、租赁经营以及委托方委托资产代为经营等。 3.3.3负责按照委托方与物业公司所审批通过的经营管理指标，具体实施各项经营管理工作，完成经营任务。 3.3.4按业务职责范围分别负责配套商业部分的日常保洁、日常秩序、工程维护维修、商户投诉、报修、收费、装修办理等公共性日常事务，并相互配合与协作。 4.管理办法 4.1商业经营前期策划 4.1.1对于新承接带有商业配套的物业项目，城市公司/分公司品质部应组织相关物业服务中心对物业配套商业部分进行前期调研和经营策划工作，并针对自营或承包经营项目的运作过程进行规范，制订相关的服务运作管理制度或承包方案。 4.1.2根据委托方移交物业项目的具体情况，在委托方委托的前提下，配套商业部分可能涉及的经营项目包括但不限于：社区会所、商务中心、幼儿园、商业街(或社区配套商业店铺)等。 4.1.3为保证经营项目与社区入伙后的居住生活配套，城市公司/分公司品质部应在物业入伙前 2 个月完成该项目配套商业部分在商业管理方面的市场调查，收集、分析相应的信息和资料，为经营策划和决策提供依据。并编制《物业配套商业经营策划方案》，上报城市公司/分公司分管领导审核，城市公司/分公司负责人审批，同时上报公司市场经营部与委托方商业运营管理部门备案。 4.1.4市场调查要点包括： 4.1.4.1物业所在区域的经济结构； 4.1.4.2客户状况及收入水平； 4.1.4.3本物业项目所处区域的消费结构和消费水平； 4.1.4.4当地人年度人均收支及其相应的支持性水平； 4.1.4.5物业所在区域周边社区服务经营项目的种类及经营状况； 4.1.4.6潜在顾客希望提供的服务种类、形式及服务标准； 4.1.4.7物业所在区域信誉好、经营完善、服务优良商家的基本情况； 4.1.4.8物业所在区域周边城建规划信息等。 4.1.5《物业配套商业经营策划方案》是针对社区所需的商业配套设施制订的总体方案，该方案的制订是项目规划在商业配套方面的进一步具体化，是指导经营运作的文件。 4.1.6《物业配套商业经营策划方案》的制订必须与该项目的销售合同及相关承诺信息保持一致。城市公司/分公司根据市场调研的结果及配套商业用房的设计结构、使用功能，制订配套商业部分经营管理方案，其内容主要包括： 4.1.6.1市场调研的结果分析； 4.1.6.2经营项目的整体定位； 4.1.6.3目标顾客(全部或部分业主)消费心理及需求； 4.1.6.4拟经营项目的种类及名称； 4.1.6.5商业经营项目的级别与档次； 4.1.6.6经营项目布局(数量、位置)； 4.1.6.7收费标准预测（注：属于委托方产权的，如委托方有明确政策的，按其政策执行；如没有政策的，则向委托方提出方案，按委托方确认的方案执行） 4.1.6.8经营方式(自主经营、租赁经营)选择。 4.1.7对于由物业服务中心自主经营的商业配套项目，还需要进一步明确： 4.1.7.1装饰装潢要求； 4.1.7.2必需的设施设备； 4.1.7.3工作人员的配置； 4.1.7.4秩序维护员及保洁人员的配置； 4.1.7.5经营成本及收支测算等。 4.1.8针对建议租赁经营的项目，还需要进一步明确： 4.1.8.1租金标准及优惠条件； 4.1.8.2物业服务费的制定及缴纳方式： 4.1.8.3日常管理方式及标准； 4.1.8.4租赁商户的选择条件及有合作意向商户的基本情况； 4.1.8.5对租赁商户经营项目的要求； 4.1.8.6招商工作计划等。 4.2商业经营管理方案确定 4.2.1根据批准的《物业配套商业经营策划方案》，确定为城市公司/分公司自主经营的商业项目，品质部还应进一步负责组织制订该项目具体的《