房地产公司项目投资与开发管理方案设计.docx

项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 ××房地产公司20XX年度经营计划 ××房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“××”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。 一、总体经营目标 1. 完成房地产开发面积××万平方米。 2. 实现楼盘销售额××万元。 3. 完成土地储备××亩。 二、总体经营目标的实现 为确保20XX年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。 （一）完成××项目开发及后期销售工作 ××项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。 1．确保一季度××工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务 ××项目一期工程占地面积为××亩，总投资××亿元，建筑面积××万平方米。建筑物为××商业广场裙楼、××大厦裙楼和一栋物流仓库。 （1）土地征拆工作 春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。 （2）工程合同及开工 一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。 （3）报建工作 工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如期开工。 2．全面启动细化××项目招商工作 招商工作是××建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一年必须实现招商××户。 （二）加快××项目、××项目的施工速度 协调与施工单位的关系，加快××项目、××项目的施工速度，确保××项目的一期工程、××项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。 （三）完成××项目、××项目的销售工作 ××项目、××项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。今年的目标销售额为××万元，销售率达到××％。 （四）参加土地招标 项目前期部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作，确保企业土地储备达到××亩以上。 （2）项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 I. ××项目资金投入量分析 A. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 时间 工程内容 预计投入资金 ××年×月×日～××年×月×日 项目取得；外立面、样板层、环境绿化方案、设备招标确定 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 设备采购、安装工程施工、外立面竣工， 强势宣传推广，公关活动促销 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 竣工验收、交付使用 ××万元 合计 ××万元 B. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位：万元 日期 ××××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 投资 ×× ×× ×× ×× ×× ×× 累计 ×× ×× ×× ×× ×× ××  = 2 \* ROMAN II、××项目销售分析与预测 A. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 B. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 时间 均价 总价值 销售率 回款额 累计回款额 ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ××  = 3 \* ROMAN III、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元 日期 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 项目 流入 ×× ×× ×× ×× ×× 流出 ×× ×× ×× ×× ×× 差额 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× 累计 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× 综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。 （3）项目拆迁安置方案 ××项目拆迁安置方案 一、总体规划 （一）工作目标 ××项目已经由××市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。 （二）拆迁范围 ××路与××路交叉地带。 （三）主要工作及部署 1．项目前期部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。 2．项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。 （四）拆迁安置的工作要求 1．对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。 2．对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。 3．拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予补偿。 4