会计专业本科毕业论文.docx

会计专业本科论文题目浅析保障性住房投融资以官渡区方旺片区保障性住房建设为例学院大学职业与继续教育学院专业会计学生学号指导老师年月日目录一我国住房保障建设一我国保障性住房及其分类廉租房经济适用房棚改房两限商品住房公共租赁房二我国住房保障建设现状国家重视建设资金缺口缺乏法律保障机构设置不完善二我国保障性住房建设模式三我国保障性住房投融资存在的问题一国家宏观经济调控下财政政策对融资的杠杆作用小二保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障限制了金融机构的参与热情三保障性住房的担保机制不够完善制约银行信贷投入四金融工具缺失融资效率低下五创新型金融模式相对缺乏四我国保障性住房投融资模式一现有传统型融资模式财政预算地方土地出让金净收益住房公积金银行贷款保障性住房自身收益二创新型投融资模式地方融资平台发企业债投资保障性住房项目社保基金投资保障房项目住房公积金投资保障房项目保险资金投资保障房项目房地产信托投资保障房项目五完善保障性住房投融资机制的设想一强化各级政府责任提高公信度以财政为主建立多渠道的风险补偿机制二多措并举加大融资力度三鼓励创新引导社会力量参与四创新推进金融机构住房贷款产品多元化案例一昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目案例二昆明市西山区经济适用房号地块配建廉租房项目结束语致谢语参考文献摘要近几年来我国商品房市场持续升温在房价持续飞涨与住房保障滞后的情况下城镇中低收入家庭仅依靠自身能力更加难以实现国家提出的住有所居问题国家为了抑制房价过快上涨解决住房难的局面陆续出台相关调控措施明确要求把加快推进保障性安居工程建设作为改善民生的重要举措在对商品房价格的调控背景下保障性住房建设受到房地产开发商的亲睐这是源自调控政策对保障性住房建设的倾斜随着开发商企业试水参与保障性住房建设大量开工的保障性住房建设资金面临庞大需求持续供应成大难题本文旨在通过实例来叙述政企合作下建设保障性住房的企业投融资以及保障性住房建设中存在的问题提出浅薄建议使政企合作建设保障性住房的企业绿色健康发展关键词保障性住房投融资问题序言随着年月关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的发布加快保障性住房安居工程建设被正式提上了日程年月在届全国人大四次会议记者会上国家发改委透露了未来五年要让保障性住房的覆盖率达到住房双轨制的作用开始凸现保障房的大量建设成为了大势所趋即商品房的价格交由市场来决定同时加快完善保障房建设切实解决购房者的住房需求一我国住房保障建设由于房地产市场价格的偏高出现了购房难等问题国家着手以各种方式来控制房价建设保障性住房就是调控房价措施之一一我国保障性住房及其分类保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限标准限价格和租金的具有保障性质的住房目前我国保障性住房方式主要包括廉租住房经济适用房棚户区改造安置住房限价商品房和公共租赁房五大类廉租房廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合廉租房是非产权的保障性住房产权归政府由政府规定的低租金出租给城市低收入家庭新建的廉租住房单套的建筑面积控制在平方米以内土地政府行政划拨此类住房的建设资金部分来自政府预算其余主要是社会融资按照国家规定廉租房的所有权为国有不可出售但由于建设廉租房融资较难昆明创先提出先租后售经济适用房经济适用房是具有社会保障性质的商品住房住房面积一般是在平方米左右出售价格按低于同类普通住房市场价格的到计算只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前只能用于自住不得出售出租闲置出借土地供应采取政府行政划拨方式棚改房棚户区居民是保障性住房计划覆盖的主要群体棚户区是以平房为主家庭收入低住房困难房屋成新率低或者破损率高住房功能和配套设施不齐全卫生环境差消防隐患大的集中连片区在户以上的居住区两限商品住房两限房全称为限房价限套型普通商品住房两限房指经城市人民政府批准在限制套型比例限定销售价格的基础上以竞地价竞房价的方式招标确定住宅项目开发建设单位由中标单位按照约定标准建设按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位中小套型普通商品住房单位面积限制在平方米以内公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品公共租赁住房不是归个人所有而是由政府或公共机构所有用低于市场价或者承租者承受起的价格向新就业职工出租包括一些新的大学毕业生还有一些从外地迁移到城市工作的群体单套建筑面积控制在平方米二我国住房保障建设现状国家重视保障性住房建设是我国重要的民生工程是解决城镇中低收入家庭住房问题的关键自十七大提出住有所居理念后特别是在年月出台的大力发展公租房的政策文件后我国的保障性住房逐渐形成了以廉租房和公租房为主经济适用房和限价房为补充为补充的格局公租房更成为了政府发展的主力军在年月国务院公布的关于保障性安居工程建设和管理的指导意见国办发号中明确规定十二五末我国保障性住房覆盖面将达到实现保障归保障市场归市场的初衷逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设并轨运行建设资金缺口根据十二五规划全国计划新开工建设万套保障性安居工程廉租房和公租房可能达到即万套经适房和限价房约万套棚户区改造住房万套据测算需要土地和资金万公顷万亿元其中廉租房和公租房需要万公顷万亿元经适房和限价房需要万公顷万亿元棚户区改造住房需要万公顷万亿元要保障如此庞大的土地资金需求持续供应将成为政府大问题由于税制影响近几年多数地方政府的发展主要依靠土地财政而房地产市场的调控使得地方政府很可能陷入无钱可建的困境十二五规划新开工建设保障性安居工程土地资金预测项目名称户数建设土地面积建设资金户数百分比廉租住房万套万公顷万亿元公共租赁房经济适用房万套万公顷万亿元限价房棚户区改造住房万套万公顷亿元合计万套万公顷万亿元备注此表格数据来源于中国指数研究院上海保障房白皮书是按照按照套均平方米和容积率测算缺乏法律保障机构设置不完善我国保障性住房目前虽然已经建立起一套较为完整的法规文件体系但是保障性住房在保障对象产权界定融资机制等问题上仍然存在很多疑问长此以往我国在保障性住房建设比较混乱出现瘦身钢筋挖坑待建以及挂羊头卖狗肉等现象之所以会出现倒卖房号富人购买承租开着宝马住经济房等问题归根结底就是制度设计不合理二我国保障性住房建设模式社会资金能不能积极的进入保障性住房建设领域一直是一个被关注的话题在外界看来保障性住房建设利润较低仅在与商品房建设领域的高回报率不能相比但在政府持续对房地产的宏观调控以及对保障性住房建设的政策利好前提下投资保障性住房建设不失为开发商一个安全的避风港由于成本较好控制也不需宣传创新等大动干戈建好就能交付使用这对于开发商而言能够加速资金周转让企业存活目前按照保障性住房建设中政府参与程度的不同可将我国保障性住房建设模式分为政府直接建设企业独立建设以及政企共建三大类其中政企共建型又包括模式配建模式和代建模式现阶段我国的保障性住房建设大部分是采用政企共建方式三我国保障性住房投融资存在的问题一国家宏观经济调控下财政政策对融资的杠杆作用小目前用于保障性住房的财政或政策性资金主要是中央财政补贴地方政府预算公积金贷款一部分土地出让净收益和地方债券这些我们大家看起来资金模式意即建设移交模式是httpbaikebaiducomview554433htm模式的一种变换形式指一个项目的运作通过项目公司总承包融资建设验收合格后移交给业主业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程来源渠道不少但可供给的资金量非常非常的小从廉租房的建设资金构成看根据不同省份财政补助不同在云南每平方米中央元省元市对各城区各补助元这样三项加起来每平方米政府给予补助将达到元这些仅仅只是达到项目建设的甚至不到因为补助只是争对廉租房并不争对相应的配套设施补助等等在当前政府以政企合作建设保障性住房的情况下政府承诺国家建设保障性住房的压力转到了企业企业必须在规定时间内建设完成后交付但是除补助资金以外的建设资金需要自筹二保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障限制了金融机构的参与热情保障性住房是重要的民生建设工程在有限的财政补助下要实现中央十二五万套保障性住房的建设目标巨大的资金缺口从何而来除了地方财政的配套资金社会力量的参与外专项信贷支撑在保障性住房建设过程中被寄予厚望但在实际操作层面往往曲高和寡应者寥寥其主要原因是利益不一致银行信贷资金贷给中小企业利息一上浮就是甚至还更高而保障房资金需求量大时间较长土地属于行政划拨又在偏远地方所以银行的议价能力差最主要的是在政府项目上政府的公信度太低银行不愿意冒险所以积极性很不高三保障性住房的担保机制不够完善制约银行信贷投入企业到各融资机构一说是政府项目保障性住房项目都很积极热情但真正操作执行起来问题多多要四证齐全自有资金达到要现金流全覆盖要有能够覆盖融资需要的抵押物等等一个保障性项目如果能够达到这些那还需要跑融资另由于是政府划拨用地导致保障房开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金虽然开发商可以获得土地使用权但由于地方政府多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远环境较差的地方使得这类土地的价值不高这就导致了融资难融资成本高成为制约保障房建设的一个棘手问题四金融工具缺失融资效率低下保障性住房融资具有融资规模大资金使用期限长流动性差等显著特点政策性融资机构和商业银行都将面临流动性风险从目前廉租房公租房的租金水平看许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源五创新型金融模式相对缺乏目前我国保障性住房融资渠道相对单一缺乏创新融资方式更多倾向于政府内源性融资和商业银行以及政策性金融机构贷款需要更多金融创新将单一的政府直接主导型融资模式转化为政府引导的商业性运作模式才能够在一定程度上改善保障性住房融资上的困境四我国保障性住房投融资模式一现有传统型融资模式财政预算在年前中央财政对保障性住房投入十分有限以后中央政府对保障性住房投入开始有所承诺但相对于保障性住房资金需求的巨大缺口来说还是杯水车薪再加上各个地区之间分配不能均衡导致有些地方得到的中央财政支持并不充裕而地方政府的财政也是极为不平衡的一些欠发达地区的地方财政对保障性住房建设也没有显示出过多的兴趣有的只是命令建保障性住房地方土地出让金净收益按照国家规定土地出让净收益的要投入保障性住房建设但年土地出让金净收益实际支持保障性住房比例仅为住房公积金我国的住房公积金利用率很低大量沉淀根据住房保障政策地方政府可用住房公积金盈余资本建保障性住房从此住房公积金盈余资本得到有效利用并且还能得到回报的同时还解决了保障性住房建设资金以及住房公积金资金闲置的问题银行贷款保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷而中国人民银行确认地方融资平台才能授信放贷往往一个省只有一家如云南的保障性住房融资平台只有云南建工集团如若云南所有的保障性住房建设资金只有通过云南建工集团融资那么难保不会出现挪用贷款的嫌疑但不通过融资平台向银行融资想要融到资金是非常难的保障性住房自身收益项目想要融资不管是以何种方式都会涉及到还款来源问题经济适用房和限价房是可以销售可以通过销售款作为还款来源廉租房和公租房只有租金在云南创先出台了廉租房先租后售政策可以通过销售作为还款来源二创新型投融资模式地方融资平台发企业债投资保障性住房项目地方融资平台由来已久它的概念是指各级地方政府成立的以融资为主要经营目的的公司包括不同类型的城市建设投资城建开发城建资产公司地方政府成立这些城投公司的主要目的即曲线从银行贷款来进行地方基建市政公共事业的建设年月日国家发改委发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知以下称通知指出为完成十二五规划提出的保障性住房建设任务各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知国发号进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券募集资金应优先用于各地保障性住房建设只有在满足当地保障性住房建设融资需求后投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设巨额资金来源问题一直都是保障性住房建设的短板由于保障性住房投资利润薄且回报期长社会资金进入情况并不理想借助地方融资平台发行企业债将打破这种局面社保基金投资保障房项目年月日全国社会保障基金投资南京保障房亿元信托贷款项目在南京签约这是全国社保基金投资的首个保障性住房项目因此保障性住房建设资金需求的目光齐看社保基金社保基金投资保障性住房的最大优势在于社保基金对收益的要求并不高并且社保资金有盈余因此对保障性住房项目而言社保资金具有很强的吸引力而社保基金对资金的安全性要求非常高几乎要求零风险因此社保基金几乎没有抗风险能力需要融资方提供充分足额的担保官渡区方旺片区保障性住房与全国社会保障基金理事会洽谈了一年半还多基金理事会对提供的资料进行了严格把控可以说每一个字都进行了研究才以全额担保的形式获得保障性住房建设资金亿元住房公积金投资保障房项目年月住建部财政部等国务院七部委出台关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知建金号文件以下简称实施意见决定在部分试点城市启动住房公积金建设贷款支持经济适用房城市棚户区改造项目安置用房列入保障性住房规划政府投资的公共租赁房等保障性住房建设保险资金投资保障房项目年月日颁布实施的保险资金投资不动产暂行办法其中规定保险资金采用债券股权或者无权投资的不动产仅限于商业不动产办公不动产与保险业务相关的养老医疗汽车服务等不动产及自用不动产住房不在规定的可投范围类保障性住房虽然具有住宅性质但不同于商业性质的住宅所以有一定的可能性房地产信托投资保障房项目房地产信托是信托公司发挥专业理财优势通过实施信托计划筹集资金用于房地产开发项目为委托人获取一定的收益房地产信托投资保障性住房项目主要投资于安居工程和棚户区改造五完善保障性住房投融资机制的设想一强化各级政府责任提高公信度以财政为主建立多渠道的风险补偿机制地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应响应建立保障房建设风险补偿基金作为当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿还可以对保障性住房购买人群进行贴息一方面可以降低困难群体的还贷压力另一方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流各级政府应该积极提高公信度积极推动商业银行与保险公司合作二多措并举加大融资力度根据十二五规划保障房建设需求资金政府压力较大从而需要引导社会资金积极参与保障性住房建设特别是廉租房和公租房面临着最为严峻的资金压力因此需要政府出台利好保障性住房融资政策例如规定某家银行每年必须完成多少保障房融资任务等等并实施奖惩三鼓励创新引导社会力量参与地方政府可采取开放的姿态以特定的保障房项目为标的进行商业招标对保障性住房建设可采取创新形式建设如政企共建等对建成后可出售的保障性住房通过方式或等方式由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房建成之后按照约定的价格转移给地方政府地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房通过方式或方式进行投资建设对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流四创新推进金融机构住房贷款产品多元化从市场规模和承载量来看企业债券中期票据等融资工具有能力满足保障性安居工程建设的需求国家发改委关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知明确提出要充分发挥企业债券融资的作用支持企业通过发行企业债券进行保障性住房项目融资扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的范围年国务院有关部门审核确定全国个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市建议进一步加快贷款发放工作积极争取保险资金的支持全国保险资金可用余额可观而且参与保障性住房建设的意愿也比较强烈以信托产品形式吸引社会资金等等案例一昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目是云南城投集团首次涉足保障性住房项目由旗下昆明未来城开发有限公司和官渡区政府以政企共建方式推动的保障性住房项目该项目位于昆明市官渡区金马街道办事处方旺片区大羊村总用地面积亩拟建设总建设面积万平方米建设保障性住房套其中廉租住房套经济适用房套配套商业小学幼儿园地下室等总投资亿元目前正在建设中作为民生工程和德政工程云南在保障性住房建设上注重完善政策大胆创新尝试探索出很多在全国有一定影响的政策措施云南省在全国率先提出了政企共建保障性住房的建设模式政府主导保障性住房建设企业则是政府主导下的投资人官渡区方旺片区保障性住房项目则是政府通过公开招投标形式确定并签订合作协议书根据我们与政府签订的建设合同项目建成后资产将移交到政府手中除政府补助的元平方米以外的建设资金由建设方负责筹资建设政府给予一定代建管理费和资金筹措费在官渡区保障性住房建设中云南城投昆明未来城公司在政策符合条件允许的前提下整合片区资源不断摸索保障性住房建设资金良性循环的道路例如与建筑施工企业原材料供应企业达成战略性合作伙伴关系拓展外围融资渠道再例如通过国开行提供融资担保引入国家社保基金以及发行企业债等等一系列金融方案打出了一套金融组合拳但是应者寥寥最终以通过国开行提供融资担保引入国家社保基金融资亿元对城投集团而言保障性住房建设是一个领路者同时也是探路者如何保障资金的筹措与纳入作为以城市运营为核心的金融控股集团通过一系列金融创新成功的摆脱了对商业银行的单一依赖为安全度过房地产严冬打下了基础案例二昆明市西山区经济适用房号地块配建廉租房项目西山区经济适用住房配建廉租住房二标段建设项目位于云南省昆明市马街街道办事处张峰社区张家五组用地北侧为昆石铁路东侧为云冶专用线项目总投资亿元总面积约为万平方米目前正在建设中该项目同样是由云南城投旗下昆明未来城开发有限公司承担建设不同是该项目由政府负责融资企业代建的模式参与企业只收取代建管理费结束语随着房地产行业黄金十年的到来众多中低收入者抑或后悔不一抑或望价兴叹或是无奈的面对日益高涨的房价或是咬紧牙关拼下一套房子然后花半辈子去还贷于是一部分人享受着房地产行业繁荣带来的收益一部分人痛苦并快乐着地享受着高房价还有一部分始终无法拥有自己的房屋于是政府大力的建设保障性住房压制房价但大量建设保障房投融资成难题只有不断探索完善加快保障性住房建设的新举措建设模式逐渐成熟盈利模式逐渐清晰才能使保障性住房建设健康发展只有在政府的大力支持下才能创新出一条保障性住房建设融资的新路子才能以破冰之势打破融资瓶颈致谢语这篇论文的顺利通过首先要感谢我的导师老师是在他的精心指导下完成从论文的选题设计方案直至完成论文的整个过程中都得到了老师耐心细致热情待人的指导其次要感谢云南大学成人教育的所有的领导和老师感谢我亲爱的同学们在学习中对我关心和帮助为我写论文打下了坚实的基础再次要感谢我工作单位昆明未来城开发有限公司的领导和同事们感谢他们在工作和学习中给予我的帮助和支持最后要感谢我的家人这么多年来正是你们的支持和鼓励才使我顺利地完成学业正是你们的关心和默默的奉献给我创造了优越的条件使我在学习的道路上乐观向上勇往直前特别是在写论文之际遇到生产是他们给予我足够的时间学习写作在此再一次表示对您们表示深深的感谢没有您们的帮助和支持是没有办法完成我的毕业论文谢谢大家参考文献徐小华章林晓用经济规律说话城市开发张远索保障房板块化重构城市开发袁伟达保障房应该保什么城市开发李宁并轨疗育社会分层之痛城市开发樊晓璐向美国保障房制度取经城市开发陈聪国内外保障房建设大城市开发马卫周房企融资模式思考城市开发陈真诚房地产调控任重道远城市开发楚锦辉王广明张刚选优质建材筑安居工程城市开发杨松房地产信托融资模式研究城市开发包宗华经适房疑点之我见城市开发谢家瑾巩固调控成果完善调控政策促进房地产市场理性发展城市开发马敏周房地产融资中存在的主要问题及解决建议财务与会计中国指数研究院保障房白皮书李继红周灯华云南创保障性住房新模式陈先平马文杰我国保障性住房融资现状与研究李晶保障性住房建设现状影响及融资模式陈杰我国保障性住房的供给与融资回顾与展望巴曙松张旭王淼中国廉租房的融资模式及其发展路径研究