土地一级开发成本核算中存在的问题探析.docx

土地一级开发成本核算中存在的问题探析 周新宁 （西宁市湟水投资管理有限公司，青海西宁810000） 摘　要：随着我国城市化建设的不断加快，我国建筑行业在国家经济发展战中占据了越来越重要的地位，土地一级开发是我国建筑行业在主要工作内容，对土地一级开发领域的成本核算问题进行科学的分析并制定出切实可行的解决方案，对我国建筑行业的发展至关重要。 关键词 ：土地一级开发；成本核算；问题探析 中图分类号：F221文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）19-0235-02 收稿日期：2015-06-18 作者简介：周新宁（1978-），男，青海西宁人，中级会计师，本科，主要研究方向：企业投融资项目管理。 土地资源对人类社会的发展至关重要，科学合理的开发利用土地资源，对保证地方经济快速发展，提高人民生活水平具有重要意义，土地一级开发是土地资源利用的重要组成部分，对土地一级开发项目开发企业的发展至关重要。但是，当前我国土地一级开发成本核算领域存在着许多问题，必须引起我国土地一级开发项目开发企业的高度重视。 一、土地一级开发成本核算问题探析的意义 土地一级开发的成本核算是土地一级开发过程中土地一级开发项目开发企业全部成本的整体核算。土地一级开发的成本核算涉及范围广，包括土地征地拆迁、项目前期费用、建筑项目规划设计、建筑项目配套设施建设、土地一级开发项目施工企业资金筹集和建筑项目施工的全过程。因此，成本核算部门需要对土地一级开发过程中所有的资本数据进行详细的调查研究，才能达到土地一级开发成本核算的目的。土地的一级开发是建筑行业工作的重点，由于土地一级开发涉及的资金数额巨大，必须对土地一级开发进行科学的成本核算。 二、土地一级开发成本的构成 土地一级开发成本包括：项目前期费用、征地拆迁费用、公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、区域内公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、销售费用、应纳税费和不可预见费用，土地一级开发项目施工企业要将土地一级开发项目成本按照不同类别进行详细的统计，并将统计结果提交国家发改委等行政审批部门进行审批。 三、土地一级开发成本核算领域存在的问题 （一）成本预算方案统计不科学 土地一级开发项目开发企业在土地一级项目施工前会对国家发改委等机构提供土地一级开发项目的相关成本预算数据，这些成本数据是国家发改委等相关部门审批工作的重要依据，土地一级开发项目开发企业要将项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、财务费用、销售费用、不可预见费用、项目财务费用进行科学统计制定成土地一级开发预算成本报表，国家发改委等相关部门根据土地一级开发项目开发企业提供的成本预算方案进行土地一级项目开发的审批，但是，土地一级开发项目开发企业向国家发改委等行政审批部门提交的预算成本数据往往与土地一级开发项目开发企业的实际运行成本存在较大差异。这使得国家发改委等机构无法科学的做出审批。 （二）土地一级开发前期费用核算的问题 一些土地一级开发项目开发企业的土地一级开发工程开工前，没有对土地一级开发前期费用进行科学的统计，没有对前期费用中立项报告和可研报告的制定费用和土地一级开发实施方案的编制费用以及项目前期的各类咨询费用进行了解，不能对土地一级开发工程的全部过程进行科学的预测，使得土地一级开发项目开发企业由于土地一级开发项目施工过程中的变化造成项目成本的增加。一些开发企业对工程的勘察、测绘、定桩等过程的费用缺乏科学的核算，使得很多开发企业无法对项目的细节进行准确的了解。还有些企业对项目工程对环境的影响和城市道路交通的影响缺乏了解，使得开发企业没有对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性，漏算了大量的前期费用成本。 （三）公共区域市政基础设施建设费用的核算问题 有些土地一级开发项目开发企业简单的将以往土地一级开发项目开发企业申报成本预算作为参考，没有对市场进行详尽的调研，对公共区域市政基础设施建设费用和公共配套设施建设费用的统计缺乏科学性，对区域内永久性道路的建设费用和桥梁建设费用以及市政管线的建设费用缺乏具体的了解，使得这些土地一级开发项目开发企业不能准确的把握市场变化规律，难以准确掌握新时期建筑行业的变化方向。 （四）征地、拆迁费用的核算问题 一些开发企业没有充分了解到土地一级开发项目开发的具体的征地补偿费用的核算存在问题。一些开发企业对拆迁补偿费用的计算缺乏科学性，没有严格按照国家相关标准进行、一些开发企业由于房屋拆迁评估费用和拆迁服务费用较低，而没有将房屋拆迁评估费用纳入计算范畴、一些开发企业对征地拆迁费用中最重要的拆迁工程费用的准确情况缺乏了解，没有及时建立起拆迁工程费用的核算机构对拆迁工程费用进行科学的核算。 四、土地一级开发成本核算领域问题的解决方案 （一）科学的制定成本预算方案 土地一级开发企业要科学的制定成本核算方案，将成本核算方案中项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用等相关费用进行详细的调查研究，并制定成土地一级开发预算成本报表，提交国家发改委等相关审批部门，让审批部门根据土地一级开发项目开发企业提供的成本预算方案进行土地一级项目开发的审批，使国家发改委等审批部门切实了解到土地一级开发企业具体的成本预算情况，以便科学的作出决策，选择土地一级开发能力较强的开发企业承接土地一级开发